25.5.2026 19:47

Praha za 10 let: byty k prodeji na 163 379 Kč/m², nájmy na 453 Kč/m² a cenový rozdíl mezi částmi města je obrovský

Praha zůstává nejdražším realitním trhem v České republice. Podle dubnových dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz dosáhla Cena za m² u bytů k prodeji v Praze v 04/2026 hodnoty 163 379 Kč/m². Proti 04/2016, kdy byla na 63 038 Kč/m², jde o růst o 159,2 %. Nájemní byty se za stejné období posunuly z 240 Kč/m² na 453 Kč/m², tedy o 88,8 %.

Praha ale není jeden trh. V části Josefov eviduje dataset v 04/2026 cenu bytů k prodeji 229 168 Kč/m², zatímco v části Třebonice je to 78 943 Kč/m². Rozdíl mezi nejdražší a nejlevnější sledovanou částí města tak přesahuje 150 tisíc Kč/m².

„Praha je extrémně silný, ale zároveň velmi rozvrstvený trh. Jedno celopražské číslo je důležité pro orientaci, skutečné rozhodování se ale odehrává na úrovni konkrétní části města, typu nemovitosti, technického stavu a mikro-lokality.“
Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku

Úvod: Praha jako samostatná realitní kategorie

Praha je v českém realitním trhu zvláštní kategorií. Nejde jen o hlavní město, ale o největší pracovní, vzdělávací, investiční, kulturní i nájemní centrum země. Do cen bytů a nájmů se zde promítá souběh několika vrstev poptávky: lidé zde chtějí bydlet kvůli práci, studiu, službám a dopravní dostupnosti, investoři zde hledají relativně likvidní aktivum, nájemníci často nemají reálnou možnost vlastnického bydlení a prodávající zároveň vědí, že Praha dlouhodobě drží nejsilnější cenovou pozici v zemi.

V 04/2026 byla celopražská Cena za m² u bytů k prodeji 163 379 Kč/m², zatímco celá Česká republika byla ve stejném měsíci na 97 944 Kč/m². Praha tak byla přibližně o 66,8 % výše než celorepubliková úroveň. U domů je rozdíl ještě výraznější: Praha dosáhla 116 564 Kč/m², zatímco celá ČR byla na 51 214 Kč/m². To znamená, že pražské domy byly podle dubnových dat více než dvojnásobně drahé proti celorepublikové hodnotě. U nájmů byla Praha na 453 Kč/m², celá ČR na 324 Kč/m², tedy zhruba o 39,8 % výše.

Důležité ale je, že Praha se nechová jako jeden jednolitý trh. V datech se vedle historického centra objevují velmi drahé části jako Josefov, Malá Strana, Staré Město, Nové Město, Holešovice, Karlín, Smíchov nebo Vinohrady, ale také okrajovější nebo méně likvidní části, kde jsou ceny výrazně nižší a kde může být vývoj více ovlivněn malým počtem nabídek.

Proto je u Prahy ještě důležitější než u většiny krajů pracovat s detailem. Celopražská hodnota je užitečná pro základní rámec, ale pro prodávajícího, kupujícího nebo nájemce není rozhodující jen to, že jde o Prahu. Rozhodující je, zda jde o byt v centru, širším centru, na metru, u plánované dopravní infrastruktury, v rezidenční čtvrti s dobrou občanskou vybaveností, v novostavbě, ve starší zástavbě, nebo v okrajovější části města s menším počtem transakcí a menší nabídkou.

Část A – Praha jako krajský trh

1) Byty k prodeji: za 10 let růst o 159,2 %, meziročně o 11,0 %

U bytů k prodeji v Praze ukazují dubnová data velmi silný desetiletý růst.

04/2016: Cena za m² 63 038 Kč/m², Doba nabízení 86 dní, Počet nabídek 8 226
04/2021: Cena za m² 112 384 Kč/m², Doba nabízení 111 dní, Počet nabídek 6 546
04/2025: Cena za m² 147 196 Kč/m², Doba nabízení 117 dní, Počet nabídek 6 983
04/2026: Cena za m² 163 379 Kč/m², Doba nabízení 56 dní, Počet nabídek 8 072

Za deset let vzrostla Cena za m² o 159,2 %. Za pět let proti 04/2021 je růst 45,4 % a meziročně proti 04/2025 činí 11,0 %.

Velmi důležitý je ale vývoj rychlosti trhu. Doba nabízení se meziročně snížila ze 117 dní v 04/2025 na 56 dní v 04/2026, tedy o 52,1 %. Zároveň se zvýšil Počet nabídek ze 6 983 na 8 072, tedy o 15,6 %.

