Realitní puls 22. 10. 2026: Prodeje novostaveb v Praze −11 %, ceny dál rostou

Dnešní Realitní puls vychází z aktuálně publikovaných článků, analýz a veřejných zdrojů. Projekt Realiťák roku k nim přidává vlastní komentář a pohled na to, co aktuální dění znamená pro kupující, prodávající, investory, developery, pronajímatele, nájemce a realitní makléře.

Vydání: 22. října 2026. Zprávy a události: 21. října 2026. Kontrolní překryv: 18.–21. října. U statistik níže uvádíme jejich vlastní datové období.

1. Praha: prodeje novostaveb za leden až září klesly o 11 %, ceny dál rostou

Společná analýza Central Group, Skanska Residential a Trigema, zveřejněná 21. října, ukazuje dvojí vývoj: za první tři čtvrtletí se prodalo 5 350 nových bytů, meziročně o 11 % méně, zatímco ceny pokračovaly v růstu. Samotné třetí čtvrtletí přineslo 1 600 prodejů.

Co znamená větší nabídka pro vyjednávání

Pohled projektu: kupující má důvod porovnávat více variant a ptát se na celou cenu včetně parkování, sklepa či klientských změn. Z větší nabídky ale nelze odvodit plošnou slevu. Vyjednávací prostor ovlivňuje také fáze projektu, konkrétní dispozice a situace prodávajícího.

Průměr nabídky a průměr uskutečněných prodejů navíc tvoří různé soubory bytů. Jejich rozdíl proto není změřenou průměrnou slevou z ceníku. Tato analýza se týká pražských novostaveb; její hodnoty nelze přenášet na starší byty nebo celou republiku.

„Slabší počet prodejů a rostoucí cena mohou nastat současně. Pro ocenění konkrétního bytu potřebujeme porovnat skutečně podobné nemovitosti, jejich stav a podmínky obchodu. Průměr za celou Prahu je užitečný kontext, ale cenu jednotlivé nabídky sám neurčí.“

Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz

Zdroj: Společná analýza Central Group, Skanska Residential a Trigema – původní publikace Skanska, 21. 10. 2026. Jde o oborové sledování developerů, nikoli statistiku celého bytového fondu.

2. ČNB: slabší poptávka po úvěrech na bydlení

Šetření ČNB IV/2026, zveřejněné 21. října, popisuje třetí čtvrtletí a výhled na čtvrté. Poptávka po úvěrech na bydlení podle bank poprvé od začátku roku 2023 klesla. Celkové úvěrové standardy zůstaly beze změny, konkrétní podmínky se u menší části trhu zpřísnily.

Proč dvě různá „minus jedenáct“ znamenají něco jiného

Šetření zahrnulo 19 bank. Pokles poptávky vyjadřuje záporná bilance 11 % čistého tržního podílu: vážený rozdíl odpovědí bank. Nejde o pokles počtu ani objemu hypoték o 11 %. Pokles prodejů pražských novostaveb v předchozí části je jiný ukazatel.

Praktický dopad: před rezervací si ověřte financování pro svůj příjem, závazky a vybranou nemovitost. Prodávající by měl vedle nabídnuté ceny sledovat připravenost kupujícího zaplatit. Makléř může klientovi pomoci porovnat celkovou splátku a další náklady bydlení; očekávání bank samo konkrétní úvěrovou nabídku nenahradí.

Zdroj: ČNB – Šetření úvěrových podmínek bank IV/2026; kalendář zveřejnění 21. 10. 2026 v 10:00.

3. Senát schválil úvěrovou novelu i balíček ke komunikačním sítím

Oficiální historie tří sněmovních tisků potvrzují nové kroky z 21. října 2026: Senát schválil novelu zákona o spotřebitelském úvěru, tisk 145, usnesením 551. Schválil také předlohu ke snížení nákladů na zavádění komunikačních sítí, tisk 55, usnesením 548, a související tisk 56 usnesením 549.

Financování: schválený text počítá s únorem 2027

Schválené znění úvěrové novely mění mimo jiné informování o nové sazbě po konci fixace a pravidla posuzování úvěruschopnosti. V závěru uvádí účinnost od 1. února 2027. Jde o datum ve schváleném textu; pro použití nových pravidel je nutné sledovat dokončení legislativního procesu a vyhlášení zákona.

Budovy a sítě: přístup k infrastruktuře a koordinace prací

Hlavní síťová předloha řeší přístup k existující fyzické infrastruktuře, koordinaci stavebních prací i infrastrukturu a optické rozvody uvnitř budov. Její schválený text váže účinnost na patnáctý den po vyhlášení. Bez doloženého vyhlášení nelze určit konkrétní kalendářní den účinnosti.

Praktický dopad: pro vlastníky, SVJ, správce a developery je to důvod připravit dokumentaci rozvodů a koordinovat plánované zásahy při rekonstrukci domu. U financování je vhodné včas prověřit, které postupy bude třeba změnit. Samotné senátní schválení nenahrazuje účinné znění zákona ani ujednání o konkrétním stavebním zásahu.

