22.9.2026 18:33
Rezervační smlouva může rozhodnout o desítkách nebo stovkách tisíc korun ještě dříve, než kupující podepíše kupní smlouvu. Kdy se rezervační poplatek vrací, kdy může vzniknout spor, co musí být ve smlouvě jasně napsáno a proč nestačí věta „když si koupi rozmyslíte, poplatek propadá“? Čtvrtý díl série Koupě nemovitosti bez nejistoty přináší praktický checklist před podpisem rezervace.
Seriál Koupě nemovitosti bez nejistoty – díl 4
Rezervační smlouva není sama o sobě důvodem k obavám. Problém vzniká ve chvíli, kdy kupující neví, co přesně podepisuje, komu posílá peníze, co rezervační částka právně znamená a za jakých podmínek se vrací nebo nevrací.
Před zaplacením rezervační částky musí být jasné minimálně: co se rezervuje, za jakou cenu, na jak dlouho, jaké povinnosti mají prodávající, kupující a realitní zprostředkovatel, co se stane při neschválení hypotéky nebo nízkém bankovním odhadu a kdy se peníze kupujícímu vracejí.
Na prohlídce se vám byt líbí. Makléř oznámí, že o něj mají zájem další lidé. Pokud ho chcete, je potřeba rychle podepsat rezervaci a zaplatit například 150 000 Kč.
Právě v této chvíli se snadno dostaví pocit, že není čas smlouvu detailně číst.
Jenže rezervační smlouva může být jedním z nejdůležitějších dokumentů celého obchodu.
Ještě nejste vlastníkem nemovitosti. Nemusíte mít hotový bankovní odhad. Nemusíte mít kompletní technickou kontrolu. Často ještě nemáte ani finální znění kupní smlouvy.
Přesto už po vás někdo požaduje desítky nebo stovky tisíc korun.
„Rezervační smlouva by neměla být testem toho, jak rychle je kupující ochoten podepsat. Naopak. Je to chvíle, kdy se má obchod poprvé opravdu zastavit a zkontrolovat. Pokud mám někam poslat sto nebo dvě stě tisíc korun, chci přesně vědět proč, za co a za jakých podmínek je dostanu zpět,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Laická představa bývá jednoduchá: zaplatím rezervační poplatek a prodávající mi po určitou dobu nemovitost podrží.
Skutečný obsah dokumentu ale může být mnohem širší.
Rezervační dokument může upravovat například:
Proto není rozhodující pouze to, že se dokument jmenuje „rezervační smlouva“.
Podstatné je, jaká práva a povinnosti ve skutečnosti obsahuje.
Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, obsahuje důležitou ochranu spotřebitele.
Podle § 14 platí, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze zájemci, který je spotřebitelem, uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu ani smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.
Jinými slovy: pokud dokument ve vztahu mezi kupujícím a realitním zprostředkovatelem obsahově funguje jako smlouva o realitním zprostředkování, není možné jednoduše postavit sankci na principu:
„Kupující musí uzavřít kupní smlouvu. Pokud ji neuzavře, rezervační poplatek propadne realitní kanceláři jako smluvní pokuta.“
To ovšem neznamená, že se všechny rezervační částky automaticky vracejí nebo že kupující může bez jakýchkoliv následků porušovat jakoukoliv platně sjednanou povinnost.
Každá smlouva musí být posouzena podle svého konkrétního obsahu, postavení jednotlivých stran a účelu jednotlivých plateb.
Aktuální znění zákona je dostupné v e-Sbírce. Přehled právních předpisů pro realitní činnost zveřejňuje také Ministerstvo pro místní rozvoj.
Otázkou rezervačních smluv se v posledních letech opakovaně zabýval také Nejvyšší soud.
V tomto případu byla uzavřena trojstranná rezervační smlouva mezi kupujícími, prodávajícími a realitní kanceláří. Nejvyšší soud dospěl k závěru, že vztah mezi kupujícími a realitním zprostředkovatelem byl podle obsahu smlouvou o realitním zprostředkování.
