Analýza vývoje realitního trhu v Praze - červen 2025 - Pražský realitní trh v červnu 2025: stabilní růst, sílící nájmy a rekordní ceny za metr

Komletní přepis videa:
Analýza vývoje realitního trhu kraj Praha

Petr Makovský (výkonný ředitel Reality.idnes.cz a zakladatel projektu Realiťák roku): Dobrý den, dámy a pánové, vítáme vás u naší další Analýzy vývoje realitního trhu, tentokrát v Praze a jejích částech. A já jsem velmi rád, že mohu přivítat tři milé hosty. Prvním z nich začneme dámou, Lucka Tůmová, Keller Williams. Ahoj Lucko.

Lucie Tůmová (realitní makléřka Keller&Williams): Ahoj, dobrý den.

Petr Makovský: Druhým z nich Robert Frolík, Reality Frolík. Zdravím vás, Roberte.

Robert Frolík (realitní makléř Frolík reality): Také zdravím všechny.

Petr Makovský: A pak experta na čísla Iztoka Toplaka, tentokrát z Toplak.pro powered by QARA. Ahoj Iztoku.

Iztok Toplak (realitní makléř): Ahoj a dobrý den všem.

Petr Makovský: A máme tady i Ondru Hona z Cemap-cenové mapy, který ve spolupráci s projektem Realiťák roku a reality iDNES a dalšími připravuje data o realitním trhu v České republice. Ahoj Ondro.

Ondřej Hon (majitel CEMAP- cenové mapy): Ahoj, dobrý den.

Petr Makovský: Tak super. Máme začátek června, realitní trh se nám lehce posunul. Ondro, nějaký první, první informace, jestli máš?

Ondřej Hon: Tak zatím podle dat, a myslím si, že dneska si o tom popovídáme, ještě poněkud víc, to vypadá, že ten trh se poměrně dynamicky rozjel. To znamená, nabídka mírně klesá, nicméně ceny docela zajímavě rostou téměř vlastně napříč republikou. Dneska se budeme bavit o tom, co se děje v praxi vlastně v Praze.

Petr Makovský: Já jsem tam pustil jenom první dva grafy. První byty k pronájmu, byty k prodeji, ale k tomu se možná ještě potom dostaneme. Pojďme možná na jednotlivé účastníky diskuze. Možná začneme dámou. Lucko, jak to vypadá dneska na realitním trhu v Praze?

Lucie Tůmová: Já musím říct, že co se týká u nás, tak docela fajn. Zvyšuje se trošku počet nabídky, prodává se relativně rychle, pokud se bavíme o bytech do nějakých 7 - 8 milionů, tak není problém to zlikvidovat velmi rychle. Samozřejmě u těch dražších nemovitostí je to trošku delší, protože tam ta kupní síla těch movitějších klientů nebo ta základna těch kupujících movitějších je menší, ale prodává se v podstatě všechno, co nabereme, tak prodáme až na nějaký jako výjimky. Pokud to jsou nějaký specifický luxusní věci nebo tak. Když se bavíme o běžných bytech, tak se to relativně rychle zobchoduje.

Petr Makovský: Díky moc, Roberte.

Robert Frolík: No, tak o mně je známo, že dělám většinou pronájmy a sem-tam nějaký prodej. Takže u mě takový jako setrvalý stav, silná poptávka jak na pronájmy, tak na prodeje. Praha vždycky byla, je a bude vyhledávanou oblastí, takže ty ceny samozřejmě trošičku jdou neustále nahoru a pořád je převis poptávky. Takže cokoliv. Taky většinou ty investiční byty typu 2 kk, 2+1 jsou velmi rychle pryč. Pokud jsou to nějaké větší byty, čeká se trošku déle, ale pořád ta doba je relativně krátká na to to zobchodovat. Teď jsem si vyzkoušel i porovnání. Rodinný dům na Praze-východ loni na jaře v podstatě nebyl moc zájem v segmentu od nějakých 15 do 20 000 000 a i letos už je vidět, že se to zlomilo, že prostě i tam už se nějak ty ledy probouraly a prostě ten zájem je mnohem vyšší.

Petr Makovský: Díky moc. Poslední Iztok, typický Pražák z Břežan.

Iztok Toplak: Ano, tak co se týká vývoje, tak potvrdím, jak oba dva přede mnou, že není problém prodat, když je to v nějakém tom průměru a že ty ceny rostou obzvlášť, rostou, řekneme v panelový výstavbě a tam je zajímavý, že rostou ceny i před rekonstrukci. Takže se prodávají byty při rekonstrukci skoro za plnou cenu nebo za obvyklou cenu. Ale když se podívám na data, tak se tam trošku zastavují některé ceny, řekneme ta střední kategorie bytů mezi 45 až 70 m, a to myslím cenově, za metr možná rostou, ale prodávají se menší a menší za více za metr. A co se týká nájmů. Ano, jdou nájmy, ale všechno záleží v cenový kategorii, když jsme v cenový kategorii do toho průměru, co je v Praze někde 21 000 Kč za byt, jsme potom pod tu cenu, tak je enormní zájem. Samozřejmě všechno záleží na kvalitě a lokalitě, ale ty byty 25 000 Kč řekneme za byt, už je občas problematický. A zase jsem viděl, že jo, analýzy, že se zastavily až trošku klesly ty střední byty. Malý drží trend a větší rostou ještě více než malý teďko v tuto chvíli. Asi více je zájem o rodiny, bydlení, nebo že bydlí společně v 2+1 a větší, aby bydlely spolu dvě osoby, dva kamarádi nebo dvě kamarádky. Takhle za mě. Tečka za úvod.

