22.9.2026 7:15
V pražských Modřanech získal stavební povolení nový rezidenční projekt se 101 byty. Nová nabídka ale přichází v době, kdy průměrná nabídková hypoteční sazba dosahuje 5,51 % a regionální ceny bytů dál výrazně rostou. Realitní puls zároveň kontroluje aktuální stav stavební novely: prezident ji podepsal, za účinnou ji ale zatím označovat nelze.
Dnešní Realitní puls vychází z aktuálně publikovaných článků, analýz a veřejných zdrojů. Projekt Realiťák roku k nim přidává vlastní komentář a pohled na to, co aktuální dění znamená pro kupující, prodávající, investory, developery, pronajímatele, nájemce a realitní makléře.
V dnešním Realitním pulsu
101 bytů v Modřanech Hypotéky 5,51 % Stavební novela Ceny v regionech Dopady na trh
Jednou z nejkonkrétnějších nových zpráv posledních 24 hodin je posun rezidenční výstavby v pražských Modřanech. Společnost FETTERS management oznámila 21. září, že získala stavební povolení pro Rezidenci Hausmannova.
Projekt má nabídnout 101 bytových jednotek o dispozicích 1+kk až 4+kk a jeden komerční prostor. Budova je navržena v energetickém standardu PENB A. Spuštění prodeje a zahájení výstavby developer plánuje na začátek října 2026, dokončení ve čtvrtém čtvrtletí roku 2028.
Projekt bude realizován ve spolupráci se slovenskou investiční společností Sandberg Capital. Podle zveřejněné tiskové zprávy jde pro investora o první realitní investici na pražském trhu.
Jak to čte projekt Realiťák roku: jednotlivý projekt samozřejmě nevyřeší nedostatek bytů v Praze, ale každých dalších 101 povolených jednotek je konkrétním příspěvkem k nabídce. Zajímavý je zároveň vstup dalšího institucionálního kapitálu do pražského rezidenčního developmentu.
„U nové výstavby je důležité sledovat rozdíl mezi oznámeným záměrem a projektem, který už má stavební povolení a konkrétní harmonogram. Právě takové projekty mají reálnou šanci promítnout se do nabídky bytů,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Druhou stranou rovnice je financování. Zářijový Swiss Life Hypoindex dosáhl 5,51 %. Jde o šestý měsíc růstu hypotečních sazeb v řadě a nejvyšší hodnotu od léta 2024.
Od březnového minima 4,89 % index vzrostl o 0,62 procentního bodu. U modelové hypotéky 3,5 milionu korun se splatností 25 let vychází při zářijové sazbě měsíční splátka přibližně na 21 520 Kč, tedy asi o 1 280 Kč více než v březnu.
Jak to čte projekt Realiťák roku: pro kupující dnes není podstatná jen cena bytu. Stejně důležitá je cena peněz. Kombinace rostoucích cen nemovitostí a dražších hypoték může dostupnost vlastního bydlení zhoršovat i bez dalšího výrazného cenového skoku.
„Na trhu dnes působí dvě síly současně. Nemovitosti jsou meziročně dražší a zároveň se proti jaru zhoršila cena financování. Kupující proto musí mnohem více pracovat s celkovým měsíčním rozpočtem, nejen s kupní cenou nemovitosti,“ říká Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.
Jak rychlý je současný realitní trh?
Srpnová data projektu Realiťák roku ukazují ceny, počet nabídek i výrazné zkrácení doby prodeje bytů a domů.
U zásadní stavební novely se při dnešní kontrole legislativních zdrojů stav proti předchozímu vydání Realitního pulsu neposunul.
Senát novelu 20. srpna zamítl. Poslanecká sněmovna 9. září 2026 setrvala na původním znění a návrh byl 11. září postoupen prezidentovi. Prezident Petr Pavel zákon 17. září 2026 podepsal.
Prezident zároveň zveřejnil výhrady zejména k rozšíření fikce souhlasu, zjednodušení podmínek pro dodatečné povolování černých staveb a možnému oslabení ochrany veřejných zájmů.
