27.5.2026 15:36
Obava z podpisu nevýhodné smlouvy s realitním makléřem je pro mnoho kupujících nemovitostí velmi reálná. Klient se často bojí, že bude tlačen do rychlého podpisu, že si nestihne dokumenty v klidu prostudovat, nebo že v nich budou ustanovení, kterým nerozumí a která pro něj mohou být nevýhodná.
Taková obava je pochopitelná. Koupě nemovitosti patří mezi největší finanční rozhodnutí v životě a smlouvy, které se při ní podepisují, mohou mít zásadní dopad na práva, povinnosti i peníze kupujícího. Nejde přitom jen o samotnou kupní smlouvu. V praxi se často řeší také rezervační smlouva, zprostředkovatelská smlouva, dohoda o složení rezervačního poplatku, smlouva o advokátní nebo notářské úschově, případně další navazující dokumenty.
Dobrá zpráva je, že férový realitní makléř vás nemá k podpisu nutit. Naopak by měl umět vysvětlit, co podepisujete, proč je smlouva potřeba, jak chrání jednotlivé strany a jaké povinnosti z ní vyplývají.
Realitní makléř vás nemůže nutit podepsat smlouvu, které nerozumíte nebo se kterou nesouhlasíte. Před podpisem máte právo si smlouvu v klidu přečíst, vyžádat si vysvětlení nejasných ustanovení, poradit se s právníkem a navrhnout úpravy. Seriózní makléř by měl podmínky vysvětlit srozumitelně, netlačit na okamžitý podpis a dát klientovi prostor k rozhodnutí.
Zvláštní pozornost věnujte zejména výši a splatnosti provize, době trvání smlouvy, výpovědním podmínkám, exkluzivitě, smluvním pokutám, rezervačnímu poplatku, úschově peněz a tomu, koho makléř ve skutečnosti zastupuje.
Pokud smlouva obsahuje nejasné, jednostranně nevýhodné nebo nepřiměřeně tvrdé podmínky, je namístě požádat o jejich vysvětlení nebo úpravu. V případě pochybností je vhodné konzultovat dokument s advokátem.
Mnoho klientů se v realitních smlouvách neorientuje. Dokumenty bývají psané právním jazykem, obsahují lhůty, sankce, podmínky vzniku nároku na provizi, závazky stran a někdy také formulace, které nejsou na první pohled srozumitelné.
Kupující se často ptají:
Tyto otázky jsou zcela legitimní. Klient má právo vědět, co podepisuje. A kvalitní makléř by měl být připraven na ně trpělivě odpovědět.
Před podpisem jakékoli smlouvy s realitním makléřem je důležité pečlivě si pročíst všechny její body a ujistit se, že rozumíte všem podmínkám. Nejde jen o formální dokument. Smlouva určuje, co pro vás makléř udělá, kdy má nárok na odměnu, jak se nakládá s penězi a jaká práva a povinnosti máte vy.
Smlouva by měla jasně definovat, jaké služby pro vás bude realitní makléř zajišťovat. U kupujícího může jít například o vyhledání vhodné nemovitosti, prověření nabídky, organizaci prohlídek, komunikaci s prodávajícím, pomoc při vyjednávání ceny, kontrolu dokumentace, koordinaci právního servisu nebo pomoc s financováním.
U prodávajícího se naopak řeší příprava nemovitosti k prodeji, ocenění, marketing, prohlídky, práce se zájemci, vyjednávání podmínek, koordinace smluvní dokumentace a bezpečné dotažení obchodu až po předání.
Pokud smlouva obsahuje jen obecné formulace, ale není z ní jasné, co přesně makléř udělá, je vhodné chtít doplnění.
Smlouva by měla přesně stanovit výši provize, kdo ji platí a kdy vzniká nárok na její úhradu. Klient by měl vědět, zda se provize platí až při úspěšném uzavření obchodu, při podpisu rezervační smlouvy, při podpisu kupní smlouvy, nebo v jiný okamžik.
Rizikové mohou být zejména formulace, které zakládají nárok na provizi i v situaci, kdy k obchodu reálně nedojde, případně kdy obchod ztroskotá z důvodů, které klient nezavinil. Takové ustanovení je nutné důkladně číst a případně upravit.
Ve smlouvě by mělo být uvedeno, na jak dlouho se uzavírá a za jakých podmínek ji lze ukončit. Pozor si dejte na příliš dlouhou dobu trvání bez možnosti rozumné výpovědi, automatické prodlužování nebo nepřiměřené sankce za ukončení spolupráce.