Petr Makovský: Podle čísel vidíme, že vlastně ceny v Praze, teď vezmeme jako celou Prahu, protože se nebavíme o jednotlivých částech, tak vlastně rostou už nebo nabídkové ceny rostou od, někdy od května 2023, července 2023, kdy tam byl možná nějaký pík, pak to lehce kleslo a šlo to zase nahoru. A dostávají se už těsně k 150 000 za metr. Ondro, čím si to vysvětluješ?

Ondřej Hon: Tak obecně, že jo. Zdražuje se výstavba nových bytů, což zrovna na Prahu má podle mě jako enormní vliv, protože v Praze těch developmentů je hodně a nějakým způsobem určujou i nějakou cenovou hladinu toho secondhandu. A druhá věc, snad mi kolegové dají zapravdu, je těch bytů pořád vlastně jako málo. Ten přísun lidí, kteří se, nebo potřebujou uspokojit tu svoji bytovou potřebu v hlavním městě, je jako větší než reálně těch bytů k dispozici. Aktuálně je, což samozřejmě může dost zásadně ovlivňovat jak tu poptávku a samozřejmě vysoká poptávka pak ovlivňuje i tu prodejní cenu.

Petr Makovský: Lucko, staví se v Praze dostatečně nebo málo?

Lucie Tůmová: To je otázka. No, za mě osobně málo, ono otázka je, jako co by bylo dost nebo kolik by bylo dost. Samozřejmě ta poptávka je, ta poptávka je velká, nestačí to nějakým prostě průměrům vzhledem k počtu obyvatel takových, takže ta nabídka je jakoby z tohohle pohledu nedostatečná. Na druhou stranu tím, jak ty ceny jdou pořád nahoru, tak vlastně čím dál tím míň lidí jakoby si může dovolit vlastní byt, anebo když si ho dovolí, tak vlastně kupují menší, protože vzhledem k té ceně prostě třeba dřív před prostě, já nevím, 5, 10 lety byly 3 k prostě 70, 80 m běžně. Dneska máme 3 k už od 52, 55 m. Takže sice dispozice zůstává stejná, zmenšují se ty metry, protože jak ty ceny rostou, tak ty běžný domácnosti ty běžný jako rodiny s průměrnými příjmy bohužel na ty větší byty nedosáhnou. Takže tohle samozřejmě taky hraje roli, ale lidi budou potřebovat bydlet pořád. Jako směřujeme asi k těm trendům, co je běžný ve světě, v Evropě, že prostě stále větší část jako populace bude bydlet v nájemním bydlení, což u nás je do jisté míry trošku tou nějakou historií, co tady byla na tom realitním trhu a tou mentalitou jakoby toho našeho národa, že jako, když to zjednoduším, jako kdo nemá vlastní byt a je v nájmu, tak je lůzr. To už dneska neplatí. Nicméně láme se to vlastně teďka v těch generacích, kde ti mladí dávají i přednost nějaký volnosti, flexibilitě, že radši jsou v pronájmu, i kdyby si třeba mohli dovolit a že mají jako vysoký příjmy, ale chtějí vyšší standard, bydlí v pronájmu v lepší kvalitě, než by si mohli koupit vlastní a mají tam tu volnost. Dneska se běžně lítá po světě, prostě rok žijou v jedné zemi, rok v jiný, což vlastně u té starší generace nebylo a tam vlastně se ten byt dřív historicky vlastně u nás držel po několik generací nebo i ty rodinný domy. Takže tohle samozřejmě taky má vliv a prostě směřujeme tak, jak se vyvíjí jako globálně prostě ten trh. Je to srovnatelný, prostě musíme si zvyknout na to, nebo naše děti, že jako v 60, když našetříme na 2 kk, tak budeme vlastně bohatý, jak je to jako běžný v Evropě, tak tam tím směrem prostě jdeme. Což asi... Neříkám, že je to značka ideál, ale prostě to tak je jako vzhledem k té ekonomické situaci a všem těm věcem kolem.

Petr Makovský: Děkuju. Roberte, já tam pustím data k pronájmům. Na Praze 6 ta cena samozřejmě je ještě možná výrazně vyšší než v celé Praze, kde překročila 430 Kč za metr čtvereční. Jak to vypadá s pronájmy vlastně u vás na Praze 6, kde primárně působíte? Je ta cena, jak tam lítá moc nahoru?

