7.9.2026 7:21
Dnešní Realitní puls přináší několik témat, která mohou mít přímý dopad na rozhodování vlastníků, investorů i kupujících. Praha znovu otevírá debatu o krátkodobých pronájmech, vláda připustila úvahy o možném vyšším zdanění investičních bytů a do hypotečního trhu vstupuje další nejistota v podobě dražších energií a jejich vlivu na inflaci a dlouhodobé sazby. Současně silné výsledky velkého developera potvrzují, že rezidenční trh zůstává velmi aktivní.
Dnešní Realitní puls přináší několik zpráv, které mohou mít velmi praktický dopad na český realitní trh. Praha znovu řeší pravidla krátkodobého ubytování, vláda otevřela debatu o možném vyšším zdanění investičních bytů a silné výsledky jednoho z velkých developerů potvrzují pokračující aktivitu rezidenčního trhu. Do rozhodování kupujících zároveň vstupuje nové riziko: dražší energie mohou prostřednictvím inflace a tržních sazeb brzdit očekávané zlevňování hypoték.
Dnešní Realitní puls vychází z aktuálně publikovaných článků, analýz a veřejných zdrojů. Projekt Realiťák roku k nim přidává vlastní komentář a pohled na to, co aktuální dění znamená pro kupující, prodávající, investory, developery, pronajímatele, nájemce a realitní makléře.
V dnešním Realitním pulsu
Přejděte rovnou na téma, které vás zajímá.
Airbnb a Praha Daně z investičních bytů Development Hypotéky a energie Dopad na trh Shrnutí
Nové vydání Echo24 zveřejněné 7. září přináší anketu mezi kandidáty na pražského primátora o budoucnosti krátkodobého ubytování.
Napříč různými politickými směry se objevuje společná myšlenka: centrum Prahy by nemělo být pouze turistickým prostorem, ale také místem, kde mohou lidé dlouhodobě bydlet. Výrazně odlišné jsou však názory na to, jak toho dosáhnout.
Část kandidátů prosazuje přísnější regulaci krátkodobého ubytování, jiní zdůrazňují, že podnikání nemá být plošně omezováno a že by se měly především srovnat podmínky poskytovatelů krátkodobého ubytování s klasickými ubytovacími zařízeními.
Z pohledu projektu Realiťák roku je důležité oddělit dvě otázky. První je městská bytová politika a množství bytů, které zůstávají k dispozici pro dlouhodobé bydlení. Druhou jsou konkrétní problémy uvnitř bytových domů – hluk, střídání hostů, bezpečnost společných prostor nebo odpovědnost vlastníka jednotky.
„Debata o Airbnb bývá často velmi emotivní, ale pro vlastníky a obyvatele domu je nejdůležitější znát konkrétní pravidla. Není možné jednoduše říci, že krátkodobé ubytování je vždy zakázané nebo vždy bez omezení. Rozhoduje skutečný způsob užívání bytu, dopady na ostatní vlastníky a dodržování povinností v domě,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Projekt Realiťák roku se tématu věnoval podrobně už v aktuálním praktickém článku Soused pronajímá byt přes Airbnb a dům se mění v hotel. Článek vysvětluje, co může dělat soused, jaké možnosti má SVJ a kde jsou hranice jeho pravomocí.
Řešíte krátkodobé ubytování ve svém domě?
Zjistěte, co může vlastník, co může SVJ a jak postupovat při opakovaném rušení, škodách nebo problémech ve společných částech domu.
Ještě větší potenciální dopad na realitní trh má nedělní vyjádření premiéra Andreje Babiše a ministryně financí Aleny Schillerové.
Premiér uvedl, že vláda přemýšlí o různých změnách daňového systému a jako jednu z oblastí výslovně zmínil vlastníky většího počtu investičních bytů. Ministryně financí zároveň uvedla, že vláda nechce zvyšovat daňovou zátěž lidem u nemovitosti, ve které sami bydlí, ale debatu o investičních bytech připustila.
