14.12.2025 7:41

Monika Lukášová,

Petr Makovský,

Iztok Toplak,

Marie Jelenčičová

Pomáháme plnit sny o bydlení - Daně v nemovitostech: kdy platíte, kdy jste osvobozeni a kde lidé dělají největší chyby

Kdo někdy prodával, kupoval nebo pronajímal nemovitost, ten ví, že daně jsou kapitola sama pro sebe. Často se na ně myslí až na konci – a pak přichází nepříjemné překvapení v podobě statisícových částek, se kterými nikdo nepočítal.

Daně v nemovitostech: kdy platíte, kdy jste osvobozeni a kde lidé dělají největší chyby

Seriál „Pomáháme plnit sny o bydlení“ – projekt Realiťák roku pro veřejnost

Kdo někdy prodával, kupoval nebo pronajímal nemovitost, ten ví, že daně jsou kapitola sama pro sebe. Často se na ně myslí až na konci – a pak přichází nepříjemné překvapení v podobě statisícových částek, se kterými nikdo nepočítal.

První díl nového seriálu pro veřejnost „Pomáháme plnit sny o bydlení“, který vzniká v rámci projektu Realiťák roku, se proto věnuje právě daním v nemovitostech. U kulatého stolu se potkali moderátoři Monika Lukášová (ředitelka projektu Realiťák roku a úspěšná realitní makléřka) a Petr Makovský (výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku) se semifinalisty ročníku 2025 – Marií Jelenčičovou (ORIONIS realitní kancelář) a Iztokem Toplakem (QARA).

Na konkrétních modelových příkladech ukazují, jak funguje časový test 5 a 10 let, kdy je možné prodat nemovitost bez daně, jak nastavit prodej a nákup dalšího bydlení, co se děje u pronájmu a proč může být nemovitost ve firmě (s.r.o.) daňovou minou.

Jaké daně dnes u nemovitostí řešíme?

Ještě před pár lety majitelé řešili také daň z nabytí nemovitých věcí. Ta ale byla v roce 2020 zrušena.

„Dřív se platila daň z nabytí nemovitosti, ta je ale od roku 2020 zrušená. Dnes jako vlastník nemovitosti řeším hlavně každoroční daň z nemovitých věcí a při prodeji případně daň z příjmů, pokud nejsem osvobozená,“ vysvětluje v úvodu Marie Jelenčičová.

Pro většinu lidí jsou tak klíčové dvě situace:

prodej bytu, domu nebo pozemku,
pronájem nemovitosti.

V obou případech platí, že pravidla nejsou vždy intuitivní – ale při dobrém plánování se dá spoustě problémů předejít.

Prodej nemovitosti: časový test 5 a 10 let

Základní otázka zní: musím při prodeji platit daň z příjmů, nebo jsem osvobozený?

Základem je tzv. časový test – tedy doba, po kterou nemovitost vlastníte, případně po kterou v ní bydlíte.

„Když vlastníte nemovitost víc než 10 let, daň z příjmu při prodeji už neplatíte. Jste osvobozeni,“ říká Marie na jednoduchém modelovém příkladu.

Jenže pravidla nejsou pro všechny stejná. Rozhoduje datum nabytí:

pokud jste nemovitost nabyli do 31. 12. 2020, platil časový test 5 let,
pokud jste ji nabyli od 1. 1. 2021, platí časový test 10 let.

Situaci komplikují případy dědictví.

„V minulosti se u dědictví sčítala doba vlastnictví rodičů, takže jste se do časového testu vešli rychleji. U dědictví po roce 2021 ale platí nový režim – časový test je 10 let, a to i tehdy, když rodiče už měli svou pětiletou lhůtu splněnou,“ upozorňuje Iztok Toplak.

U části lidí to může vést k mylnému pocitu, že „už je to určitě bez daně“, a pak přijde nepříjemné překvapení.

Bydliště vs. trvalý pobyt: když v nemovitosti zároveň žijete

Podmínkou osvobození nemusí být jen doba vlastnictví. U řady případů se uplatní i pravidlo, že peníze z prodeje nemovitosti, ve které bydlíte, mohou být od daně osvobozeny, pokud splníte podmínku bydliště.

„Není to jen o trvalém pobytu v občance. Podstatné je, aby člověk v té nemovitosti opravdu žil – měl tam energie, pojištění, aby sousedi věděli, že tam bydlí. Posuzuje se faktické bydliště, ne jen formalita v dokladech,“ vysvětluje Marie Jelenčičová.

