17.7.2026 15:21
Středočeský kraj prošel za posledních deset let zásadní proměnou. Průměrná nabídková cena bytů vzrostla z necelých 30 tisíc na více než 101 tisíc Kč za metr čtvereční, výrazně zdražily také rodinné domy a nájemné překročilo hranici 320 Kč/m². Ještě důležitější změnou je ale rychlost trhu – byty, domy i nájemní nabídky se v roce 2026 prodávají a pronajímají podstatně rychleji než před rokem. Velké rozdíly přitom zůstávají mezi zázemím Prahy, okresními centry a vzdálenějšími městy. Podívejte se, jak se realitní trh ve Středočeském kraji vyvíjel od roku 2016, kde jsou byty nejdražší, která města rostla nejrychleji a co současná data znamenají pro prodávající, kupující, nájemce i pronajímatele.
Červnová data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz ukazují, že za posledních deset let se cenová úroveň ve Středočeském kraji výrazně posunula.
U bytů k prodeji vzrostla cena z 29 750 Kč/m² v 06/2016 na 101 005 Kč/m² v 06/2026. To znamená růst o 239,5 %. Rodinné domy ve stejném období zdražily z 25 068 Kč/m² na 69 542 Kč/m², tedy o 177,4 %. A nájemní byty se posunuly ze 160 Kč/m² na 321 Kč/m², tedy o 100,6 %.
Ještě důležitější je ale rychlost trhu. Byty k prodeji se v červnu 2026 nabízely v průměru 57 dní, zatímco o rok dříve to bylo 138 dní. U domů se doba nabízení zkrátila ze 197 dní na 71 dní. A u nájemních bytů klesla z 39 dní na pouhých 10 dní.
„Středočeský kraj už nelze brát jen jako levnější alternativu Prahy. V řadě lokalit se cenová hladina velmi výrazně posunula a u nájmů vidíme extrémně rychlou obrátku nabídky. Právě tady je lokální znalost makléře naprosto zásadní,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
U bytů k prodeji je růst Středočeského kraje mimořádně výrazný. V červnu 2016 byla cena 29 750 Kč/m². V červnu 2024 už dosahovala 77 986 Kč/m², v červnu 2025 činila 87 082 Kč/m² a v červnu 2026 vystoupala na 101 005 Kč/m².
Za deset let ceny bytů vzrostly o 239,5 %. Za poslední dva roky, tedy od 06/2024 do 06/2026, přidaly 29,5 %. Meziročně proti 06/2025 vzrostly o 16,0 %.
Důležitý je i vývoj nabídky. Počet nabídek se meziročně snížil z 2 990 na 2 884, tedy o 3,5 %. Současně ale doba nabízení klesla ze 138 dní na 57 dní, což představuje zkrácení o 58,7 %. To ukazuje, že byty se v kraji prodávají výrazně rychleji než před rokem, přestože cenová hladina překročila hranici 100 tisíc Kč/m².
Středočeský kraj je v tomto směru specifický. Nejde o jeden homogenní trh. Jinak fungují města v těsném zázemí Prahy, jinak okresní centra a jinak menší města s horší dopravní dostupností. Přesto kraj jako celek ukazuje silný cenový posun.
„U Středočeského kraje je potřeba vždy rozlišovat mikroregion. Praha-východ, Praha-západ, Kladensko, Kolínsko, Mladoboleslavsko nebo Příbramsko jsou z pohledu cen i poptávky velmi rozdílné trhy,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.
U rodinných domů byla v 06/2016 cena 25 068 Kč/m². V 06/2024 dosáhla 59 464 Kč/m², v 06/2025 činila 65 813 Kč/m² a v 06/2026 byla 69 542 Kč/m².
Za deset let domy zdražily o 177,4 %. Za poslední dva roky vzrostly o 16,9 % a meziročně o 5,7 %.
Nejvýraznější změnou posledního roku je kombinace poklesu nabídky a výrazného zrychlení trhu. Počet nabídek domů k prodeji se meziročně snížil z 7 119 na 5 795, tedy o 18,6 %. Doba nabízení se zároveň zkrátila ze 197 dní na 71 dní, tedy o 64,0 %.
U domů ve Středočeském kraji rozhoduje především dojezdová vzdálenost do Prahy, kvalita dopravního spojení, občanská vybavenost, velikost pozemku a technický stav nemovitosti. Dobře situovaný a udržovaný dům v zázemí Prahy má úplně jinou hodnotu než starší dům ve vzdálenější lokalitě, který vyžaduje rozsáhlou rekonstrukci.
Nájemní trh ve Středočeském kraji je v červnu 2026 mimořádně rychlý. V 06/2016 činilo nájemné 160 Kč/m². V 06/2024 bylo 269 Kč/m², v 06/2025 300 Kč/m² a v 06/2026 už 321 Kč/m².
