Monika Lukášová, 
Petr Makovský 
Dnešní Realitní puls vychází z aktuálně publikovaných článků, analýz a veřejných zdrojů. Projekt Realiťák roku k nim přidává vlastní komentář a pohled na to, co aktuální dění znamená pro kupující, prodávající, investory, developery, pronajímatele, nájemce a realitní makléře.
Datum vydání: 23. října 2026.
Hlavní monitoring: 22. října 2026. Kontrolní překryv: 19.–22. října. Vyhláška z 20. října je doplněním z překryvu, nikoli včerejší novinkou.
Rychlá odpověď
Trh bydlení vysílá rozdílné signály: zpomalení cen starších bytů nepřináší stejnou úlevu nájemníkům. Při konkrétním rozhodnutí je vedle ceny potřeba spočítat provoz, ověřit daňové podmínky a hlídat administrativní termíny. Stavebníkům přibyly oznámené odstávky systémů; vlastníkům a správcům nový podklad pro posuzování energetických nabídek.
1. Starší byty zpomalují, nájemní trh zůstává dražší než před rokem
Co doložila nová analýza
ČTK 22. října zveřejnila výsledky EHS/Bezrealitky za třetí čtvrtletí 2026:
| Segment | Průměr | Mezičtvrtletně | Meziročně |
|---|---|---|---|
| Starší byty | 123 895 Kč/m² | +1 % | +5 % |
| Rodinné domy | 66 408 Kč/m² | −3 % | +1 % |
| Nájemné bytů | 400 Kč/m²/měsíc | +2 % | +8 % |
Jde o portálovou analýzu, nikoli úplný registr uskutečněných prodejů. ČTK u pražských bytů výslovně uvádí nabídkovou cenu; souhrnné hodnoty nepoužíváme jako index realizovaných transakcí. Průměr není medián ani cena konkrétního bytu. Původní datový soubor nebyl veřejně ověřen; čísla přebíráme z otevřené agenturní zprávy.
Co to znamená pro vyjednávání
Kupujícím dává smysl porovnávat obdobné nemovitosti ve stejné lokalitě a hledat důvody rozdílů: technický stav, právní omezení, patro i budoucí opravy. Prodávající by měli nabídkovou cenu průběžně konfrontovat s reakcemi zájemců. Samotný celostátní průměr neříká, jakou slevu má přijmout konkrétní vlastník.
„Pro správné ocenění potřebujeme vědět, co přesně porovnáváme. Starší byt, novostavba a nájem mají jinou ekonomiku. Klientovi pomůže srovnání podobných nabídek v okolí a otevřené vysvětlení, z jakých dat cena vychází.“
— Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz
Zdroj: ČTK / České noviny: analýza EHS/Bezrealitky, publikováno 22. 10. 2026 v 11:30; data za 3. čtvrtletí 2026.
2. Stavebníci mají termíny odstávek: listopad pro Portál, prosinec pro geoportál
Oznámení není změnou stavebního zákona
MMR 22. října oznámilo migraci systémů do jiného datacentra. ISSŘ a Portál stavebníka budou nedostupné od 13. listopadu ve 22:00 do 18. listopadu v 6:00. Omezení se dotkne i napojení systémů VITA a VERA. Pro Národní geoportál územního plánování ministerstvo uvedlo samostatný termín 9.–14. prosince 2026, bez upřesnění hodin.
Praktický krok: připravit dokumenty a způsob podání
Stavebník, projektant a makléř by měli společně prověřit, zda do odstávky nespadá důležitý úkon, čerpání úvěru nebo smluvní milník. Vyplatí se včas stáhnout potřebné podklady a s příslušným úřadem ověřit použitelnou cestu podání. Oznámení samo neříká, že se automaticky prodlouží procesní nebo smluvní lhůty.
U územního plánování MMR připomíná náhradní dálkové zveřejnění podle § 334b odst. 6 stavebního zákona. Pro klienta je podstatné zjistit, kde bude konkrétní dokument skutečně přístupný.
„Při koupi rozestavěné nemovitosti nestačí znát předpokládané dokončení. Do společného kalendáře patří také podání, bankovní podmínky a smluvní termíny. Oznámená odstávka je důvod zkontrolovat návaznosti předem.“
— Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku
Zdroj: MMR: Plánované odstávky systémů stavební správy a územního plánování, publikováno 22. 10. 2026.
