23.10.2026 7:40
Pronajímatel oznámí, že od příštího měsíce zvyšuje nájem o tři tisíce korun. Může to udělat? Záleží na nájemní smlouvě, posledním zvýšení, obvyklém nájemném v dané lokalitě i na tom, zda jde o inflační doložku nebo zákonný návrh na zvýšení. Občanský zákoník stanoví pravidlo 20 % za tři roky, dvanáctiměsíční odstup i přesné lhůty pro odpověď nájemce. Neplatí ale, že každé nájemné lze automaticky zvýšit o inflaci nebo že pronajímatel může libovolně jednostranně změnit cenu bydlení. Vysvětlujeme pravidla na konkrétních příkladech a ukazujeme, jak mají obě strany postupovat, aby předešly zbytečnému sporu.
Zvýšení nájemného závisí především na tom, co máte sjednáno ve smlouvě. Existuje-li platná dohoda o valorizaci, například inflační doložka, postupuje se zpravidla podle ní.
Pokud si strany způsob zvyšování nájemného nesjednaly ani zvyšování výslovně nevyloučily, může pronajímatel postupovat podle § 2249 občanského zákoníku.
Pozor: Limit 20 % za tři roky není univerzálním stropem pro každé sjednané zvýšení ani pro každou inflační doložku.
Maximální souhrnné zvýšení za 3 roky při postupu dle § 2249
Nejméně tak dlouho nesmělo být nájemné zvýšeno před návrhem dle § 2249
Lhůta pro písemné vyjádření souhlasu nájemce
Následující lhůta pro případný návrh pronajímatele soudu
Nejčastější omyl: „Nájemné v celé České republice vzrostlo o 7 %, proto vám automaticky zvedám nájem o 7 %.“ Statistika vývoje trhu sama o sobě konkrétní nájemní smlouvu nemění.
„Zvyšování nájemného není pouze otázkou toho, o kolik se zvýšily ceny v okolí. Stejně důležité je, co mají obě strany napsané ve smlouvě a zda se postupuje podle zákona. Dobře připravený a srozumitelně vysvětlený návrh má mnohem větší šanci na dohodu než krátká zpráva, že od příštího měsíce se platí více.“
Při nájmu bytu existuje několik odlišných situací. Je důležité je nezaměňovat.
Novou částku přijmou a určí účinnost změny.
Použije se konkrétní sjednaný index a postup.
12 měsíců, limit 20 %, místně obvyklé nájemné a lhůty.
| Způsob | Základní pravidlo |
|---|---|
| Dohoda stran | Pronajímatel a nájemce si odsouhlasí novou výši nájemného. |
| Inflační doložka | Nájemné se mění podle platného mechanismu sjednaného ve smlouvě. |
| Zákonný návrh (§ 2249) | Platí podmínky 12 měsíců, 20 % za tři roky a srovnatelného obvyklého nájemného. |
| Zvýšení po stavebních úpravách | Zvláštní režim podle § 2250, pokud jsou splněny jeho podmínky. |
Nejdůležitějším prvním krokem je proto otevřít stávající nájemní smlouvu a zjistit, zda a jak v ní bylo sjednáno zvyšování nájemného.
Občanský zákoník v § 2248 umožňuje dohodnout každoroční zvyšování nájemného.
Jednou z možností je inflační doložka. Ta může určit, že nájemné bude jednou ročně upraveno podle předem stanoveného inflačního ukazatele.
Kvalitní doložka by měla jednoznačně odpovídat například na tyto otázky:
Příklad: Pokud smlouva stanoví zvýšení o konkrétní meziroční inflační index, je nutné použít právě tento sjednaný údaj. Nelze libovolně vybrat jiné číslo ČSÚ, které vychází pro pronajímatele výhodněji.
Ne automaticky.
Pravidlo dvacetiprocentního zvýšení za poslední tři roky je součástí zákonného postupu podle § 2249.
Pokud mají strany platnou dohodu o zvyšování nájemného, přednost má zpravidla sjednaný způsob valorizace.
To potvrzuje také judikatura Nejvyššího soudu, která považuje inflační doložku za dohodu o zvyšování nájemného.
Pronajímatel proto nemůže běžně tvrdit:
„Inflace mi zvýšila nájem jen o dvě procenta, takže k tomu ještě použiji zákonných dvacet procent.“
Takové jednostranné kombinování dvou režimů nemá automatickou právní oporu. Výjimečné situace podstatných nepředvídatelných změn okolností vyžadují samostatné právní posouzení.