To je podstatné: pražský trh s byty se meziročně nezrychlil proto, že by nabídka zmizela. Naopak — nabídka byla v dubnu 2026 vyšší než před rokem. Zrychlení proto naznačuje silnější absorpci trhu, tedy vyšší aktivitu kupujících a lepší schopnost trhu vstřebávat dostupné byty.

„Pražský trh v dubnu 2026 ukazuje kombinaci vyšší nabídky a výrazně kratší doby nabízení. To je velmi důležitý signál. Znamená to, že poptávka je aktivnější a že kvalitně naceněné byty se z trhu ztrácejí rychleji než před rokem.“
Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

2) Domy k prodeji: menší, ale extrémně drahý segment

U domů k prodeji v Praze je potřeba připomenout, že jde o specifický segment. V Praze je nabídka domů omezená, lokalitně velmi rozdílná a často silně ovlivněná velikostí pozemku, stavem objektu, možností rekonstrukce nebo developerským potenciálem.

04/2016: Cena za m² 50 423 Kč/m², Doba nabízení 179 dní, Počet nabídek 1 568
04/2021: Cena za m² 86 069 Kč/m², Doba nabízení 174 dní, Počet nabídek 697
04/2025: Cena za m² 103 555 Kč/m², Doba nabízení 215 dní, Počet nabídek 1 216
04/2026: Cena za m² 116 564 Kč/m², Doba nabízení 87 dní, Počet nabídek 1 226

Za deset let vzrostla Cena za m² u pražských domů o 131,2 %. Za posledních pět let o 35,4 % a meziročně o 12,6 %.

Znovu je velmi výrazný údaj o rychlosti trhu. Doba nabízení klesla ze 215 dní v 04/2025 na 87 dní v 04/2026, tedy o 59,5 %. Počet nabídek se přitom změnil jen minimálně: z 1 216 na 1 226, tedy o 0,8 %.

U domů to znamená, že trh se výrazně rozhýbal i bez zásadního růstu nabídky. Kvalitní domy v Praze jsou nedostatkové a kupující, kteří mají připravené financování, často reagují rychleji. Zároveň platí, že špatně naceněné domy nebo domy s technickými riziky mohou na trhu zůstávat dlouho. Segment domů proto v Praze vyžaduje ještě větší opatrnost než byty.

„U domů v Praze je rozdíl mezi jednotlivými nabídkami obrovský. Cena za m² sama o sobě nestačí. Rozhoduje pozemek, stav domu, možnost rekonstrukce, energetika, dopravní dostupnost i budoucí využitelnost nemovitosti.“
Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku

3) Nájemní byty: Praha je drahá, rychlá a velmi likvidní

Nájemní trh v Praze potvrzuje její dominantní postavení. V 04/2026 byla Cena za m² u nájemních bytů 453 Kč/m².

04/2016: Cena za m² 240 Kč/m², Doba nabízení 28 dní, Počet nabídek 7 389
04/2021: Cena za m² 277 Kč/m², Doba nabízení 78 dní, Počet nabídek 15 092
04/2025: Cena za m² 428 Kč/m², Doba nabízení 45 dní, Počet nabídek 8 637
04/2026: Cena za m² 453 Kč/m², Doba nabízení 29 dní, Počet nabídek 10 354

Za deset let vzrostla Cena za m² u nájemních bytů o 88,8 %. Proti 04/2021 jde o růst o 63,5 % a meziročně proti 04/2025 o 5,8 %.

Zajímavé je, že Počet nabídek meziročně vzrostl z 8 637 na 10 354, tedy o 19,9 %, ale Doba nabízení současně klesla ze 45 dní na 29 dní, tedy o 35,6 %. To opět ukazuje, že trh umí vyšší nabídku absorbovat. Nájemní poptávka v Praze zůstává velmi silná.

„Pražský nájemní trh je specifický tím, že ho netvoří jen domácnosti, které nechtějí kupovat. Často jde o domácnosti, které by kupovat chtěly, ale při současných cenách a nárocích na financování zůstávají v nájmu déle.“
Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku

Část B – Praha podle jednotlivých částí evidovaných v datasetu

U Prahy je městský detail mimořádně důležitý. Dataset obsahuje detail po částech Prahy v poli Část obce. Je potřeba upozornit, že některé části mají v daném měsíci nízký Počet nabídek, a proto je nutné je interpretovat opatrněji. To platí zejména u menších částí nebo lokalit, kde se v daném měsíci objevilo jen několik jednotek.