Pokud v nemovitosti skutečně bydlíte a splníte zákonné podmínky (například minimální doba bydlení), můžete být od daně osvobozeni i tehdy, kdybyste jinak časový test nesplnili.

Peníze z prodeje na vlastní bydlení: kdy daň neplatíte

Další variantou osvobození je situace, kdy prostředky z prodeje použijete na vlastní bydlení – například prodáte byt a koupíte jiný, kde budete žít.

„Když peníze z prodeje použiju na svou vlastní bytovou potřebu, můžu se zdanění zisku vyhnout. Rozhodující jsou dvě věci – co s těmi penězi opravdu udělám a v jakém časovém období to proběhne,“ vysvětluje Iztok.

Důležité jsou lhůty:

zákon pracuje s následujícím i předchozím zdaňovacím obdobím,
prakticky je tak možné nemovitost koupit dřív a původní byt prodat až následně – pokud je zřejmé, že prostředky šly na vlastní bydlení.

Zároveň platí, že finanční úřad vychází z celé prodejní ceny, ne jen z toho, co vám po splacení hypotéky „zbyde“.

„Když prodávám byt za 10 milionů a z toho 5 milionů hned použiju na splacení hypotéky, tak pro účely daně pracujeme stejně s částkou 10 milionů. Vstupní náklady, splacené úvěry a další položky se teprve zohledňují při výpočtu zisku,“ doplňuje Iztok.

I proto má smysl mít vedle realitního makléře i daňového poradce, který propočítá optimální variantu.

Daně z nájmu: paušál, náklady a odpisy

Ve druhé části rozhovoru se diskuse přesunula k pronájmům. Mnoho pronajímatelů má pocit, že když „jen pronajímá byt“, nejde o podnikání. Z pohledu daní je to ale složitější.

„Pronájem je specifická forma podnikání – můžete být soukromá osoba bez živnosti, ale pořád jde o zdanitelný příjem. Výhodou je, že z nájmu neplatíte sociální a zdravotní pojištění, ale daň z příjmů ano,“ vysvětluje Iztok Toplak.

Pronajímatel má v zásadě dvě cesty:

Paušální výdaje (30 %) – jednoduchá varianta, kdy zdaníte 70 % příjmů z nájmu,
Skutečné náklady a účetnictví – uplatňujete vše, co s pronájmem souvisí:
- provizi realitní kanceláři,
- opravy a údržbu,
- pojištění,
- úroky z úvěru,
- a zejména odpisy nemovitosti.

„Když vedete evidenci a uplatňujete reálné náklady, můžete do nich zahrnout i odpisy bytu – tedy postupné snižování jeho účetní hodnoty. U větších portfolií nebo dražších nemovitostí to může znamenat výrazně nižší základ daně a v prvních letech i daňovou ztrátu, kterou lze použít v dalších letech,“ dodává Iztok.

Důležité je také správně oddělit byt od pozemku – odpisuje se jen stavba, ne pozemek. Obvykle je k tomu potřeba posudek odborníka.

Monika v debatě připomíná obavu, kterou sdílí mnoho pronajímatelů:

„Řada lidí si myslí, že jim nájem ‚jen chodí na účet‘ a tím to končí. Pravda je, že z těchto příjmů máte platit daň a je potřeba v tom mít systém – ať už přes paušál, nebo přes detailní náklady.“

Nemovitost ve firmě (s.r.o.): daňová mina pro neinformované

Závěr dílu patřil situaci, která se v praxi objevuje stále častěji – nemovitost vlastněná firmou (s.r.o.).

Na první pohled může vypadat lákavě „koupit byt přes koupi celé firmy“, která ho vlastní. V praxi to ale nese značná rizika – jak právní, tak daňová.

„Když kupujete s.r.o., nekupujete jen byt, ale celou historii té firmy – včetně všech závazků a rizik, o kterých se třeba ani nedozvíte. Pro běžného člověka, který chce byt pro sebe, je to většinou cesta, kterou bych vůbec nedoporučil,“ říká Iztok.

Ani pro prodávajícího není prodej nemovitosti držené firmou jednoduchý:

„Firmě vznikne z prodeje nemovitosti příjem, který podléhá 21% dani z příjmů právnických osob. A když si pak chce vlastník peníze vybrat, často je musí zdanit ještě jako fyzická osoba. Ve výsledku se můžete dostat na efektivní zdanění, které se pocitově blíží i čtyřiceti procentům, pokud s tím člověk včas nepracuje,“ upozorňuje Iztok Toplak.

