22.7.2026 8:21
Skutečný stav nemovitosti, údaje v katastru a stavební dokumentace nemusí vždy odpovídat. Nepovolená přístavba, chybějící kolaudace, změněná dispozice nebo prostor užívaný k jinému účelu mohou zkomplikovat hypotéku, snížit prodejní cenu a přenést na kupujícího problém, o kterém při podpisu smlouvy nevěděl. Co podle stavebního zákona platí v roce 2026, které stavby lze realizovat bez povolení, co prověřit před koupí či prodejem a proč zatím nelze spoléhat na připravovanou velkou novelu?
Kupujete dům, prodáváte chalupu, plánujete rekonstrukci nebo chcete na zahradě postavit pergolu, garáž či bazén? Stavební zákon ovlivňuje nejen samotné stavebníky, ale také každého, kdo prodává nebo kupuje nemovitost. Rozdíl mezi skutečným stavem, katastrem a stavební dokumentací může komplikovat hypotéku, převod vlastnictví, pojištění i budoucí rekonstrukci. Co v roce 2026 skutečně platí a které změny jsou zatím pouze připravované?
V roce 2026 se stavební záměry posuzují podle zákona č. 283/2021 Sb., stavebního zákona, ve znění pozdějších novel. Základní pravidlo říká, že povolení záměru vyžadují všechny stavby kromě staveb zařazených mezi drobné. Ani stavba bez povolení ale nesmí být v rozporu s územním plánem, požadavky na výstavbu, odstupovými vzdálenostmi, požární bezpečností nebo právy sousedů.
Při koupi domu nebo bytu nestačí porovnat skutečný stav s katastrem nemovitostí. Kupující by měl prověřit také stavební dokumentaci, povolení, kolaudační doklady, účel užívání a případné změny provedené během rekonstrukce. Prodávající by měl dokumenty připravit před zahájením prodeje a nesoulady vyřešit dříve, než je objeví kupující, banka nebo odhadce.
Poslanecká sněmovna schválila 10. července 2026 rozsáhlou novelu stavebního zákona, která má zavést jedno řízení, jedno rozhodnutí a novou organizaci stavební správy. Novela ale v okamžiku přípravy tohoto článku ještě není účinná. Musí dokončit legislativní proces, a proto se vlastníci, kupující i prodávající musí řídit aktuálně platnými pravidly, nikoli pouze medializovanými návrhy budoucích změn.
Stavební zákon si většina lidí spojuje především se stavbou nového domu. Ve skutečnosti se ale promítá také do každého prodeje staršího domu, chaty, pozemku, bytu po rekonstrukci nebo objektu, který se užívá jinak, než bylo původně povoleno.
Problém může vzniknout například tehdy, když:
Takový nesoulad nemusí automaticky znamenat, že nemovitost nelze prodat. Může ale ovlivnit její cenu, financování, pojistitelnost, rychlost převodu a ochotu kupujícího nést budoucí riziko.
„U rodinných domů se nesmíme spokojit jen s listem vlastnictví a pohledem do katastrální mapy. Kupující potřebuje vědět, zda skutečný stav odpovídá také stavební dokumentaci a povolenému způsobu užívání. Čím později se nesoulad objeví, tím obtížněji se celý obchod zachraňuje,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Aktuálním základem je zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů. Stavby jsou podle svého významu a náročnosti rozděleny do několika kategorií. Pro běžného vlastníka jsou nejdůležitější zejména drobné a jednoduché stavby.
Drobné stavby jsou za splnění všech zákonných podmínek osvobozeny od povolení stavebního úřadu. Neznamená to však, že je lze postavit kdekoliv a bez dalších pravidel.
Mezi drobné stavby mohou patřit například některé:
Vždy je nutné posoudit konkrétní parametry, umístění, odstup od hranice pozemku, účel stavby, zastavěnou plochu, výšku i soulad s územním plánem.
Jednoduché stavby povolení stavebního úřadu zpravidla vyžadují, jejich režim je ale mírnější než u rozsáhlejších staveb. Patří sem mimo jiné řada běžných staveb pro bydlení, rekreaci nebo technické vybavení.
Od srpna 2025 byl okruh jednoduchých staveb rozšířen. Mezi jednoduché se mohou zařadit také některé původně drobné stavby, které nesplní předepsanou odstupovou vzdálenost od hranice pozemku. V takovém případě již povolení potřeba je, i když rozsah požadované dokumentace může být jednodušší.
Rozsáhlejší, technicky náročnější nebo z hlediska veřejného zájmu významné stavby podléhají přísnějším pravidlům. Pro běžného majitele bytu či rodinného domu se tato kategorie uplatní méně často, je však důležitá například u větších developerských projektů, infrastruktury nebo průmyslových staveb.
