14.9.2026 5:46
Profesionálně spravované nájemní bydlení v Praze potvrzuje silnou poptávku a téměř plnou obsazenost, zatímco developeři hledají způsoby, jak nové nájemní domy stavět rychleji a efektivněji. Analytici současně očekávají, že ČNB tento týden ponechá základní sazbu na 3,75 %, takže rychlé zlevnění hypoték zatím není na obzoru. A architekti otevírají zajímavou otázku: nejsou některé starší panelové byty dispozičně kvalitnější než část dnešních novostaveb?
Dnešní Realitní puls vychází z aktuálně publikovaných článků, analýz a veřejných zdrojů. Projekt Realiťák roku k nim přidává vlastní komentář a pohled na to, co aktuální dění znamená pro kupující, prodávající, investory, developery, pronajímatele, nájemce a realitní makléře.
V dnešním Realitním pulsu
Přejděte rovnou na téma, které vás zajímá.
Pražské nájemní bydlení ČNB a hypotéky Paneláky vs. novostavby Dopad na klienty Shrnutí
Legislativní kontrola: U zásadní novely stavebního zákona dnes nebyl ověřen nový krok, který by měnil dosavadní stav. Po přehlasování Senátu Poslaneckou sněmovnou předloha směřuje k prezidentovi. V okamžiku přípravy dnešního vydání ji proto nevydáváme za podepsanou prezidentem, vyhlášenou ve Sbírce zákonů ani účinnou.
Institucionální nájemní bydlení se v Praze postupně mění z okrajové části trhu v samostatný segment. Aktuální článek serveru iDNES.cz upozorňuje nejen na vysokou poptávku, ale také na snahu developerů zrychlit a zefektivnit výstavbu nájemních domů.
Jednou z cest mají být hybridní konstrukční modely a vyšší míra prefabrikace. Pro developera může rychlejší výstavba znamenat nižší finanční náklady během realizace a rychlejší uvedení domu do provozu.
Podle dat společnosti BTR Group bylo v první polovině roku 2026 v Praze v provozu přibližně 3 400 profesionálně spravovaných nájemních bytů. Průměrné nájemné činilo kolem 562 Kč/m² a stabilizované projekty vykazují mimořádně nízkou neobsazenost.
Důležité upřesnění: jde o data společnosti BTR Group za institucionální nájemní segment, nikoliv o průměr celého pražského nájemního trhu.
Pro srovnání nabízí projekt Realiťák roku vlastní dlouhodobá data. Podle dubnové analýzy činilo průměrné nabídkové nájemné v Praze 453 Kč/m².
Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz.
„Profesionální nájemní bydlení ukazuje, že část nájemců nekupuje pouze metry čtvereční. Je ochotná zaplatit také za nový dům, správu, stabilitu vztahu, vybavení nebo služby. Pro klasického pronajímatele je to důležitá zpráva – konkurence se postupně neposuzuje jen podle výše nájemného,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Jak se mění český nájemní trh?
Studentská poptávka, sezónnost, regionální rozdíly i dlouhodobý růst cen ukazují, že nájemní trh není jeden celek.
Dalším důležitým tématem pro kupující bude tento týden zasedání bankovní rady České národní banky.
Podle ČTK a Českých novin očekávají oslovení analytici, že ČNB ponechá základní dvoutýdenní repo sazbu na 3,75 %.
Jde zatím pouze o prognózu. ČNB o sazbách ještě nerozhodla a dnešní Realitní puls proto hodnotu 3,75 % neprezentuje jako výsledek budoucího zasedání.
Pro realitní trh je podstatná ještě další část očekávání: ekonomové nevidí výrazný prostor pro rychlé uvolnění měnové politiky a někteří dokonce nevylučují další zvýšení sazeb v závěru roku.
To koresponduje také s aktuálním vývojem hypotečního trhu, kde v předchozích týdnech některé banky sazby opět zvyšovaly.
„Kupující by podle mě neměl svůj plán postavit pouze na větě, že hypotéky za pár měsíců určitě výrazně zlevní. Může se to stát, ale stejně tak se mohou změnit ceny nemovitostí nebo konkrétní nabídka. Důležitější je vědět, jakou splátku domácnost bezpečně zvládne dnes a jakou finanční rezervu jí po koupi zůstane,“ říká Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.
Koupit teď, nebo čekat?
Rozhodnutí není jen sázkou na budoucí sazby. Porovnejte cenu nemovitosti, vlastní kapitál, rezervu i situaci v konkrétní lokalitě.
Je nový byt automaticky lepší než starý panelový byt? Aktuální rozhovor serveru Newstream s architekty Jaroslavem Wertigem a Borisem Redčenkovem z ateliéru A69 otevírá zajímavou debatu.
