20.9.2026 7:12
Srpnová data ukazují, že cenový růst bytů se stále výrazněji přesouvá mimo Prahu. Nejdražším trhem sice zůstává hlavní město s cenou 165 261 Kč/m², meziročně ale přidalo 8,0 %. Kraj Vysočina rostl o 18,7 %, Pardubický kraj o 17,2 % a Ústecký, Středočeský i Moravskoslezský kraj přibližně o 16,6–16,7 %. Ještě výraznější jsou rozdíly za poslední tři roky: Ústecký kraj zdražil o 74,0 %, Moravskoslezský o 67,1 % a Liberecký o 56,9 %. Současně ve všech krajích výrazně klesla doba nabízení.
Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz. Srpnové srovnání sleduje nabídkové ceny bytů k prodeji ve všech 14 krajích, jejich meziroční a tříletý vývoj, dobu nabízení a počet nabídek.
Praha zůstává s cenou 165 261 Kč/m² nejdražším bytovým trhem v Česku, ale v tempu růstu už nevede. Meziročně zdražila o 8,0 %, zatímco Kraj Vysočina o 18,7 %, Pardubický kraj o 17,2 % a Ústecký i Středočeský kraj přibližně o 16,7 %.
Za tři roky je rozdíl ještě výraznější: Ústecký kraj je proti srpnu 2023 výše o 74,0 %, Moravskoslezský o 67,1 % a Liberecký o 56,9 %. Ve všech 14 krajích jsou ceny meziročně i za tři roky vyšší.
„Srpnová data ukazují, že český bytový trh už nelze číst jen jako Prahu a zbytek republiky. Cenový strop zůstává v hlavním městě, ale nejvyšší procentní dynamiku dnes vidíme v regionech. Pro kupující je to důležitý signál: to, co bylo ještě před několika lety považováno za výrazně dostupnější trh, se může cenově posouvat velmi rychle.“
Regionální srovnání ukazuje dvě odlišné mapy. První je mapa absolutních cen, kde Praha nadále dominuje s velkým odstupem. Druhá je mapa tempa růstu, kde se na první místa dostávají kraje s podstatně nižší cenovou hladinou.
Praha dosáhla v srpnu 2026 hodnoty 165 261 Kč/m². Druhý Jihomoravský kraj je na 117 033 Kč/m² a třetí Středočeský kraj na 102 844 Kč/m². Na opačném konci je Ústecký kraj s 46 704 Kč/m². Pražská cenová hladina je tak přibližně 3,5krát vyšší než v Ústeckém kraji.
| Poř. | Kraj | Cena 08/2026 | Meziročně | Za 3 roky | Doba nabízení | Počet nabídek | Změna nabídky |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Hlavní město Praha | 165 261 Kč/m² | +8.0 % | +33.2 % | 60 dní | 7 981 | +16.5 % |
| 2 | Jihomoravský kraj | 117 033 Kč/m² | +9.5 % | +45.6 % | 62 dní | 3 342 | +21.1 % |
| 3 | Středočeský kraj | 102 844 Kč/m² | +16.7 % | +44.8 % | 62 dní | 3 303 | +7.8 % |
| 4 | Královéhradecký kraj | 85 349 Kč/m² | +15.1 % | +43.2 % | 71 dní | 1 136 | +2.1 % |
| 5 | Plzeňský kraj | 83 672 Kč/m² | +15.8 % | +45.5 % | 69 dní | 1 358 | -0.3 % |
| 6 | Zlínský kraj | 82 163 Kč/m² | +15.8 % | +51.7 % | 70 dní | 916 | +32.6 % |
| 7 | Jihočeský kraj | 81 504 Kč/m² | +8.0 % | +48.7 % | 71 dní | 1 609 | +11.0 % |
| 8 | Liberecký kraj | 80 308 Kč/m² | +7.8 % | +56.9 % | 70 dní | 1 233 | +1.6 % |
| 9 | Pardubický kraj | 76 792 Kč/m² | +17.2 % | +45.0 % | 62 dní | 854 | +26.1 % |
| 10 | Kraj Vysočina | 75 939 Kč/m² | +18.7 % | +36.1 % | 69 dní | 790 | +38.8 % |
| 11 | Olomoucký kraj | 74 538 Kč/m² | +3.4 % | +35.7 % | 68 dní | 1 235 | -0.1 % |
| 12 | Moravskoslezský kraj | 65 091 Kč/m² | +16.6 % | +67.1 % | 51 dní | 2 620 | +40.9 % |
| 13 | Karlovarský kraj | 59 226 Kč/m² | +7.5 % | +30.5 % | 71 dní | 1 484 | +5.0 % |
| 14 | Ústecký kraj | 46 704 Kč/m² | +16.7 % | +74.0 % | 53 dní | 2 403 | +36.9 % |
Praha zůstává cenově zcela mimo ostatní kraje. Hodnota 165 261 Kč/m² je o 48 228 Kč/m² vyšší než v Jihomoravském kraji a o 62 417 Kč/m² vyšší než ve Středočeském kraji. Meziročně však Praha zdražila o 8,0 %, takže v žebříčku tempa růstu patří přibližně až na desáté místo ze 14 krajů.