Nákup nebo prodej nemovitosti přes firmu tak vyžaduje velmi pečlivé plánování a vždy spolupráci s daňovým poradcem.

Proč je dobrý realitní makléř klíčový – a jak pomáhá Realiťák roku

V závěru rozhovoru se Petr Makovský vrací k tomu, co odlišuje profesionála od zbytku trhu:

„Standardní realitní makléř by měl umět vysvětlit základy – časový test, kdy se daň platí, kdy je možné využít vlastní bydlení nebo jak fungují pronájmy. U složitějších situací je samozřejmě na místě daňový poradce, ale makléř má být ten, kdo klienta na rizika včas upozorní a pomůže nastavit strategii,“ říká.

Projekt Realiťák roku se dlouhodobě snaží zvedat úroveň realitního trhu a zároveň edukovat veřejnost.

„Chceme, aby veřejnost rozuměla tomu, co se děje s jejími penězi při prodeji nebo pronájmu nemovitosti. A zároveň aby věděla, že jsou na trhu makléři, kteří tyhle věci opravdu umí a umí je klientům vysvětlit lidsky. I proto vznikl seriál ‚Pomáháme plnit sny o bydlení‘, kde se bavíme s finalisty a semifinalisty našeho projektu o praktických tématech bez zbytečného strašení,“ doplňuje na závěr Monika Lukášová.

Jedno sdělení z tohoto dílu je přitom velmi jednoduché:
daně by neměly být strašákem, ale součástí promyšleného plánu. Když máte vedle sebe profesionálního realitního makléře a včas zapojíte daňového poradce, dá se i v komplikovaných situacích dojít k řešení, které je srozumitelné, legální a finančně předvídatelné.

------------------------------------------------------------------------------------------

Detailní rozbor a klíčové myšlenky rozhovoru:

V úvodu dílu moderátor Petr Makovský představuje první část seriálu „Pomáháme plnit sny o bydlení“ se semifinalisty projektu Realiťák roku 2025. Hosty jsou Marie Jelenčičová a Iztok Toplak, doplněni o Moniku Lukášovou jako ředitelku projektu. Téma dílu jsou daně v nemovitostech, které patří k nejčastějším oblastem, kde lidé tápou. Marie hned na začátku připomíná, že dříve existovala daň z nabytí nemovitých věcí, která byla v roce 2020 zrušena, a vysvětluje, že dnes se u běžného vlastníka řeší hlavně daň z nemovitých věcí (každoroční platba) a daň z příjmů při prodeji.

Na modelových situacích pak hosté rozebírají jednotlivé případy. Nejprve prodej nemovitosti po 15 letech vlastnictví, kde díky časovému testu nevzniká povinnost platit daň z příjmu. Následuje model, kdy Monika prodává nemovitost po dvou letech, nejprve jako čistě vlastněnou, poté jako nemovitost, ve které zároveň bydlí. Marie vysvětluje, že pokud v ní pouze „vlastní“, platí daň ze zisku, typicky 15 % nebo 23 % podle výše základu daně. Pokud v nemovitosti skutečně bydlí minimálně dva roky, může být od daně osvobozena. Vysvětluje rozdíl mezi trvalým pobytem a reálným bydlištěm – důležitější je faktické užívání bytu (energie, pojištění, sousedé vědí, že tam žijete), nikoli jen údaj v občance.

Iztok doplňuje, že u vysokých zisků může část základu spadnout do vyšší 23% sazby, a proto je potřeba nebrat „15 %“ jako automatickou pravdu. Věnují se také tomu, z čeho se zisk počítá – rozdíl mezi kupní a prodejní cenou, případně vstupní cenou při darování nebo dědictví. Řeší se i situace převodu družstevního podílu do osobního vlastnictví, kde vstupní cenu může určovat smluvní částka nebo znalecký/odhadcovský posudek. Hosté dále vysvětlují, jak funguje časový test 5 vs. 10 let podle data nabytí – do 31. 12. 2020 platil pětiletý test, od 1. 1. 2021 je to 10 let. Upozorňují na změnu u dědictví po roce 2021, kdy už se čas vlastnictví předků „nesčítá“ do starého pětiletého testu, ale platí nový desetiletý režim.