V tuto chvíli nejde o schválenou daň, hotový legislativní návrh ani konkrétní sazbu. Jde o oznámený politický směr úvah. Premiér uvedl, že případné změny by měly být legislativně připraveny do konce roku 2027.
Pro investory je proto předčasné měnit strategii podle jediného politického vyjádření. Zároveň by ale nebylo správné téma ignorovat. Pokud by stát v budoucnu skutečně odlišil daňové zatížení vlastního bydlení a větších investičních portfolií, mohl by se změnit čistý výnos některých investic.
„U investiční nemovitosti nikdy nestačí počítat pouze nájemné minus splátku hypotéky. Do skutečného výnosu patří daně, opravy, pojištění, období bez nájemce, financování i rezerva. Pokud se začne měnit daňový rámec, je potřeba celý model přepočítat, ale až podle skutečně schválených pravidel, nikoliv podle prvního titulku,“ říká Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.
Daním při vlastnictví, pronájmu a prodeji nemovitostí se projekt Realiťák roku věnuje také v podrobném průvodci Daně v nemovitostech: kdy platíte, kdy jste osvobozeni a kde lidé dělají největší chyby.
Máte investiční byt nebo plánujete další nemovitost?
Podívejte se, jak dnes fungují daně při prodeji, pronájmu a vlastnictví nemovitostí a kde vznikají nejčastější chyby.
Čerstvá zpráva e15 založená na výroční zprávě skupiny Trigema přináší zajímavý pohled na kondici jednoho z významných českých developerů. Podle článku zveřejněného 6. září skupina v roce 2025 zvýšila čistý zisk na 743 milionů korun a obrat o 75 % na 3,5 miliardy korun.
V Praze podle výroční zprávy prodala 340 nových bytů a výnosy z prodeje bytů více než zdvojnásobila na přibližně 2,4 miliardy korun. Vedle klasického developerského prodeje pokračuje také v nájemním bydlení a rozvíjí vlastní investiční fond.
Pro Realitní puls je podstatná především obchodní informace. Výsledky ukazují, že rezidenční development dokáže při dostatečné poptávce vytvářet velmi silné výsledky a že velcí hráči současně diverzifikují mezi prodej bytů, nájemní bydlení a investiční produkty.
Cenové statistiky konkurenčních developerských zdrojů, které původní článek dále zmiňuje, do našeho hodnocení nepřebíráme. Pro cenový a tržní kontext používáme primárně ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz.
Poslední kompletní měsíční analýza projektu ukázala, že v červenci 2026 byla česká nabídka stále velmi aktivní a většina hlavních segmentů zůstávala meziročně výrazně rychlejší. Kompletní přehled je dostupný v článku Realitní trh v červenci 2026.
Další dnešní téma je třeba číst odlišně. Lukáš Kovanda v komentáři pro Lidovky.cz upozorňuje na růst cen zemního plynu a možné důsledky pro inflaci a dlouhodobé úrokové sazby.
Jde o ekonomický komentář a scénář, nikoliv o novou prognózu České národní banky nebo oznámení českých bank.
Mechanismus je ale pro kupující důležitý. Pokud vyšší ceny energií zvýší inflační očekávání a dlouhodobé tržní úroky, mohou banky získávat peníze pro dlouhé hypoteční fixace dráž. Samotné snížení krátkodobé sazby ČNB proto automaticky neznamená stejně rychlé zlevnění hypoték.
Současně vyšší ceny energií dopadají přímo na provozní náklady domácností. Kupující by proto při rozhodování neměl sledovat pouze kupní cenu a měsíční splátku, ale také energetickou náročnost domu nebo bytu a celkový dlouhodobý rozpočet.