Zdroje: Poslanecká sněmovna – aktuální historie tisku 145, tisku 55 a tisku 56; původní schválená znění úvěrové novely a síťového zákona.

4. Průzkum domácností: silné obavy o vlastní bydlení vyžadují přesné čtení

Průzkum Generali Investments CEE, představený 21. října, uvádí, že více než šest z deseti českých respondentů bez vlastní nemovitosti nečeká, že na vlastní bydlení dosáhne. Výsledek se vztahuje k této skupině a jejím očekáváním. Neříká, kolik všech obyvatel Česka si v budoucnu skutečně pořídí byt nebo dům.

Sběr dat proběhl 17.–21. září 2026 online mezi lidmi ve věku 18–65 let. Ve čtyřech zemích V4 odpovědělo celkem 4 119 lidí, v každé alespoň tisíc. Zářijové odpovědi proto nelze vydávat za říjnové transakce; věkové vymezení také nezahrnuje celou seniorskou populaci.

Co přináší informace o očekáváních

Pohled projektu: průzkum je důležitý jako zpráva o vnímané dostupnosti a plánování domácností. Pomáhá pochopit, proč klient hledá levnější lokalitu, odkládá koupi nebo dává přednost nájmu. Sám však neurčuje budoucí cenu nemovitostí ani vhodný okamžik nákupu.

Pro konkrétní rodinu je užitečnější sestavit realistické varianty než přebírat náladu většiny: vlastní bydlení v levnější lokalitě, delší spoření nebo nájem s finanční rezervou. Každá varianta má jiné náklady na dojíždění, údržbu a dostupnost práce či školy.

Zdroje: Generali Investments – původní zpráva, 21. 10. 2026; ČTK – zpráva z představení průzkumu, 21. 10. 2026. Zveřejněná metodika výzkumu.

5. Provize v korunách: nový model projektu odděluje cenu bytu od procentní sazby

Projekt Realiťák roku zveřejnil 21. října v 19:34 analýzu modelové provize u dvoupokojového bytu. Částka v ní roste z 57 585 Kč v roce 2016 na 198 202 Kč v roce 2026. Vstupní sazby 3,0 % a 3,7 % jsou nastavením modelu, nikoli zjištěnými průměrnými provizemi trhu.

Při zachování původní tříprocentní sazby by modelová odměna v roce 2026 činila přibližně 160 705 Kč. Větší část růstu korunové částky tak v tomto výpočtu vysvětluje dražší nemovitost. Výsledek není doporučeným ceníkem pro makléře.

Klient potřebuje znát konečnou cenu a konkrétní práci

„U vyšší ceny nemovitosti může stejná procentní provize znamenat podstatně vyšší částku. Pro klienta je proto důležité porovnat písemně vymezené služby, konečnou odměnu a podmínky jejího vzniku. Samotné procento mu kvalitu ani bezpečnost obchodu neukáže.“

Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku

Praktický dopad: vyžádejte si jasné vyčíslení odměny včetně případné DPH a dalších nákladů. Porovnejte přípravu ceny, prezentaci, práci se zájemci a právní i procesní zajištění. Ujasněte si také splatnost odměny a postup při neuskutečněném obchodu. Tyto informace umožňují porovnat nabídky ve stejném rozsahu.

Zdroj: Model realitních provizí 2016–2026 – projekt Realiťák roku, 21. 10. 2026.

Co dalšího se píše o realitním trhu a souvisejících oborech

Další otevřené a přečtené publikace z 21. října 2026. Firemní zprávy a komentáře jsou označené; jejich zařazení nepředstavuje nezávislé potvrzení všech firemních odhadů.

Ceny, nabídka a development

• LEXXUS NORTON vydává Residential Market report 2026 – LEXXUS NORTON / firemní analýza – 21. 10. 2026.
• O třetinu méně lidí i pětkrát méně dopravy. Největší bytová dřevostavba v Česku ukazuje cestu k vyšší efektivitě stavebnictví – Skanska Residential / firemní zpráva – 21. 10. 2026.
• Stavebniny DEK hlásí návrat developerů. ČSÚ potvrzuje více zahájených bytů, dokončování ale zatím zaostává – projekt Realiťák roku – 21. 10. 2026.

Hypotéky, finance a spotřebitelé

• Hypotéka před svatbou může dávat smysl. Má ale i svá rizika, na která páry často zapomínají – Marianne Bydlení – 21. 10. 2026.

Energie, voda a odolnost budov

• Který z dodavatelů je nejvíce poptáván z Kalkulátoru cen energií TZB-info? – TZB-info / odborný komentář – 21. 10. 2026.
• Stavba nového paroplynového zdroje v Mělníku pokračuje. Turbíny už vznikají ve Švédsku a Německu – ČEZ / firemní zpráva – 21. 10. 2026.
• Zavedení systému obchodování s emisními povolenkami ETS2 má stále několik otazníků – TZB-info / odborný komentář – 21. 10. 2026.
• Je modrozelená infrastruktura odpovědí na změnu klimatu? – TZB-info / rozhovor – 21. 10. 2026.
• Klima v souvislostech: nový pořad České televize představí řešení pro odolnější krajinu a města – SFŽP ČR – 21. 10. 2026.

