8.5.2026 19:17

Stav realitního trhu v České republice pohledem kupujícího: dražší, rychlejší a náročnější trh, kde rozhoduje příprava

Český realitní trh vstoupil do roku 2026 v nové fázi. Po období drahých hypoték, opatrnosti a vyčkávání se kupující znovu aktivně vracejí na trh. Jenže návrat poptávky nepřichází do levnějšího prostředí. Naopak – ceny bytů i domů dále rostou, kvalitní nemovitosti mizí rychleji a prostor pro dlouhé rozhodování se zmenšuje. Pohledem kupujícího tak dnešní trh není jednoduchý. Je dostupnější než v době nejvyšších sazeb, ale zároveň mnohem konkurenčnější než v předchozích letech.

Podle dat projektu Realiťák roku se ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz cena bytů v celé ČR zvýšila z 74 513 Kč/m² v Q2 2024 na 96 745 Kč/m² v Q1 2026, tedy o 29,84 %. Současně se doba nabízení zkrátila ze 141 na 58 dní. U rodinných domů cena vzrostla z 41 154 Kč/m² na 51 014 Kč/m² a doba nabízení klesla z 206 na 112 dní. Nájemní trh mezitím zdražil z 292 na 323 Kč/m² a v Q1 2026 se zrychlil na 30 dní.

„Kupující dnes často vidí, že hypotéky už nejsou tak extrémně drahé jako v nejhorším období, ale zároveň narážejí na jiný problém: dobrých nemovitostí není neomezeně a u kvalitních nabídek je potřeba reagovat rychleji než dříve,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku, makléřka ReDeMa.

1. Kupující se vrací, ale do jiného trhu než před několika lety

Z pohledu kupujícího je nejdůležitější otázkou jednoduchá věc: je dnes vhodná doba ke koupi nemovitosti? Odpověď ale není jednoznačná. Záleží na lokalitě, typu nemovitosti, způsobu financování, finanční rezervě domácnosti i na tom, zda kupující hledá vlastní bydlení, investici, rekreační objekt nebo dům k rekonstrukci.

Rok 2026 ukazuje, že kupující se po opatrnějším období znovu více zajímají o koupi. Hypoteční trh výrazně ožil. Podle ČBA Hypomonitoru poskytly banky a stavební spořitelny v březnu 2026 nové hypotéky bez refinancování za 40,3 miliardy Kč, celkový objem hypotečních obchodů včetně refinancování dosáhl 55,4 miliardy Kč a průměrná sazba nových hypoték klesla na 4,43 %.

To je pro kupující důležitý signál. Sazby kolem 4,4 až 4,5 % nejsou návratem do éry extrémně levných hypoték, ale proti vrcholům předchozích let představují psychologickou úlevu. Mnoho domácností, které nákup v roce 2023 nebo 2024 odkládaly, se znovu začíná dívat po bydlení. Jenže právě tento návrat poptávky zároveň tlačí na rychlost trhu.

„Kupující by dnes neměli vycházet z představy, že trh stojí a že prodávající budou automaticky výrazně slevovat. U některých typů nemovitostí a v některých lokalitách je situace opačná – kvalitní nabídka má zájemce rychle a prostor pro tvrdé vyjednávání je omezenější,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

2. Ceny bytů: růst pokračuje a trh výrazně zrychlil

Nejviditelnějším segmentem českého realitního trhu jsou byty. Právě u nich kupující nejčastěji sledují cenu za metr čtvereční, dostupnost hypoték, lokalitu, dopravní dostupnost, stav domu, energetickou náročnost a budoucí náklady na bydlení.

Podle ověřených dat projektu Realiťák roku se cena bytů v celé České republice za posledních osm kvartálů zvýšila z 74 513 Kč/m² v Q2 2024 na 96 745 Kč/m² v Q1 2026. To znamená nárůst o 29,84 %. Ještě výraznější je ale změna rychlosti trhu: doba nabízení se zkrátila ze 141 dní na 58 dní, tedy o 58,87 %.

Pro kupujícího to má zásadní význam. Nestačí sledovat pouze to, zda ceny rostou. Důležité je také to, jak rychle trh absorbuje nabídku. Pokud se ceny zvyšují a zároveň se nemovitosti prodávají rychleji, znamená to, že poptávka je aktivní a dobře nastavené nabídky nezůstávají na trhu dlouho.