Robert Frolík: No, průměrně, když tady vypíchnu v podstatě nejpoptávanější druh bytů 2 kk, protože tady už není moc bytů 2+1, většinou jsou předělaný ty původní starší byty na 2 kk. Takže Dejvice, Bubeneč, která je moje oblast, tak není problém tady za 25 000 plus poplatky kolem 50, 55 m byt průměrný kvality prostě během, řekněme, 14 dnů obsadit. Ta poptávka tady je, bytů na trhu moc není, neustále naopak dostávám poptávky od investorů nebo od svých stálých klientů, chceme nakoupit další byty a budeme je prostě následně zase pronajímat. A trošku narážím na to, co řekla Lucka. Ty lidi, kteří chtějí mít nějakou jistotu uložených peněz, případně zabezpečení rodiny do budoucna, a teďko myslím ty svoje potomky nejenom jako svoje, tak opravdu jako začali z mého pohledu hromadit ty byty, protože brzo to bude v nějaký hranici, kdy si to prostě normální člověk nebude moct dovolit. Stejně tak jsem zaznamenal trend, že i v těch vyšších kategoriích, v těch dražších nájmech, větších bytech, tak je trend, že se to pomaličku přesouvá do těch pronájmů, že ty lidi prostě už nechtějí být svázaný moc hypotékou, místem nebo prostě konkrétně tím bytem a chtějí to mít jednodušší. Pár let budu bydlet tady, pár let prostě budu jinde, pak budu cestovat po světě. Takže myslím si, že v horizontu, dejme, možná 10 let se ten trh docela zlomí do těch pronájmů, že bude to podobný jako ve světě, no. Bude tady většina lidí bydlet v nájmech, minimálně teda v Praze.

Ondřej Hon: Roberte, možná doplňující otázka k těm pronájmům, když jste říkal, že je děláte nejvíc. Je vlastně poslední dobou, možná už jako pár let zvyšující se trend firem přispívat právě na to bydlení, typicky prostě nějaký moderní start-upy atd. Potkáváte se s tím v praxi? Je spousta lidí, kteří říkají, hele, jdeme radši do pronájmu, protože mi zaměstnavatel přispěje nějakou částkou vlastně na to bydlení, potažmo ubytovává vlastně ty zahraniční zaměstnance vlastně v nájemních bytech.

Robert Frolík: Tady u nás jsou to typicky ambasádní zaměstnanci, protože tady je hodně rezidencí přímo od těch ambasád nebo ambasád jako takových. Takže prostě přijdou ty zaměstnanci a řeknou, my máme nějaký budget do té ambasády, takže do toho se potřebujeme vejít. To je taková jedna část těch lidí. Občas potkávám i klasicky firmy, kdy prostě, ano, dáme vám nějaký byt a buďto pronajme přímo ta firma, anebo ten člověk řekne, já mám nějaký budget, potřebuju prostě v tomhle tom budgetu byt. Případně jsem se za poslední rok setkal zvýšeným, zatím teda zvýšeným, není to nějaký extrém, počtem lidí, kteří začali využívat různý příspěvky na bydlení, na to klasický, ty klasický český nájemníci, mladý lidi, ten poměr toho, co musí vydat na to nájemní bydlení versus jejich plat, prostě už přesahuje nějakou míru. Takže dosáhnou na ty příspěvky na bydlení klasický, ne takový ty sociální, ale to, že prostě máte, já nevím, minimálně třetinu svého měsíčního rozpočtu výdaj jenom na byt. Takže už se objevujou i tihle ti zájemci, prostě rovnou řeknou, hele, já budu čerpat nějaký příspěvek, neberte to tak, že jsem jako chudák, ale prostě můžu, ty ceny jsou takový, tak prostě dosáhnu na to a nejsou to jako sociální případy, jsou to byty klidně kolem těch 20 - 25 000 měsíčně.

Petr Makovský: Ještě se zeptám Iztoka. Iztoku, kam budou ceny růst do konce roku? Ty máš vždycky takový zajímavý predikce. Mě by zajímala Praha v tuhle chvíli, kam to vlastně poroste, kam se vlastně dostaneme, s čím můžou lidi, který chtějí prodávat nebo kupovat, vlastně počítat?

Iztok Toplak: Já bych teďka nejdřív komentoval ten graf, jinak zapomeneme, byl tam nájem, na nájem. Takže když se podíváme na ten graf, tak vidíte, že tam je nárůst nabídky a teďka už se blíží k vrcholu historickému. Kromě toho covidu. Jo, že podstatně je docela vysoká nabídka. To, že ceny v nabídkách rostou, je to takové /nesrozumitelné/, to jsem já teď v praxi vyzkoušel letos na /nesrozumitelné/ v nabídkách a nepronajmul jsem, musel jsem pak zlevnit. Že navyšuju podle toho, co je v nabídkách, zkusím dát víc a pak to nebylo úspěšný, tak jsme museli zlevnit. Ale to neznamená, že na Praze 6 se nemohou pronajmout, protože v centru vždycky funguje to jinak, než když je to trošku na periferii v Praze.

Robert Frolík: Pardon, jestli do toho můžu vstoupit rychlou informací. Teď jsem přesně tohle to zaznamenal ve Vysočanech v Elišce, měli jsme tam 2 kk k pronájmu po refreši, takže pěkný byt s venkovním parkovacím místem. Projekt Eliška docela známý na Freyově ulici. A byli jsme tam v ceně 22 plus poplatky. Nešlo to, museli jsme jít prostě těsně pod 20, aby se to zrealizovalo. Takže Praha 6 je taková výjimka v těch nájmech.