U férové spolupráce by mělo být jasné, jak dlouho bude makléř pro klienta pracovat, co se od něj očekává a co se stane, pokud jedna ze stran nebude spokojena.
Exkluzivní smlouva znamená, že po určitou dobu spolupracujete výhradně s jedním makléřem nebo jednou realitní kanceláří. Sama o sobě nemusí být špatná. Naopak u prodeje nemovitosti může dávat smysl, pokud makléř investuje do kvalitního marketingu, prezentace, inzerce a profesionálního servisu.
Riziková je exkluzivita tehdy, pokud klienta dlouhodobě svazuje, ale neobsahuje konkrétní závazky makléře, měřitelné kroky, realistickou strategii a přiměřenou možnost ukončení spolupráce.
Kupující by měl být obezřetný zejména tehdy, pokud má podepsat výhradní spolupráci, ale není jasné, jaké služby za to skutečně získá.
Smluvní pokuty nejsou samy o sobě nelegální, ale musí být přiměřené, srozumitelné a férově nastavené. Klient by měl vědět, za co přesně mu hrozí sankce a v jaké výši.
Pozor zejména na pokuty za předčasné ukončení spolupráce, za komunikaci s jinou stranou, za odmítnutí podpisu navazující smlouvy nebo za situaci, kdy obchod neproběhne z důvodů, které klient nemohl ovlivnit.
Rezervační smlouva je často první dokument, který kupující podepisuje. Právě proto je velmi důležitá. Měla by jasně říkat, komu se rezervační poplatek platí, kde bude uložen, za jakých podmínek se započítá na kupní cenu, kdy se vrací a kdy může propadnout.
Kupující by měl zbystřit, pokud smlouva neřeší situace, kdy se objeví právní vada nemovitosti, problém s financováním z důvodu vad dokumentace, zástavní právo, exekuce, nesoulad v katastru, problém s úschovou nebo nepřipravenost prodávajícího uzavřít kupní smlouvu.
U koupě nemovitosti je bezpečné nakládání s penězi zásadní. Kupní cena nebo její část by měla být obvykle ukládána do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy. Smlouva o úschově musí jasně stanovit, kdy a za jakých podmínek budou peníze uvolněny prodávajícímu.
Kupující by nikdy neměl podceňovat způsob, jakým jsou peníze chráněny mezi podpisem smlouvy a zápisem vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Velmi důležitá otázka zní: zastupuje makléř prodávajícího, kupujícího, nebo pomáhá oběma stranám v rámci transakce?
Pokud makléř zastupuje prodávajícího, je jeho hlavním úkolem zajistit bezpečný a úspěšný prodej nemovitosti pro prodávajícího. To neznamená, že může kupujícího klamat nebo mu zatajovat důležité informace. Znamená to ale, že kupující by měl vědět, že makléř není automaticky jeho osobním poradcem.
Pokud kupující chce mít odborníka výhradně na své straně, může využít službu makléře zastupujícího kupujícího. V takovém případě musí být jasně sjednáno, jaké služby poskytne, jak bude odměněn a jak bude hájit zájmy kupujícího.
Nevýhodná smlouva nemusí být na první pohled nápadná. Často nejde o jeden problémový bod, ale o kombinaci více ustanovení, která klientovi výrazně omezují možnosti nebo přenášejí rizika převážně na něj.
Za rizikové lze považovat zejména situace, kdy smlouva:
Důležité je také rozlišovat, zda makléř zastupuje prodávajícího, kupujícího nebo koordinuje obchod mezi oběma stranami. Každá z těchto situací má jinou logiku a měla by být transparentně vysvětlena.
Před podpisem smlouvy s realitním makléřem si položte několik základních otázek:
Pokud na některou z těchto otázek neumíte odpovědět, není vhodné smlouvu podepisovat bez dalšího vysvětlení.
„Před podpisem jakékoli smlouvy s realitním makléřem si ji důkladně prostudujte a v případě nejasností se nebojte zeptat na vysvětlení,“ radí Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku. „Seriózní makléř by vám měl všechny podmínky srozumitelně vysvětlit a neměl by vás tlačit do rychlého podpisu.“
Pokud máte pocit, že vás realitní makléř tlačí do rychlého podpisu, zpomalte. V praxi je lepší obchod o den odložit než podepsat dokument, kterému nerozumíte.