V Q1 2026 byla průměrná cena bytů v Praze podle dat projektu Realiťák roku 162 599 Kč/m², v Jihomoravském kraji 114 647 Kč/m² a ve Středočeském kraji 98 816 Kč/m². Praha tak zůstává cenově samostatným trhem, ale tlak na ceny je patrný i v dalších regionech.

Pro kupujícího to znamená několik praktických věcí. V drahých lokalitách musí velmi přesně počítat s celkovým rozpočtem, nejen s kupní cenou. V levnějších regionech zase musí počítat s tím, že růst může být procentuálně velmi rychlý. Například Ústecký kraj podle dat za posledních osm kvartálů posílil u bytů z 30 405 na 44 691 Kč/m², tedy téměř o 47 %.

3. Rodinné domy: větší rozhodnutí, více rizik a rychlejší trh

Koupě rodinného domu je pro kupujícího složitější než koupě bytu. Nejde jen o cenu, lokalitu a dispozici. U domu hraje zásadní roli technický stav, stáří konstrukcí, vlhkost, izolace, střecha, okna, vytápění, energetická náročnost, stav rozvodů, studna, kanalizace, přístupová cesta, právní vztahy k pozemku, územní plán i možnost budoucích úprav.

Podle dat projektu Realiťák roku cena rodinných domů v celé ČR vzrostla z 41 154 Kč/m² v Q2 2024 na 51 014 Kč/m² v Q1 2026, tedy o 23,96 %. Současně se doba nabízení zkrátila z 206 dní na 112 dní, což znamená pokles o 45,63 %. Počet nabídek se snížil z 29 436 na 26 063.

To je pro kupující velmi důležitý signál. Domy byly v době vysokých sazeb často pomalejší segment, protože vyšší kupní cena, náklady na rekonstrukci a energetická náročnost odrazovaly část zájemců. Pokud se ale i tento segment zrychluje, znamená to, že kupující znovu vstupují i do složitějších transakcí.

„U domů musí být kupující ještě opatrnější než u bytů. Nízká cena může být lákavá, ale pokud za ní stojí špatný technický stav, nejasné právní vztahy nebo vysoké budoucí náklady, může se z výhodné koupě stát velmi drahý problém,“ upozorňuje Monika Lukášová.

Z pohledu kupujícího je proto nezbytné pracovat s technickou prohlídkou, odhadem nákladů na rekonstrukci a kontrolou dokumentace. Nestačí vědět, kolik dům stojí dnes. Klíčové je vědět, kolik bude stát jeho bezpečné užívání v dalších pěti až deseti letech.

4. Hypotéky: lepší než dříve, ale stále určují dostupnost bydlení

Hypoteční sazby jsou jedním z hlavních faktorů, které určují, kolik si kupující může dovolit. Česká národní banka ponechala 19. března 2026 dvoutýdenní repo sazbu na 3,50 %, diskontní sazbu na 2,50 % a lombardní sazbu na 4,50 %.

Pro kupující to znamená, že období prudkého zvyšování sazeb je pryč, ale návrat k hypotékám kolem 2 % nelze brát jako realistický základ rozhodování. Hypotéka kolem 4,5 % je pro mnoho domácností zvládnutelnější než sazby výrazně nad 5 nebo 6 %, ale pořád zásadně zatěžuje měsíční rozpočet.

Průměrná nově poskytnutá hypotéka podle ČBA Hypomonitoru v březnu 2026 překonala 4,8 milionu Kč. To samo o sobě ukazuje, že kupující si půjčují vysoké částky a že růst cen nemovitostí se přímo promítá do výše úvěru i měsíční splátky.

Pro kupujícího je proto dnes klíčové nepřemýšlet pouze v logice „banka mi hypotéku schválí“. Důležitější otázka zní: zůstane domácnosti dostatečná rezerva i po zaplacení splátky, energií, fondu oprav, pojištění, daní, vybavení a běžných životních nákladů?