Iztok Toplak: I Vinohrady. Takže tam je to něco jiného. Přijde vždycky někdo a vezme si to. Takže všechno záleží na té lokalitě, jak mluvíme o té ceně. Ano, 25 centrum, není problém. A mimo centrum, to širší centrum už 25 může být problém. A teď, když jdeme, jaký bude vývoj. Když jsme tady mluvili o sociálním příspěvku na bydlení, to je efekt našeho sociálního života, že bydlíme sami často a ty většinou dosáhnou na subvence, protože průměrný nájemník v České republice statisticky se pohybuje historicky mezi 32 % až 40 % hrubého jednoho průměrného platu. To znamená, je to až 50 % čistého jednoho platu například, když to tak srovnáme. A když je někdo sám, tak už dosáhne toho, jak říkal kolega tady, že může dostat, nevím, v Praze subvence 1 000 Kč, 2 000 Kč. A proč to nevyužít, když je to možný? A pak ano, dá do toho 12 nebo až 18 miliard ročně tady do toho. A teď, jaký bude vývoj, vývoj nájmů, když teďka začneme s nájmy, bude taky takový, jaký bude vývoj platu. Když platy půjdu 10 % nahoru, tak je velká pravděpodobnost, že půjdou přibližně stejně nájmy nahoru, protože lidi většinou zaplatí tolik, kolik dostanou. To znamená, bude jim vázáno s tím a historicky rostou nájmy, když vezmeme dlouhodobě kromě nějakých výjimek, co šlo nahoru - dolu mezi 5,5 až 6 procenty v celé České republice. Ale vždycky se někde, řekněme, přesouvá z Prahy na okolí Prahy a pak se tam zastaví a zase v Praze roste. Takže ono to se přesouvá sem a tam podle toho, jaká je situace na trhu. A pak může růst, bude růst cen, když je ekonomika dobrá, protože máme, ano, vyšší platy. A ještě takový optimismus. A stěhují se lidi za prací do Prahy, tak budou v Praze vyšší ceny. Takže takhle. A když bude ekonomika špatná, v Praze budu propouštět lidi, tak to půjde dolu. Takže co bude do konce roka, se nic razantního nestane a bude něco takového, že v Praze v centru budou růst normálně dál v ceně, řekneme, procento za čtvrtletí, když to zaokrouhlím, jo, bude nějaký nárůst, může být víc. A okolí Prahy se bude stabilizovat. A když vezmeme, jak byla ta otázka, developerský projekty, developerský projekty podstatně navyšují ceny v tuto chvíli už, protože se hodně realizuje, 20 % developerských projektů. Takže ty navyšují psychologicky ceny, protože se průměr navyšuje a následně všichni myslíme, že je tak drahý. Pak malý byty cena za metr vysoko a prodávající očekává, že bude mít taky 70-metrový byt tu cenu. Když se podíváte na nějaké moje analýzy, zjistíte, že 70-metrový byt přibližně okolo, jsou nejlevnější byty za metr v Praze. A jsou tak o 12 % níž než průměr cen všech bytů v Praze. Takže ty statistiky občasné /nesrozumitelné/, a pak jak děláme nabídku na trhu, je to velmi podstatné. A teď, jaký bude vývoj cen v Praze bytů. Asi klesat nebudou do konce roku nebo možná nějaký segmenty. Teďka v tuto chvíli jsou stabilní ceny, řekneme bytů kolem 50 až 60 m, ty přestaly růst nebo někde i klesají. Ale co je zajímavý, že v tom segmentu rostou od 50 až 70 m ceny panelových bytů strašně teďka v posledních měsících. Ale to, protože předtím nerostly tolik, tak jenom dohánějí cihlový. Ale všeobecně, když se podíváme na cihlový byty, tak ty jsou stabilní a nerostou a někde i klesají v Praze, protože předtím tolik rostly. Takže do konce roka si myslím, že spíš se budu stabilizovat ceny a asi, když vezmeme, dneska je červen, v prosinci budou možná 3 % vyšší ceny v průměru v Praze, možná 4 %. Takhle nějak, do konce roku.

Petr Makovský: Díky moc. Ondro, nějaký komentář?

Ondřej Hon: Není to třeba dáno tím, že vlastně podle statistického úřadu se vlastně, už nevím, 15 let víc štěpí domácnosti, to znamená, že těch domácností je víc a víc a víc. Myslím si, a teď si nepamatuju přesně to číslo, že je to snad v průměru 15 000 domácností za rok přibude. Teď mě berte s rezervou. Tak není právě to ten důvod, proč vlastně ty střední byty moc na ten odbyt nejdou, protože vlastně, když mám v domácnosti míň členů, tak mi stačí ten byt do těch, já nevím, 50 m, nějaké 2 kk a vlastně ten standard, který by člověk potřeboval pro rodinu, což je to 3 kk, tak zas naopak vlastně není moc těch potenciálních kupujících. Jak to vnímáte vy z praxe, že jo, máte ty lidi, potkáváte se s nimi. Tak kdo je ten typicky vlastně jako kupující, který si pro ten byt vlastně jde? Iztoku, já bych dal přednost teďko Lucce.

Iztok Toplak: Nejenom, že přidám, že ten 70-metrový byt v Praze, že je nelevnější, je výjimkou, protože v Praze pak ty ceny rostou a dosahují, řekněme, kolem 100 nejvyšší cenu za metr, protože to je ten luxus, to kupují ty lidi, co mají peníze. V jiných regionech to neplatí, v jiných regionech cena klesá od velikosti bytu.

