1.10.2026 8:10
Od dneška se mění způsob, jakým superdávka zohledňuje náklady na bydlení – normativní nájemné se nově více přibližuje skutečným cenám v jednotlivých okresech. Současně přichází nový vývoj kolem velké stavební novely: část senátorů připravuje návrh k Ústavnímu soudu. Realitní puls vysvětluje, co se skutečně mění, co zatím zůstává pouze oznámeným krokem a jaký může být praktický dopad na nájemce, pronajímatele, investory, developery i realitní makléře.
Dnešní Realitní puls vychází z aktuálně publikovaných článků, analýz a veřejných zdrojů. Projekt Realiťák roku k nim přidává vlastní komentář a pohled na to, co aktuální dění znamená pro kupující, prodávající, investory, developery, pronajímatele, nájemce a realitní makléře.
V dnešním Realitním pulsu
Bydlení nově podle okresů Co změna znamená Stavební novela Oznámený krok k ÚS Investice a zajištění Dopady na jednotlivé skupiny
První říjnový den přináší změnu s přímým dopadem na část českých domácností. Úřad práce ČR potvrzuje, že od 1. října 2026 vstupují v platnost nové parametry superdávky, které přesněji zohledňují náklady na bydlení podle jednotlivých okresů.
Co říká oficiální zdroj: jednou z nejvýznamnějších změn je nové regionální nastavení normativního nájemného. Místo dosavadního hrubšího rozdělení se systém více přibližuje skutečné úrovni nájemného v konkrétních částech republiky.
U běžných domácností se při stanovení normativu pracuje s 50. percentilem skutečných nájmů v daném okrese, tedy úrovní, pod kterou se nachází polovina sledovaných nájmů. U zranitelných domácností se používá 75. percentil, který má lépe zohlednit jejich omezenější možnosti hledat levnější bydlení nebo zvýšit příjem.
Změna se stávajícím příjemcům promítne při pravidelném přehodnocování nároku. Kvůli samotné změně parametrů nemusí podávat novou žádost.
Jak to čte projekt Realiťák roku: z pohledu realitního trhu je podstatný samotný princip změny. Nájemní trh není jednotný ani uvnitř jednoho kraje. Výše nájemného se může výrazně lišit mezi jednotlivými okresy a ještě výrazněji mezi konkrétními městy a lokalitami.
Nové nastavení proto lépe připomíná způsob, jakým se na bydlení dívá realitní praxe: nikoli pouze podle velikosti obce, ale stále více podle skutečné lokální cenové hladiny.
„U bydlení rozhoduje lokalita mnohem víc, než může naznačit celorepublikový průměr. Dvě podobné domácnosti mohou mít v různých okresech výrazně jiné náklady na nájem. Přesnější regionální pohled proto dává smysl nejen při oceňování nemovitostí, ale také při posuzování dostupnosti bydlení,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Praktický dopad: pro nájemce může nové nastavení znamenat změnu uznatelných nákladů na bydlení při výpočtu dávky. Konkrétní dopad ale závisí na okrese, příjmu a složení domácnosti a dalších parametrech dávky; nelze proto obecně tvrdit, že všem domácnostem podpora vzroste nebo klesne.
Jak se současně mění samotný realitní trh?
Srpnová data projektu Realiťák roku ukazují, že nájemní i prodejní trh je výrazně rychlejší než před rokem. Byty k pronájmu byly v srpnu v nabídce v průměru 23 dní proti 41 dnům před rokem.
U velké novely stavebního zákona pokračujeme v každém vydání Realitního pulsu v oddělené kontrole legislativního stavu.
Senát novelu 20. srpna 2026 zamítl. Poslanecká sněmovna však 9. září 2026 na původním návrhu setrvala. Pro návrh hlasovalo 105 poslanců, proti 52.
Prezident republiky následně 17. září 2026 novelu podepsal, což potvrzuje také oficiální tisková zpráva Pražského hradu.
Důležité rozlišení: schválení Parlamentem, podpis prezidenta, vyhlášení ve Sbírce zákonů a účinnost nejsou stejné okamžiky. Při ranní kontrole dnešního vydání jsme v oficiálních vyhledávaných zdrojích nenalezli potvrzení vyhlášení velké novely ve Sbírce, a proto nepředbíháme účinnost ustanovení, která jsou přímo navázána na datum vyhlášení.
To je prakticky důležité například u některých změn týkajících se kolaudace, autorizovaných inspektorů a zastupování vlastníků prostřednictvím SVJ.
Co dnes bezpečně potvrzujeme
Senát návrh zamítl → Poslanecká sněmovna 9. září na původním znění setrvala → prezident 17. září novelu podepsal. Datum účinnosti ustanovení navázaných na vyhlášení nepředbíháme, dokud není příslušný krok ověřen.
Novou informaci přineslo 30. září iDNES.cz. Senátoři z klubu Starostů podle něj připravují návrh na zrušení celé novely stavebního zákona a chtějí jej předložit Ústavnímu soudu v listopadu.
Část senátorů ODS a TOP 09 uvedla, že případné připojení posoudí podle výsledného obsahu návrhu.
Co je důležité: v tuto chvíli jde o oznámený záměr. Není to rozhodnutí Ústavního soudu a podle zveřejněné informace zatím nejde ani o již podaný návrh.
Jak to čte projekt Realiťák roku: pro stavebníky, developery, kupující ani realitní makléře se samotným oznámením žádné pravidlo nemění. Je však potřeba další vývoj sledovat, protože případné řízení před Ústavním soudem by přidalo další právní rovinu k už tak rozsáhlé reformě.