Doporučený postup:
Seriózní realitní makléř nebude klienta nutit k podpisu dokumentu, kterému nerozumí. Naopak by měl klientovi pomoci pochopit, co podepisuje, proč je smlouva potřeba a jak chrání jednotlivé strany.
Ano. Prodávající obvykle uzavírá s makléřem zprostředkovatelskou smlouvu o prodeji nemovitosti. V ní se řeší zejména rozsah služeb, nabídková cena, marketing, provize, exkluzivita, doba spolupráce a odpovědnost makléře.
Kupující může s makléřem spolupracovat jinak. Buď jedná s makléřem, který zastupuje prodávajícího, nebo si sjedná vlastního makléře, který mu pomáhá s vyhledáním a prověřením nemovitosti. V takovém případě je důležité jasně vymezit, jaké služby kupující dostane, kolik za ně zaplatí a zda makléř skutečně hájí jeho zájmy.
U obou stran platí stejné pravidlo: smlouva má být srozumitelná, vyvážená a před podpisem dostatečně vysvětlená.
Spolupráce s prověřeným realitním makléřem, který hájí vaše zájmy, může výrazně snížit riziko podpisu nevýhodné smlouvy. Zkušený odborník zná běžné smluvní podmínky, ví, kde se mohou skrývat problematická ustanovení, a dokáže klienta upozornit na rizika, která laik snadno přehlédne.
U kupujícího může takový makléř pomoci zejména s prověřením nemovitosti, kontrolou dokumentů, komunikací s prodávajícím, koordinací právníka, kontrolou úschovy a vyjednáváním podmínek. U prodávajícího zase nastavuje strategii prodeje, připravuje podklady, vede jednání se zájemci a pomáhá předejít chybám, které by mohly celý obchod zkomplikovat.
„Kvalitní realitní makléř, který zastupuje kupujícího, je vaším ochráncem a pomůže vám vyjednat nejlepší možné podmínky smlouvy,“ říká Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku. „Jeho odbornost a zkušenosti vám mohou ušetřit mnoho starostí a potenciálních finančních ztrát.“
Lukáš Slanina, advokát a člen odborné poroty projektu Realiťák roku, k ochraně práv kupujících dodává: „Pečlivá kontrola smluv právníkem je nejlepší způsob, jak se vyhnout budoucím právním problémům. Nešetřete na právním poradenství, může vám ušetřit mnohem více peněz a starostí. Kvalitní realitní makléř by měl být schopen vám doporučit ověřeného právníka specializujícího se na nemovitostní právo.“
Smlouva s realitním makléřem má chránit obě strany, ne vytvářet tlak na klienta. Před podpisem si vždy ověřte rozsah služeb, výši a splatnost provize, dobu trvání smlouvy, možnosti výpovědi, exkluzivitu, sankce, rezervační podmínky a způsob úschovy peněz.
Pokud něčemu nerozumíte, požádejte o vysvětlení nebo právní kontrolu. Férový makléř vám dá čas, vysvětlí podmínky a nebude vás nutit podepisovat dokument pod tlakem.
Ne. Realitní makléř vás nemůže nutit podepsat smlouvu, se kterou nesouhlasíte nebo které nerozumíte. Před podpisem máte právo smlouvu prostudovat, požádat o vysvětlení, navrhnout změny nebo ji konzultovat s právníkem.
Nemusíte. Pokud vám makléř předkládá smlouvu na prohlídce, máte právo požádat o čas na prostudování. Podpis pod tlakem není dobrým základem bezpečné realitní transakce.
Důležité je zkontrolovat rozsah služeb, výši provize, splatnost provize, dobu trvání smlouvy, výpovědní podmínky, exkluzivitu, smluvní pokuty, rezervační poplatek, úschovu peněz a to, koho makléř zastupuje.
Exkluzivní smlouva znamená, že po určitou dobu spolupracujete při prodeji nebo vyhledání nemovitosti pouze s jedním makléřem nebo realitní kanceláří. Exkluzivita může být výhodná, pokud je spojena s kvalitní službou, jasným plánem a přiměřenou dobou trvání. Riziková je tehdy, pokud klienta svazuje bez odpovídajícího plnění.
Nárok na provizi by měl být ve smlouvě jasně popsán. Obvykle souvisí s úspěšným zprostředkováním obchodu. Klient by měl přesně vědět, kdy provizi platí, kdo ji platí a zda může vzniknout nárok na provizi i v případě, kdy se obchod nakonec neuskuteční.