Samotná inflace nezakládá automatické právo jednostranně přepsat nájemní smlouvu.
Pokud smlouva neobsahuje platnou inflační doložku, je potřeba postupovat jiným právně přípustným způsobem – například dohodou nebo za splnění podmínek zákonným návrhem.
Důležité je také rozlišovat různé statistické ukazatele.
Podle dat zveřejněných projektem Realiťák roku za září 2026:
Jde o různé ukazatele a žádný z nich není sám o sobě univerzální sazbou pro zvýšení konkrétního nájemného.
→ Podrobná analýza: Inflace je 2,5 %, nájmy ale zdražily o 6,1 %
Pokud se použije zákonný postup podle § 2249, nesmí navrhované zvýšení společně s předchozími zvýšeními v posledních třech letech přesáhnout 20 %.
Neznamená to, že každý rok lze zvýšit nájemné o 20 %.
Modelový příklad: nájemné 18 000 Kč
Předpokládejme, že v posledních třech letech nebylo nájemné zvýšeno a ostatní podmínky zákona jsou splněny.
| Dosavadní nájemné | 18 000 Kč |
| 20 % z dosavadní částky | 3 600 Kč |
| Horní hranice podle tohoto procentního testu | 21 600 Kč |
Pozor: Nájemné 21 600 Kč lze takto navrhnout jen tehdy, pokud nepřesáhne také srovnatelné obvyklé nájemné v daném místě a jsou splněny další zákonné podmínky.
Dřívější zvýšení nelze při výpočtu ignorovat.
Příklad:
Zvýšení z 19 800 Kč na 21 600 Kč tak představuje přibližně 9,1 % oproti aktuálnímu nájemnému, nikoliv dalších 20 %.
U reálného nájmu je potřeba vždy projít přesná data a částky jednotlivých změn v rozhodném období.
Ano, a poměrně často.
Zákon totiž vyžaduje splnění obou podmínek současně:
Příklad: Nájemce platí 18 000 Kč, ale srovnatelné obvyklé nájemné pro konkrétní byt je doloženo na úrovni 19 000 Kč.
Pak samotný dvacetiprocentní strop neopravňuje pronajímatele navrhnout podle § 2249 automaticky 21 600 Kč.
Pravidlo 20 % je strop zvýšení, nikoliv nárok na zvýšení o celých 20 %.
Nejde o nejvyšší cenu uvedenou v jednom realitním inzerátu.
Nařízení vlády č. 453/2013 Sb. stanovuje, jak se srovnatelné nájemné zjišťuje.
Pro konkrétní byt lze použít například:
Při srovnávání je důležité zohlednit zejména:
Aktuální inzerce a cenové mapy mohou posloužit jako důležitá orientace, ale nabídková cena není sama o sobě totožná s prokazatelně sjednaným srovnatelným nájemným podle nařízení vlády.
U zákonného postupu podle § 2249 je nutné dodržet období dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno.
K návrhu učiněnému před uplynutím této doby se podle zákona nepřihlíží.
To však opět nelze mechanicky přenášet na každou smluvní inflační doložku. Tam záleží na sjednaném mechanismu a jeho platnosti.
Ano, při zákonném postupu podle § 2249 musí mít návrh písemnou formu.
Z návrhu by mělo být zřejmé:
Neurčitá zpráva „od příštího měsíce platíte víc“ nemá nahrazovat řádný návrh.
Velmi důležité je také prokazatelné doručení, protože od něj se počítají další zákonné lhůty.
V zákonném postupu podle § 2249 platí dva hlavní časové úseky.
První dva měsíce: Nájemce má lhůtu pro písemné sdělení souhlasu s návrhem.
Další tři měsíce: Není-li písemný souhlas sdělen, může pronajímatel v zákonné lhůtě navrhnout, aby výši nájemného určil soud.
Praktický časový příklad
Nájemce obdrží řádný návrh 15. října 2026.
Jde o model standardního postupu. U konkrétního případu je nutné ověřit okamžik doručení a počítání lhůt.
Pokud nájemce přijme řádný návrh podle § 2249, platí zvýšené nájemné od třetího kalendářního měsíce po dojití návrhu.
