26.2.2026 9:17
V případě družstevního bytu investor nekupuje byt, ale družstevní podíl, který zahrnuje právo užívat konkrétní byt. Vlastníkem družstevního bytu je bytové družstvo, které jej poskytuje do nájmu svým členům, kteří se na jeho podílení podíleli členským vkladem. Základním dokumentem, který upravuje fungování družstva a podmínky členství, jsou stanovy.
V případě družstevního bytu investor nekupuje byt, ale družstevní podíl, který zahrnuje právo užívat konkrétní byt. Vlastníkem družstevního bytu je bytové družstvo, které jej poskytuje do nájmu svým členům, kteří se na jeho podílení podíleli členským vkladem. Základním dokumentem, který upravuje fungování družstva a podmínky členství, jsou stanovy.
Při „koupi družstevního bytu“ se tedy převádí podíl na právnické osobě, tj. družstvu, a to na základě smlouvy o převodu družstevního podílu. Účinnost převodu nastává již uzavřením smlouvy, nicméně aby byl převod účinný i vůči družstvu, je třeba jej o této skutečnosti informovat, buď doručením smlouvy, nebo společným prohlášením stran. Převod se nezapisuje do katastru nemovitostí, což může být pro investora výhodou, protože vlastnictví podílu je skryté.
Tip pro investora: Pokud nechcete, aby ostatní členové družstva znali výši kupní ceny, využijte pro informování družstva raději společné prohlášení o uzavření smlouvy.
Rovněž financování převodu družstevního podílu má svá specifika. Na rozdíl od bytu ve výlučném vlastnictví totiž družstevní byt nelze jednoduše zastavit pro získání hypotečního úvěru. Zástavní právo lze sice zřídit přímo k družstevnímu podílu, ale banky jej většinou odmítají přijímat. Z tohoto důvodu se v praxi prosazují jiné způsoby financování.
Jednou z možností je předhypoteční úvěr, který banka poskytne v situaci, kdy stanovy družstva umožňují převod bytu do osobního vlastnictví. Tento úvěr funguje jen po přechodnou dobu – jakmile dojde k převodu bytu do vlastnictví, předhypoteční úvěr se překlopí na klasickou hypotéku, kde už je zástavou samotný byt.
Další častou variantou je zástava jiné nemovitosti. Investor tak může k zajištění úvěru použít například vlastní rodinný dům, chalupu nebo byt, případně i nemovitost třetí osoby, pokud s tím její vlastník souhlasí.
Pokud investor nemá jinou nemovitost k dispozici, zbývá možnost úvěru bez zástavy. Ten je pro banku rizikovější, a proto se obvykle váže k vyšším úrokovým sazbám a přísnějším podmínkám splácení.
Na trhu se objevují také nebankovní nástroje, například zajišťovací převod práva. Tyto mechanismy poskytují věřiteli silnější pozici pro případ nesplacení dluhu, ale je nutné k nim přistupovat obezřetně, protože mohou být pro investora méně výhodné a v případě potíží vést k rychlé ztrátě podílu.
Stanovy družstva mohou obsahovat omezení, kdo se může stát členem. Typicky se vylučuje převod podílu na právnické osoby nebo na osoby bez trvalého pobytu v České republice. Proto je nezbytné stanovy předem prostudovat.
Checklist: Stáhněte si ze sbírky listin obchodního rejstříku aktuální znění stanov bytového družstva.
Mnohá bytová družstva financovala výstavbu nebo rekonstrukci domu úvěrem, jehož splácení probíhá prostřednictvím tzv. anuity. Pokud je anuita stále nesplacená, přechází její zůstatek na nového člena družstva. Částky mohou dosahovat statisíců korun a významně ovlivnit skutečnou cenu investice. Je proto nezbytné výši anuity zjistit předem a zohlednit ji v kupní ceně.
Checklist: Vyžádejte si od bytového družstva informaci o výši nesplacené anuity.
Převodem družstevního podílu vstupujete do práv a povinností bývalého člena družstva, včetně jeho dluhů. Může se jednat o nesplacenou anuitu, poplatky za služby spojené s užíváním bytu a podobně. Jelikož je nutné výši dluhů člena družstva zohlednit v kupní ceně, měli byste těmto dluhům věnovat pozornost již při oceňování nemovitosti.
Checklist: Vyžádejte si od bytového družstva potvrzení o dluzích.
Družstvo si zpravidla účtuje poplatky za administrativní úkony související s převodem podílu, například za zápis nového člena do evidence družstva nebo vyhotovení potvrzení o členství. Výše těchto poplatků se může družstvo od družstva výrazně lišit, proto je dobré si je zjistit předem. Zároveň je vhodné se v kupní smlouvě jasně dohodnout, kdo tyto náklady ponese – zda prodávající, nebo kupující. Tím se předejde sporům a nečekaným výdajům po uzavření obchodu.
Checklist: Vyžádejte si od bytového družstva informaci o výši poplatku spojeného se změnou v evidenci bytového družstva.
Člen bytového družstva má nájemce družstevního bytu. Chce-li nový člen družstva byt dále pronajímat, může být nutné získat souhlas družstva s podnájmem. Absence souhlasu se považuje za hrubé porušení povinností člena družstva, což může v krajním případě vést až k vyloučení z družstva. Souhlas s podnájmem si proto vyžádejte v písemné formě.
Některá družstva tento souhlas podmiňují vysokým poplatkem, a to buď jednorázovým, nebo pravidelným. Z pohledu investora jde o důležitý náklad, který se může projevit ve výnosnosti celé investice. Proto je vhodné si již při koupi zjistit, jaká pravidla družstvo pro podnájem nastavilo.
Checklist: Informujte se předem o tom, zda bytové družstvo podmiňuje souhlas s podnájmem zaplacením jednorázového nebo pravidelného poplatku.
advokát - partner ARROWS
autor komentáře realitního zákona
vysokoškolský pedagog
porotce projektu Realiťák roku
------------------------------------------
Již vydané díly série "Investice do pronajatého bytu" najdete zde:
Investice do pronajatého bytu - Jak řešit problémové situace
Investice do pronajatého bytu - Jak postupovat po koupi bytu
Investice do pronajatého bytu - Co si ověřit před koupí bytu s nájemníkem
Lukáš Slanina