13.7.2025 6:43
Jakmile stavební úřad zjistí existenci černé stavby (ať už na základě vlastního šetření, podnětu souseda, nebo v rámci revize katastru), je povinen z moci úřední zahájit řízení o nařízení odstranění stavby. Stavební úřad nemá v tomto ohledu diskreční pravomoc (pokud jsou naplněny zákonné podmínky pro černou stavbu, řízení musí být zahájeno).
Jakmile stavební úřad zjistí existenci černé stavby (ať už na základě vlastního šetření, podnětu souseda, nebo v rámci revize katastru), je povinen z moci úřední zahájit řízení o nařízení odstranění stavby. Stavební úřad nemá v tomto ohledu diskreční pravomoc (pokud jsou naplněny zákonné podmínky pro černou stavbu, řízení musí být zahájeno).
Pokud vlastník ve stanovené 30denní lhůtě od zahájení řízení o odstranění nepodá žádost o dodatečné povolení, nebo pokud podaná žádost nesplní velmi přísné podmínky stanovené novým stavebním zákonem pro legalizaci (zejména nemožnost udělení většiny výjimek), stavební úřad nařídí odstranění (demolici) černé stavby. Toto rozhodnutí je konečným řešením v případě neúspěšné nebo nemožné legalizace.
Veškeré náklady spojené s nařízenou demolicí hradí vlastník černé stavby. Pokud vlastník stavbu neodstraní dobrovolně ve stanovené lhůtě (obvykle 60 dní), stavební úřad může přistoupit k výkonu rozhodnutí (exekuci) a zajistit demolici prostřednictvím specializované firmy. Náklady na tuto exekuci pak vymáhá po vlastníkovi.
POZOR
Provedení stavby bez povolení nebo v rozporu s ním je přestupkem (§ 301 NSZ), za který stavební úřad ukládá pokutu. Výše pokuty se odvíjí od závažnosti porušení a typu stavby. NSZ obecně zvýšil horní hranice pokut. Mohou dosahovat statisíců korun, u větších staveb, záměrů ve zvláště chráněných územích, ochranných pásmech nebo vyžadujících posouzení EIA až 4 000 000 Kč.
Zvýšená regulatorní kontrola je logickým důsledkem deklarovaného cíle NSZ "zatočit" s černými stavbami. Předchozí praxe byla vnímána jako příliš benevolentní, což vedlo k vysokému počtu nelegálních staveb. Nový zákon proto zavádí přísnější sankce a komplikovanější proces legalizace . Lze tedy očekávat, že stavební úřady budou aktivněji vyhledávat a řešit černé stavby, aby naplnily účel zákona. Spoléhat se na to, že si nelegální stavby "nikdo nevšimne", je nyní podstatně rizikovější než dříve.
Řízení o odstranění nebo dodatečném povolení již existujících černých staveb se řídí právní úpravou platnou v době rozhodování stavebního úřadu. To znamená, že i starší černé stavby, které vznikly za platnosti mírnějších předpisů, budou nyní posuzovány podle přísnějších kritérií NSZ, pokud stavební úřad zahájí řízení. Pro realitní makléře je klíčové pochopit, že ani stáří stavby až na výjimky nezaručuje beztrestnost nebo snadnou legalizaci podle nových pravidel.
Černé stavby zpravidla nejsou zapsány v katastru nemovitostí, nebo je jejich zápis nesprávný či neúplný (např. zapsána pouze původní stavba bez nelegální přístavby). Pro řádný zápis stavby do katastru je nutné doložit její legální existenci, tedy příslušná povolení a zpravidla doklad o jejím dokončení a možnosti užívání (kolaudační rozhodnutí/souhlas). Absence zápisu nebo nesoulad mezi katastrem a realitou je významným varovným signálem. Tento stav komplikuje využití nemovitosti jako zástavy pro úvěr a jakékoliv právní úkony s nemovitostí, včetně prodeje. Probíhající revize katastru navíc aktivně usilují o odhalení těchto nesrovnalostí.
Černé stavby jsou častým zdrojem konfliktů se sousedy, kterým mohou vadit z různých důvodů (zastínění, ztráta výhledu, narušení soukromí, obavy o bezpečnost, nesoulad s okolní zástavbou). Sousedé mají právo podat podnět stavebnímu úřadu k prošetření, což může vést k zahájení řízení o odstranění stavby.
Pokud kupující zjistí až po koupi nemovitosti, že její součástí je černá stavba (což představuje právní vadu), má zpravidla práva z vadného plnění vůči prodávajícímu. Může požadovat slevu z kupní ceny, v závažných případech může od kupní smlouvy odstoupit a požadovat vrácení kupní ceny a náhradu škody. Rozsah těchto práv závisí na konkrétních ujednání v kupní smlouvě a na tom, zda prodávající o vadě věděl nebo vědět měl a zda ji kupujícímu zatajil. Toto riziko podtrhuje význam důkladné prověrky nemovitosti před koupí a smluvních záruk ze strany prodávajícího.
Finanční rizika spojená s černou stavbou se mohou nebezpečně kumulovat. Vlastník čelí nejen hrozbě pokuty, ale i nákladům na případnou legalizaci (pokud je vůbec možná), které zahrnují poplatky, projektovou dokumentaci a případné stavební úpravy pro dosažení souladu s předpisy. 18 Pokud legalizace selže, přichází na řadu povinnost uhradit často velmi vysoké náklady na demolici. K tomu se přidává nemožnost použít nemovitost jako zástavu pro financování, což může vést k okamžitým problémům se splácením existujících úvěrů nebo nemožnosti získat nové.
Skutečnost, že právo nařídit odstranění stavby se nepromlčuje, v kombinaci s probíhajícími revizemi katastru, vytváří situaci, kdy i desítky let stará černá stavba představuje latentní, ale trvalé riziko. Problém může nečekaně vyplavat na povrch kdykoli – při plánovaném prodeji, žádosti o úvěr, stížnosti souseda nebo jen při běžné administrativní kontrole. Nejde tedy o historický problém, který by časem "zmizel", ale o aktivní časovanou bombu, která může explodovat v nejméně vhodnou chvíli.
advokát - partner ARROWS
autor komentáře realitního zákona
vysokoškolský pedagog
porotce projektu Realiťák roku
PS: v dalším díle/článku se dočtete "Vliv černé stavby na financování a prodejnost"
PS1: nechcete čekat na všechny díly a chcete si stáhnout e-book dříve? Tady je odkaz: https://pravopromaklere.cz/e-book-zdarma
Již vydané díly série "Jak úspěšně prodat nemovitost s černou stavbou aneb 7 PRAKTICKÝCH RAD od ADVOKÁTA nejen pro REALITNÍ MAKLÉŘE" najdete zde:
Lukáš Slanina