„Kupující potřebuje pracovat s rezervou. Nemovitost se nekupuje na několik měsíců a nikdo dnes přesně neví, kde budou sazby nebo ceny energií za dva roky. Dobře nastavený rozpočet proto musí fungovat i v méně příznivém scénáři, ne pouze při očekávání, že všechno bude postupně zlevňovat,“ doplňuje Monika Lukášová.
Projekt Realiťák roku se otázce správného načasování koupě podrobně věnuje v článku Koupit nemovitost teď, nebo čekat?.
Nespoléhejte pouze na předpoklad, že hypotéky budou automaticky dál zlevňovat. Při koupi počítejte také s provozními náklady, energetickou náročností a dostatečnou finanční rezervou.
Aktivní developerský trh a rychlá nabídka v řadě segmentů ukazují, že kvalitní nemovitosti mají stále své kupující. O výsledku ale rozhoduje správná cena, prezentace a konkrétní lokalita.
Sledujte vedle nájemného a ceny nemovitosti také daňové prostředí. Debata o možném odlišném zdanění větších investičních portfolií je zatím pouze ve fázi politických úvah, ale může být pro budoucí strategii důležitá.
Silné firemní výsledky ukazují pokračující poptávku, současně však sektor čelí dražšímu financování, nákladům výstavby a možné změně investičního prostředí.
V Praze může budoucí regulace krátkodobého ubytování ovlivnit rozdělení bytů mezi turistické a dlouhodobé užívání. Pro běžné nájemní bydlení je podstatné, že aktuální data projektu Realiťák roku dál ukazují rychlý a velmi aktivní nájemní trh.
Klienti dnes potřebují širší poradenství než jen stanovení ceny. Do realitního rozhodnutí vstupují financování, daně, právní režim krátkodobého ubytování, SVJ, provozní náklady i dlouhodobá investiční strategie.
Řešíte koupi, prodej nebo pronájem?
Na webu projektu Realiťák roku najdete prověřené realitní makléře z celé České republiky i praktické informace pro bezpečnější realitní rozhodování.
Ne. K 7. září 2026 jde o veřejně oznámenou politickou úvahu. Nebyla představena konkrétní sazba ani schválený legislativní návrh.
Pravidla krátkodobého ubytování mají více právních rovin a není správné je zjednodušovat na jeden plošný zákaz. Významnou roli hrají celostátní zákony, městská pravidla, způsob skutečného užívání bytu i práva ostatních vlastníků.
Nejvyšší soud dovodil, že SVJ nemůže pouhou změnou stanov obecně zasahovat do vlastnického práva vlastníka jednotky. Může však řešit konkrétní porušování pravidel společných částí a povinností vlastníka.
Ne. Jde o jeden z možných nepřímých vlivů. Pokud vyšší ceny energií zvyšují inflaci a dlouhodobé tržní úroky, mohou bankám zdražit dlouhodobé financování a zpomalit pokles hypotečních sazeb.
Ne. Firemní výsledky ukazují kondici konkrétní společnosti. Pro hodnocení celého českého trhu je potřeba pracovat s širšími daty a regionálním kontextem.
Projekt primárně pracuje s ověřenými daty projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe poznat kvalitní realitní službu a vybírat makléře podle dostupných informací, regionu, zkušeností, referencí, odborného hodnocení a dalších kritérií.
Cílem projektu není pouze oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice. Důležitou součástí je také osvěta pro veřejnost, praktické návody, datové analýzy a upozorňování na chyby, které mohou mít při prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti vysoké finanční a právní důsledky.
Dnešní témata dobře ukazují, proč kvalitní realitní makléř už dávno není pouze člověk, který otevře dveře při prohlídce. Klient potřebuje profesionála, který dokáže upozornit na právní režim užívání bytu, daňová rizika, financování, provozní náklady i změny v lokalitě a který zároveň pozná hranici, kdy je potřeba zapojit advokáta, daňového poradce nebo hypotečního specialistu.
Devátý ročník projektu probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Monika Lukášová, 
Petr Makovský