Ondřej Hon: Jasně. Ale teď se bavíme o Praze a je to tak, jak říkáš, ona ta Praha vzhledem k ceně za metr je jako specifická, že jo. Ona ta Praha těch specifik, hlavně v těch cenách má výrazně víc než menší město, klidně i jako krajské, že jo. A už to tady ostatně i zaznělo. Je rozdíl, jestli je to Praha 1 nebo Praha 10 nebo Praha 6, že jo. Ta lokalita v tom hraje vlastně jako ten největší prim. Lucko, tak můžu poprosit?

Lucie Tůmová: Určitě. Já třeba osobně nemám ráda, jako statistiky jsou hezká věc, ale nějaký jako zprůměrovaný ceny jsou vlastně jako sice dobrý, ale vlastně nic neříká, protože přesně třeba konkrétně u Prahy, tak je rozdíl, jestli je to Praha 1, 2, 8, 10, tak prostě samozřejmě se tam ty ceny chovají, chovají jinak, i co se týká doby prodeje a vlastně typu těch nemovitostí, který tam jakoby jsou. Takže vlastně i ta Praha v uvozovkách by se dala rozdělit na nějaký jakoby menší města, a pak se musíme bavit konkrétně o jednotlivých jednak částech té Prahy a hlavně i o typech těch nemovitostí. Takže průměrná cena za metr v Praze se blíží ke 150 000 za metr čtvereční, je sice fajn, ale vlastně vůbec jakoby nic neříká, jo? Protože samozřejmě paneláky jsou jinde, cihly jsou jinde, novostavby jsou taky úplně jinde. Ale co si zmiňoval ty nebo na co ses ptal, tak určitě za mě to vliv má, protože vlastně, jak jsem i říkala, i třeba u těch pronájmů, mění se ty standardy toho bydlení, to myšlení těch lidí, jak se mění ty generace a jak je dneska už prostě otevřený trh cestování, všechno je jinak, než bylo dřív za našich rodičů a babiček. Takže určitě ty lidi chtějí jakoby mít víc soukromí, dřív lidi bydleli běžně prostě dvě tři generace v jednom bytě, v jednom domě, dneska každý chce mít soukromí, chce mít svoje. Takže samozřejmě ty lidi se stěhují do menších bytů a vlastně chtějí jakoby, nebo považují za standard jakoby víc metrů vlastně připadá na jednoho člověka. Takže logicky samozřejmě ty menší byty cenově, vůbec jako se to nedá srovnávat cena za metr prostě třípokojového bytu a nějaké garsonky, kde budou bydlet nějaký mladý jeden nebo pár, ale dneska běžně i ti mladí třeba, i když spolu jakoby chodí, tak vlastně spolu nežijou, že si každý drží ten svůj malý byt, že prostě chtějí mít pocit té svobody. Takže to samozřejmě taky hraje, hraje roli. A do jisté míry se to odráží i na tom trhu, na těch cenách. Takže tohle do toho určitě také vstupuje. Pak je tady otázka, co nám udělají vlastně teďka v horizontu nějakých třeba 10, 15 let, kdy vlastně dožívá ta generace vlastně mých rodičů nebo prarodičů, kdy vlastně ty byty původně byly městský nebo státní, pak se to privatizovalo a dneska vlastně dožívají tyhle ty lidi. Nebo i když se stavěly ty paneláky, ty sídliště tady v Praze, tak vlastně dneska dožívá ta první generace vlastně těch obyvatel, co to jakoby dostali nebo později zprivatizovali vlastně ty důchodci. Většinou to jsou jako, nebo ne většinou, ale dost často třeba v tom centru jsou to velikánský byty a ty důchodci tam dneska žijí sami. Nějak to ještě utáhnout, pokud to zvládají. A samozřejmě tyhle, tahle generace dožívá. A dneska ti mladí, je otázka, jestli chtějí držet takhle velký byt. Většinou, co máme zkušenosti, když děláme třeba odhady pro dědictví, tak v naprostý většině případů ty, ty mladý ten byt prostě prodávají a buď investujou ty peníze, nebo si koupí nějaký menší byt někde jinde, nebo koupí nějaký nemovitosti na investici, nebo to investují jinam, že vlastně jim přijde zbytečný držet jako velký drahý byt v Praze, aby v něm bydleli, že ty peníze jakoby využijou jinak a pracujou s nima, že prostě opravdu ta mladší generace myslí jinak, než to bylo historicky. Takže je otázka, co jako bude, jestli vůbec bude dostatek kupců na ty velký, krásný byty tady v Praze, což třeba ze segmentu /nesrozumitelné/ a cizinců asi bude, ale běžný člověk, jako běžná rodina si ho nebude moct podle mě dovolit koupit. Čili je otázka, co pak udělá tohle. Ale zase, to je jenom nějaký segment toho trhu... Zprůměrovat a paušalizovat.