Velký blok rozhovoru je věnován osvobození při využití peněz z prodeje na vlastní bydlení. Hosté vysvětlují, že pokud prodávající použije prostředky na nákup další nemovitosti pro vlastní bydlení, může se zdanění zisku vyhnout, ale je nutné dodržet lhůty v rámci následujícího či předchozího zdaňovacího období a vhodně prokazovat, že nemovitost slouží k bydlení. Zároveň upozorňují, že z pohledu daní se vychází z celé prodejní ceny, ne jen z částky po splacení hypotéky – tedy například prodej za 10 milionů s hypotékou 5 milionů neznamená, že „používám 5“, ale pracuje se s celou částkou a z ní se odečítají vstupní náklady.

V druhé části se rozhovor přesouvá k daním z pronájmu. Iztok vysvětluje, že příjem z nájmu je sice určitá forma podnikání, ale jde o specifický režim, kde není třeba živnostenské oprávnění a neplatí se sociální a zdravotní pojištění, pouze daň z příjmů. Pronajímatel má dvě cesty: využít paušální výdaje (30 %) nebo vést evidenci/účetnictví a uplatňovat skutečné náklady – například provizi realitní kanceláři, opravy, údržbu, pojištění, úroky z úvěru a zejména odpisy nemovitosti. Vysvětluje se, že pro odpisy je potřeba oddělit hodnotu bytu od hodnoty pozemku, obvykle pomocí odhadu odborníka, a že odpisy lze uplatňovat dlouhodobě. Zálohy na služby a fond oprav samy o sobě nejsou nákladem – nákladem se stává až konkrétní oprava nebo investice.

Hosté také zmiňují, že v prvních letech může pronajímatel kvůli vysokým nákladům a odpisům vykazovat daňovou ztrátu, kterou lze přenášet do dalších let. Zároveň upozorňují, že systém je poměrně složitý a dává smysl spolupracovat s účetní nebo daňovým poradcem. V této části zaznívají konkrétní rozdíly mezi paušálem, který je jednoduchý a „bez starostí“, a detailním uplatňováním všech nákladů, které může být výhodnější u větších portfolií nebo investičních nemovitostí.

V závěru se debata věnuje nemovitostem vlastněným firmou (s.r.o.). Hosté na příkladech ukazují, proč je koupě firmy místo nemovitosti pro běžného kupujícího velmi riziková – hůře se financuje hypotékou, kupující na sebe bere i všechna historická rizika a závazky společnosti a daňové dopady jsou složité. Na straně prodávajícího zase může prodej nemovitosti z firmy znamenat nejdříve 21% daň z příjmu právnických osob a následně další zdanění při „vytažení“ peněz k vlastníkovi (15–23 %), což může v souhrnu přiblížit daňovou zátěž až k „40 %“ efektivně. Hosté se shodují, že takové transakce je nutné velmi pečlivě plánovat s daňovým poradcem.

Petr na závěr shrnuje klíčové poselství: realitní makléř by měl znát daňové základy, umět klientovi vysvětlit základní principy časového testu, osvobození a rozdílů mezi prodejem, nákupem a pronájmem. U složitějších situací (dědictví, velké zisky, s.r.o., investiční portfolia) by ale měl klienta vždy nasměrovat na odborného daňového poradce. Zároveň připomíná, že makléři zapojení do projektu Realiťák roku se těmto tématům intenzivně věnují a klienti u nich mohou očekávat profesionální přístup a schopnost pomoci nastavit strategii tak, aby je daně u nemovitostí zbytečně nepřekvapily.

Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Ozvěte se mi.

Pokud zvažujete prodej své nemovitosti nebo si nejste jistí, jak správně postupovat, ráda vám s tím pomohu. Díky letité praxi, odbornému zázemí a síti prověřených makléřů z projektu Realiťák roku vám mohu nabídnout bezpečný, efektivní a lidsky přístupný prodej nemovitosti od A do Z. Každá nemovitost je jedinečná – stejně jako její majitel. A právě proto věřím na individuální přístup a férové jednání.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Kdo platí za staré závazky při převodu bytu? Klíčové právní zásady, na které nesmí zapomenout žádný prodávající ani kupující

Získat hypotéku na investiční byt bude složitější. Co mění ČNB a jak na to připravit své financování

Falešné reference na webech realitních makléřů: co je povoleno, co už je za čárou a jaké hrozí sankce

Na co si dát pozor při koupi starší nemovitosti

Jak poznat poctivého realitního makléře: 10 znaků, že jste v dobrých rukou

Jak vyřešit spoluvlastnictví: prodeje, výkupy a nejčastější konflikty mezi vlastníky

Jak správně načasovat prodej nemovitosti: sezónnost, ekonomika a strategie

Jak vybrat správného právníka nebo advokáta při prodeji nemovitosti