Předkupní právo u nemovitostí v roce 2026: Kdy platí, kdy ne a jak postupovat při prodeji?

Rychlá odpověď: Kdy platí předkupní právo v roce 2026?

Ne, při prodeji běžného spoluvlastnického podílu na nemovitosti nemusíte automaticky nabídnout svůj podíl ostatním spoluvlastníkům. Obecné zákonné předkupní právo spoluvlastníků bylo s účinností od 1. července 2020 zrušeno.

Předkupní právo ale nadále existuje v konkrétních zákonných a smluvních případech. Týká se například některých podílů vzniklých děděním, samostatně vlastněných staveb na cizích pozemcích, práva stavby nebo určitých prvních převodů bytových jednotek.

Nejdůležitější pravidlo: Před prodejem ověřte, jak vlastnictví vzniklo, jaká práva jsou sjednána a zda se na nemovitost nevztahuje některá ze zákonných výjimek.

Co je předkupní právo a jak funguje?

Předkupní právo představuje oprávnění určité osoby získat přednostní možnost koupě věci, pokud nastanou podmínky stanovené zákonem nebo smlouvou. V realitní praxi se může týkat nemovitosti jako celku, spoluvlastnického podílu nebo jiného majetkového práva.

Jeho podstatou je, že oprávněný předkupník může za zákonem či smlouvou stanovených podmínek vstoupit do zamýšleného prodeje. Zpravidla musí přijmout stejné podmínky, jaké byly sjednány s třetím zájemcem.

Je však důležité rozlišovat dvě základní situace:

• Zákonné předkupní právo – vzniká přímo ze zákona, jestliže jsou splněny stanovené podmínky.
• Smluvní předkupní právo – vzniká dohodou a jeho rozsah se odvíjí od smlouvy a příslušných zákonných pravidel.

Smluvní předkupní právo může být sjednáno i jako věcné právo zapisované do katastru nemovitostí. Takové právo má jiné účinky vůči dalším nabyvatelům než právo, které zavazuje pouze smluvní strany.

Proč došlo ke změně v roce 2020?

V období od 1. ledna 2018 do 30. června 2020 existovalo široce pojaté zákonné předkupní právo spoluvlastníků nemovitostí. V praxi ale působilo komplikace při prodeji podílů, zejména u bytových komplexů s garážovými stáními a mnoha spoluvlastníky.

Novela občanského zákoníku provedená zákonem č. 163/2020 Sb. proto od 1. července 2020 obecné předkupní právo spoluvlastníků výrazně omezila.

Podstatné je, že v roce 2026 neplatí pravidlo, podle kterého by měl každý spoluvlastník automaticky právo přednostně odkoupit podíl ostatních.

„Předkupní právo má chránit spoluvlastníky před tím, aby se do jejich společného majetku dostal cizí člověk. V praxi ale často komplikovalo převody nemovitostí.“

Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Kdy předkupní právo v roce 2026 skutečně platí?

Přestože plošné předkupní právo spoluvlastníků zaniklo, občanský zákoník ponechává několik důležitých případů, v nichž může být přednostní nabídka povinná.

1. Spoluvlastnictví vzniklé dědictvím nebo jinou nezávislou právní skutečností

Podle § 1124 občanského zákoníku vzniká zákonné předkupní právo tehdy, pokud bylo spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností, při níž spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit.

V takovém případě mají ostatní spoluvlastníci předkupní právo po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví.

Příklad: Dva sourozenci zdědí rodinný dům. Jeden z nich chce krátce po vzniku spoluvlastnictví svůj podíl prodat cizímu zájemci. Pokud jsou splněny podmínky § 1124, musí respektovat předkupní právo druhého spoluvlastníka.

Výjimka nastává, pokud spoluvlastník převádí podíl:

• jinému spoluvlastníkovi,
• svému manželovi nebo manželce,
• svému sourozenci,
• příbuznému v řadě přímé, například rodiči nebo dítěti.