Petr Makovský: Já možná do toho skočím. Já jenom tady ukážu jeden takový článek, který v tuhle chvíli připravujeme pro web Realiťáka roku ohledně nájmů v jednotlivých částech v Praze. Jenom tam z toho jenom vypíchnu nějaký věci, že nejdražší samozřejmě Hradčany, Karlín, dneska přes 500 Kč za metr v nájmech. Prvních pět, tady to je potom jedno. A když vezmeme ty nejlevnější, tak vlastně dneska nebo ještě v květnu Zbraslav, Čakovice 330, 335, Letňany ještě 345 se daly pronajmout v průměru. Bylo tam třeba v Letňanech 45 nabídek. To znamená, jako ty samozřejmě jak jste říkali správně, ty rozdíly v Praze jsou obrovské, a to tam ještě nejsou zohledněné ty velikosti těch jednotlivých bytů jako takových.

Lucie Tůmová: Jasně. Ty rozdíly tady v té Praze jsou pak jako enormní a tady nějaký průměr je jako opravdu nic neříkající.

Ondřej Hon: Super. Děkuji, Lucko. Roberte, váš názor a možná doplňující otázka, mění se standard těch požadavků vlastně na to bydlení? Říkáte, že děláte hodně nájmy, tak třeba konkrétně to nájemní bydlení, jestli lidi jsou ochotni víc připlatit za lepší byt. Bavme se o nějakým jako 2 kk a jestli jako radši půjdou do levnějšího, ale třeba s nižším standardem, anebo právě naopak do toho dražšího s vyšším standardem?

Robert Frolík: Rozhodně stoupají požadavky, co se týče kvality hygieny, případně vybavení toho bytu. Když se odpíchnu od toho, že prostě lokalita je základ, ta dělá nejvíc na té ceně, tak lidi hledí prostě na to, jak je ten byt starý, případně jak starý je to vybavení, eventuálně jak vypadá ten dům, protože ty ceny, jak jdou nahoru, tak samozřejmě logicky hned zatím je i požadavek, já si zaplatím tuhle tu cenu, ale chci ten byt mít hezčí. Takže majitelé, kteří zanedbávají údržbu, tak jsou na tom bití ve smyslu, nepronajmou za tu cenu, která je na trhu a trvá jim to déle, než se najde zájemce, případně stejně sleví na konec. Takže kouká se na provedení klasicky koupelna, kuchyně, kde ta hygiena je důležitá. Dívají se lidi na okna, na kvalitu podlah, nechtějí starý nábytek, typicky matrace, to už se dneska jako neřeší, to si každý rád koupí sám. Kouká se na provozní náklady, nejenom to, že ten byt stojí nějaký energie, ale aby ten majitel jim neúčtoval ty poplatky, který nesmí, což je třeba fond oprav a podobně. Zájemci prostě jsou vzdělanější, jsou náročnější. Z druhé strany samozřejmě i díky té vysoké poptávce jsou náročnější majitelé. Takže standardně si vybírají podle různých kritérií. Nechci prostě tohle, tamto, atd. A i co se týče těch menších bytů, je to daný právě tím, jak je vyšší rozvodovost, tak prostě menší byty jsou rychleji obsazený než ty větší. To už tady trošičku bylo řečeno, jak se v podstatě mění styl života a chování těch lidí. Tak já třeba zaznamenávám i to, že ta generace, dejme tomu věkově kolem padesátky a výš, tak začíná být zvýšená poptávka od těchhle těch lidí v tomhle věku, protože prostě najednou se rozvedou a jdou bydlet každý zvlášť. Mladý lidi moc nechtějí tvořit páry, takže když se s nimi bavím, jo, jo, tak já budu bydlet tady možná za rok, za dva se ke mně přítel nebo přítelkyně nastěhuje, ale přesně je to o tom, že jsou ty lidi zvyklí nebo jsou radši, když jsou sami, mají to svoje soukromí. Takže to tvoří část té poptávky, proč se vlastně ta poptávka zvyšuje. Pak je tady segment těch rozvedených lidí a zároveň i to, co tady bylo zmíněno. Musím potvrdit, že se bydlí vlastně v čím dál menších bytech, protože rodina si nemůže dovolit stometrový byt, rodina prostě dneska jde do těch 60 m 70, ať už je to nájem nebo koupě. Zase se bavím o Praze 6, kde prostě ty ceny jsou drahý. Takže ano, to, co říkal Iztok, je tam taková ta mezera mezi těmi byty, kde jsou ty menší kolem těch 50–60, pak je mezera kolem těch 70 a pak jak prodeje, tak i ty nájmy jsou zajímavější od těch 100 m, tam zase není až taková nabídka a já musím třeba potvrdit, že i v těch stometrových bytech do toho jdou mladší a mladší lidi, protože v té Praze jsou prostě bohatší, mají větší příjem. Většinou s podivem jsou to Češi, jak se vždycky říkalo, že prostě drahý byty tady kupujou cizinci, tak to si myslím, že už dávno neplatí. A prostě přesně ten segment kolem těch 70 m teďko zaznamenal určitý pokles.