Nejvyšší ceny bytů k prodeji v 04/2026

Josefov – 229 168 Kč/m², Doba nabízení 91 dní, Počet nabídek 9
Malá Strana – 219 110 Kč/m², 74 dní, 37 nabídek
Staré Město – 206 899 Kč/m², 78 dní, 109 nabídek
Nové Město – 194 967 Kč/m², 59 dní, 224 nabídek
Holešovice – 193 730 Kč/m², 59 dní, 265 nabídek

Historické centrum a širší centrum drží cenový strop Prahy. Josefov je nejdražší, ale zároveň má jen 9 nabídek, proto je u něj nutná opatrnější interpretace. Výrazně silnější vypovídací hodnotu mají například Staré Město se 109 nabídkami, Nové Město s 224 nabídkami, Holešovice s 265 nabídkami nebo Smíchov s 563 nabídkami.

Zajímavé jsou právě Holešovice a Smíchov. Obě lokality jsou drahé, ale zároveň mají relativně vysoký počet nabídek. To ukazuje, že nejde jen o malé prémiové segmenty s několika byty, ale o významné tržní oblasti, které mají velkou váhu v pražském trhu.

Nejnižší ceny bytů k prodeji v 04/2026

Třebonice – 78 943 Kč/m², Doba nabízení 22 dní, Počet nabídek 25
Lipence – 106 724 Kč/m², 137 dní, 4 nabídky
Újezd nad Lesy – 112 221 Kč/m², 105 dní, 12 nabídek
Dolní Měcholupy – 112 488 Kč/m², 66 dní, 111 nabídek
Březiněves – 114 326 Kč/m², 40 dní, 4 nabídky

Tady je vidět druhá tvář Prahy. I „levnější“ části jsou často cenově nad většinou republiky. Například Dolní Měcholupy s hodnotou 112 488 Kč/m² jsou sice hluboko pod Josefovem nebo Malou Stranou, ale stále nad celorepublikovou cenou bytů k prodeji 97 944 Kč/m² v 04/2026.

Zároveň je zřejmé, že u některých levnějších částí je počet nabídek malý. Proto je vhodné opírat se nejen o absolutní cenu, ale i o Počet nabídek a Dobu nabízení.

Největší tříletý růst cen bytů k prodeji

Při srovnání 04/2023 → 04/2026 rostly nejrychleji tyto části:

Satalice – +223,6 %, Cena za m² v 04/2026 172 605 Kč/m², Počet nabídek 11
Lochkov – +143,5 %, 167 483 Kč/m², 22 nabídek
Třeboradice – +75,0 %, 152 931 Kč/m², 14 nabídek

Tyto výsledky je potřeba číst s velkou opatrností. U menších částí Prahy může být tříletý růst výrazně ovlivněn nízkým počtem nabídek, typem projektů, skladbou bytů nebo jednorázovým výskytem dražších jednotek. Přesto je trend důležitý: cenové posuny se netýkají jen centra, ale i perifernějších nebo menších částí města.

Z větších a likvidnějších částí je velmi zajímavý vývoj Holešovic, kde cena bytů k prodeji dosáhla v 04/2026 hodnoty 193 730 Kč/m² a tříletý růst činil +53,5 %. Holešovice tak potvrzují proměnu širšího centra Prahy: z dříve průmyslovější nebo přechodové lokality se stala silná rezidenční a investiční adresa.

Nájemní trh podle částí Prahy

U nájemních bytů v částech Prahy je situace podobně rozvrstvená jako u prodejů. V některých menších částech se objevují extrémní hodnoty, ale často s velmi malým počtem nabídek. Proto je u nájmů ještě důležitější sledovat, zda jde o část s dostatečným objemem nabídky.

Nejdražší hodnoty v 04/2026:

Lahovice – 800 Kč/m², Doba nabízení 5 dní, Počet nabídek 0
Točná – 588 Kč/m², 2 dny, 1 nabídka
Josefov – 561 Kč/m², 100 dní, 61 nabídek
Karlín – 519 Kč/m², 28 dní, 249 nabídek
Třebonice – 518 Kč/m², 29 dní, 34 nabídek

U prvních dvou položek je zjevné, že jde o velmi malý nebo nulový aktuální objem nabídky, proto mají spíše orientační charakter. Za stabilnější signál lze považovat například Josefov, Karlín, Hloubětín, Radlice, Staré Město, Střešovice, Vinohrady, Smíchov nebo Žižkov, kde je počet nabídek vyšší.