Věta „na tuto stavbu nepotřebuji povolení“ bývá často chybně vykládána jako „mohu ji postavit bez dalších omezení“. To není správně.
I drobná stavba musí zejména:
Například stavba kůlny, sauny nebo přístřešku na pozemku rodinného domu může spadat mezi drobné stavby, pokud má zastavěnou plochu nejvýše 40 m², výšku nejvýše 5 metrů, nejvýše jedno nadzemní podlaží, není určena k podnikání, stojí nejméně 2 metry od hranice pozemku a po jejím umístění zůstane alespoň 50 % plochy pozemku schopné vsakovat dešťovou vodu.
Pokud některá z podmínek splněna není, může stavba přejít do jiného režimu a vyžadovat povolení.
Právě zahradní stavby jsou častým zdrojem nedorozumění. O tom, zda je potřeba povolení, nerozhoduje pouze název stavby použitý majitelem nebo dodavatelem.
Rozhodující je například:
Obchodní označení „mobilní domek“, „zahradní studio“ nebo „pergola bez povolení“ samo o sobě nic nezaručuje. Za stavbu může být považován také výrobek, který plní funkci stavby a je určen k užívání na konkrétním místě.
Od 1. srpna 2025 se zvýšil limit pro malé fotovoltaické elektrárny v režimu drobných staveb na instalovaný výkon do 100 kW. Při splnění dalších bezpečnostních podmínek nemusí takový systém vyžadovat povolení stavebního úřadu. U jednoduchých staveb se limit zvýšil na 250 kW.
Ani u fotovoltaiky ale nelze rozhodovat pouze podle výkonu. Je potřeba posoudit způsob instalace, zásah do nosných konstrukcí, požární bezpečnost, památkovou ochranu, elektrické připojení a další okolnosti.
Vlastník bytu často předpokládá, že uvnitř své jednotky může provést libovolné změny. U drobných úprav to může být pravda, rozsáhlejší rekonstrukce však může zasáhnout do nosných konstrukcí, společných částí domu, rozvodů, požární bezpečnosti nebo vzhledu budovy.
Zvláštní pozornost vyžaduje například:
Kromě stavebního úřadu může být potřeba také souhlas společenství vlastníků jednotek, bytového družstva nebo ostatních spoluvlastníků. Stavební a soukromoprávní rovina jsou dvě odlišné věci.
Při prověřování nemovitosti je potřeba rozlišovat tři samostatné oblasti:
To, co kupující fyzicky vidí na místě: velikost domu, dispozici, přístavby, garáž, terasu, podkroví, počet místností nebo způsob užívání.
To, co bylo povoleno stavebním úřadem a co vyplývá z ověřené dokumentace, kolaudačního rozhodnutí, kolaudačního souhlasu, povolení užívání nebo jiných historických dokladů.
Údaje o vlastnictví, pozemcích, budovách, způsobu využití a zakreslení staveb v katastrální mapě. Katastr však sám o sobě nepotvrzuje, že všechny stavební úpravy byly řádně povoleny.
Ideální je, když si všechny tři roviny odpovídají. Pokud ne, musí se zjistit příčina a zvolit správný postup nápravy.
„Technický a stavebně-právní stav nemovitosti se přímo promítá do její obchodovatelnosti. Banka, odhadce i kupující mohou na nesoulad reagovat jinak, ale společným výsledkem bývá vyšší nejistota, pomalejší prodej nebo tlak na cenu,“ upozorňuje Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.
Vlastník má po celou dobu trvání stavby uchovávat ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení a vydaným povolením.
Pokud se původní dokumentace nedochovala nebo není v náležitém stavu, může být potřeba pořídit pasport stavby. Pasport je zjednodušená dokumentace skutečného stavu. Nejde však o automatickou legalizaci nepovolené stavby nebo nepovolených stavebních úprav.
Pasport pomáhá zejména:
Pokud ale byla část domu postavena bez potřebného povolení, samotné vypracování pasportu problém neodstraní. Nejdříve je potřeba zjistit, zda stavba povolení vyžadovala a zda je možné řešit její dodatečné povolení.
„Chybějící dokumentace nemusí znamenat konec prodeje, ale neměla by se nechávat až na poslední chvíli. Pasport, zaměření nebo dohledání starších rozhodnutí může trvat. Prodávající získá výrazně lepší pozici, když dokumenty připraví ještě před první prohlídkou,“ doplňuje Monika Lukášová.
Kupující by neměl přebírat ujištění, že „všechno je v pořádku“, bez kontroly dostupných podkladů. U starších domů může být dokumentace neúplná, ale i to je informace, se kterou se musí pracovat.
Kupující by měl požadovat nebo prověřit zejména:
Další praktické kontroly před podpisem smlouvy popisuje článek Koupě nemovitosti: 20 věcí, které musíte ověřit.