Ano, rezervační smlouva může být závazná a může obsahovat důležité povinnosti, lhůty a sankce. Proto je vhodné ji nepodepisovat bez přečtení a bez pochopení toho, co se stane s rezervačním poplatkem, pokud obchod neproběhne.
U složitějších případů, vyšších částek, exkluzivní spolupráce, rezervačních smluv nebo nejasných podmínek je právní kontrola velmi vhodná. Může předejít budoucím sporům a finančním ztrátám.
Férový makléř vysvětluje podmínky srozumitelně, netlačí na podpis, odpovídá na otázky, umožní konzultaci smlouvy, jasně sdělí výši provize a dokáže vysvětlit, koho zastupuje a jaké služby poskytuje.
Strach z podpisu nevýhodné smlouvy s realitním makléřem je pochopitelný, ale nemusí vás paralyzovat. Důležité je vědět, že podpis smlouvy není formalita. Každý dokument, který souvisí s koupí nebo prodejem nemovitosti, si zaslouží pozornost.
Před podpisem si smlouvu přečtěte, ptejte se, chtějte vysvětlení a v případě pochybností využijte právní kontrolu. Seriózní makléř nebude mít problém s tím, že si dokument odnesete k prostudování nebo jej pošlete advokátovi. Naopak – transparentnost a ochota vysvětlovat patří k základním znakům profesionální realitní služby.
Pokud chcete mít jistotu, že vaše práva budou při koupi nemovitosti chráněna a nepodepíšete nevýhodnou smlouvu, obraťte se na prověřeného realitního makléře z projektu Realiťák roku.
9.ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě posiluje důvěru v kvalitní realitní služby: pomáhá veřejnosti vybrat si prověřeného makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – srozumitelně vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat.
Projekt Realiťák roku zároveň připomíná, že prověřený makléř nemá být jen člověkem, který vloží inzerát na internet. Má být odborným průvodcem, který pomůže správně nastavit cenu, prověřit rizika, vysvětlit smluvní podmínky a předejít problémům, kvůli kterým se z nemovitosti může stát dlouhodobý „ležák“ nebo zdroj zbytečných sporů.
Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Pokud zvažujete prodej své nemovitosti, její nákup nebo si nejste jistí, jak správně postupovat, ráda vám s tím pomohu. Díky letité praxi, odbornému zázemí a síti prověřených makléřů z projektu Realiťák roku vám mohu nabídnout bezpečný, efektivní a lidsky přístupný prodej či pomoc při pořízení nemovitosti od A do Z.
Každá nemovitost je jedinečná – stejně jako její majitel. A právě proto věřím na individuální přístup, otevřenou komunikaci a férové jednání.
Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku
------------------------------------------
Již vydané díly série "Zbavte se obav z koupě nemovitosti" najdete zde:
„Makléř bere provizi z obou stran“ – Jak nastavit férovou spolupráci?
„Makléř není pojištěný, když něco pokazí“ – Jak se chránit?
„Makléř není dostatečně kvalifikovaný“ – Jak prověřit odbornost?
„Makléř mě bude obtěžovat nevyžádanými telefonáty“ – Moderní přístup 2026
„Makléř si nechá platit i když nic nenajde“ – Jak nastavit jasné podmínky?
„Makléř mi nabídne jen to, co má v portfoliu“ – Jak hledá nabídky pro mě?
„Makléř mi nepomůže s hypotékou ani financováním“ – Omyl?
„Makléř řeší jen papíry, to zvládnu sám“ – Rizika právních nástrah
„Makléř neumí vyjednávat o ceně“ – Proč mít na své straně odborníka?
„Bez makléře ušetřím peníze“ – Opravdu? A co všechna rizika?
"Makléř zvyšuje cenu, aby dostal větší provizi“ – Je to opravdu tak?
„Skryté vady mi makléř zatají“ – Jak ověřit stav nemovitosti?
„Makléř mě bude tlačit do podpisu“ – Jak to funguje v praxi?
„Makléř je na straně prodávajícího, ne mojí“ – Jak zajistit ochranu svých zájmů?
„Na internetu najdu všechno sám“ – Kde hrozí největší pasti?
„Všichni makléři jsou podvodníci“ – Opravdu?
„Provize jsou vyhozené peníze“ – Proč se na ni dívat jinak?
"Makléř mi jen prodá dražší nemovitost" – Pravda, nebo mýtus?
Monika Lukášová