„Největší chybou kupujícího je počítat jen kupní cenu a splátku hypotéky. Bezpečný nákup nemovitosti musí zahrnovat i rezervu, budoucí opravy, provozní náklady a možný vývoj životní situace domácnosti,“ říká Petr Makovský.

5. Nájemní trh jako tlak na kupující: čekání také něco stojí

Mnoho kupujících dnes řeší dilema, zda koupit nyní, nebo ještě počkat. Jenže čekání má svou cenu. Pokud domácnost zůstává v nájmu, musí do rozhodování započítat i vývoj nájemného.

Podle dat projektu Realiťák roku se cena nájemních bytů v celé ČR zvýšila z 292 Kč/m² v Q2 2024 na 323 Kč/m² v Q1 2026, tedy o 10,62 %. Počet nabídek vzrostl z 25 811 na 28 760, ale doba nabízení se přesto zkrátila ze 41 na 30 dní.

To znamená, že vyšší nabídka automaticky nepřináší pomalejší trh ani výrazný tlak na zlevnění. Nájemní bydlení je stále velmi aktivní, zejména v regionech s dobrou pracovní dostupností, univerzitami, službami a dopravou.

Pro kupujícího je to důležité ze dvou důvodů. Zaprvé, pokud odkládá koupi, často mezitím platí stále vyšší nájem. Zadruhé, pokud uvažuje o investiční koupi, silný nájemní trh může zvyšovat atraktivitu některých bytů. To ale zároveň znamená větší konkurenci investorů u menších a dobře pronajímatelných jednotek.

6. Nabídka na trhu: kupující mají z čeho vybírat, ale ne všechno je kvalitní

Na první pohled se může zdát, že kupující mají na trhu stále dost nabídek. U bytů v celé ČR bylo podle dat projektu Realiťák roku v Q1 2026 evidováno 27 081 nabídek, u domů 26 063 nabídek a u nájemních bytů 28 760 nabídek.

Jenže samotný počet nabídek neříká vše. Kupující velmi rychle zjistí, že kvalitních, správně oceněných a právně i technicky připravených nemovitostí je méně, než by naznačoval celkový objem inzerce.

Část nabídek může být předražená. Část má právní vady. Část má technické problémy. U některých domů nejsou jasné hranice pozemků, přístupové cesty nebo stavby nezapsané v katastru. U bytů mohou být problémem vysoké příspěvky do fondu oprav, plánované rekonstrukce domu, energetická náročnost, hlučnost, krátkodobé pronájmy v domě nebo špatné hospodaření SVJ.

Kupující by proto neměl posuzovat nabídku pouze podle fotografií a ceny. Musí řešit list vlastnictví, katastr, zástavy, věcná břemena, exekuce, předkupní práva, stavební dokumentaci, PENB, stav SVJ, územní plán, reálné provozní náklady a budoucí investice.

„Dobrý makléř není pro kupujícího jen člověk, který ukáže byt nebo dům. Je to někdo, kdo pomůže číst rizika, upozorní na slabá místa a dokáže klientovi říct i to, co nechce slyšet. Právě tím se liší profesionální realitní služba od pouhého zprostředkování prohlídky,“ zdůrazňuje Monika Lukášová.

7. Novostavby: jistota moderního bydlení, ale za vysokou cenu

Specifickou kategorií jsou novostavby. Kupující je často vnímají jako bezpečnější volbu: nový byt, nižší energetická náročnost, moderní dispozice, parkování, výtah, záruky a menší potřeba okamžitých oprav. Jenže právě novostavby jsou v mnoha lokalitách cenově nejnáročnější.

Podle Deloitte Develop Indexu dosáhla průměrná nabídková cena nových bytů v Praze ve 4. čtvrtletí 2025 hodnoty 176 600 Kč/m² a mezičtvrtletně vzrostla o 2,9 %. Nejvyšší průměrná cena byla v Praze 1, a to 262 100 Kč/m².

Pro kupující to znamená, že novostavba může být kvalitním řešením, ale často vyžaduje vyšší příjem, vyšší vlastní zdroje nebo menší výměru bytu. V praxi tak mnoho domácností stojí před volbou: menší nový byt v dražší lokalitě, starší větší byt s budoucími náklady na rekonstrukci, nebo přesun do dostupnějšího regionu.