Prodávající by měl dokumentaci řešit ještě před zveřejněním nabídky. Je nevhodné čekat, až si podklady vyžádá banka kupujícího nebo právník při přípravě kupní smlouvy.
Před zahájením prodeje je vhodné:
Zamlčení stavebně-právního problému může po převodu vést ke sporu o vady nemovitosti, slevu z kupní ceny nebo náhradu škody. Více najdete v článku Skryté vady po koupi nemovitosti.
Označení „stavební pozemek“ v inzerátu ještě neznamená, že kupující může okamžitě získat povolení pro svůj plánovaný dům.
Prověřit je potřeba zejména:
Informace od prodávajícího nebo realitního makléře by měly být ověřeny v územně plánovací dokumentaci a podle potřeby konzultovány s projektantem a příslušným úřadem.
Povolení záměru vyžadují všechny stavby kromě drobných staveb. Žádost se podává věcně a místně příslušnému stavebnímu úřadu.
Podání je možné:
Žádost musí být podána na předepsaném formuláři a doplněna přílohami požadovanými podle typu stavby a konkrétní situace.
Aktuální formuláře a postup jsou dostupné na Portálu veřejné správy a webu Ministerstva pro místní rozvoj.
Za splnění zákonných podmínek může stavební úřad vydat povolení ve zrychleném řízení jako první úkon v řízení.
Zrychlený postup přichází v úvahu zejména tehdy, když:
Souhlasy účastníků musí být vyznačeny na situačním výkresu. Pokud soused nebo jiný účastník souhlas neposkytne, neznamená to automaticky, že stavbu nelze povolit. Nebude však možné využít tento zrychlený režim a úřad povede standardní řízení.
Portál stavebníka umožňuje elektronické podávání žádostí, dokumentace a dalších příloh. Digitální podání ale samo o sobě nezaručuje, že žádost bude úplná nebo že záměr získá povolení.
Stavebník stále odpovídá za to, že:
U složitějšího záměru se vyplatí připravit podklady s projektantem ještě před podáním. Neúplná dokumentace může řízení prodloužit bez ohledu na to, zda byla odeslána elektronicky nebo v listinné podobě.
Pokud byla stavba provedena bez potřebného povolení nebo v rozporu s povolením, může stavební úřad zahájit řízení o jejím odstranění.
V některých případech lze požádat o dodatečné povolení. Není to však automatické právo ani jednoduchý způsob, jak obejít řádný povolovací proces.
Stavebník musí prokázat, že záměr splňuje zákonné podmínky. Může být potřeba doložit obdobný rozsah dokumentace jako při běžném povolení, vyřešit vztah k pozemku, územnímu plánu, sousedům, bezpečnosti i dotčeným veřejným zájmům.
Ne každou nepovolenou stavbu lze dodatečně povolit. Pokud podmínky splněny nejsou, může být výsledkem nařízení odstranění.
To, že je prostor technicky vhodný k bydlení, ještě neznamená, že je jako byt také povolen. Rozhodující je účel užívání stanovený příslušnými doklady.
Změnu užívání může představovat například:
Plánovaná změna může vyžadovat povolení změny v užívání, stavební úpravy nebo splnění nových požadavků na světlo, větrání, hygienu, požární bezpečnost či parkování.
Ne všechny stavby vyžadují kolaudační rozhodnutí. To ale neznamená, že lze každou dokončenou stavbu automaticky začít užívat.
Režim závisí na kategorii a účelu stavby. U rodinných domů, bytových domů a dalších staveb určených k bydlení je potřeba věnovat dokladům umožňujícím užívání zvláštní pozornost.
Při koupi se vyplatí prověřit:
Poslanecká sněmovna schválila 10. července 2026 rozsáhlou novelu stavebního zákona. Jejím cílem je zjednodušit povolování, zavést jedno integrované řízení a změnit organizaci stavební správy.
Mezi prezentované principy patří zejména:
Novela však v okamžiku vydání článku ještě neplatí. Čeká ji projednání v Senátu, podpis prezidenta a vyhlášení. Konečné znění, účinnost i přechodná pravidla je proto potřeba sledovat podle dokončeného legislativního procesu.
Aktuální stav projednávání lze sledovat na stránce Poslanecké sněmovny a na informačním webu Ministerstva pro místní rozvoj.
Vlastník ani kupující by zatím neměl odkládat řešení nepovolené stavby, chybějící dokumentace nebo plánované rekonstrukce s tím, že „nový zákon všechno zjednoduší“. Dokud novela nenabude účinnosti, platí současná pravidla. Ani budoucí zjednodušení navíc pravděpodobně nezruší odpovědnost vlastníka za legální stav a bezpečnost nemovitosti.
Realitní makléř nenahrazuje stavební úřad, projektanta, geodeta ani advokáta. Kvalitní makléř ale musí umět rozpoznat varovné signály a správně koordinovat další odborníky.