Pozor: Tyto výjimky neznamenají, že jakýkoliv převod mezi osobami blízkými je automaticky osvobozen od všech typů předkupního práva.

Pokud je zákonné předkupní právo podle § 1124 skutečně dáno, vztahuje se také na bezúplatný převod. Při darování mají oprávnění spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.

U dědictví je důležité správně určit okamžik vzniku spoluvlastnictví. Nelze automaticky předpokládat, že šestiměsíční lhůta začíná až zápisem nového vlastníka do katastru nebo doručením usnesení o dědictví.

2. Smluvně sjednané předkupní právo

Předkupní právo si mohou vlastníci sjednat také smluvně. Může být obsaženo například v kupní, darovací nebo jiné dohodě.

Pokud bylo předkupní právo sjednáno jako věcné právo a zapsáno do katastru, může působit i vůči pozdějším nabyvatelům nemovitosti.

Proto je nutné prověřit nejen samotný list vlastnictví, ale podle okolností také obsah příslušných smluv.

3. Stavba a pozemek mají rozdílné vlastníky

Podle § 3056 občanského zákoníku existuje vzájemné předkupní právo u vymezených staveb, které zůstaly samostatnými nemovitostmi a nestaly se součástí pozemku.

Vlastník pozemku má předkupní právo ke stavbě a vlastník stavby má předkupní právo k příslušnému pozemku.

Příklad: Jeden člověk vlastní starší samostatně evidovanou stavbu, zatímco pozemek pod ní patří jiné osobě. Pokud se vlastník pozemku rozhodne pozemek prodat, může mít vlastník stavby zákonné předkupní právo.

Toto pravidlo se neuplatňuje na všechny stavby na cizích pozemcích bez rozdílu. Je nutné ověřit právní režim konkrétní stavby a pozemku.

4. Právo stavby

Podle § 1254 občanského zákoníku má stavebník předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku předkupní právo k právu stavby.

Zákon umožňuje odlišné ujednání, které se zapisuje do veřejného seznamu. Při převodu je proto třeba prověřit také případnou smlouvu o právu stavby.

5. První převod některých bytových jednotek

Podle § 1187 občanského zákoníku může mít nájemce bytu předkupní právo při prvním převodu jednotky vzniklé rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám.

Toto právo se za zákonných podmínek vztahuje i na nebytový prostor pronajatý v souvislosti s bytem ve stejném domě. Zákonná úprava se nepoužije, je-li nájemcem právnická osoba.

Nejde však o obecné předkupní právo každého nájemce při jakémkoliv prodeji pronajatého bytu.

6. Zvláštní případy zemědělských závodů

Samostatná úprava předkupního práva se nachází v § 1125 občanského zákoníku a týká se spoluvlastnictví zemědělského závodu vzniklého za zákonem stanovených okolností.

Pro tento zvláštní případ platí odlišná pravidla než pro běžné spoluvlastnictví domu, bytu nebo pozemku.

Kdy předkupní právo naopak neplatí?

Velká část omylů vzniká tím, že se předkupní právo automaticky spojuje s jakýmkoliv spoluvlastnictvím.

Samotná skutečnost, že nemovitost vlastní dvě nebo více osob, dnes předkupní právo ostatních spoluvlastníků nezakládá.

Zákonné předkupní právo podle § 1124 zpravidla nevzniká například při běžném spoluvlastnictví založeném dobrovolnou koupí, pokud se neuplatní jiný zvláštní zákonný důvod.

• Dva přátelé společně koupili investiční byt a jeden později prodává svůj podíl.
• Více investorů dobrovolně pořídilo nemovitost do podílového spoluvlastnictví.
• Vlastník prodává samostatnou bytovou jednotku, aniž je zatížena předkupním právem nebo nastala zákonná výjimka.
• Od vzniku spoluvlastnictví děděním již uplynula šestiměsíční zákonná doba podle § 1124.

Vždy ovšem platí, že je nutné zkontrolovat případné smluvní předkupní právo a jiné zvláštní právní důvody.