Za deset let nájemné vzrostlo o 100,6 %. Za poslední dva roky přidalo 19,3 % a meziročně 7,0 %. Zásadní je ale rychlost. Doba nabízení klesla ze 39 dní v 06/2025 na 10 dní v 06/2026. To je zkrácení o 74,4 %. Současně se počet nabídek snížil z 2 125 na 1 689, tedy o 20,5 %.
Středočeský nájemní trh je tak v červnu 2026 jedním z nejrychlejších v republice. V praxi to znamená, že zájemci o nájem často nemají prostor dlouho vybírat. U kvalitních bytů v dobré dojezdové vzdálenosti od Prahy může rozhodovat rychlost reakce, připravenost podkladů a ochota jednat okamžitě.
„Nájemní byty ve Středočeském kraji se v červnových datech otáčejí mimořádně rychle. Deset dní průměrné doby nabízení je velmi silný signál, že poptávka po bydlení v zázemí Prahy zůstává vysoká,“ říká Ondřej Hon, CEMAP – cenové mapy.
Středočeský kraj nelze ocenit jedním průměrem. Rozdíl mezi lokalitou u Prahy, okresním městem a vzdálenější obcí může být zásadní. Proto se vyplatí pracovat s konkrétními daty, lokální znalostí a reálnou poptávkou.
Druhá část analýzy se zaměřuje na města evidovaná v datasetu u bytů k prodeji. V této části je zahrnuto 26 měst s kompletními kontrolními body 06/2016, 06/2024, 06/2025 a 06/2026.
V červnu 2026 byly nejdražší Černošice, kde byla cena 132 529 Kč/m². Následoval Brandýs nad Labem-Stará Boleslav s 131 713 Kč/m² a Říčany se 122 831 Kč/m².
Černošice, Říčany a Brandýs nad Labem-Stará Boleslav potvrzují sílu lokalit v přímém zázemí Prahy. U Černošic a Říčan je ale potřeba upozornit, že meziročně cena mírně klesla. U menších objemů nabídky může být výsledek citlivý na skladbu konkrétních inzerovaných bytů.
Zajímavé je také Kladno. S cenou 114 040 Kč/m² a 459 nabídkami má v datasetu největší objem nabídky ze sledovaných měst. To potvrzuje, že Kladno je jedním z nejdůležitějších bytových trhů ve Středočeském kraji.
Na opačné straně cenového žebříčku jsou města, která zůstávají výrazně dostupnější než nejdražší část zázemí Prahy. Neznamená to ale, že jde o levné trhy v historickém srovnání.
Ani tato města ale nejsou levná ve srovnání s historickými cenami. Čáslav měla v 06/2016 cenu 22 085 Kč/m², zatímco v 06/2026 už 63 097 Kč/m². Příbram vzrostla z 20 268 Kč/m² na 78 505 Kč/m² a Rakovník z 24 219 Kč/m² na 79 551 Kč/m².
Z pohledu kupujících tak nejde o levné trhy v absolutním smyslu, ale spíše o dostupnější alternativy v rámci Středočeského kraje.
Protože letošní standardní datové články sledují detailně také poslední dva roky, je užitečné podívat se na vývoj od 06/2024 do 06/2026. Právě tento pohled ukazuje, která města zrychlila nejvíce v aktuální fázi trhu.
Nižší růst u Černošic a Říčan není známkou slabého trhu. Obě města už byla cenově vysoko a jejich nabídka může být citlivá na menší počet konkrétních inzerovaných bytů. U Čáslavi je naopak vidět výraznější stabilizace v posledních dvou letech.
Při desetiletém pohledu od 06/2016 do 06/2026 je pořadí jiné. Nejrychleji rostla Vlašim, kde cena vzrostla z 19 746 Kč/m² na 88 126 Kč/m², tedy o 346,3 %.
Druhé bylo Kladno, které se posunulo z 27 300 Kč/m² na 114 040 Kč/m², tedy o 317,7 %. Třetí byla Kutná Hora, kde cena vzrostla z 22 008 Kč/m² na 87 999 Kč/m², tedy o 299,9 %.
Tady je dobře vidět efekt vysoké výchozí základny. Černošice, Říčany nebo Beroun byly dražší už v roce 2016. Proto jejich procentní růst vychází nižší než u měst, která začínala na nižší cenové hladině.
Středočeský kraj je realitně výjimečný tím, že je silně propojen s Prahou. To se projevuje v cenách, nájmech, rychlosti trhu i v chování kupujících. Mnoho domácností hledá bydlení mimo Prahu, ale zároveň chce zůstat v dojezdové vzdálenosti. To zvyšuje tlak na města s dobrou dopravní dostupností, zejména na železničních nebo dálničních trasách.