3. Energetický kompas zveřejnil první výsledky. Skóre není roční účet
Nové jsou výsledky, metodika už existovala
První výsledky Energetického kompasu vyšly 22. října. Metodika byla představena již 18. září. Hodnocení zahrnulo 148 veřejných produktů 23 dodavatelů dostupných ve srovnávači ERÚ k 15. říjnu. Úplné skóre získalo 140 produktů, osm nebylo možné dokončit kvůli chybějícím informacím; nejde automaticky o špatné hodnocení.
Projekt vydává Savings Tech Lab a metodiku garantuje Institut udržitelných financí Fakulty financí a účetnictví VŠE. Nejde o rating vydaný ERÚ. Podle prezentace tvoří produkt 25 % hodnocení, dodavatel 45 % a služby 30 %. Samotná cena má váhu 20 % celku.
Jak výsledek využít při koupi nebo pronájmu
Hodnocení může doplnit prověrku dodavatele a smluvních podmínek. Nenahrazuje výpočet nákladů pro konkrétní spotřebu, sazbu a odběrné místo. U domu si vyžádejte historii spotřeby, u bytu také předpis a vyúčtování služeb. Zvlášť oddělte náklady na energii, správu domu a budoucí opravy.
Pohled projektu Realiťák roku: pořadí v žebříčku má být podnětem k dalším otázkám. Při porovnání nabídek sledujte celkový roční účet, délku závazku, sankce a způsob změny ceny. Vysoké souhrnné skóre samo o sobě nezaručuje nejnižší cenu pro konkrétní domácnost.
Zdroje: Energetický kompas: tisková zpráva 22. 10. 2026 a prezentace výsledků a vah hodnocení; stav vstupních nabídek k 15. 10. 2026.
4. Vyšší daň bez trvalého pobytu: nový rozbor ukazuje hranice obecního koeficientu
Včera vyšel rozbor, rozsudek je z 15. října
Projekt Realiťák roku zveřejnil 22. října výklad rozsudku NSS 1 Afs 45/2026−37 ze dne 15. října 2026. Spor se týká Svratky a daně za rok 2024: u vybraných nemovitostí bez evidovaného trvalého pobytu obec použila koeficient 5 oproti koeficientu 1 u ostatních.
NSS zamítl kasační stížnost finančního ředitelství. Samotný výpadek obecního příjmu kvůli nepřihlášeným obyvatelům nepřijal jako dostatečné zdůvodnění tohoto rozdílu. Rozsudek není plošným zrušením obecních koeficientů ani automatickým příkazem vracet daň všem vlastníkům.
Co ověřit u vlastní nemovitosti
Rozhodující je konkrétní zdaňovací období, místní předpis, důvod rozdílného zatížení a stav daňového řízení. Před nákupem investičního či rekreačního objektu si vyžádejte aktuální výměr a vysvětlení nákladů. Případný procesní postup patří k individuálnímu posouzení, nikoli k mechanickému převzetí titulku.
Pohled projektu Realiťák roku: daňové zatížení je součást provozního rozpočtu nemovitosti. Kontrola má zahrnout právní důvod částky, nikoli pouze doklad, kolik zaplatil předchozí vlastník.
Zdroje: Vyšší daň za byt bez trvalého pobytu? Nejvyšší správní soud vymezil hranice obcím, projekt Realiťák roku, 22. 10. 2026 v 10:21; původní rozsudek NSS z 15. 10. 2026.
5. Doplnění z překryvu: vyhláška k digitálním technickým mapám má dvě data účinnosti
Vyhlášeno 20. října, většina změn od 18. listopadu
Ve Sbírce byla 20. října 2026 vyhlášena vyhláška č. 193/2026 Sb., která mění vyhlášku o digitální technické mapě kraje. Většina ustanovení nabývá účinnosti 18. listopadu 2026; čl. I body 2, 3, 5, 8, 17, 19 a 21 až 1. ledna 2027. Nejde o návrh ani o nově schválený zákon.
Text upravuje mimo jiné údaje o plánovaných pracích na infrastruktuře, geodetické podklady a záznamy o přesnosti. U neveřejných uzavřených výrobních, distribučních a skladových areálů vymezuje vedení údajů o jejich infrastruktuře podle rozhodnutí editora.