Může spoluvlastník prodat svůj podíl bez souhlasu ostatních?

Obecně ano. § 1123 občanského zákoníku stanoví, že spoluvlastník může se svým podílem nakládat podle své vůle, aniž tím smí poškozovat práva ostatních spoluvlastníků.

Prodej vlastního podílu je ale něco jiného než prodej celé společné nemovitosti. Pro dobrovolný smluvní převod celé nemovitosti musí být právně zajištěn převod všech příslušných spoluvlastnických podílů.

Pokud se spoluvlastníci nedohodnou, přichází za zákonných podmínek v úvahu také zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, případně soudní cestou.

Podrobně se této problematice věnujeme v článku Když prodává více vlastníků: spoluvlastnictví a rozdělení výnosu.

Garážová stání a předkupní právo: Pozor na častý mýtus

Právě u garážových stání patří předkupní právo mezi nejčastěji nesprávně vysvětlované otázky.

V mnoha bytových domech není garážové stání samostatnou jednotkou, ale je právně spojeno se spoluvlastnickým podílem na hromadné garáži. Dřívější právní úprava proto mohla při prodeji vyžadovat složité obesílání dalších spoluvlastníků.

Od 1. července 2020 však neplatí obecné předkupní právo ostatních spoluvlastníků garáže jen proto, že jde o spoluvlastnický podíl.

To v praxi znamená, že vlastník garážového stání ve formě podílu na nebytové jednotce nemusí zpravidla před prodejem automaticky obesílat všechny ostatní spoluvlastníky.

Předkupní právo přesto může vzniknout například:

• pokud konkrétní spoluvlastnictví splňuje podmínky § 1124 občanského zákoníku,
• pokud existuje platně sjednané smluvní předkupní právo,
• pokud se na převod vztahuje jiné zvláštní zákonné ustanovení.

U garážového stání je zároveň potřeba ověřit jeho právní formu. Může jít o samostatnou jednotku, spoluvlastnický podíl nebo právo výlučného užívání určité společné části domu.

Ne každé takové oprávnění lze převést odděleně od bytu, s nímž je spojeno.

Praktické doporučení: Než garážové stání nabídnete k prodeji, nechte si ověřit list vlastnictví, prohlášení vlastníka, nabývací smlouvu a případná další omezení převodu. Rozhodující není jen to, kde parkujete, ale jaké majetkové právo skutečně vlastníte.

Předkupní právo v praxi: Šest konkrétních situací

Přehled je orientační. Konečné posouzení závisí na konkrétních právních skutečnostech a dokumentech.

Jak správně postupovat při prodeji nemovitosti s předkupním právem?

Pokud je předkupní právo dáno, musí být správně zapracováno do obchodního a smluvního postupu. Nestačí pouze neformálně oznámit ostatním vlastníkům, že se nemovitost prodává.

Krok 1: Ověřte právní stav nemovitosti

Zkontrolujte list vlastnictví, nabývací dokumenty, způsob vzniku spoluvlastnictví a případná smluvní omezení. Samotný výpis z katastru nemusí odhalit všechny zákonné důvody předkupního práva.

Krok 2: Identifikujte oprávněné osoby

Určete, komu právo náleží a zda nejde o případ, na který se vztahuje zákonná výjimka. Pokud je oprávněných více, je třeba vyhodnotit také pravidla jejich společného uplatnění.

Krok 3: Správně nastavte smlouvu s třetím zájemcem

Podle § 2143 občanského zákoníku dospěje povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi uzavřením smlouvy s koupěchtivým.

Proto je vhodné postup připravit s advokátem tak, aby smlouva se třetím zájemcem zohledňovala možné uplatnění předkupního práva a nevyvolávala zbytečná rizika.

Krok 4: Předložte písemnou nabídku

Podle § 2147 musí prodávající předkupníkovi oznámit všechny podmínky včetně obsahu smlouvy sjednané s koupěchtivým. Nabídka týkající se nemovité věci musí být písemná.