Doručení v říjnu tedy v modelovém případě znamená:
Proto není správné ztotožňovat lhůtu pro odpověď nájemce s okamžikem, od kterého musí být při souhlasu vyšší nájemné hrazeno.
Nájemce nemusí návrh automaticky přijmout.
Může například namítat, že:
Nesouhlas je vhodné sdělit písemně a konkrétně vysvětlit.
Pokud nájemce písemný souhlas nesdělí, samotné mlčení není automatickým souhlasem s navrženou částkou.
Pozor však na následné chování: začne-li nájemce vyšší nájemné bez výhrad dlouhodobě platit a pronajímatel je přijímá, může být toto jednání právně významné. Proto je vhodné nesouhlas komunikovat jasně a včas.
Samotný nesouhlas s návrhem na zvýšení nájemného podle § 2249 není automatickým výpovědním důvodem.
Pronajímatel nemůže jen proto, že nájemce nesouhlasil s novou částkou, libovolně ukončit existující nájemní vztah v rozporu se zákonnou ochranou nájemce.
Je ale důležité rozlišit existující nájem a případné sjednávání nového období po skončení nájmu na dobu určitou.
To jsou dvě odlišné právní situace.
Nedojde-li v rámci zákonného postupu k přijetí návrhu, může pronajímatel ve stanovené lhůtě požádat o určení nájemného soud.
Soud posuzuje zejména splnění zákonných podmínek a výši srovnatelného obvyklého nájemného.
Při dokazování mohou hrát roli:
Podle § 2249 má soudem určené nájemné účinky ode dne podání návrhu soudu. Případné rozhodnutí tedy může vést také k povinnosti doplatit rozdíl za část proběhlého období.
Soudní řešení není automatická možnost obejít zákonné podmínky neplatného nebo nepřiměřeného návrhu.
Ano. Občanský zákoník v § 2249 odst. 4 umožňuje, aby nájemce navrhl snížení nájemného, přičemž se příslušná ustanovení použijí obdobně.
Nejde tedy o mechanismus výhradně ve prospěch pronajímatele.
Pokud je sjednané nájemné oproti relevantním podmínkám neodpovídající a jsou splněny zákonné předpoklady, lze řešit také snížení.
Konkrétní důvod a postup je však nutné posoudit podle smlouvy a situace.
U obou typů smluv je nejdříve potřeba zjistit, co bylo sjednáno o výši a změnách nájemného.
Nájem končí uplynutím sjednané doby, pokud nedojde k jeho pokračování na základě dohody nebo zákona.
Během jeho trvání nelze ignorovat smluvní a zákonná pravidla zvyšování nájemného.
Při sjednávání nového nájemního období však mohou strany vyjednávat o nových smluvních podmínkách. Nejde automaticky o totožnou situaci jako jednostranné zvýšení během existující smlouvy.
Nájem nemá předem stanovené datum konce. Pro změnu nájemného proto zůstává podstatný smluvní mechanismus, případná dohoda nebo zákonný postup.
Pronajímatel nemůže jen pro nesouhlas s novou cenou svévolně ukončit nájem.
Občanský zákoník upravuje také zvláštní situaci, kdy pronajímatel provede stavební úpravy trvale zlepšující užitnou hodnotu bytu, podmínky bydlení v domě nebo vedoucí k trvalým úsporám energie či vody.
Podle § 2250 se může s nájemci dohodnout o zvýšení nájemného nejvýše o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně.
Za stanovených podmínek zákon pracuje také se souhlasem nájemců alespoň dvou třetin bytů v domě.
Nedojde-li k takové dohodě, zákon řeší i zvláštní návrh zvýšení ročně o 3,5 % z vynaložených nákladů při splnění dalších podmínek.
Důležité rozlišení: Deset procent nákladů na stavební úpravy není totéž jako automatické zvýšení dosavadního nájemného o deset procent. Jde o zvláštní zákonný mechanismus s vlastními podmínkami.
Nájemné a služby nejsou totéž.
Nájemné je platbou za užívání bytu. Zálohy na služby se týkají například vody, tepla, společné elektřiny a dalších plnění spojených s užíváním bytu.
Proto například vyšší záloha na vytápění automaticky neznamená, že bylo právně zvýšeno nájemné.
Naopak navýšení základního nájemného nelze maskovat neurčitou položkou „služby“, která ve skutečnosti žádnou konkrétní službou není.
