4.10.2026 6:47
Při koupi domu může být nepovolená přístavba, garáž nebo jiná stavební úprava zásadním právním i finančním rizikem. Nový výklad Ministerstva pro místní rozvoj potvrzuje, že schválená stavební novela neznamená automatickou legalizaci černých staveb. Dnešní Realitní puls se věnuje také budoucnosti městské bytové výstavby v Praze a ekonomice investičních bytů v době vysokých cen, dražšího financování a pomalejšího růstu nájmů.
Dnešní Realitní puls vychází z aktuálně publikovaných článků, analýz a veřejných zdrojů. Projekt Realiťák roku k nim přidává vlastní komentář a pohled na to, co aktuální dění znamená pro kupující, prodávající, investory, developery, pronajímatele, nájemce a realitní makléře.
V dnešním Realitním pulsu
Černé stavby při koupi Co má kupující prověřit Městské bydlení v Praze Investiční byty Legislativní kontrola Dopady na jednotlivé skupiny
Včera po vydání ranního Realitního pulsu zveřejnil projekt Realiťák roku nový praktický článek Kupujete dům s černou stavbou? Novela neznamená, že ji půjde jednoduše zlegalizovat.
Téma vychází z nového výkladu Ministerstva pro místní rozvoj z 30. září 2026 a dotýká se problému, který může při koupi rodinného domu zůstat skrytý až do chvíle, kdy kupující začne řešit rekonstrukci, financování nebo další stavební úpravy.
Může jít například o přístavbu bez potřebného povolení, garáž postavenou jinak než v dokumentaci, nepovolenou část domu nebo stavební úpravu, o které prodávající tvrdí, že „se později dořeší“.
Co říká MMR: dodatečné povolení stavby má i podle schválené novely zůstat výjimečným řešením, nikoli automatickou legalizací.
Novela obsahuje mimořádnou možnost stavbu ponechat i při nesplnění všech standardních podmínek dodatečného povolení, pokud by její odstranění představovalo zcela zjevně nepřiměřený zásah. Současně ale musí platit, že ponecháním stavby nejsou dotčeny veřejné zájmy ani práva třetích osob.
Samotný argument, že demolice by byla drahá, podle MMR nestačí. Odpovědnost za přestupek navíc zůstává zachována.
„Při koupi domu nestačí vidět, že stavba fyzicky stojí a že je nemovitost zapsaná v katastru. Kupující by měl vědět, zda skutečný stav odpovídá povolenému stavu a dokumentaci. Právě nepovolené přístavby, garáže nebo jiné úpravy se mohou po převodu stát problémem nového vlastníka,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Kupujete dům? Černou stavbu nepodceňujte
Přečtěte si celý praktický rozbor nové úpravy, dodatečného povolení a rizik pro kupujícího.
Pro kupujícího je důležité rozlišovat několik různých vrstev informací o nemovitosti. Zápis v katastru nemovitostí řeší vlastnická a evidenční data, ale sám o sobě nenahrazuje kontrolu stavební dokumentace a povoleného stavu.
Před koupí domu je proto vhodné porovnat skutečný stav nemovitosti s dostupnou dokumentací a zaměřit se zejména na přístavby, garáže, zastřešení, změny dispozic a další stavební úpravy.
Pokud se objeví nesoulad, měl by kupující ještě před podpisem smluv zjistit, zda je možné stav napravit, jaký postup bude potřeba a kdo ponese náklady a rizika.
Jak to čte projekt Realiťák roku: věta „to se potom zlegalizuje“ nemůže být při koupi domu náhradou za skutečné právní a technické prověření.
„Čím složitější je nemovitost, tím větší význam má kvalitní příprava transakce. Makléř nemusí nahrazovat stavebního úředníka, projektanta ani advokáta, ale měl by umět rozpoznat varovné signály a klienta včas nasměrovat k odbornému prověření,“ říká Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.
Novým tématem posledních 24 hodin je také budoucnost Pražské developerské společnosti. iROZHLAS 3. října publikoval přehled rozdílných představ pražských politických subjektů o jejím dalším fungování.
Důležité rozlišení: nejde o již přijaté rozhodnutí ani změnu pravidel. Jde o aktuální veřejnou a politickou debatu o tom, jakým způsobem má Praha v dalším období připravovat a financovat městskou bytovou výstavbu.
Pro realitní trh je podstatnější širší otázka než samotný politický spor: Praha vlastní významné pozemky a způsob, jakým je bude připravovat pro bytovou výstavbu, může v dlouhém horizontu ovlivnit nabídku městského a dostupnějšího bydlení.
Jak to čte projekt Realiťák roku: žádný jednotlivý městský projekt nevyřeší nedostatek bydlení sám. Stabilní přísun připravených projektů ale může být jednou z částí řešení vedle soukromé výstavby, rychlejšího povolování a rozvoje infrastruktury.
Dne 3. října vyšel také nový souhrnný text věnovaný investičním nemovitostem. Pracuje s daty ČBA Monitoru a Flat Zone a s komentáři hypotečních specialistů.
Článek upozorňuje na kombinaci několika faktorů: ceny nemovitostí zůstávají vysoké, financování je dražší a nájemné v řadě lokalit neroste stejným tempem jako kupní ceny.
Pro investora je proto klíčový nikoli pouze předpoklad budoucího růstu ceny, ale především poměr kupní ceny a dosažitelného nájemného.
Do výpočtu patří také financování, příspěvky SVJ, správa, pojištění, údržba, opravy, období bez nájemníka a případné další náklady.