U novostaveb je také nutné sledovat smluvní podmínky, termíny dokončení, financování výstavby, kvalitu developera, reklamační proces, standard vybavení, garážové stání, sklep, předávací protokol a skutečné budoucí měsíční náklady.

8. Regionální rozdíly: český trh není jeden trh

Jednou z největších chyb kupujících je sledovat „průměrnou cenu v ČR“ a podle ní usuzovat na vlastní situaci. Český realitní trh je silně regionální. Jinak funguje Praha, jinak Brno, jinak Středočeský kraj, jinak krajská města a úplně jinak menší okresy.

U bytů v Q1 2026 dosahovala Praha podle dat projektu Realiťák roku 162 599 Kč/m², Jihomoravský kraj 114 647 Kč/m² a Středočeský kraj 98 816 Kč/m². Naopak levnější regiony se pohybují výrazně níže, ale často mají rychlejší procentní růst.

U domů je regionální rozdíl ještě složitější, protože cenu významně ovlivňuje velikost pozemku, stav domu, dostupnost do zaměstnání, dopravní napojení a technický standard. Kupující proto nemůže porovnávat jen cenu za metr čtvereční. Musí sledovat také reálný stav nemovitosti a celkové náklady na uvedení do požadovaného standardu.

„Kupující by měl vždy porovnávat konkrétní lokalitu, nikoli jen celostátní průměr. V jedné části republiky může být nabídka stále relativně široká, zatímco v jiné kvalitní nemovitosti mizí během několika týdnů,“ říká Petr Makovský.

9. Největší rizika pro kupujícího v roce 2026

Současný trh přináší kupujícím mnoho příležitostí, ale také řadu rizik. Mezi nejčastější patří:

Přecenění vlastních finančních možností. Kupující počítá se splátkou hypotéky, ale zapomíná na fond oprav, energie, pojištění, daň z nemovitosti, vybavení, rekonstrukce a rezervu.

Podcenění technického stavu. U starších bytů i domů mohou být budoucí náklady mnohem vyšší, než se na první pohled zdá.

Nedostatečná právní kontrola. Katastr, věcná břemena, zástavy, exekuce, přístupové cesty, spoluvlastnictví nebo nejasné stavby mohou zásadně ovlivnit bezpečnost koupě.

Emoční rozhodování. Kupující se zamiluje do nemovitosti a přestane vnímat rizika.

Pomalá reakce u kvalitních nabídek. V rychlejším trhu může kupující ztratit dobrou nemovitost jen proto, že nemá připravené financování nebo jasná kritéria.

Snaha vyjednat slevu za každou cenu. U kvalitních a správně oceněných nemovitostí nemusí prodávající výrazně ustupovat.

Neověřená očekávání od rekonstrukce. Kupující koupí levnější nemovitost, ale až později zjistí, že rekonstrukce bude stát výrazně více, než předpokládal.

10. Jak by měl kupující postupovat prakticky

Kupující by měl začít nikoli prohlídkami, ale přípravou. Nejprve je potřeba znát reálný finanční strop. Ten by měl vycházet nejen z maximální hypotéky, kterou banka schválí, ale z bezpečné měsíční splátky a rezervy domácnosti.

Druhým krokem je předběžné schválení hypotéky nebo alespoň jasná konzultace s hypotečním specialistou. V rychlejším trhu má připravený kupující velkou výhodu. Prodávající i makléř berou vážněji zájemce, který ví, jak bude koupi financovat.

Třetím krokem je přesné vymezení priorit. Kupující by měl vědět, co je pro něj nezbytné a kde může ustoupit. Lokalita, dispozice, stav, parkování, balkon, výtah, energetická náročnost, dostupnost školy, dojezd do práce – to vše by mělo být seřazeno podle skutečné důležitosti.

Čtvrtým krokem je důkladná kontrola vybrané nemovitosti. U bytu je důležitý stav domu, SVJ, fond oprav, plánované investice, sousedské vztahy a právní stav jednotky. U domu je nezbytná technická kontrola, dokumentace, pozemky, sítě, přístup a územní plán.

Pátým krokem je vyjednávání. To by nemělo být založené na dojmu, ale na datech. Argumentem není „zdá se mi to drahé“, ale srovnání s obdobnými nemovitostmi, technický stav, nutné investice, právní rizika nebo délka nabídky na trhu.