Při každé změně měsíčních plateb by mělo být jasně rozlišeno:
Prodej pronajatého bytu sám o sobě neznamená, že nájemní smlouva přestává platit nebo se automaticky mění nájemné.
Při změně vlastníka přecházejí práva a povinnosti z nájmu na nového pronajímatele podle příslušných zákonných pravidel.
Nový vlastník proto musí respektovat existující nájemní vztah, včetně platného mechanismu změn nájemného.
Není správné předpokládat:
„Koupil jsem byt, takže hned nastavím nový nájem podle aktuálního trhu.“
Nová kupní cena bytu není sama o sobě právním důvodem pro libovolné jednostranné zvýšení nájemného.
Současné nájemné: 20 000 Kč měsíčně.
Pro modelový výpočet předpokládejme, že smluvně určený index za rozhodné období činí 3 %.
Výpočet: 20 000 × 1,03 = 20 600 Kč.
Měsíční rozdíl: 600 Kč.
Konkrétní účinnost zvýšení určuje platná doložka. Modelová tříprocentní sazba není údajem o aktuální české roční inflaci.
Současné nájemné: 20 000 Kč.
V posledních třech letech nebylo zvyšováno.
Maximální částka podle dvacetiprocentního testu: 24 000 Kč.
Pokud je však srovnatelné obvyklé nájemné doloženo pouze na 22 000 Kč, zákonný návrh nesmí tuto místně obvyklou úroveň překročit.
V tomto případě tedy není možné automaticky požadovat 24 000 Kč pouze proto, že matematicky odpovídají růstu o 20 %.
Dosavadní nájemné: 17 000 Kč.
Pronajímatel pošle zprávu: „Od příštího měsíce budete platit 20 000 Kč.“
Nájemní smlouva neobsahuje inflační doložku ani jinou dohodu o změně nájemného.
Samotné oznámení není automaticky účinnou jednostrannou změnou nájemného. Musí být splněny podmínky příslušného zákonného postupu nebo se strany musí dohodnout.
Záleží na právním režimu.
Při platné každoroční valorizaci sjednané ve smlouvě může postupovat podle doložky.
Při zákonném návrhu musí dodržet zákonné podmínky, včetně požadovaného odstupu a celkového limitu zvýšení.
Proto neexistuje jediná odpověď použitelná pro každou nájemní smlouvu.
Právní možnost zvýšení a ekonomicky rozumné zvýšení nejsou vždy totéž.
Pronajímatel může mít pocit, že trh výrazně zdražil, ale konkrétní byt může mít jiný standard, lokalitu i konkurenční nabídku.
Při úvahách o přiměřeném nájemném je vhodné analyzovat:
Podle dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s Reality.iDNES.cz a CEMAP se nabídkové ceny v jednotlivých regionech vyvíjejí velmi rozdílně.
Proto je důležité posuzovat každý byt individuálně, nikoli uplatňovat celorepublikový růst nájemného mechanicky na všechny nájemní vztahy.
„Růst nabídkových nájmů je důležitý tržní signál, ale nelze ho mechanicky převést na stávající nájemní smlouvy. Každý byt má jinou lokalitu, kvalitu a historii nájemního vztahu. Majitel by měl spojit znalost trhu s právně správným postupem. Jen tak lze nastavit dlouhodobě udržitelné nájemné.“
Profesionální makléř nemá nahrazovat advokáta ani soud.
Měl by ale umět majiteli i nájemci pomoci tím, že:
Cílem není prosadit co nejvyšší částku za každou cenu.
Cílem je nájemné, které odpovídá smlouvě, právním pravidlům, trhu a dlouhodobě udržitelnému vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem.
Potřebujete správně nastavit nebo upravit nájemné?
Zkušený realitní makléř pomůže s analýzou lokálního trhu, nastavením nájemního vztahu i výběrem vhodného postupu. U právně sporných situací je důležité včas zapojit advokáta.
Při zákonném postupu podle § 2249 nesmí navrhované zvýšení spolu se zvýšeními za poslední tři roky překročit 20 % a zároveň nesmí být navrženo nájemné vyšší než srovnatelné obvyklé v daném místě. Má-li smlouva platný vlastní mechanismus zvyšování, například inflační doložku, postupuje se zpravidla podle něj.