U investičního financování je navíc nutné počítat s doporučením ČNB pro hypotéky na obytné nemovitosti určené k pronájmu a na třetí a další obytnou nemovitost – LTV nejvýše 70 % a DTI 7.
Financujete investiční byt hypotékou?
Projekt Realiťák roku podrobně vysvětluje, co znamenají doporučené limity ČNB a jak se liší financování investičního bytu od vlastního bydlení.
Před dnešním vydáním jsme znovu samostatně kontrolovali legislativní stav velké novely stavebního zákona a nové výstupy Ministerstva pro místní rozvoj.
Senát návrh zamítl. Poslanecká sněmovna 9. září 2026 na návrhu setrvala a zamítavé stanovisko Senátu přehlasovala. Prezident republiky novelu 17. září 2026 podepsal.
Schválení Parlamentem, podpis prezidenta, vyhlášení ve Sbírce zákonů a účinnost jednotlivých ustanovení nejsou stejné právní okamžiky.
Proto ani dnes neoznačujeme celou novelu nebo ustanovení navázaná na její vyhlášení za účinná bez jednoznačného ověření příslušného kroku.
Novým důležitým interpretačním podkladem je výklad MMR z 30. září. Ministerstvo v něm kromě černých staveb vysvětluje také pravidla případných odchylek od územního plánu a zdůrazňuje ochranu veřejných zájmů a práv třetích osob.
Co bezpečně víme
Senát návrh zamítl → Sněmovna 9. září na návrhu setrvala → prezident 17. září novelu podepsal. MMR 30. září zveřejnilo další výklad schváleného znění. Účinnost ustanovení navázaných na vyhlášení bez ověření nepředbíháme.
Jako první jsme samostatně prošli nové články a aktuality přímo na webu projektu Realiťák roku. Právě díky této kontrole je hlavním tématem dnešního vydání včerejší nový praktický článek o černých stavbách, který vyšel až po publikaci předchozího Realitního pulsu.
Následovala kontrola Poslanecké sněmovny, Senátu, Ministerstva pro místní rozvoj, legislativních zdrojů, České národní banky, Finanční správy a Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Kontrolou prošly také nové výstupy velkých realitních kanceláří a sítí, developerů a relevantních ekonomických a realitních médií.
Protože je neděle a objem nových kvalitních datových a institucionálních výstupů je nižší než v pracovních dnech, nezařazujeme starší nebo slabší zprávy pouze proto, abychom uměle zvýšili počet témat.
Při koupi domu porovnejte skutečný stav s dokumentací. Nepovolená přístavba nebo jiná úprava se po převodu může stát vaším problémem a není možné spoléhat na automatickou legalizaci.
Pokud víte o nesouladu mezi skutečným a povoleným stavem nemovitosti, je vhodné jej řešit před uvedením domu na trh. Nejasnost může komplikovat prodej, financování i smluvní odpovědnost.
U investičního bytu sledujte čistý výnos, nikoli pouze očekávaný růst ceny. Dražší financování a pomalejší růst nájemného mohou ekonomiku konkrétní investice výrazně změnit.
Pražská debata připomíná význam městských pozemků a veřejné bytové výstavby. U stavební novely je současně důležité sledovat nejen schválené znění, ale také praktické výklady MMR.
Rozdíl mezi růstem kupních cen a nájemného ovlivňuje výnos pronajímatele i ekonomické rozhodování domácností mezi nájmem a vlastním bydlením.
U rodinných domů je důležité umět rozpoznat nesoulad skutečného a dokumentovaného stavu a včas klienta upozornit na potřebu odborného prověření.
Řešíte koupi, prodej nebo pronájem?
Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti orientovat se na realitním trhu a vybírat prověřené realitní profesionály.
Ne. MMR výslovně uvádí, že dodatečné povolení má zůstat výjimečným řešením a nikoli automatickou legalizací.
Ne. Při koupi je potřeba prověřit také soulad skutečného stavu nemovitosti s povoleným stavem a dostupnou stavební dokumentací.
Ne. Podle výkladu MMR samotný ekonomický argument nestačí. Současně nesmějí být dotčeny veřejné zájmy ani práva třetích osob.
Prezident novelu 17. září 2026 podepsal. Schválení Parlamentem, podpis prezidenta, vyhlášení ve Sbírce zákonů a účinnost jednotlivých ustanovení jsou ale různé právní okamžiky. U ustanovení navázaných na vyhlášení proto datum účinnosti bez jeho ověření nepředbíháme.
Vedle kupní ceny a nájemného je potřeba započítat financování, provozní náklady, správu, pojištění, opravy, rezervu na období bez nájemníka a další náklady.
Ne. Aktuální zpráva popisuje rozdílné scénáře a politické postoje k jejímu dalšímu fungování, nikoli již přijatou změnu.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe poznat kvalitní realitní službu a vybírat makléře podle dostupných informací, regionu, zkušeností, referencí, odborného hodnocení a dalších kritérií.
Cílem projektu není pouze oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice. Důležitou součástí je také osvěta pro veřejnost, praktické návody, datové analýzy a upozorňování na chyby, které mohou mít při prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti vysoké finanční a právní důsledky.
Dnešní Realitní puls připomíná, že kvalitní realitní služba není pouze o ceně a prezentaci nemovitosti. U rodinného domu může být stejně důležité rozpoznat nesoulad skutečného a povoleného stavu, upozornit klienta na riziko a zapojit včas správného odborníka. U investiční nemovitosti zase makléř musí rozumět lokálním cenám, nájemní poptávce a ekonomice konkrétního obchodu.
Devátý ročník projektu probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Monika Lukášová, 
Petr Makovský