Architekti upozorňují, že některé pozdější panelové byty mohou mít promyšlenější dispozice než část současných developerských projektů. Kritizují zejména zmenšování bytů, ústup úložných prostor a optimalizaci půdorysů podle ceny a prodejnosti.
Jde o odborný názor architektů, nikoliv o statistické hodnocení všech novostaveb.
Ekonomická motivace ke zmenšování je ale zřejmá. Podle dubnové analýzy projektu Realiťák roku dosáhla průměrná nabídková cena bytu v Praze 163 379 Kč/m². Proti dubnu 2016 jde o růst o 159,2 %.
Podrobnosti nabízí analýza Praha za 10 let: ceny bytů, domů a nájmů.
Jak to čte projekt Realiťák roku: cena za metr je pro srovnávání užitečná, ale kupující by nikdy neměl koupit půdorys jen podle tabulky. Důležitá je využitelnost každého metru, úložné prostory, orientace pokojů, světlo, hluk a skutečný způsob života domácnosti.
Kupujete byt nebo dům?
Cena je jen jedna část rozhodnutí. Prověřte také právní stav, technickou kondici, financování a skutečnou použitelnost nemovitosti.
Nesázejte pouze na budoucí pokles hypotečních sazeb a při výběru novostavby nehodnoťte jen cenu za metr. Dispozice a kvalita prostoru mohou být stejně důležité jako stáří domu.
Silný nájemní trh může zvyšovat atraktivitu menších investičních bytů. Při prodeji je ale důležité pracovat s reálnou poptávkou v konkrétní lokalitě.
BTR potvrzuje vysokou poptávku po profesionálně spravovaném nájemním bydlení. Vyšší dosažené nájemné je ale spojeno s novými budovami, službami a profesionální správou a nelze jej mechanicky aplikovat na běžný investiční byt.
Tlak na cenu a rychlost výstavby roste, zároveň ale sílí debata o kvalitě dispozic. Dlouhodobou hodnotu projektu může ovlivnit to, zda byt funguje dobře i pro skutečné dlouhodobé bydlení.
Profesionální nájemní projekty zvyšují konkurenci v kvalitě služeb. Pro nájemce zároveň vytvářejí širší spektrum možností mezi individuálním pronájmem a institucionálním bydlením.
Makléř musí klientovi umět vysvětlit rozdíl mezi statistikou a konkrétní nemovitostí. Průměr BTR nájmů není automaticky cenou běžného bytu a cena za metr novostavby nevypovídá sama o sobě o kvalitě bydlení.
Řešíte koupi, prodej nebo pronájem?
Na webu projektu Realiťák roku najdete prověřené realitní makléře z celé České republiky i praktické informace pro bezpečnější rozhodování.
Build-to-Rent je model, kdy je bytový dům nebo větší soubor bytů od začátku určen k dlouhodobému pronájmu a jednotky zůstávají v majetku jednoho institucionálního vlastníka nebo investora.
Podle dat BTR Group ano. Jde však převážně o nové projekty ve vyhledávaných lokalitách s profesionální správou a dalšími službami, proto nelze jejich nájemné přímo porovnávat s každým běžným bytem.
Ne. V době přípravy článku šlo pouze o prognózy ekonomů před plánovaným zasedáním bankovní rady. Výsledek je potřeba posuzovat až po oficiálním rozhodnutí ČNB.
To dnes nelze spolehlivě říci. Vývoj ovlivňují nejen sazby ČNB, ale také cena peněz na finančních trzích, inflace, riziko a obchodní politika jednotlivých bank.
Ne. Novostavba může nabídnout nižší energetickou náročnost a moderní technologie, ale kvalita samotného bydlení závisí také na dispozici, velikosti místností, úložných prostorech, světle a kvalitě celého projektu.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe poznat kvalitní realitní službu a vybírat makléře podle dostupných informací, regionu, zkušeností, referencí, odborného hodnocení a dalších kritérií.
Cílem projektu není pouze oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice. Důležitou součástí je také osvěta pro veřejnost, praktické návody, datové analýzy a upozorňování na chyby, které mohou mít při prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti vysoké finanční a právní důsledky.
Dnešní Realitní puls ukazuje, že kvalitní realitní služba stále méně spočívá jen v nalezení bytu a dohodnutí ceny. Makléř by měl rozumět financování, znát nájemní trh a zároveň dokázat klientovi vysvětlit rozdíl mezi cenou za metr čtvereční a skutečnou kvalitou bydlení. Právě kombinace dat, znalosti lokality a praktického pohledu na konkrétní nemovitost může klientovi ušetřit velmi drahou chybu.
Devátý ročník projektu probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Monika Lukášová, 
Petr Makovský