Digitalizace a bezpečnost

• NÚKIB upozorňuje na kritické zranitelnosti v PHP – jediným řešením je aktualizace – NÚKIB – 21. 10. 2026.

Investice, komerční nemovitosti a infrastruktura

• Jak se staví AI datacentra? Pozemky oceňujeme podle elektřiny, ne podle hektarů, říká Damir Špoljarič – CzechCrunch / rozhovor – 21. 10. 2026.
• Vítek uspěl v miliardovém soudním sporu. Lucemburský soud zamítl žalobu amerického fondu – e15.cz – 21. 10. 2026.
• Ředitelství silnic a dálnic otevřelo Palačovskou spojku a nový úsek D48 – ŘSD – 21. 10. 2026.

Co dnešní Realitní puls znamená pro jednotlivé skupiny

Co si z toho odnést

Dnešní zprávy spojuje potřeba rozlišovat, co vlastně měříme. Počet prodejů, nabídková cena, bankami vnímaná poptávka, očekávání domácností a modelová provize odpovídají na různé otázky. Pro klienta má největší hodnotu jejich správné propojení s konkrétní nemovitostí a vlastním rozpočtem.

Rozšířený výběr stojí za využití při porovnávání nabídek. Slabší úvěrová poptávka je důvodem lépe připravit financování. A vyšší odměna v korunách zvyšuje význam srozumitelně popsané práce a bezpečného postupu transakce.

Zdroje a metodická poznámka / další čtení

• Skanska Residential – původní společná analýza pražských novostaveb, 21. 10. 2026.
• ČNB – Šetření úvěrových podmínek IV/2026, PDF a publikační stránka šetření.
• PSP – novela spotřebitelského úvěru a síťový balíček – senátní schválení 21. 10. 2026; aktuální historie a schválené texty.
• Generali Investments – původní zpráva, 21. 10. 2026.
• Projekt Realiťák roku – model provizí, 21. 10. 2026.

Metodika: publikace z předchozího dne jsou odděleny od období, které popisují. Nabídkové a prodejní ceny nejsou zaměňovány. Rozdíl jejich průměrů není odhadem vyjednané slevy. Šetření ČNB zachycuje názory bank; čisté podíly nejsou změnou počtu smluv. Průzkum domácností je informací o očekáváních. Model provize není měřením obvyklé sazby. Jednotlivé zdroje mají vlastní soubory a metodiky, proto z nich nevytváříme jeden společný cenový průměr.

Další články projektu Realiťák roku

• Oživení bytové výstavby: zahájené a dokončené byty nejsou totéž.
• Jak připravit rozpočet na refixaci hypotéky.
• Jak číst kupní smlouvu: úschova, katastr a předání.
• Jak ověřit skutečné náklady na energie před koupí nemovitosti.

Nejčastější otázky

Jsou pražské novostavby levnější, když se jich prodává méně?

Nová analýza to neukazuje. Meziročně klesl počet prodejů, ale průměrná nabídková i prodejní cena ve třetím čtvrtletí rostla.

Je 193 814 Kč/m² průměrná cena všech pražských bytů?

Ne. Jde o nabídkovou cenu novostaveb ve sledování developerů za třetí čtvrtletí 2026, nikoli o celý pražský bytový fond.

Znamená údaj ČNB minus 11 % stejně velký pokles počtu hypoték?

Ne. Vyjadřuje váženou bilanci odpovědí bank o poptávce. Počet a objem poskytnutých hypoték měří statistika úvěrové produkce.

Platí úvěrová novela už po schválení Senátem?

Samotné schválení Senátem nestačí. Schválený text počítá s účinností od 1. února 2027; je nutné ověřit dokončení procesu a vyhlášení.

Kdy má začít účinkovat hlavní zákon o komunikačních sítích?

Schválený text uvádí patnáctý den po vyhlášení. Samotné hlasování Senátu z 21. října konkrétní kalendářní den účinnosti neurčuje.

Znamená průzkum, že šest z deseti všech Čechů nikdy nezíská vlastní bydlení?

Ne. Citovaný výsledek se vztahuje na očekávání respondentů bez vlastní nemovitosti. Nejde o předpověď jejich skutečné budoucnosti.

Je 3,7 % z článku projektu průměrná provize českého trhu?

Ne. Jde o vstup modelu Realitního fóra ČR. Modelová sazba není naměřeným tržním průměrem ani doporučeným ceníkem.

Co porovnat při výběru realitní služby?

Konečnou odměnu včetně případné DPH a dalších nákladů, rozsah práce, splatnost a postup při neuskutečněném obchodu. Požadujte písemné vymezení služby.

Úplně na závěr

9. ročník projektu Realiťák roku pomáhá veřejnosti orientovat se v realitních datech, vybírat kvalitní služby a připravit bezpečný prodej, koupi i pronájem. Podle aktuálních informací projektu probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.

Kontakt pro veřejnost a média

Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Web: www.realitakroku.cz