Uplatnil se proto také § 14 zákona o realitním zprostředkování, který zakazuje uložit spotřebiteli ve zprostředkovatelské smlouvě povinnost uzavřít realitní smlouvu.
Realitní kancelář si v daném případě nemohla ponechat rezervační částku jako smluvní pokutu založenou na porušení takto uložené povinnosti.
Rozsudek Nejvyššího soudu 33 Cdo 1507/2022
V dubnu 2026 se Nejvyšší soud obdobnou problematikou zabýval znovu v řízení sp. zn. 33 Cdo 244/2026.
V daném sporu kupující zaplatil realitnímu zprostředkovateli rezervační zálohu ve výši 170 000 Kč. Nižší soudy dospěly k závěru, že ustanovení smlouvy mělo povahu smluvní pokuty za nesplnění povinnosti uzavřít kupní smlouvu, přestože takovou povinnost nebylo možné spotřebiteli ve vztahu k realitnímu zprostředkovateli podle § 14 platně uložit.
Nejvyšší soud dovolání realitní společnosti odmítl a připomněl, že posouzení takového vztahu podle § 14 odpovídá jeho předchozí rozhodovací praxi.
Usnesení Nejvyššího soudu 33 Cdo 244/2026
Nestačí se podívat pouze na nadpis smlouvy nebo na větu o „propadnutí poplatku“. Je potřeba zjistit, za co přesně byla částka zaplacena, komu byla zaplacena, jakou povinnost má zajišťovat a zda je tato povinnost vůbec platně sjednaná.
Ne.
Stejně nesprávné jako tvrzení „rezervační poplatek vždy propadá“ by bylo tvrdit, že se musí za všech okolností vrátit.
Rozhoduje zejména:
Proto je velmi nebezpečné přistupovat k rezervačnímu poplatku jako k univerzální kategorii.
Pod stejným názvem se mohou skrývat právně rozdílné platby.
Tohle je jedna z nejjednodušších a zároveň nejdůležitějších otázek.
Je příjemcem:
A především: z jakého právního důvodu jsou peníze přijímány?
Je to záloha na provizi? Část budoucí kupní ceny? Jistota? Samostatná platba? Zajištění konkrétní povinnosti?
Pokud smlouva na tuto otázku nedává jednoznačnou odpověď, je to důvod k jejímu doplnění ještě před platbou.
Zaplatit rezervační částku na účet realitní kanceláře není automaticky totéž jako uložit kupní cenu do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy.
Zákon o realitním zprostředkování obsahuje pro nakládání realitních zprostředkovatelů s peněžními prostředky určenými k zajištění plnění z realitní smlouvy zvláštní pravidla.
Ministerstvo pro místní rozvoj uvádí, že realitní zprostředkovatel nesmí takovou vlastní úschovu standardně nabízet. Může zprostředkovat například bankovní, notářskou nebo advokátní úschovu. Vlastní úschovu může za zákonných podmínek provést pouze na základě výslovné písemné žádosti zájemce, písemné smlouvy o úschově a při splnění dalších zákonných požadavků.
Více k úschově kupní ceny – Ministerstvo pro místní rozvoj
U vyšších částek proto vždy chtějte přesně vědět, na jakém účtu peníze budou, kdo s nimi může disponovat a za jakých podmínek budou vyplaceny.
Další důležitá věc se týká situace, kdy je rezervační částka podle skutečného obsahu smlouvy zálohou na provizi realitního zprostředkovatele.
Je-li zájemcem spotřebitel, zákon o realitním zprostředkování stanoví, že záloha na provizi nesmí být vyšší než dvě třetiny sjednané provize.
To ale opět neznamená, že každá platba označená jako „rezervační poplatek“ je automaticky zálohou na provizi.
Je potřeba číst konkrétní smlouvu.