„U stavebního práva bude v příštích měsících zásadní oddělovat politickou a právní diskusi od toho, co v konkrétní den skutečně platí. Pro klienta je rozhodující aktuální účinné právo, přechodná ustanovení a stav konkrétního řízení, nikoli pouze titulek o připravované změně,“ říká Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.
Co může novela znamenat pro novostavby a SVJ?
Projekt Realiťák roku už podrobně rozebral kolaudace přes autorizované inspektory, přechodná pravidla i možné dopady na developerské smlouvy, hypotéky a vlastníky jednotek.
Včera vyšla také tisková zpráva věnovaná investicím do úvěrů zajištěných nemovitostmi. Text publikovaný prostřednictvím PROTEXTu upozorňuje, že dvě investice se stejným deklarovaným výnosem mohou mít výrazně odlišný rizikový profil podle toho, jaké má investor postavení při případném vymáhání zajištění.
Původní publikace: Dvě investice, stejný výnos, odlišné riziko.
Zdrojové upozornění: jde o komerční tiskovou zprávu, nikoli nezávislou analýzu celého českého investičního trhu. Její význam proto spočívá především v praktickém upozornění na strukturu zajištění.
Jak to čte projekt Realiťák roku: označení „zajištěno nemovitostí“ samo o sobě nevypovídá o skutečném riziku investice. Investor by měl vědět, jaká nemovitost slouží jako zástava, jaká je její realistická hodnota, jak vysoké je celkové zadlužení vůči hodnotě zástavy a především jaké pořadí má jeho pohledávka.
Praktický dopad: vyšší deklarovaný výnos nelze hodnotit bez znalosti zajištění, smluvní dokumentace a scénáře pro případ, že dlužník přestane splácet.
Vedle běžného mediálního vyhledávání jsme samostatně prověřili aktuální výstupy Poslanecké sněmovny, Senátu, Ministerstva pro místní rozvoj, vlády a legislativních zdrojů, České národní banky, Finanční správy a Českého úřadu zeměměřického a katastrálního.
Samostatnou kontrolou prošly také nové publikace velkých realitních kanceláří a sítí působících v České republice a významných rezidenčních developerů. Do dnešního vydání nezařazujeme běžné nové inzeráty, marketingové prezentace bez nových dat ani starší zprávy pouze proto, abychom uměle zvýšili počet témat.
U stavební novely sledujte skutečný legislativní stav, zejména pokud kupujete novostavbu, u níž je na kolaudaci navázáno předání nebo čerpání hypotéky.
Dnešní změna superdávky se prodejů přímo netýká, ale přesnější regionální pohled na náklady bydlení znovu připomíná, jak výrazně se český trh liší podle lokality.
U investic zajištěných nemovitostí neposuzujte pouze deklarovaný výnos. Zajímejte se o hodnotu zástavy, LTV, pořadí pohledávky, další věřitele a postup při případném selhání.
Vedle praktické přípravy na stavební novelu přibývá možnost budoucího ústavního přezkumu. Oznámení záměru ale samo o sobě současná pravidla nemění.
Od 1. října se mění regionální parametr výpočtu složky superdávky na bydlení. Konkrétní dopad je nutné posuzovat podle okresu a situace domácnosti.
Makléři by měli klientům přesně vysvětlovat rozdíl mezi již účinnou změnou, schváleným zákonem čekajícím na další legislativní krok a pouze oznámeným záměrem na soudní přezkum.
Řešíte koupi, prodej nebo pronájem?
Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti orientovat se na realitním trhu a vybírat prověřené realitní profesionály.
Normativní nájemné používané při výpočtu složky superdávky na bydlení se nově více přibližuje skutečné úrovni nájemného v jednotlivých okresech.
Ne. Konkrétní dopad závisí na okresu, příjmech a složení domácnosti, skutečných nákladech na bydlení a dalších parametrech dávky.
Ano. Senát ji 20. srpna zamítl, Poslanecká sněmovna však 9. září 2026 na původním návrhu setrvala. Prezident republiky novelu 17. září podepsal.
Nepracujeme s takovým zjednodušením. Novela obsahuje různá data účinnosti a některá ustanovení jsou navázána na její vyhlášení. Dokud není příslušný krok ověřen, konkrétní datum těchto změn nepředbíháme.
Ne. Část senátorů 30. září oznámila, že připravuje návrh k Ústavnímu soudu. Podle zveřejněné informace jej chce předložit v listopadu. Nejde tedy o rozhodnutí Ústavního soudu.
Ne. Důležitá je mimo jiné hodnota a likvidita zástavy, celkové zadlužení vůči její hodnotě, pořadí věřitele a smluvní postup pro případ nesplácení.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe poznat kvalitní realitní službu a vybírat makléře podle dostupných informací, regionu, zkušeností, referencí, odborného hodnocení a dalších kritérií.
Cílem projektu není pouze oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice. Důležitou součástí je také osvěta pro veřejnost, praktické návody, datové analýzy a upozorňování na chyby, které mohou mít při prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti vysoké finanční a právní důsledky.
Dnešní Realitní puls ukazuje, že kvalitní realitní makléř musí vedle cen a lokální nabídky rozumět také širším souvislostem bydlení. Pro klienta může být důležité, jak se mění podpora nájemního bydlení, v jaké fázi je stavební legislativa nebo jak právní změny ovlivňují novostavbu, SVJ či investiční rozhodnutí. Hodnota kvalitní realitní služby proto stále více spočívá také ve schopnosti správně rozlišit, co už skutečně platí a co je teprve připravovanou změnou.
Devátý ročník projektu probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Monika Lukášová, 
Petr Makovský