To není důkaz slabé Prahy. Naopak: doba nabízení zde klesla ze 138 na 60 dní a počet nabídek meziročně vzrostl o 16,5 % na 7 981. Praha tedy zůstává aktivním a rychlým trhem. Rozdíl spočívá v tom, že v řadě regionů se ceny z nižší základny posouvají procentně rychleji.
„Praha dál určuje absolutní cenový strop, ale rychlejší procentní růst regionů je důležitý signál. Neznamená to, že by Praha slábla. Spíš vidíme, že se oživení a ochota akceptovat vyšší ceny rozšířily výrazněji i mimo hlavní město. Z pohledu trhu je to širší a zdravější příběh než růst soustředěný do jediné metropole.“
Nejvyšší meziroční růst cen bytů zaznamenal Kraj Vysočina. Cena se zde zvýšila z 63 979 Kč/m² v srpnu 2025 na 75 939 Kč/m² v srpnu 2026, tedy o 18,7 %.
Druhý je Pardubický kraj s růstem o 17,2 %. Těsně za ním následují Ústecký kraj (+16,7 %), Středočeský kraj (+16,7 %) a Moravskoslezský kraj (+16,6 %). Výrazný růst vykázaly také Zlínský a Plzeňský kraj, oba přibližně +15,8 %, a Královéhradecký kraj +15,1 %.
Naopak nejpomalejší meziroční růst zaznamenal Olomoucký kraj (+3,4 %). Ani zde ale ceny neklesly. Všech 14 krajů bylo v srpnu 2026 meziročně výše.
„Při srovnávání krajů je potřeba vždy oddělit procentní růst od absolutní ceny. Region, který startuje z nižší cenové hladiny, může vykázat výraznější procentní změnu, aniž by se cenově přiblížil Praze. Proto je důležité sledovat současně cenu za metr, tempo růstu, dobu nabízení a počet nabídek.“
Pohled od srpna 2023 do srpna 2026 ukazuje ještě výraznější přeskupení. Nejrychleji rostl Ústecký kraj, kde se cena zvýšila z 26 843 na 46 704 Kč/m². To představuje růst o 74,0 %.
Druhý je Moravskoslezský kraj: z 38 964 na 65 091 Kč/m², tedy +67,1 %. Třetí Liberecký kraj vzrostl o 56,9 %, Zlínský o 51,7 % a Jihočeský o 48,7 %.
Praha za stejné tři roky vzrostla z 124 059 na 165 261 Kč/m², tedy o 33,2 %. V absolutních korunách jde o růst přes 41 tisíc Kč/m², procentně je však Praha až mezi nejpomaleji rostoucími kraji. Pomalejší tříletý růst měl pouze Karlovarský kraj (+30,5 %).
To dobře ukazuje rozdíl mezi otázkami „kde jsou byty nejdražší?“ a „kde zdražují nejrychleji?“. Odpověď není stejná.
Silný cenový růst není ve většině regionů doprovázen úbytkem nabídky. Naopak: největší meziroční růst počtu nabídek zaznamenal Moravskoslezský kraj, kde nabídka vzrostla z 1 859 na 2 620, tedy o 40,9 %. Přesto zde cena vzrostla o 16,6 %.
Na Vysočině přibylo 38,8 % nabídek a ceny současně vzrostly o 18,7 %. V Ústeckém kraji nabídka vzrostla o 36,9 % a cena o 16,7 %. Ve Zlínském kraji přibylo 32,6 % nabídek a cena vzrostla o 15,8 %.
To znovu potvrzuje, že jednoduchá rovnice „více nabídek = nižší ceny“ na současném trhu neplatí automaticky. Nabídka sice roste, ale trh ji v řadě regionů dokáže vstřebávat.
Výjimkou jsou Plzeňský a Olomoucký kraj, kde počet nabídek zůstal meziročně prakticky beze změny. Ani zde však nedošlo k meziročnímu poklesu cen.
Tento vztah jsme podrobněji rozebrali i v samostatné analýze. Pro cenu je vždy rozhodující kombinace nabídky, poptávky, financování, lokality a rychlosti trhu.
Přečíst související analýzu →Vedle cen je druhým velmi silným srpnovým signálem rychlost trhu. Ve všech 14 krajích se doba nabízení meziročně zkrátila.
Nejrychlejší byl Moravskoslezský kraj s 51 dny, následoval Ústecký kraj s 53 dny a Praha s 60 dny. Jihomoravský, Pardubický a Středočeský kraj byly shodně na 62 dnech.