Dokumentace by měla jednoznačně identifikovat převáděnou nemovitost nebo podíl, cenu, platební podmínky a další relevantní smluvní ujednání.

Doporučujeme také zajistit prokazatelné doručení.

Krok 5: Ohlídejte přijetí nabídky a zaplacení

Pokud předkupník nabídku přijme, uskuteční se koupě za podmínek odpovídajících dohodě s třetím zájemcem, pokud zákon nestanoví něco jiného.

Uplatnění práva je třeba odlišovat od zaplacení kupní ceny. Právě zde v praxi vznikají časté chyby.

Krok 6: Bezpečně dokončete převod

Po správném vyřešení předkupního práva následuje dokončení smluvního procesu, financování, případná úschova kupní ceny a podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí.

Další souvislosti popisujeme v článku Co všechno musí obsahovat kupní smlouva.

„Zásadní je správná forma. Nabídka by měla být písemná, ideálně s doručenkou. Jinak hrozí, že celý převod může být zpochybněn.“

Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

Důležité právní upřesnění: V případech, kdy je předkupní právo skutečně dáno, není písemná nabídka nemovitosti jen doporučením, ale zákonným požadavkem podle § 2147.

Jaké jsou lhůty pro předkupní právo v roce 2026?

V praxi se často zaměňují lhůty pro existenci předkupního práva, přijetí nabídky a zaplacení kupní ceny. Nejde přitom o totéž.

• Šest měsíců podle § 1124: Doba trvání zákonného předkupního práva spoluvlastníků u stanovených případů vzniku spoluvlastnictví.
• Tři měsíce podle § 2148: Zákonná výchozí lhůta k zaplacení kupní ceny nemovité věci, nebyla-li ujednána jiná lhůta.
• Šest měsíců podle § 1187: Lhůta pro přijetí nabídky oprávněným nájemcem při prvním převodu příslušné jednotky.

Neexistuje tedy univerzální pravidlo, že každý předkupník má dva měsíce na odpověď. Konkrétní lhůty je nutné posuzovat podle povahy práva, zákonného ustanovení a případných smluvních ujednání.

Co hrozí, pokud prodávající předkupní právo poruší?

Porušení předkupního práva může mít vážné právní a finanční následky. Nelze však automaticky tvrdit, že každý převod bez nabídky předkupníkovi je neplatný nebo že katastr vždy odmítne zápis nového vlastníka.

Rozhodující je především právní povaha předkupního práva.

Věcné předkupní právo

V případech upravených § 2144 se oprávněný může za zákonných podmínek domáhat převodu věci vůči jejímu nabyvateli.

Zákon zároveň stanoví, že pokud předkupník nabídnutou věc nekoupí, může mu věcné předkupní právo zůstat zachováno. Je proto nutné rozlišovat nevyužití konkrétní nabídky od zániku samotného práva.

Smluvní předkupní právo bez věcných účinků

U práva působícího pouze mezi smluvními stranami mohou nastat jiné následky, například nároky vyplývající z porušení smlouvy. Vždy je nutné přihlédnout ke konkrétním ujednáním a okolnostem.

Dopad na realitní obchod

Nedostatečné prověření předkupního práva může způsobit:

• právní spor mezi účastníky převodu,
• komplikace při financování a při právní prověrce nemovitosti,
• zdržení dokončení obchodní transakce,
• vznik nároků oprávněných osob,
• dodatečné právní náklady.

Proto je vhodné vyjasnit existenci předkupního práva ještě před zveřejněním nabídky nemovitosti a nejpozději před uzavřením závazných smluv.

Kontrolní seznam: Co ověřit před prodejem nemovitosti?

Stejně důležité je nepodcenit další povinnosti při prodeji. Upozorňujeme na ně v článku Povinnosti prodávajícího při prodeji nemovitosti.