„U realitní transakce nestačí znát částku. Musím vědět její funkci. Jestli je sto tisíc korun částí kupní ceny, zálohou na provizi nebo jistotou, je zásadní rozdíl. Přesně to má být ze smlouvy pochopitelné ještě předtím, než kupující peníze odešle,“ říká Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.
Třetí díl naší série řešil situaci, kdy banka neschválí hypotéku nebo bankovní odhad vyjde níže než kupní cena .
Právě proto musí kupující financující nemovitost hypotékou číst rezervační smlouvu ještě pozorněji.
Smlouva by měla jednoznačně řešit například:
Obecná formulace „kupující si financování zajistí sám“ je z pohledu rizika výrazně horší než přesná úprava situací, které mohou reálně nastat.
Rezervační smlouva má zpravidla časově omezenou platnost.
Kupující by proto měl přesně vědět:
Pokud vám například rezervace dává na financování deset dní, ale banka potřebuje déle na odhad a schválení úvěru, může být problém zabudovaný ve smlouvě ještě před jejím podpisem.
Rezervace by neměla být dokumentem, ve kterém má deset povinností kupující a prakticky žádnou prodávající.
Je-li kupující povinen složit významnou částku, měl by současně vědět, k čemu se zavazuje druhá strana.
Typicky by mělo být jasné například:
A hlavně musí být jasné, co se stane s rezervační částkou, pokud obchod ztroskotá na straně prodávajícího.
Zákon o realitním zprostředkování stanoví realitnímu zprostředkovateli vůči zájemci o nabytí nemovitosti informační povinnosti.
Pokud vztah kupujícího a zprostředkovatele vzniká již rezervačním dokumentem jako smlouvou o realitním zprostředkování, je důležité i to, zda kupující dostává potřebné informace a dokumenty včas.
Před významnou platbou by měl mít kupující minimálně jasno v tom:
Samotný list vlastnictví přitom není kompletní technickou ani právní prověrkou nemovitosti. Je to pouze jeden ze základních podkladů.
Podrobně jsme se kontrole katastru věnovali také v článku Jak číst list vlastnictví: co zkontrolovat v katastru před koupí nemovitosti .
V praxi se to stát může.
Řešením ale není dokumenty ignorovat. Smlouva může upravit, že pokračování transakce nebo definitivní závazek kupujícího závisí na výsledku konkrétní prověrky.
Může jít například o:
Je mnohem bezpečnější podmínku předem přesně popsat než později vysvětlovat, proč jste odmítli podepsat kupní smlouvu.
Čím méně informací máte před rezervací, tím přesněji musí smlouva řešit, co se stane, pokud pozdější prověrka odhalí problém.
Než cokoliv podepíšete nebo odešlete peníze, projděte si následující otázky:
Dobrý realitní makléř nemá zájem na tom, aby kupující podepisoval dokument, kterému nerozumí.
Naopak by měl umět vysvětlit:
Pokud se kupující potřebuje poradit s právní stránkou smlouvy, měl by mít možnost vzít dokument k nezávislému právníkovi.
Na webu projektu Realiťák roku lze podle regionu vyhledat prověřené realitní makléře.
„Profesionální makléř by neměl kupujícího přesvědčovat, že smlouvu nemusí číst. Jeho role je přesně opačná – zajistit, aby všechny strany věděly, co bude následovat a za jakých podmínek,“ doplňuje Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Rezervační smlouvy se není potřeba automaticky bát. Je ale potřeba jí rozumět.
Bezpečná rezervace má jasně popsanou nemovitost, cenu, dobu rezervace, povinnosti všech stran, účel rezervační částky, podmínky jejího vrácení, financování a termíny dalšího postupu.
Pokud některá z těchto věcí není jasná, není řešením podepsat a doufat, že se nic nestane.
Řešením je smlouvu upravit ještě před podpisem.