Iztok Toplak: Kdybych přidal, na ty 70-metrové byty, že jsou nejlevnější, neplatí jenom teď poslední rok nebo roky, ale že je to tradičně v Praze, že se můžeme podívat na analýzu za 15 let zpátky, jak mám já. A ještě možná k tomu, že kupujeme, nebo že bydlíme v menším a menším bytu, moc statistika to neukazuje. Za 15 let se mi moc nezměnil průměr bytů, jde nahoru a dolu, je tam, řekneme, možná prodej z 63 na 62. Takže to je tak zanedbatelný, že nevíme, co se děje, jo, v průměru nebo medián, spíš medián je podstatný, možná podstatnější než průměr. Ale tam je spíš, že se nekupují velký byty, úplně velký, ale trošku menší, protože ten průměr zůstává stejný nakonec. A u pronájmů je průměrná 52 přibližně a kolem 50 medián pronajatých bytů. To je zajímavý, že víme, kde se to lomí, kde je menší a kde je větší být a kde je střední. A ještě bych přidal možná na kolegu tady u těch pronájmů, když nemáme opravený byty a všechny ty faktory levnější, později sleva, ale hlavně dostaneme jinou kvalitu nájemců.

Robert Frolík: Přesně tak, protože už jste v té nižší ceně a tam je to hrozně znát, čím nižší cena, tím v podstatě obecně v uvozovkách horší kvalita těch nájemníků v jakýmkoliv pohledu, serióznost zaměstnání, příjmy, exekuce a podobně. Takže v tom je pak těžší prostě najít nějakého dobrého stabilního dlouhodobého nájemníka. I díky tomu to trvá déle obsadit ten byt a je to, všechno tam pak souvisí se vším. Takže ano, vždycky radím těm lidem, investujte, zrekonstruujte ten byt, prostě nebojte se tam dát nějaký peníze, vrátí se to.

Iztok Toplak: A pak ještě přidám ten sociální pohled, 10, 20, 30 let, co se stane. Lucka tady říkala, že přijdou byty na trh i prázdný v České republice po té starší generaci našich dědečků a babiček, které někdo zdědí od dědy a přijde na trh buď nájemní byty nebo prodej. Ano, bude větší nabídka, ale Praha bude vždycky to nějak absorbovat, protože lidi se budou stěhovat sem, nebo nějak se to bude absorbovat. Ale pak máme ještě další efekt, že bude pokles obyvatelstva. On je už pořád. Zahraňují to cizinci, co přichází sem už posledních 20 let. Podstatné je stabilní až pokles obyvatel České republiky české občanství. Takže přichází více cizinců různých i Slováků, imigrantů, mluvíme normálně. A do budoucna, když víme, že teďka je enormní nízký počet narozených už 3 - 4 roky, bude klesat dál a dál, takže 20 let nebude co komu pronajímat. Nebudou studenti, který by, ano, bude, ale ten pokles bude, když 30 % klesne, tak je to výrazně velký počet, jo? Takže o tolik, že to bude do budoucna, bude to zajímavý ještě. A ještě, když budeme stavět příštích 10 let, co teďka je trend. Všechno se bude /nesrozumitelné/, stát bude podporovat, do toho půjdou miliardy. Takže příštích 10 let budeme stavět, možná 20 let, protože trvá, než se to vůbec zaběhne a za 20 let bude výrazný pokles obyvatelstva.

Lucie Tůmová: Ale myslím, že to bude pak až jako 30 procent.

Ondřej Hon: Ano, to je na jiné téma...

Iztok Toplak: 30 procent generací, jo? Ono to je dopad po procentech na celkem, ale máme 30 % nižší porodnost, než je standardní, ne než průměrně.

Lucie Tůmová: Ano, ale to bereš Čechy, že jo, protože zase ta Praha zase tady jako i je čím dál tím víc cizinců. Přesně, jak je to otevřený, stěhujeme se, takže zase se tohle tady nějakým způsobem to jakoby dorovná, že to nebude ve finále ten konečný výsledek celých 30 %, ale že třeba tou migrací prostě různě lidí zase sem přijdou z nějakých jiných států, zase někdo od nás půjde tam, tak by se to mělo dorovnat. Tam jako ve výsledku asi nebude až 30 %.

Iztok Toplak: Myslím, že generace dřívější byla 100 až 115 000, jedna generace, ročník, jo? 100 000 je ročník až 115 000. A 30 % znamená 30 000 cizinců navíc. Tak to nejsme schopni absorbovat.

Ondřej Hon: Tak tam jsou ale trošku jiné zákonitosti Iztoku, že jo? Samozřejmě byly trendy, že rodina měla 3 až 4 vlastně dětí a klesá to třeba na dvě. Takže ono se to stejně zastaví někde. Nejsem toho názoru, že by měla populace klesnout o 30 %, ale to je podle mě úplně jiné téma na to.

Iztok Toplak: Ale, že co se stane do budoucna, můžu dělat analýzu a můžu /nesrozumitelné/, tak jako společně můžeme publikovat, bude to zajímavý článek.

Ondřej Hon: Super. Díky, Iztoku. Lucko, možná na tebe poslední otázka. Praha jako investiční lokalita, ano nebo ne? Dost často se já setkávám osobně s názory. Hele, kterej blázen investuje v Praze, když tam byt stojí takové množství peněz a z nájmu je takové množství peněz, takže to za 2,5 % dělat nebudu. Já jsem jiného názoru, protože tam samozřejmě Praha patří mezi nejstabilnější město, co se týče ekonomiky a cen, nejenom v Česku, že jo, to je bezpochyby, ale i jako v celé Evropě. Jaký je tvůj názor jako odbornice, která dělá s těmi lidmi?