Časté otázky: Předkupní právo u nemovitostí 2026

1. Mají v roce 2026 spoluvlastníci automaticky předkupní právo?

Ne. Obecné zákonné předkupní právo spoluvlastníků nemovitostí bylo od 1. července 2020 zrušeno. Existuje pouze ve stanovených zvláštních situacích nebo na základě smlouvy.

2. Platí předkupní právo u zděděného domu?

Může platit. Podle § 1124 občanského zákoníku mají spoluvlastníci za stanovených podmínek předkupní právo po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Zákon současně stanoví výjimky pro některé převody.

3. Musím při prodeji garážového stání obeslat ostatní vlastníky?

Zpravidla ne jen z důvodu spoluvlastnictví garáže. Je však potřeba prověřit, zda neexistuje zvláštní zákonné nebo smluvní předkupní právo a jaká je právní forma garážového stání.

4. Má nájemce bytu předkupní právo při jeho prodeji?

Samotný nájem běžného bytu obecné předkupní právo nezakládá. Výjimkou mohou být určité první převody jednotek podle § 1187 občanského zákoníku.

5. Jak dlouho má předkupník na zaplacení nemovitosti?

Podle § 2148 občanského zákoníku je výchozí zákonnou lhůtou pro zaplacení kupní ceny nemovité věci doba tří měsíců po nabídce, není-li ujednána jiná lhůta. U zvláštních zákonných případů mohou platit další pravidla.

6. Lze prodat spoluvlastnický podíl bez souhlasu dalších vlastníků?

Obecně ano. Spoluvlastník může nakládat se svým podílem podle § 1123 občanského zákoníku, musí však respektovat práva ostatních spoluvlastníků a případná omezení. Prodej samotného podílu není totéž jako prodej celé společné nemovitosti.

7. Je smlouva při porušení předkupního práva automaticky neplatná?

Ne. Následky závisejí na povaze předkupního práva a konkrétních okolnostech. U věcného předkupního práva může za zákonných podmínek vzniknout nárok vůči nabyvateli, zatímco u jiných práv mohou být následky odlišné.

Právní předpisy a odborné zdroje

Článek vychází z právní úpravy účinné k 10. říjnu 2026. Pro ověření konkrétní situace doporučujeme zejména následující zdroje:

• Občanský zákoník, zákon č. 89/2012 Sb. – e-Sbírka. Relevantní jsou zejména § 1123–1125, § 1187, § 1254, § 2140–2149 a § 3056.
• Zákon č. 163/2020 Sb., který od 1. července 2020 změnil pravidla předkupního práva spoluvlastníků.
• Ministerstvo pro místní rozvoj – Co přináší novela bytového spoluvlastnictví?
• Státní pozemkový úřad – postup při aplikaci § 3056 občanského zákoníku.

Informace jsou obecného charakteru a nenahrazují individuální právní posouzení konkrétní transakce. U složitějších převodů doporučujeme konzultaci s advokátem.

Další zajímavé články projektu Realiťák roku

• Když prodává více vlastníků: spoluvlastnictví a rozdělení výnosu
• Co všechno musí obsahovat kupní smlouva? Praktický rozbor pro laiky
• Návrh na vklad do katastru: Jak zvládnout převod bez chyb

Úplně na závěr

Předkupní právo je důležitý právní institut, ale v roce 2026 se neuplatňuje u každého prodeje spoluvlastnického podílu. Zásadní je rozlišovat mezi zákonným a smluvním předkupním právem, správně určit původ vlastnictví a nepodceňovat zvláštní pravidla pro dědictví, stavby a pozemky nebo některé bytové jednotky.

Právě podobné situace ukazují, proč je při prodeji nemovitosti důležité spolupracovat s odborníky, kteří dokážou včas rozpoznat rizika a zapojit potřebné právní specialisty.

Projekt Realiťák roku se dlouhodobě zaměřuje na zvyšování kvality realitních služeb, podporu vzdělávání a lepší informovanost veřejnosti. Devátý ročník projektu v roce 2026 probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.