Musím zaplatit provizi realitní kanceláři, když se nemovitost neprodá?

Musím zaplatit provizi, když se nemovitost neprodá?

Ne automaticky. Samotný podpis smlouvy s realitní kanceláří ani zveřejnění inzerátu zpravidla neznamenají, že musíte zaplatit celou provizi. Rozhodující je obsah smlouvy, vznik nároku na odměnu a zákonné podmínky její splatnosti.

Podle § 19 zákona č. 39/2020 Sb. je provize standardně splatná nejdříve při uzavření realitní smlouvy. Zákon však umožňuje za stanovených podmínek sjednat její dřívější splatnost, nejdříve při obstarání příležitosti k uzavření realitní smlouvy.

Pozor: Pokud se prodej neuskuteční, neznamená to vždy automaticky zánik všech platebních povinností. Je potřeba rozlišovat provizi, náhradu nákladů, případnou smluvní pokutu a situaci, kdy již vznikl nárok na provizi.

Dotaz čtenáře: Realitní kancelář byt neprodala, ale chce provizi

Poznámka redakce: Jde o modelový dotaz sestavený podle typických situací z realitní praxe, nikoli o doslovný dotaz konkrétního čtenáře.

Podobné spory mohou vznikat především tehdy, když prodávající při podpisu smlouvy přesně neví, za jakých okolností bude platit provizi a co se stane v případě neúspěšného prodeje.

První důležitou otázkou proto není, zda makléř strávil prodejem několik hodin nebo měsíců. Je třeba zjistit, jaký výsledek měl podle smlouvy obstarat, zda jej skutečně obstaral a jaké platební povinnosti byly platně sjednány.

Pět situací: Kdy se provize platí a kdy nemusí?

Co říká zákon o provizi realitní kanceláře?

Klíčovým předpisem je zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Pravidla provize upravuje především jeho § 19.

Základní pravidlo: splatnost při uzavření realitní smlouvy

Pokud zákon nestanoví jinak, je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy. U prodeje bytu či domu jde typicky o kupní smlouvu.

Výjimka: provize už za obstarání příležitosti

Zákon připouští také dřívější splatnost provize. Smlouva však musí obsahovat odpovídající poučení, že splatnost není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo splnění příslušné odkládací podmínky. Ani v takovém případě nemůže být provize splatná dříve než při obstarání příležitosti k uzavření realitní smlouvy.

Při sporu je proto zásadní číst nejen ustanovení o výši provize, ale i popis služby, podmínky vzniku nároku a ustanovení o splatnosti.

Co když klient zaplatil zálohu?

U spotřebitele nesmí sjednaná záloha na provizi přesáhnout dvě třetiny ujednané provize. To ale neznamená, že realitní kancelář má automaticky právo si zálohu ponechat, pokud obchod neproběhne. O jejím vypořádání rozhoduje, zda vznikl nárok na provizi a jaká ujednání jsou platná.

Smlouva musí být písemná

Podle § 9 a § 10 zákona musí být smlouva o realitním zprostředkování písemná a obsahovat mimo jiné označení nemovitosti, kupní cenu nebo způsob jejího určení a výši provize nebo způsob jejího určení. Zákon rovněž upravuje, kdo může namítat její neplatnost při nesplnění stanovených požadavků.

Vedle speciálního zákona se použijí také příslušná ustanovení občanského zákoníku o zprostředkování, zejména § 2447 až § 2449.

Může realitní kancelář požadovat peníze za inzerci nebo fotografie?

Jednou z častých otázek je, zda prodávající musí po neúspěšném prodeji zaplatit alespoň práci makléře, fotografie, video, inzerci nebo další marketingové náklady.

Občanský zákoník v § 2449 stanoví, že pokud byla sjednána provize, má se za to, že tato provize zahrnuje také náklady spojené se zprostředkováním. Zákon současně upravuje náhradu nákladů pro případ, kdy provize sjednána nebyla.