Z pohledu objemu nabídky byly v 04/2026 nejsilnější:

Vinohrady – 480 Kč/m², Doba nabízení 43 dní, Počet nabídek 815
Žižkov – 457 Kč/m², 31 dní, 633 nabídek
Smíchov – 461 Kč/m², 36 dní, 622 nabídek
Nové Město – 479 Kč/m², 61 dní, 549 nabídek
Nusle – 435 Kč/m², 21 dní, 406 nabídek

Tato data ukazují, kde se pražský nájemní trh reálně koncentruje. Vinohrady, Žižkov, Smíchov nebo Nové Město nejsou jen drahé lokality, ale také velmi likvidní nájemní trhy s vysokým počtem nabídek.

Kontext mimo dataset

Prahu nelze vysvětlit pouze realitními čísly. Cenový vývoj souvisí i s širším prostředím.

Prvním faktorem je dlouhodobě silná poptávka. Praha koncentruje pracovní příležitosti, vysoké školy, služby, zdravotnictví, kulturu i dopravní napojení. To znamená, že poptávka po bydlení není tvořena jen současnými obyvateli města, ale také lidmi, kteří se do Prahy stěhují za prací, studiem nebo lepší dostupností služeb.

Druhým faktorem je omezená nabídka nového bydlení. Tam, kde poptávka roste rychleji než nová výstavba, se tlak přenáší do cen starších bytů i do nájmů. Praha tento problém ukazuje dlouhodobě. Výsledkem je situace, kdy i vyšší nabídka v inzerci nemusí automaticky znamenat pokles cen.

Třetím faktorem je financování. Vysoké ceny bytů znamenají vysoké nároky na vlastní zdroje i schopnost splácet hypotéku. Část domácností tak zůstává déle v nájmu, i když by preferovala vlastnické bydlení. To zvyšuje tlak na nájemní trh.

Čtvrtým faktorem je proměna jednotlivých čtvrtí. Některé části Prahy, například Holešovice, Karlín, Smíchov, Vysočany nebo části Prahy 9, prošly v posledních letech výraznou rezidenční proměnou. To může vysvětlovat, proč některé oblasti rostou rychleji než tradičně drahé části historického centra.

Pátým faktorem je rozdíl mezi likvidními a málo likvidními lokalitami. Pokud má část Prahy jen několik nabídek, může se cena meziročně nebo tříletě výrazně změnit jen kvůli tomu, jaké byty se zrovna objevily v inzerci. Proto je u Prahy nutné sledovat nejen cenu, ale i počet nabídek.

Co z toho plyne pro veřejnost a realitní praxi

Pro prodávající v Praze je aktuální trh příznivý. Byty k prodeji jsou meziročně dražší o 11,0 %, nabídka je vyšší o 15,6 % a Doba nabízení se zkrátila o 52,1 %. To je silná kombinace. Neznamená ale, že každá nemovitost se prodá za jakoukoli cenu. Praha je sice nejdražší trh, ale kupující zde velmi dobře porovnávají lokalitu, dispozici, technický stav, energetickou náročnost, patro, výtah, parkování, dopravní dostupnost i právní stav nemovitosti.

Pro kupující je hlavní zprávou to, že Praha zůstává drahá a rychlá. Pokud je byt kvalitně naceněný a leží v žádané lokalitě, prostor pro dlouhé vyčkávání se zmenšuje. To neznamená kupovat bez kontroly, ale znamená to mít dopředu připravené financování, právní prověrku a jasně stanovené limity.

Pro nájemce platí podobné pravidlo. V 04/2026 byla celopražská cena nájmů 453 Kč/m² a Doba nabízení 29 dní. U žádaných částí může být rozhodování ještě rychlejší. Nájemníci proto potřebují reagovat pružně a zároveň si hlídat smluvní podmínky, zálohy, stav bytu a reálné náklady na bydlení.

Pro makléře je Praha trhem, kde se nejvíce ukazuje význam datové a lokální znalosti. Nestačí říct „prodáváme byt v Praze“. Rozdíl mezi Josefovem, Vinohrady, Smíchovem, Holešovicemi, Libní, Černým Mostem, Dolními Měcholupy nebo Třebonicemi je zásadní. Každá část má jinou cílovou skupinu, jinou cenovou hladinu a jinou rychlost trhu.