11. Co z toho plyne pro kupující v roce 2026

Pohledem kupujícího je současný trh náročný, ale ne beznadějný. Kupující se vracejí, hypotéky jsou dostupnější než v období nejvyšších sazeb a nabídka na trhu stále existuje. Současně ale platí, že ceny rostou, kvalitní nemovitosti se prodávají rychleji a chyby v rozhodování mohou být velmi drahé.

Největší výhodu dnes nemá ten, kdo čeká na „ideální okamžik“. Ten nemusí přijít. Výhodu má kupující, který je připravený, zná svůj rozpočet, rozumí trhu, má zajištěné financování a dokáže rychle, ale racionálně vyhodnotit kvalitní příležitost.

„Dnešní kupující nepotřebuje paniku ani slepý optimismus. Potřebuje dobrou přípravu, kvalitní data, odbornou kontrolu a schopnost rozhodovat se podle reality trhu, ne podle pocitů,“ shrnuje Monika Lukášová.

„Data ukazují, že trh je aktivnější, rychlejší a v mnoha segmentech dražší. To neznamená, že kupující nemá šanci. Znamená to, že musí být profesionálně připravený stejně jako prodávající,“ doplňuje Petr Makovský.

Závěr: kupující musí být rychlý, ale ne unáhlený

Stav realitního trhu v České republice pohledem kupujícího lze shrnout do jedné věty: trh se znovu rozběhl, ale nezlevnil. Byty i domy jsou dražší než před dvěma lety, nabídky se u kvalitních nemovitostí rychleji vstřebávají a hypoteční trh znovu nabírá sílu.

To však neznamená, že by kupující měl jednat bez rozmyslu. Právě naopak. V rychlejším a dražším trhu je odborná příprava důležitější než kdy dříve. Kupující musí vědět, co kupuje, za kolik, s jakými budoucími náklady a jaká rizika na sebe přebírá.

Kvalitní realitní makléř, právník, hypoteční specialista nebo technický inspektor mohou kupujícímu ušetřit nejen peníze, ale i roky problémů. A právě zde má projekt Realiťák roku zásadní význam: pomáhá veřejnosti rozpoznat kvalitní realitní službu, ukazuje, co má klient od makléře oprávněně požadovat, a vede kupující i prodávající k bezpečnějším rozhodnutím.

Úplně na závěr je proto dobré připomenout, že již 9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě posiluje důvěru v kvalitní realitní služby. Pomáhá veřejnosti vybrat si prověřeného makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – srozumitelně vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat. Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu ČR, Senátu Parlamentu ČR a Hlavního města Prahy.

S důvěrou,
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku

Pokud prodáváte nebo pronajímáte nemovitost a chcete poradit s nastavením ceny, smluv, postupů nebo se jen ujistit, že máte vše správně, napište mi. Ráda vám pomohu najít nejbezpečnější a nejefektivnější řešení – ať už půjde o konzultaci, nebo rovnou o kompletní zajištění prodeje či pronájmu.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Podnikání z obýváku může být výhra. Ale jen když nepodceníte nemovitost, sousedy a pravidla

Pojištění nemovitosti není formalita. U prodeje, koupě i pronájmu může rozhodovat o milionech

Změna prohlášení vlastníka: kdy stačí většina a kdy vás nikdo nesmí přehlasovat

Daň z nemovitosti v roce 2026: proč sousední město platí víc, jak fungují koeficienty a na co si dát pozor

PENB v kontextu prodeje a pronájmu nemovitostí: kdy je povinný, kdy ne a proč ho neřešit na poslední chvíli

Změna druhu pozemku bude nejspíš dražší: obce mají získat podíl na zhodnocení území a vlastníci si připlatí

Zemřel manžel, dvě nezletilé děti, hypotéka a nemovitost v SJM: co vás čeká a jak bezpečně prodat

Trvalé bydliště krok za krokem: jak ho zařídit, co to znamená v nájmu a jak se má bránit pronajímatel

Společné části domu a rekonstrukce: kdy pomůže „fond oprav“ a proč to musí znát každý vlastník bytu