Konkrétní smlouva ale může obsahovat samostatná ujednání o službách nebo nákladech. Je proto nutné prověřit, co si strany skutečně sjednaly, zda jde o platné a transparentní ujednání a zda se nejedná o nepřípustné či nepřiměřené přenesení rizika na spotřebitele.

A co smluvní pokuta?

Smluvní pokuta není totéž co provize. Obvykle má sankcionovat porušení konkrétní smluvní povinnosti. Pokud realitní kancelář požaduje pokutu, měla by být schopna vysvětlit, kterou povinnost klient porušil, na základě jakého ujednání a jak byla částka vypočtena.

Nelze automaticky vycházet z toho, že každá pokuta uvedená ve smlouvě je vymahatelná. Zvláště ve spotřebitelských vztazích je potřeba posoudit přiměřenost, transparentnost a soulad ujednání se zákonem.

Co když jste podepsali výhradní smlouvu s realitní kanceláří?

Výhradní neboli exkluzivní spolupráce může být pro prodávajícího výhodná. Makléř má jasně stanovenou odpovědnost a prostor investovat do kvalitní prezentace, marketingu, vyjednávání a koordinace obchodu.

Výhradní smlouva však automaticky neznamená, že provize bude splatná při každém ukončení spolupráce. Je třeba posoudit konkrétní ujednání a skutečný průběh zprostředkování.

U spotřebitele lze výhradní realitní zprostředkování sjednat nejdéle na šest měsíců. Zákon umožňuje opakované prodloužení, ale stanoví pravidla pro dobu, kdy se prodloužení může sjednat.

Podrobněji jsme výhradní spolupráci vysvětlili v článku Proč se nebát výhradní smlouvy s realitním makléřem? Kdy pomáhá a kdy si dát pozor.

Zvláštní pozornost si zaslouží také situace, kdy se kupující nebo prodávající dohodnou až po skončení zprostředkovatelské smlouvy. Podle § 19 odst. 4 zákona existuje ochrana spotřebitele pro případ, kdy k pozdějšímu uzavření smlouvy došlo v důsledku nečinnosti, pochybení nebo nedostatečné součinnosti zprostředkovatele.

Pohled projektu Realiťák roku: Jasná pravidla chrání klienta i makléře

Spor o provizi nemusí automaticky znamenat, že některá ze stran jedná nepoctivě. Někdy jde o rozdílné pochopení smlouvy, jindy o nejasné podmínky, nedostatečnou komunikaci nebo skutečné porušení povinností.

Důležitá je proto prevence. Kvalitní realitní makléř by měl klientovi už před podpisem vysvětlit, co přesně za sjednanou odměnu poskytuje, jaký výsledek má zajistit a co nastane, když se obchod nepodaří uskutečnit.

„Provize sama o sobě není problém.“

Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku

Z dříve publikovaného komentáře k provizím realitních makléřů.

Férová spolupráce by měla být postavena na transparentnosti. Pokud makléř pro klienta vykonal profesionální práci a splnil sjednané podmínky, má mít možnost domoci se oprávněné odměny. Pokud podmínky splněny nebyly, nelze provizi požadovat pouze s odkazem na vynaložený čas.

„Veřejnost často vidí jen začátek – tedy inzerát a prohlídky. To nejdůležitější se ale často odehrává v zákulisí.“

Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

Z dříve publikovaného komentáře k hodnotě realitních služeb.

Projekt Realiťák roku dlouhodobě upozorňuje, že odborná kvalita a srozumitelné smluvní podmínky jsou důležitou součástí bezpečného realitního obchodu.

Realitní kancelář požaduje provizi: Jak postupovat krok za krokem?

Checklist: Sedm věcí, které si ověřte před podpisem smlouvy

Nejlepší způsob, jak se podobnému sporu vyhnout, je mít pravidla jasně nastavena již při zahájení spolupráce.

