8.9.2026 5:50
Česká bytová výstavba přináší po delší době několik povzbudivých čísel. V červenci přibylo zahájených i dokončených bytů a Central Group po několikaměsíčním útlumu oznámil návrat k rozsáhlejšímu zahajování projektů. Pro kupující ale přichází zároveň méně příjemná zpráva: rostoucí náklady bank na dlouhodobé financování mohou vytvářet tlak na další zvýšení hypotečních sazeb. Dnešní Realitní puls proto ukazuje trh, na kterém se zlepšuje výstavba, ale dostupnost bydlení dál silně ovlivňuje cena financování
Dnešní Realitní puls vychází z aktuálně publikovaných článků, analýz a veřejných zdrojů. Projekt Realiťák roku k nim přidává vlastní komentář a pohled na to, co aktuální dění znamená pro kupující, prodávající, investory, developery, pronajímatele, nájemce a realitní makléře.
V dnešním Realitním pulsu
Přejděte rovnou na téma, které vás zajímá.
Bytová výstavba Central Group Hypotéky Vysočany Dopad na trh Shrnutí
Český statistický úřad zveřejnil 7. září nová data o stavebnictví. Podle aktuální statistiky ČSÚ vzrostla stavební produkce v červenci meziročně o 1,8 % a proti předchozímu měsíci o 0,4 %. Pozemní stavitelství meziročně posílilo o 4,9 %, zatímco inženýrské stavby klesly o 3,4 %.
Pro realitní trh je ještě důležitější bytová výstavba. V červenci bylo zahájeno 2 935 bytů, meziročně o 11,7 % více. Dokončeno bylo 3 328 bytů, což představuje meziroční růst o 46,1 %. V obou případech podle ČSÚ táhly růst zejména bytové domy.
Počet vydaných stavebních povolení zároveň meziročně vzrostl o 4 % na 5 622.
Pohled projektu Realiťák roku: Je to pozitivní signál, který je potřeba číst v kontextu. Česká republika potřebuje dlouhodobě větší nabídku bytů, takže růst zahájené i dokončené výstavby je dobrá zpráva. Jeden měsíc ale ještě nevytváří nový dlouhodobý trend.
„Pro dostupnost bydlení je klíčové, aby se nová nabídka zvyšovala dlouhodobě a předvídatelně. Dobrá čísla jednoho měsíce jsou povzbudivá, ale kupující potřebují, aby se více bytů nejen plánovalo, ale skutečně povolovalo, stavělo a dokončovalo rok za rokem,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Červencový realitní trh byl přitom velmi rychlý. Podle ověřených dat projektu Realiťák roku se byty k prodeji v celé České republice nabízely v průměru jen 53 dní, zatímco meziročně zůstávaly ceny vyšší.
Jak rychlý je český realitní trh?
Podívejte se na červencová data cen, nabídky a doby nabízení bytů, domů, nájmů, garáží i pozemků.
Další důležitá zpráva přišla z developerského trhu. Central Group na začátku roku oznámil, že kvůli přehřátému stavebnímu trhu a vysokým cenám stavebních dodávek na čas odloží zahajování nových projektů.
Nyní zakladatel společnosti Dušan Kunovský v rozhovoru pro iDNES.cz uvedl, že firma znovu začne stavět ve větším rozsahu. V nejbližších měsících má dokončit přibližně dva tisíce bytů v devíti projektech v Praze.
Podle Kunovského se firmě podařilo se stavebními dodavateli dohodnout výhodnější podmínky. Jde o komentář a zkušenost konkrétní developerské společnosti, nikoliv automaticky o důkaz plošného poklesu stavebních nákladů v celé republice.
Pohled projektu Realiťák roku: Právě tato informace je ale zajímavá ve spojení s novými daty ČSÚ. Na jedné straně roste počet zahájených a dokončených bytů, na druhé straně velký developer oznamuje návrat k novým stavbám. Pokud by se podobný trend potvrdil i u dalších hráčů, mohl by být pro nabídku bydlení významný.
„Pro realitní trh je mnohem zdravější, když vyšší poptávku postupně doprovází také vyšší nabídka. Samotný růst cen problém dostupnosti bydlení neřeší. Klíčem je dostat na trh více kvalitních bytů a vytvořit podmínky, ve kterých se developerům vyplatí skutečně stavět,“ říká Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.
Pro kupující je přitom důležité nepřeceňovat samotný počet nabídek. Analýza projektu Realiťák roku Více nabídek neznamenalo levnější bydlení ukazuje, že širší nabídka sama o sobě nemusí automaticky vést k nižším cenám.
Pro kupující je dnes velmi důležitý také vývoj hypotečního financování. Analýza e15 zveřejněná 7. září upozorňuje na výrazné zmenšení marží českých bank u hypoték.
Podle článku činila průměrná sazba nových hypoték podle posledních statistik České bankovní asociace přibližně 4,9 %. Cena tříletých zdrojů, které jsou důležité právě pro nejžádanější fixace, se podle citovaných dat Patria Finance dostala přibližně na 4,71 %.
Rozdíl mezi cenou zdrojů a úrokem pro klienta je tak podstatně menší, než je v hypotečním byznysu běžné.
Důležité upozornění: Tvrzení, že hypotéky budou dále zdražovat, je v tuto chvíli analytickým scénářem článku a trhu. Nejde o rozhodnutí České národní banky ani společné oznámení českých bank.