„Praha je trh, kde špatně nastavená cena dokáže uškodit i velmi atraktivní nemovitosti. Naopak dobře připravený prodej, správné ocenění a profesionální prezentace mohou výrazně zkrátit dobu prodeje a zlepšit výsledek pro prodávajícího.“
Petr Makovský, Reality.iDNES.cz

Závěr

Praha v dubnových datech 2026 potvrzuje, že zůstává nejsilnějším a nejdražším realitním trhem v zemi. U bytů k prodeji dosáhla Cena za m² 163 379 Kč/m², což je o 159,2 % více než v 04/2016. U domů k prodeji byla cena 116 564 Kč/m², tedy o 131,2 % více než před deseti lety. U nájemních bytů se cena dostala na 453 Kč/m², což znamená desetiletý růst o 88,8 %.

Ještě důležitější je ale rychlost trhu. U bytů k prodeji se Doba nabízení meziročně zkrátila ze 117 dní na 56 dní. U domů z 215 dní na 87 dní. U nájemních bytů ze 45 dní na 29 dní. Praha tak v dubnu 2026 není jen drahá, ale také výrazně aktivnější než před rokem.

Z pohledu veřejnosti je zásadní, že Praha není jeden trh. Nejvyšší ceny bytů k prodeji drží historické a širší centrum: Josefov 229 168 Kč/m², Malá Strana 219 110 Kč/m², Staré Město 206 899 Kč/m², Nové Město 194 967 Kč/m² a Holešovice 193 730 Kč/m². Na opačné straně stojí části jako Třebonice 78 943 Kč/m², Lipence 106 724 Kč/m², Újezd nad Lesy 112 221 Kč/m² nebo Dolní Měcholupy 112 488 Kč/m².

Rozdíly mezi částmi Prahy jsou tak obrovské. Nejde jen o rozdíl mezi centrem a okrajem, ale o rozdíl v likviditě, počtu nabídek, typu bydlení, dopravě, občanské vybavenosti a cílové skupině kupujících. Právě proto musí být práce s cenou v Praze velmi přesná.

Pro prodávající je Praha stále velmi silným trhem, ale síla trhu sama o sobě nestačí. Špatně nastavená cena může nemovitost zbytečně nechat „viset“ v nabídce, zatímco realistické ocenění dokáže využít vysokou poptávku. Pro kupující je hlavní výzvou dostupnost a rychlost rozhodování. Pro nájemce pak skutečnost, že i při vyšší nabídce zůstává pražský nájemní trh velmi napjatý.

Praha také ukazuje širší problém českého bydlení. Pokud je vlastnické bydlení velmi drahé, tlak se přelévá do nájmů. Pokud nájmy rostou, domácnosti mají menší prostor na tvorbu úspor. Pokud se nestaví dostatečně rychle, tlak na cenu zůstává. Realitní trh tak není izolovaným jevem, ale součástí širší ekonomické a společenské situace.

Pro realitní praxi z toho plyne jednoduchý závěr: v Praze je potřeba ještě důsledněji než jinde kombinovat data, lokální znalost, právní jistotu, kvalitní prezentaci a realistické poradenství. Právě zde může kvalitní makléř zásadně pomoci — prodávajícímu s cenovou strategií, kupujícímu s vyhodnocením reálné hodnoty a nájemci s orientací v rychlém a drahém trhu.

Úplně na závěr: 9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat. Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

D3 přepisuje mapu bydlení mezi Prahou a jihem Čech. Nejde jen o Tábor a Budějovice, ale o celý koridor i jeho zázemí

Byty k prodeji v ČR za posledních 5 let: cena vzrostla na 97 944 Kč/m², trh se proti loňsku výrazně zrychlil

Kraj Vysočina za 10 let: byty v prodeji zdražily na 69 183 Kč/m², domy na 37 179 Kč/m² a trh se v březnu 2026 výrazně zrychlil

Garáže a chaty/chalupy v ČR za posledních 8 kvartálů: oba malé segmenty zdražily, ale v Q1 2026 je největším příběhem prudké zrychlení trhu

Okresy u nájemních bytů: za 10 let vedou Písek, Prachatice a Semily. Za poslední rok překvapil Benešov, na opačné straně klesly Cheb i Jeseník

Prodej domů v ČR za posledních 8 kvartálů: cena vzrostla na 51 014 Kč/m² a trh v Q1 2026 zrychlil na 112 dní

Královéhradecký kraj za 10 let: byty v prodeji zdražily na 81 528 Kč/m², domy na 44 036 Kč/m² a trh se v březnu 2026 výrazně zrychlil

Pronájem bytů v ČR za posledních 8 kvartálů: cena vzrostla na 323 Kč/m² a trh se v Q1 2026 zrychlil na 30 dní

D1 Praha–Brno–Ostrava: páteřní dálnice, která zrychluje trh bydlení