Proč to zajímá kupující pozemků a developery
Investor má s projektantem a geodetem ověřit, podle kterého znění se připravují a předávají data. Kupující by měl mapu využít jako podklad pro prověrku, nikoli jako samostatnou záruku, že na parcele žádná síť není. Konkrétní trasu, ochranná pásma a podmínky napojení je potřeba potvrdit s příslušnými správci.
Tuto změnu doplňujeme z kontrolního překryvu. V dostupných předchozích vydáních z 20.–22. října nebyla samostatně zachycena.
Zdroje: e-Sbírka: vyhláška č. 193/2026 Sb., vyhlášeno 20. 10. 2026; stejnopis Sbírky v PDF na epravo.cz, zejména čl. I a čl. II na straně 54.
Co dalšího se píše o realitním trhu a souvisejících oborech
Ceny a dostupnost bydlení
- Bydlet ve vlastním, nebo v nájmu? Rozdíl může být až 26 tisíc – Seznam Zprávy / Ve vatě – 22. 10. 2026.
Bydlení a sociální služby
- Nová forma bydlení pomůže stárnoucím rodičům s postiženými potomky – iDNES.cz – 22. 10. 2026.
Development a komerční nemovitosti
- Zkrachoval developer chaty na skvělém místě Krkonoš. Projekt odkoupil muž, který ví, jak řešit krize – CzechCrunch – 22. 10. 2026.
- Dlouhá léta chodil kolem staré pily, pak ji zachránil před demolicí. A teď tu postaví přes sto bytů – CzechCrunch – 22. 10. 2026.
- Pražská Brumlovka se rozrůstá o další multifunkční budovu: Orion nabídne kanceláře, obchody a nájemní byty – Bydlet.cz / firemní informace Passerinvest – 22. 10. 2026.
Energie, renovace a správa budov
- ČEZ ESCO vylepšilo aplikaci pro postupný nákup elektřiny a plynu. Nově pomáhá i umělá inteligence – ČEZ / tisková zpráva – 22. 10. 2026.
- Horkovod z Temelína do Českých Budějovic funguje už tři roky. Do krajského města dodal téměř 2,1 miliónů gigajoulů tepla – ČEZ / tisková zpráva – 22. 10. 2026.
- Zateplit, nebo dát radši fotovoltaiku? Obce a firmy často mají odpověď ve vlastních datech – TZB-info / odborný text s firemním komentářem – 22. 10. 2026.
- Fotovoltaiku čekají nejslabší měsíce roku. Reálná data ukazují, jak důležitý může být záložní zdroj – Bydlet.cz / odborný text – 22. 10. 2026.
- Dřevostavba a skelná minerální izolace: Když rozhoduje správná skladba – Bydlet.cz / odborný text – 22. 10. 2026.
Brownfieldy a veřejná infrastruktura
- Národní brownfieldová konference představila možnosti financování a ocenila nejlepší projekty revitalizace – MPO / CzechInvest – 22. 10. 2026.
- Trať do Slavonic je blíž celkové rekonstrukci, po elektrizaci na ní vyjedou nové vlaky – Správa železnic – 22. 10. 2026.
Realitní služby a profesní trh
- Realitní projekt roku vstupuje do nové éry. Představuje identitu inspirovanou bauhausem, spojení s brandem Adresa i trofeje z UMPRUM – Reality.iDNES.cz / sdělení – 22. 10. 2026.
- Makléř podniká za sebe. Silnější zázemí může mít společné – Reality.iDNES.cz / komerční sdělení – 22. 10. 2026.
Banky a financování
- Fokus: Zisky bank: velké číslo si zaslouží širší kontext – ČBA Monitor / komentář – 22. 10. 2026.
Co dnešní Realitní puls znamená pro jednotlivé skupiny
- Kupující: srovnávejte podobné nemovitosti a před podpisem dopočítejte provoz i opravy.
- Prodávající: obhajte cenu vlastnostmi nabídky a připravte doklady o nákladech.
- Nájemci: oddělte čisté nájemné od záloh a prověřte podmínky jejich vyúčtování.
- Pronajímatelé a vlastníci: kontrolujte místní daňové podmínky a smlouvy na energie; nespoléhejte na automatickou úsporu z nového rozsudku či žebříčku.
- Makléři: vysvětlujte klientům metodiku cenových dat a ověřujte původ provozních nákladů.