Největší relativní zrychlení zaznamenal Jihomoravský kraj, kde se doba nabízení zkrátila ze 166 na 62 dní, tedy přibližně o 62,7 %. Liberecký kraj klesl ze 183 na 70 dní, Karlovarský ze 185 na 71 dní a Královéhradecký ze 179 na 71 dní.
| Nejrychlejší trhy 08/2026 | Doba 08/2025 | Doba 08/2026 | Změna |
|---|---|---|---|
| Moravskoslezský kraj | 86 dní | 51 dní | −40,7 % |
| Ústecký kraj | 100 dní | 53 dní | −47,0 % |
| Praha | 138 dní | 60 dní | −56,5 % |
| Jihomoravský kraj | 166 dní | 62 dní | −62,7 % |
| Pardubický kraj | 130 dní | 62 dní | −52,3 % |
| Středočeský kraj | 144 dní | 62 dní | −56,9 % |
Důležité: následující kapitola není součástí datového exportu Realiťák roku × CEMAP × Reality.iDNES.cz. Jde o širší ekonomický a regulatorní kontext. Tyto faktory mohou vývoj trhu ovlivňovat, ale samy o sobě neprokazují příčinu konkrétního pohybu cen v jednotlivém kraji.
Česká národní banka na srpnovém jednání ponechala základní 2T repo sazbu na 3,75 %. Průměrná sazba nových úvěrů na bydlení v červenci 2026 činila podle statistiky ČNB 4,84 %. Zároveň bankovní šetření ukázalo, že ve druhém čtvrtletí vzrostla poptávka domácností po úvěrech na bydlení. Financování tedy zůstává výrazně dražší než v éře mimořádně nízkých sazeb, ale úvěrová poptávka je aktivnější. ČNB – rozhodnutí 6. 8. 2026, ČNB – úrokové sazby úvěrů.
Podle ČSÚ vzrostla ve 2. čtvrtletí 2026 průměrná nominální mzda meziročně o 6,4 % a reálná mzda o 4,3 %. Růst reálných příjmů může části domácností pomáhat absorbovat vyšší ceny bydlení a náklady financování. Neznamená to však, že se dostupnost bydlení plošně zlepšuje – ceny bytů v mnoha krajích rostou ještě rychleji. ČSÚ – průměrné mzdy za 2. čtvrtletí 2026.
Ve 2. čtvrtletí 2026 bylo v Česku zahájeno 13 081 bytů, meziročně o 63,7 % více. Velmi silný nárůst zahájené výstavby vykázal Jihomoravský kraj, Středočeský kraj a Moravskoslezský kraj. Praha zahájila 2 788 bytů, meziročně o 59,2 % více. Zároveň však celorepublikově počet dokončených bytů meziročně klesl o 6,4 %. Nově zahájené projekty proto nemohou krátkodobě automaticky znamenat větší hotovou nabídku na trhu. ČSÚ – bytová výstavba ve 2. čtvrtletí 2026.
Od 1. dubna 2026 ČNB doporučuje u hypoték na investiční obytné nemovitosti obezřetnější úroveň LTV 70 % a DTI 7. Tento krok může část investiční poptávky tlumit, zejména u kupujících s vyšším zadlužením nebo menším vlastním kapitálem. Současně ale srpnová data ukazují, že ceny bytů meziročně rostou ve všech krajích. ČNB – pravidla pro investiční hypotéky.
Kupující, který se dívá mimo Prahu kvůli nižší ceně, by měl sledovat nejen dnešní cenu, ale také její dynamiku. Ústecký a Moravskoslezský kraj jsou stále výrazně levnější než Praha, ale jejich tříletý růst je podstatně rychlejší. Odkládání koupě proto může mít v některých regionech větší cenový dopad, než by naznačovala samotná dnešní cena.
Krátká doba nabízení a rostoucí cenová hladina vytvářejí příznivější prostředí pro prodej, ale neodstraňují potřebu kvalitního ocenění. Krajský údaj je pouze rámec. Rozdíly mezi okresy, městy, čtvrtěmi i jednotlivými ulicemi mohou být velmi výrazné.
Rychlý cenový růst regionu není automaticky investičním doporučením. Investor musí vedle pořizovací ceny porovnat nájemné, neobsazenost, provozní náklady, likviditu lokality a podmínky financování. Od dubna 2026 navíc platí přísnější doporučení ČNB pro investiční hypotéky.
Silná regionální data zvyšují význam lokální expertizy. Dva byty ve stejném kraji mohou mít zcela odlišnou poptávku i prodejní dobu podle města, dispozice, technického stavu, energetické náročnosti, okolní infrastruktury a konkurence.
Celokrajské srovnání ukazuje trend, ale konkrétní byt je potřeba posoudit podle lokality, dispozice, stavu a aktuální konkurence.