Vedle smluvních podmínek je důležité vybírat makléře podle zkušeností, odbornosti, referencí a transparentnosti. Další souvislosti najdete v článku Kolik stojí realitní makléř a za co klient skutečně platí?

Chystáte se prodat nemovitost? Začněte s jasnými pravidly.

Než podepíšete smlouvu s realitní kanceláří, vyplatí se vědět, co všechno makléř zajistí, kdy mu vznikne nárok na provizi a jak budou řešeny případné komplikace.

Projekt Realiťák roku vám pomáhá zorientovat se ve světě realitních služeb a najít makléře podle regionu, zkušeností a dostupných informací.

Chci prodat nemovitost Najít makléře

Nejčastější otázky a odpovědi (FAQ)

Musím platit provizi, když realitní kancelář nenašla kupujícího?

Zpravidla ne pouze za to, že nemovitost inzerovala. Pokud však smlouva obsahuje další platná platební ujednání, je nutné je samostatně posoudit.

Může makléř chtít provizi, když si prodej rozmyslím?

Za určitých okolností ano, například pokud byla platně sjednána odměna za obstarání příležitosti a makléř tento výsledek skutečně zajistil. Samotná změna rozhodnutí ale neznamená automatický vznik provize.

Musím zaplatit fotografie a inzerci, když se byt neprodá?

Ne vždy. Pokud je sjednána provize, zákon předpokládá, že zahrnuje náklady zprostředkování. Je však nutné prověřit případná samostatná a platná ujednání o dalších službách a nákladech.

Může realitní kancelář chtít provizi už po rezervaci?

V některých případech může být sjednána dřívější splatnost, nejdříve při obstarání příležitosti k uzavření realitní smlouvy a při splnění zákonných podmínek. Samotná rezervace však automaticky neprokazuje vznik nároku na provizi.

Co dělat, když realitní kancelář požaduje neoprávněnou provizi?

Vyžádejte si písemné zdůvodnění, zkontrolujte smlouvu a shromážděte dokumentaci. Pokud nárok považujete za neoprávněný, odpovězte písemně a při významnější částce využijte odbornou právní pomoc.

Další zajímavé články

• Kolik stojí realitní makléř a za co klient skutečně platí?
• Proč se nebát výhradní smlouvy s realitním makléřem?
• Proč se vaše nemovitost neprodává? Nejčastější chyby
• Prodej nemovitosti bez realitky: Kdy dává smysl?

Právní a odborné zdroje

• Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování – zejména § 9, § 10, § 14 a § 17 až § 19.
• Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. – ustanovení o zprostředkování.
• Projekt Realiťák roku – odborný komentář k provizím.
• Projekt Realiťák roku – hodnota realitní služby a komentář Petra Makovského.

Úplně na závěr

Neuskutečněný prodej sám o sobě automaticky neznamená povinnost zaplatit provizi. Stejně tak ale neznamená, že makléř nikdy nemůže mít nárok na odměnu nebo jinou platbu.

Odpověď závisí na konkrétní smlouvě, sjednaném výsledku zprostředkování a zákonných podmínkách. Nejlepší ochranou pro obě strany je jasná smlouva, kvalitní komunikace a profesionální přístup.

Tento článek je součástí seriálu Dotazy čtenářů, který připravuje projekt Realiťák roku. Jeho cílem je přinášet veřejnosti srozumitelné a praktické odpovědi na otázky související s koupí, prodejem, pronájmem a vlastnictvím nemovitostí.

Devátý ročník projektu Realiťák roku probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy. Projekt dlouhodobě podporuje odbornou kvalitu, vzdělávání, transparentnost a vyšší standard realitních služeb.

Máte vlastní otázku k realitnímu trhu? Napište nám na monika.lukasova@realitakroku.cz. Do zprávy neuvádějte zbytečně citlivé osobní údaje. Vybraná témata můžeme po anonymizaci zpracovat v některém z dalších článků seriálu.