Legislativní stav k 22. 9. 2026:
Senát novelu zamítl → Sněmovna 9. 9. setrvala na původním návrhu → prezident 17. 9. zákon podepsal. Při dnešní kontrole proto nadále nepoužíváme formulaci, že je celá novela účinná.
Podrobně jsme praktické dopady novely rozebrali v článku Kolaudaci vyřídí i inspektor. Proč stavební novela začne měnit obchody dříve než stavební úřady.
Pro dnešní zprávy o developmentu a hypotékách je důležitý také aktuální cenový kontext. Analýza projektu Realiťák roku zveřejněná 20. září ukázala, že Praha dosáhla v srpnu průměrné nabídkové ceny 165 261 Kč/m² a meziročně zdražila o 8 %.
Výrazně rychlejší procentní růst ale zaznamenala Vysočina (+18,7 %), Pardubický kraj (+17,2 %) a Ústecký a Středočeský kraj (+16,7 %). Data projektu Realiťák roku vznikají ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz.
Praktický dopad: kupující, který hledá dostupnější alternativu mimo nejdražší centra, musí dnes sledovat nejen absolutní cenu, ale i tempo jejího růstu.
Porovnejte všech 14 krajů
Aktuální ceny, meziroční vývoj, tříleté změny, nabídku i dobu nabízení najdete v kompletní analýze.
Nová nabídka bytů přibývá, ale při sazbách kolem současných hodnot je potřeba počítat nejen kupní cenu, ale především celkové měsíční zatížení domácnosti.
Vyšší ceny nemovitostí jsou příznivé pro prodávající, dražší financování ale může omezovat část poptávky. Správné nastavení nabídkové ceny proto zůstává zásadní.
Vstup dalšího institucionálního kapitálu do pražského rezidenčního developmentu potvrzuje pokračující zájem o české bydlení. Současně je ale nutné pečlivě počítat cenu kapitálu a očekávaný výnos.
Stavební povolení pro 101 bytů v Modřanech je pozitivním příkladem konkrétního rozšiřování nabídky. Klíčové však zůstane, jak rychle bude možné projekty realizovat a za jakých podmínek je budou kupující financovat.
Dražší vlastní bydlení může udržovat část domácností déle v nájemním sektoru. Vývoj hypoték je proto relevantní i pro nájemní trh.
Makléř dnes potřebuje spojovat lokální cenová data, schopnost kupujícího financovat obchod a aktuální právní stav. Samotná znalost nabídkové ceny už nestačí.
Řešíte koupi, prodej nebo pronájem?
Vyberte si prověřeného makléře nebo využijte praktické informace projektu Realiťák roku.
Projekt v pražských Modřanech má nabídnout 101 bytových jednotek o dispozicích od 1+kk do 4+kk.
Zářijový Swiss Life Hypoindex uvádí průměrnou nabídkovou sazbu 5,51 % pro hypotéky s LTV do 80 %.
Ne. Swiss Life Hypoindex byl v březnu na 4,89 %, zatímco v září dosáhl 5,51 %.
Prezident ji 17. září 2026 podepsal. Samotný podpis prezidenta však nelze zaměňovat s vyhlášením a účinností jednotlivých ustanovení.
Ne. Praha zůstává nejdražším trhem, ale srpnová data projektu Realiťák roku ukazují vyšší procentní meziroční růst v řadě regionů.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe poznat kvalitní realitní službu a vybírat makléře podle dostupných informací, regionu, zkušeností, referencí, odborného hodnocení a dalších kritérií.
Cílem projektu není pouze oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice. Důležitou součástí je také osvěta pro veřejnost, praktické návody, datové analýzy a upozorňování na chyby, které mohou mít při prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti vysoké finanční a právní důsledky.
Dnešní Realitní puls ukazuje, proč musí kvalitní realitní makléř chápat celý kontext obchodu. Nový bytový projekt, cena nemovitosti, hypoteční sazba a aktuální stavební legislativa nejsou oddělená témata – v konkrétní transakci se setkávají a společně rozhodují o tom, zda je obchod pro klienta bezpečný a ekonomicky zvládnutelný.
Devátý ročník projektu probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Monika Lukášová, 
Petr Makovský