Ocenit nemovitost Najít prověřeného makléřeAnalýza vychází z ověřených dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz.
Srpnová data přinášejí několik důležitých závěrů, které je potřeba číst současně. Prvním je fakt, že Praha stále jednoznačně určuje cenový strop. Hodnota 165 261 Kč/m² zůstává zcela mimo úroveň ostatních krajů a je přibližně 3,5krát vyšší než v Ústeckém kraji.
Druhým závěrem je ale změna dynamiky. Nejrychlejší růst se přesouvá do regionů. Vysočina je meziročně výše o 18,7 %, Pardubický kraj o 17,2 % a Ústecký, Středočeský i Moravskoslezský kraj se pohybují okolo 16,6–16,7 %. Praha se svými +8,0 % zůstává růstová, ale zdaleka není nejrychlejší.
Třetí závěr je dlouhodobější. Za tři roky vzrostly ceny v Ústeckém kraji o 74,0 %, v Moravskoslezském o 67,1 % a v Libereckém o 56,9 %. Jde o výrazně rychlejší tempo než v Praze (+33,2 %). Tento vývoj lze číst jako určitou cenovou konvergenci části regionů, nikoli však jako smazání rozdílů. Absolutní cenová mezera zůstává obrovská.
Čtvrtým důležitým signálem je nabídka. V regionech s rychlým cenovým růstem často počet nabídek neklesá – naopak výrazně roste. Moravskoslezský kraj má meziročně o 40,9 % více nabídek, Vysočina o 38,8 % a Ústecký kraj o 36,9 %. Přesto všechny tři patří mezi nejrychleji rostoucí cenové trhy. To naznačuje, že aktivita poptávky je dostatečná k tomu, aby větší nabídku absorbovala.
Pátým signálem je rychlost. Ve všech krajích se doba nabízení zkrátila. To je důležité zejména proto, že růst cen není doprovázen plošným prodlužováním prodejního procesu. Naopak: řada krajských trhů je současně dražší, má více nabídek a přesto je rychlejší.
Širší ekonomický kontext tento obraz doplňuje, ale nevysvětluje ho jednou jednoduchou příčinou. Úvěry na bydlení stále nesou sazby kolem 5 %, ČNB drží základní sazbu na 3,75 %, reálné mzdy rostou a poptávka po financování bydlení ve 2. čtvrtletí zesílila. Zároveň se rozbíhá nová výstavba, její skutečný dopad na hotovou nabídku se však projeví se zpožděním.
„Pro veřejnost je hlavní zpráva jednoduchá: rozhodnutí o koupi nebo prodeji nelze stavět jen na celorepublikovém průměru. Rozdíly mezi kraji jsou obrovské a ještě větší rozdíly najdeme uvnitř jednotlivých krajů. Kvalitní rozhodnutí proto vždy začíná lokálními daty a kontrolou konkrétní nemovitosti.“
9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat.
Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Jmenuji se Monika Lukášová a jsem ředitelka projektu Realiťák roku.
Pokud prodáváte, kupujete nebo pronajímáte nemovitost a chcete poradit s cenou, výběrem lokality, nastavením prodeje nebo se jen ujistit, že máte vše správně, napište mi.
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Nejdražší zůstává Praha s nabídkovou cenou 165 261 Kč/m². Následuje Jihomoravský kraj se 117 033 Kč/m² a Středočeský kraj se 102 844 Kč/m².
Nejvyšší meziroční růst zaznamenal Kraj Vysočina, kde cena vzrostla o 18,7 %. Následoval Pardubický kraj s 17,2 %, Ústecký a Středočeský kraj shodně přibližně s 16,7 % a Moravskoslezský kraj s 16,6 %.
Praha mezi srpnem 2025 a srpnem 2026 zdražila o 8,0 % na 165 261 Kč/m². Cenově zůstává s velkým odstupem nejvýše, ale tempem meziročního růstu byla až kolem desátého místa mezi kraji.
Od srpna 2023 do srpna 2026 vzrostly ceny nejrychleji v Ústeckém kraji, a to o 74,0 %. Následoval Moravskoslezský kraj s růstem o 67,1 % a Liberecký kraj s 56,9 %.
Ne. V několika krajích počet nabídek meziročně výrazně vzrostl a současně rostly ceny i zkracovala se doba nabízení. Počet nabídek je proto nutné hodnotit společně s cenou, rychlostí trhu a konkrétní lokalitou.
V srpnu 2026 byla nejkratší doba nabízení v Moravskoslezském kraji, 51 dní. V Ústeckém kraji to bylo 53 dní a v Praze 60 dní.
Ne. Článek pracuje s nabídkovými cenami z datového exportu. Konečná realizační cena konkrétního bytu se může lišit.
Monika Lukášová, 
Petr Makovský, 
Ondřej Hon