- Investoři a developeři: zaneste odstávky a rozdělenou účinnost vyhlášky do přípravy projektu; výnosový model podrobte zkoušce vyšších provozních nákladů.
Co si z toho odnést
Pro konkrétní obchod je nejcennější propojit tři kontroly: zda cena odpovídá srovnatelné nabídce, zda rozpočet zahrnuje skutečný provoz a zda jsou splnitelné právní i administrativní podmínky. Dnešní zprávy dávají podklady ke každé z nich. Žádná jednotlivá statistika, rating ani soudní titulek je nenahradí.
Zdroje a metodická poznámka / další čtení
Vydání sleduje publikace z 22. října 2026 s kontrolním překryvem 19.–22. října. U dat oddělujeme datum zveřejnění a statistické období; u vyhlášky datum vyhlášení a účinnost. Nejde o plošnou statistiku všech transakcí ani individuální cenový odhad. Firemní sdělení jsou v doplňkovém přehledu označena.
- ČTK / České noviny: ceny a nájmy v souboru EHS/Bezrealitky – publikace 22. 10.; data 3Q 2026.
- MMR: plánované odstávky – oznámení 22. 10.; odstávky v listopadu a prosinci.
- Energetický kompas: první výsledky a metodika a prezentace – zveřejnění 22. 10.; vzorek k 15. 10.
- NSS: rozsudek 1 Afs 45/2026−37 – rozhodnutí 15. 10.; spor o rok 2024, rozbor projektu 22. 10.
- e-Sbírka: vyhláška č. 193/2026 Sb. – vyhlášení 20. 10.; účinnost rozdělená mezi 18. 11. 2026 a 1. 1. 2027.
Kontrola novosti zahrnula veřejný archiv projektu a dostupná předchozí vydání. Realitní puls z 22. října je předchozí vydání; zde uvedené hlavní zprávy neopakují jeho výběr. Podrobný záznam rozsahu kontroly a nedostupných oblastí je v interním auditu tohoto vydání.
Další články projektu Realiťák roku
Časté otázky
Znamená zpomalení cen, že zlevnily všechny starší byty?
Ne. Soubor EHS/Bezrealitky vykazuje za třetí čtvrtletí růst cen bytů o 1 % proti předchozímu čtvrtletí. Konkrétní lokalita, stav a typ bytu se mohou vyvíjet jinak.
Kdy budou nedostupné systémy stavební správy?
MMR oznámilo odstávku ISSŘ a Portálu stavebníka od 13. listopadu 2026 ve 22:00 do 18. listopadu v 6:00. Pro Národní geoportál územního plánování uvedlo 9.–14. prosince 2026.
Prodlužuje oznámená odstávka automaticky lhůty?
Z oznámení MMR automatické prodloužení lhůt nevyplývá. U konkrétního řízení je vhodné předem ověřit s příslušným úřadem způsob podání a dostupnost dokumentů.
Znamená vysoké skóre Energetického kompasu nejlevnější energii?
Ne. Cena má v metodice váhu 20 %, zbytek připadá na další vlastnosti produktu, dodavatele a služby. Náklady je nutné propočítat podle vlastní spotřeby a konkrétní smlouvy.
Musí obec po rozsudku NSS automaticky vracet daň?
Ne. Rozsudek řeší konkrétní spor o zdanění za rok 2024 ve Svratce. U jiné nemovitosti je potřeba posoudit místní pravidla, důvod koeficientu i procesní situaci.
Od kdy platí nové technické požadavky na digitální technické mapy?
Vyhláška č. 193/2026 Sb. byla vyhlášena 20. října 2026. Účinnosti nabývá 18. listopadu 2026; výslovně vyjmenované body až 1. ledna 2027.
Je oznámený developerský projekt už hotovou nabídkou bydlení?
Ne. Je třeba rozlišit záměr, povolení, zahájenou výstavbu a dokončení. U připravované koupě prověřte financování projektu, stav povolení a smluvní termíny.
Úplně na závěr
Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti orientovat se v realitních službách a vybírat makléře. Devátý ročník podle aktuálních informací projektu probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a hlavního města Prahy. Realitní puls k této práci přidává ověřené zprávy a jejich praktický výklad.
Kontakt pro veřejnost a média
Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku: monika.lukasova@realitakroku.cz. Obecné dotazy veřejnosti: info@realitakroku.cz. Kontaktní stránka projektu.