Prověřený realitní makléř může pomoci například tím, že:
Největší chybou není to, že se u starší nemovitosti objeví problém. Zásadní chybou je problém zamlčet, bagatelizovat nebo ho začít řešit až po podpisu rezervační smlouvy.
Chybějící projekt, nepovolená přístavba nebo rozdíl mezi skutečným stavem a katastrem nemusí znamenat konec obchodu. Je ale potřeba problém včas pojmenovat, odborně prověřit a promítnout do smluv, ceny i harmonogramu.
Najít prověřeného makléře Chci prodat nemovitost Chci ocenit nemovitost
Stavební zákon se netýká jen lidí, kteří právě staví nový dům. Významně ovlivňuje také prodej a koupi starších nemovitostí, rekonstrukce bytů, stavbu vedlejších objektů a využití pozemků.
Drobné stavby mohou být za splnění přesných podmínek bez povolení. Bez povolení ale neznamená bez pravidel. Každá stavba musí odpovídat územnímu plánu, požadavkům na výstavbu a dalším právním předpisům.
Kupující by měl porovnat skutečný stav, stavební dokumentaci a katastr. Prodávající by měl všechny podklady připravit před zahájením prodeje a případné nesoulady řešit otevřeně.
Velká novela schválená Poslaneckou sněmovnou v červenci 2026 zatím není účinná. Do dokončení legislativního procesu se postupuje podle současných pravidel.
Ne. Povolení záměru nepotřebují stavby zařazené zákonem mezi drobné stavby. Musí ale splnit všechny zákonné podmínky, územní plán, požadavky na umístění, bezpečnost a odstupové vzdálenosti.
Může jít o drobnou stavbu, pokud jsou současně splněny všechny podmínky. Rozhoduje nejen plocha, ale také výška, počet podlaží, účel, umístění nejméně 2 metry od hranice, podíl vsakující plochy a soulad s územním plánem.
Není. Katastr nemovitostí eviduje vlastnické a další údaje, ale nenahrazuje stavební dokumentaci ani doklady stavebního úřadu. Kupující musí prověřit také stavebně-právní stav.
Vlastník by měl nejprve zkusit dokumentaci dohledat u stavebního úřadu, předchozích vlastníků nebo projektanta. Pokud se nedochovala, může být nutné pořídit pasport stavby. Pasport ale sám o sobě nelegalizuje nepovolené úpravy.
Převod vlastnictví může být technicky možný, ale nepovolená přístavba představuje významné právní a finanční riziko. Může ovlivnit hypotéku, cenu, pojištění i budoucí povinnost stavbu odstranit. Stav je potřeba kupujícímu sdělit a odborně řešit.
Ne. Poslanecká sněmovna novelu schválila 10. července 2026, ale v době vydání článku ještě neukončila celý legislativní proces. Dokud nebude definitivně schválena, podepsána, vyhlášena a účinná, postupuje se podle současných pravidel.
Ano. Žádost lze podat prostřednictvím Portálu stavebníka nebo datové schránky. Nadále je možné také osobní nebo poštovní podání příslušnému stavebnímu úřadu.
Při splnění zákonných podmínek může stavební úřad vydat povolení jako první úkon v řízení. Je potřeba mimo jiné doložit souhlasy všech účastníků a záměr nesmí vyžadovat EIA ani výjimku z požadavků na výstavbu.
Stavebně-právní stav nemovitosti patří mezi nejdůležitější oblasti bezpečného realitního obchodu. Kupující by neměl posuzovat pouze vzhled, cenu a výpis z katastru. Prodávající by neměl spoléhat na to, že chybějící dokumentace nebo nepovolená úprava během prodeje nevyjde najevo.
Nejbezpečnější je porovnat skutečný stav, stavební dokumentaci a evidenci v katastru ještě před podpisem rezervační smlouvy. Pokud se objeví rozdíl, je potřeba určit jeho závažnost a zapojit projektanta, geodeta, advokáta nebo stavební úřad.
Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti vybírat si prověřené realitní makléře, kteří dokážou rizika včas rozpoznat a koordinovat bezpečnější prodej nebo koupi nemovitosti.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti.
Součástí projektu je také osvěta. Vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od kvalitní realitní služby oprávněně požadovat.
Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Pokud řešíte koupi domu, stavební pozemek, dokumentaci nebo vady nemovitosti, mohou se vám hodit také tyto články:
Článek vychází z právního stavu dostupného k 16. červenci 2026. Stavební právo se může měnit, proto u konkrétního záměru vždy ověřte aktuální znění předpisů a postup příslušného stavebního úřadu.
Informační poznámka: Tento článek má obecný informační charakter a nenahrazuje individuální právní, projektové, stavebně-technické ani správní posouzení konkrétní nemovitosti nebo stavebního záměru.
Monika Lukášová, 
Petr Makovský