Praktický dopad je ale zřejmý. Kupující by neměl svůj rozpočet založit na předpokladu, že současnou vyšší splátku „za chvíli“ automaticky refinancuje výrazně levněji.
Koupit teď, nebo čekat?
Cena nemovitosti je jen jedna část rozhodnutí. Důležité jsou hypotéka, rezerva, technický stav, lokalita i reálná hodnota konkrétní nemovitosti.
Čerstvý článek ASB Portal se věnuje projektu Mocca Rezidence společnosti Penta Real Estate na místě někdejších pražíren ve Vysočanech.
Projekt vzniká na pomezí Libně a Vysočan mezi ulicemi Sokolovská, Drahobejlova, U Skládky a K Moravině. Výstavba byla zahájena v září 2024 a dokončení je plánováno na rok 2027.
Pro Realitní puls není podstatný marketing konkrétního projektu, ale širší trend. Vysočany jsou jednou z pražských lokalit, kde se staré průmyslové a výrobní území postupně mění na rezidenční městskou čtvrť.
Pohled projektu Realiťák roku: Přeměna brownfieldů je jednou z cest, jak uvnitř města vytvářet nové bydlení bez dalšího rozpínání zástavby do krajiny. Pro kupující je však důležité posuzovat nejen samotný byt, ale i budoucí podobu celé lokality – dopravu, školy, služby, veřejný prostor, zeleň a další plánovanou výstavbu.
Praha přitom není jeden cenově jednotný trh. Podrobná analýza projektu Praha za 10 let ukazuje velmi výrazné cenové rozdíly mezi jednotlivými částmi města.
Růst bytové výstavby je dobrou zprávou, ale nespoléhejte na rychlý plošný pokles cen. Současně je potřeba počítat s tím, že hypoteční sazby nemusí v nejbližších měsících automaticky klesat.
Současný trh zůstává podle červencových dat rychlý. Vyšší budoucí nabídka ale může postupně zvyšovat konkurenci, takže správné nacenění a kvalitní příprava nemovitosti zůstávají zásadní.
Vyšší stavební aktivita rozšiřuje možnosti výběru, zatímco dražší financování může snižovat výnos investic po započtení úroků. Rozhodující je proto čistá ekonomika konkrétní nemovitosti.
Nová data ČSÚ i návrat velkého developera k zahajování projektů naznačují oživení rezidenční výstavby. Důležitý bude další vývoj stavebních nákladů, povolování a ceny financování.
Pokud vyšší hypoteční sazby ztíží části domácností cestu k vlastnímu bydlení, může to dál podporovat poptávku po nájemních bytech. Červencová data projektu ukázala, že nájemní byty se v celé ČR nabízely v průměru jen 23 dní.
Klienti dnes potřebují propojit informace o cenách, rychlosti trhu, financování, nové výstavbě a budoucím rozvoji lokality. Právě schopnost zasadit konkrétní nemovitost do širšího kontextu je stále důležitější součástí kvalitní realitní služby.
Řešíte koupi, prodej nebo pronájem?
Na webu projektu Realiťák roku najdete kvalitní realitní makléře z celé České republiky i praktické informace pro bezpečnější realitní rozhodování.
Červencová data ČSÚ jsou pozitivní. Zahájeno bylo 2 935 bytů, což je meziročně o 11,7 % více, a dokončeno 3 328 bytů, tedy o 46,1 % více. Jeden měsíc ale ještě není důkazem dlouhodobého trendu.
Ne automaticky. Cena bydlení závisí také na poptávce, financování, cenách pozemků a stavebních prací, lokalitě a rychlosti povolování. Vyšší nabídka je však důležitým předpokladem zdravějšího trhu.
Podle vyjádření zakladatele společnosti Dušana Kunovského firma po několikaměsíčním útlumu znovu začne výstavbu rozšiřovat. Jde o rozhodnutí konkrétní developerské společnosti.
Není to jisté. Aktuální analýzy upozorňují na zvýšené náklady bank na dlouhodobé financování, což vytváří tlak na hypoteční sazby. Konkrétní vývoj bude záviset na finančních trzích, inflaci, měnové politice i konkurenci mezi bankami.
Univerzální odpověď neexistuje. Kupující by měl hodnotit konkrétní nemovitost, její cenu, lokalitu, technický stav, dostupné financování a vlastní finanční rezervu.
Podle červencových dat projektu Realiťák roku se byty k prodeji v celé České republice nabízely v průměru 53 dní a nájemní byty pouze 23 dní.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe poznat kvalitní realitní službu a vybírat makléře podle dostupných informací, regionu, zkušeností, referencí, odborného hodnocení a dalších kritérií.
Cílem projektu není pouze oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice. Důležitou součástí je také osvěta pro veřejnost, praktické návody, datové analýzy a upozorňování na chyby, které mohou mít při prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti vysoké finanční a právní důsledky.
Dnešní Realitní puls ukazuje, že kvalitní makléř musí sledovat podstatně širší souvislosti než jen cenu konkrétního bytu. Vývoj nové výstavby, situace developerů, hypoteční sazby, budoucnost lokality i rychlost trhu mohou zásadně ovlivnit rozhodnutí kupujícího nebo prodávajícího. Úkolem dobrého makléře je pomoci klientovi tyto informace správně vyhodnotit a převést je do bezpečného a ekonomicky smysluplného rozhodnutí.
Devátý ročník projektu probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Petr Makovský, 
Monika Lukášová