Ano, pokud to umožňuje platná smluvní dohoda, například každoroční inflační valorizace. U zákonného návrhu platí zvláštní podmínky včetně nejméně dvanáctiměsíčního období bez zvýšení.
Ne automaticky. Limit 20 % za tři roky patří k zákonnému postupu podle § 2249. Je-li ve smlouvě platně sjednán jiný způsob změny nájemného, postupuje se zpravidla podle tohoto ujednání.
Pokud smlouva obsahuje platný mechanismus valorizace, nemusí být při jeho řádném uplatnění vždy potřeba uzavírat novou dohodu. Při zákonném návrhu podle § 2249 ale samotný návrh bez dalšího nezakládá povinnost platit vyšší nájemné; bez přijetí může následovat soudní postup.
Při zákonném návrhu podle § 2249 má nájemce dva měsíce od jeho dojití na písemné sdělení souhlasu.
Mlčení není automatickým písemným souhlasem. Pronajímatel může při splnění zákonných podmínek ve lhůtě dalších tří měsíců podat návrh soudu na určení nájemného. Právně významné však může být také následné chování nájemce, například dobrovolné placení navržené částky.
Při přijetí zákonného návrhu podle § 2249 se zvýšené nájemné platí od třetího kalendářního měsíce po dojití návrhu. U platné smluvní inflační doložky se účinnost určuje podle jejího znění.
Také u nájmu na dobu určitou je potřeba vycházet ze smlouvy a zákona. Odlišnou situací je sjednávání podmínek dalšího nájemního období po skončení původní doby nájmu.
Samotný nesouhlas se zákonným návrhem na zvýšení nájemného není automatickým zákonným výpovědním důvodem. Skončení nájmu se musí řídit příslušnými zákonnými pravidly.
Ano. § 2249 odst. 4 občanského zákoníku stanoví, že při návrhu nájemce na snížení nájemného se příslušná pravidla použijí obdobně.
Podle nařízení vlády č. 453/2013 Sb. lze využít například znalecký posudek nebo prokazatelné doložení nejméně tří srovnatelných nájemných. Je nutné zohlednit vlastnosti konkrétního bytu a podmínky nájemního vztahu.
Zvyšování nájemného není libovolné rozhodnutí jedné strany, ale změna nájemního vztahu, která musí mít správný smluvní nebo zákonný základ.
Pro bezpečný postup je zásadní:
Nejlepší výsledek je zvýšení nájemného, kterému obě strany rozumějí, je řádně podložené a nezakládá zbytečný konflikt.
Nájemní trh se vyvíjí a ceny bydlení se mění. Právo na úpravu nájemného však nelze odvozovat pouze z meziročního růstu inflace nebo aktuálních realitních nabídek.
Rozhoduje smlouva, zákon, historie nájemného a u zákonného návrhu také jeho srovnání s obvyklým nájemným v daném místě.
Pronajímatel by proto měl návrh připravit odborně a transparentně. Nájemce by měl znát svá práva, dodržovat lhůty a neignorovat doručenou komunikaci.
Dobře nastavené podmínky zvyšování nájemného chrání nejen peníze obou stran, ale také stabilitu celého nájemního vztahu.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe poznat kvalitní realitní službu a vybírat makléře podle dostupných informací, regionu, zkušeností, referencí, odborného hodnocení a dalších kritérií.
Cílem projektu není pouze oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice. Důležitou součástí je také osvěta pro veřejnost, praktické návody, datové analýzy a upozorňování na chyby, které mohou mít při prodeji, koupi nebo pronájmu vysoké finanční a právní důsledky.
Správné stanovení a změna nájemného jsou příkladem činnosti, při které má kvalitní realitní makléř spojovat znalost trhu, srozumitelnou komunikaci a respektování právních pravidel.
Devátý ročník projektu probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Aktuálnost a doporučené zdroje
Právní část článku vychází ze stavu k 20. říjnu 2026. Konkrétní právní posouzení závisí na znění nájemní smlouvy, sjednaných mechanismech změn nájemného a individuálních okolnostech případu.
Tento článek má obecný informační charakter a nenahrazuje individuální právní poradenství. U sporu o platnost inflační doložky, překročení zákonných limitů, účinnost zvýšení nebo soudní určení nájemného doporučujeme konzultaci s advokátem.
Monika Lukášová, 
Petr Makovský