Lucie Tůmová: Za mě záleží na tom, co ten investor chce. Máte jako různý typy investorů. Jako zase paušalizovat to, jasně, že když půjdete vyloženě jako na výkonnost toho bytu, tak vzhledem k té pořizovací ceně toho bytu v Praze, tak se nedostanete na takový procento jako prostě někde v nějaký jiný lokalitě, v jiném regionu. Ale zase tím, že tam máte vyšší výnosnost roční třeba z toho pronájmu, tak ale zase tam jdete do většího rizika, třeba, že prostě tam bude větší výkyv v těch cenách nebo že se tam stane typicky třeba v regionech, kde je nějaký jako významný 1, 2 zaměstnavatelé, když tam skončí, že zase to ovlivní tu cenu, jo? Takže tam máte větší riziko nějakých výkyvů v cenách a zase těchhle těch věcí. Anebo prostě jestli chcete jít do Prahy, dobře, někdo řekne nějaký 2 - 3 %, nebo když jste na třech procentech výnosu v Praze, tak je to relativně dobrý, když to koupíte v dnešní době, spíš je to jako níž to procento. Ale zase z pohledu toho, té jako stability do budoucna samozřejmě ty investice do nemovitostí nejsou krátkodobá věc. Takže z toho dlouhodobého hlediska to za mě pořád dává smysl, pokud nejsem v té situaci, že teď hned potřebuju jakoby z toho mít ten nejvyšší výnos, tak já bych se té investice do bytu v Praze i byť je tam nízký procento jako výnosnosti a vysoká pořizovací cena, tak z toho dlouhodobého horizontu bych se toho vůbec nebála, protože jako není důvod, není předpoklad, proč by ty ceny měly jít v Praze dolů. A samozřejmě jsou ovlivněný těmi výkyvy různými. I když bude prostě nějaký velký průšvih, tak to bude třeba jenom dočasný, viz třeba byl covid, pak problém, že jo, Ukrajina, Rusko, tak to bylo jenom dočasný a ta Praha se relativně zpátky dostala zase jakoby do těch starých kolejí a v tom dlouhodobém trendu to byl jenom malinký jakoby výkyv a zase se to jako narovnává. Čili tam to riziko z tohohle pohledu za mě samozřejmě nikdy není nulový, ale je velmi malý. Takže pokud si to můžu dovolit a nepotřebuju tam opravdu mít vysoký jako procento z toho výnosu, z toho pronájmu, tak za mě to určitě není špatný. Ale říkám, záleží, kdo prostě jaký má priority. Můžete se na to dívat jako z různých pohledů, jak máte portfolio, jestli máte jeden byt, nebo jestli prostě kupujete víc bytů, nebo jestli to chcete třeba, že do budoucna pro děti, který tam jako budou bydlet, nebo se na důchod prostě teda stěhovat do Prahy. A nebudete vyloženě jako investor jako klasický, který jakoby se tím řídí, ale nějaký jako rentiér vlastně, když bude žít z toho pronájmu. Čili tam záleží, jak to máte nastavený. To jako zase za mě jako nejde to říct obecně. Záleží, co od toho ten konkrétní investor chce, čeká a jakou má strategii rozložení prostě nějak v rámci nějaký diverzifikace a tak.

Ondřej Hon: Ale shodneme se na tom, že Praha je určitě investičně zajímavá.

Lucie Tůmová: Já si myslím, že určitě.

Ondřej Hon: Pro nějaký typ investorů za nějakým účelem. Ale...

Lucie Tůmová: Není to tak vysoký výnos roční, ale z toho dlouhodobého hlediska jako to za mě furt není špatný.

Petr Makovský: Já si myslím, že z dlouhodobého hlediska je to výborné, ne, že to není špatné, jo? V tomhle tom případě zrovna.

Ondřej Hon: Já si to totiž myslím taky, jo? Ale dost...

Lucie Tůmová: Pokud to ty lidi finančně unesou, a to mělo být s nějakým záporným jako Cash flow, teď momentálně, tak za mě to pořád dává smysl. Samozřejmě, pokud prostě mají platit hypotéku a nemůžou si dovolit třeba krátkodobě prostě něco doplácet, tak samozřejmě jako do Prahy nechoďte, jo? Ale říkám, tam je zase spousta dalších věcí, který v tom samozřejmě hrajou roli a vstupují do toho všeho. Ale jako určitě bytem v Praze nemáte co zkazit. Je to za mě jako jistota, že se to vždycky vrátí.

Petr Makovský: Přátelé, přátelé, díky moc za dnešní diskuzi. Ukončím to, protože by jsme si tady mohli povídat ještě dalších několik hodin a ještě, kdyby jsme dali slovo dál Iztokovi, tak by jsme to mohli protáhnout až do zítřka, což by úplně nebylo ono. Každopádně díky moc. Já si myslím, že Praha je velmi zajímavý region pro všechny. To znamená nejenom pro ty, který chtějí koupit, prodat, ale i pro investory, protože prostě je to stabilní prvek na tom realitním trhu, který vlastně neustále roste, dá se na tom zajímavým způsobem participovat. Díky moc, držte se, přeji krásné léto, kdyby jsme se neviděli a těším se brzy na nějakou další diskuzi. Na shledanou.

Lucie Tůmová: Hezký den, děkuju za pozvání.

Iztok Toplak: Ahoj.

Robert Frolík: Mějte se, na shledanou.

Ondřej Hon: Mějte se.