Ne. Pokud máte zaplatit významnou částku nebo přijmout důležité smluvní závazky, je rozumné dokument před podpisem důkladně prostudovat a v případě potřeby nechat právně zkontrolovat.
Neexistuje univerzální pravidlo, podle kterého rezervační poplatek automaticky vždy propadne. Záleží na obsahu smlouvy, právní povaze platby, postavení jednotlivých stran a konkrétním důvodu, proč k obchodu nedošlo.
Pokud je kupující spotřebitelem, zákon o realitním zprostředkování zakazuje uložit mu ve smlouvě o realitním zprostředkování povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o budoucí realitní smlouvě.
Ano. Nejvyšší soud již potvrdil, že rozhodující je skutečný obsah práv a povinností, nikoliv pouze název dokumentu. V konkrétních případech proto na vztah kupujícího a realitního zprostředkovatele dopadal zákon o realitním zprostředkování.
Ideální je řešit tuto situaci přímo v rezervační smlouvě. Dokument by měl stanovit, co se stane s rezervací a složenou částkou, pokud kupující přes řádnou součinnost potřebné financování nezíská.
I tuto situaci je vhodné smluvně předvídat. Nízký odhad může znamenat, že kupující potřebuje více vlastních prostředků nebo že je nutné znovu jednat o kupní ceně.
Pokud jde skutečně o zálohu na provizi sjednanou se spotřebitelem, zákon o realitním zprostředkování stanoví, že nesmí být vyšší než dvě třetiny sjednané provize.
Rezervační smlouva by měla tuto situaci výslovně řešit, zejména způsob a lhůtu vrácení složených peněz a případné další následky. Kupující by neměl přijímat jednostranně přísná pravidla, zatímco povinnosti prodávajícího zůstávají neurčité.
Ne. Jde o odlišné instituty. Kupující musí vždy vědět, na jaký účet peníze posílá, kdo je jejich příjemcem, z jakého právního důvodu je drží a za jakých podmínek budou dále použity nebo vráceny.
Pokud obsahuje vysokou rezervační částku, složitější financování, neobvyklá ustanovení nebo některému bodu nerozumíte, právní kontrola před podpisem může být velmi rozumnou investicí.
Rezervační smlouva má vytvořit větší jistotu pro prodávajícího i kupujícího. Neměla by vytvářet situaci, ve které jedna strana riskuje statisíce korun a přitom neví, co se stane při běžně předvídatelném problému.
Dobře připravená rezervace umí vyřešit financování, bankovní odhad, dokumentaci, termíny, součinnost prodávajícího i podmínky vrácení peněz ještě předtím, než se něco pokazí.
A právě v tom je její největší smysl.
Dobrá smlouva totiž není dokument připravený pro ideální scénář. Je to dokument, který předem říká, co se stane, když ideální scénář nenastane.
Článek má informační a vzdělávací charakter a nenahrazuje individuální právní posouzení konkrétní smlouvy nebo transakce.
Pokračujte dalším dílem série. Projdeme kupní cenu, úschovu, hypotéku, zástavy, katastr, předání nemovitosti, vady i sankce.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě posiluje důvěru v kvalitní realitní služby. Cílem projektu je nejen oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice, ale také pomáhat veřejnosti lépe se orientovat při prodeji, koupi a pronájmu nemovitostí.
Projekt propojuje odborné hodnocení, zkušenosti z praxe, regionální znalost, vzdělávání a data. Při datových analýzách spolupracuje projekt Realiťák roku s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz.
Projekt pomáhá veřejnosti vybírat prověřené realitní makléře a předcházet chybám, které mohou při realitních transakcích stát čas, peníze i právní jistotu.
Devátý ročník projektu Realiťák roku probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky, Hlavního města Prahy a Hospodářské komory hlavního města Prahy.
Najděte ve svém regionu prověřeného realitního makléře nebo si projděte další praktické návody projektu Realiťák roku pro bezpečnou koupi nemovitosti.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Monika Lukášová, 
Petr Makovský