Zároveň ale nejde pouze o Prahu-východ a Praha-západ. Silnou pozici mají také Kladno, Beroun, Mělník, Kolín, Mladá Boleslav, Příbram, Nymburk nebo Benešov. Každé z těchto měst má jiný profil kupujících, jinou nabídku, jinou dostupnost a jiný cenový strop.
U bytů k prodeji je důležité, že kraj jako celek překročil hranici 100 tisíc Kč/m². To je psychologicky i prakticky významná hranice. Středočeský kraj se tím posouvá mezi dražší trhy, přestože v některých městech zůstává podstatně dostupnější než v těsném zázemí Prahy.
U domů je situace ještě složitější. Středočeský kraj má velký objem nabídky rodinných domů, ale rozdíly mezi jednotlivými nemovitostmi jsou obrovské. Rozhoduje technický stav, velikost pozemku, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, energetická náročnost i to, zda jde o dům připravený k bydlení, nebo objekt vyžadující nákladnou rekonstrukci.
Nájemní trh je v červnu 2026 mimořádně rychlý. Průměrná doba nabízení 10 dní ukazuje, že zájemci o nájemní bydlení musí reagovat velmi rychle. To je důležité zejména pro domácnosti, které hledají dostupnější alternativu k Praze, ale zároveň chtějí zůstat v její blízkosti.
Ceny bytů i domů jsou výrazně výše než před deseti lety i před dvěma lety. Zároveň se trh meziročně zrychlil. To je pro prodávající příznivá zpráva, ale neznamená to, že správná cena vznikne automaticky. Ve Středočeském kraji je nutné pracovat s konkrétní lokalitou, stavem nemovitosti, dopravní dostupností a reálnou konkurencí v nabídce.
Středočeský kraj už v mnoha lokalitách není levnou alternativou Prahy. U bytů k prodeji překročil krajský průměr 101 005 Kč/m². Nejžádanější města v zázemí Prahy se pohybují ještě výrazně výše. Kupující proto musí pečlivě porovnávat cenu, dostupnost, stav nemovitosti, budoucí náklady a kvalitu lokality.
Průměrná doba nabízení nájemních bytů 10 dní ukazuje mimořádně rychlý trh. Nájemci by měli mít dopředu jasno v rozpočtu, lokalitě i požadavcích. Pronajímatelé naopak potřebují správně nastavit cenu, prověřit zájemce a ošetřit nájemní vztah kvalitní smlouvou.
Středočeský kraj je jedním z nejnáročnějších regionů. Kvalitní makléř musí rozumět nejen cenám, ale i dojezdovým trasám, místní infrastruktuře, plánované výstavbě, školám, službám, dopravnímu napojení a specifikům jednotlivých měst. Právě zde se ukazuje rozdíl mezi obecným zprostředkováním a skutečně odbornou lokální realitní službou.
„Ve Středočeském kraji může několik kilometrů znamenat velký rozdíl v ceně i poptávce. Proto je pro klienta velmi důležité, aby makléř znal konkrétní lokalitu, uměl pracovat s daty a zároveň dokázal vysvětlit reálnou hodnotu nemovitosti,“ uzavírá Monika Lukášová.
Středočeský kraj za posledních deset let výrazně změnil svou cenovou úroveň. U bytů k prodeji vzrostla cena z 29 750 Kč/m² v 06/2016 na 101 005 Kč/m² v 06/2026. U domů se zvýšila z 25 068 Kč/m² na 69 542 Kč/m². U nájemních bytů vzrostlo nájemné ze 160 Kč/m² na 321 Kč/m².
Nejde ale jen o růst cen. Trh se v posledním roce výrazně zrychlil. Byty k prodeji se v červnu 2026 nabízely v průměru 57 dní, zatímco před rokem to bylo 138 dní. Domy k prodeji se zrychlily ze 197 dní na 71 dní. A u nájemních bytů klesla doba nabízení z 39 dní na pouhých 10 dní.
Městský detail ukazuje, že nejdražší jsou Černošice, Brandýs nad Labem-Stará Boleslav a Říčany. Zároveň ale rychle rostou i města mimo nejužší pražské zázemí, například Mělník, Vlašim, Votice, Kolín nebo Kladno. To potvrzuje, že cenový tlak se ve Středočeském kraji rozprostírá do širšího území.
Pro veřejnost z toho plyne jednoduché poučení: Středočeský kraj nelze posuzovat jedním číslem. Rozhoduje konkrétní město, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, stav nemovitosti, typ bydlení a reálná konkurence v nabídce. Krajský průměr je důležitý pro orientaci, ale skutečná cena se vždy tvoří lokálně.
Pro prodávající je současný trh příležitostí, ale pouze při správném ocenění a kvalitní přípravě nemovitosti. Pro kupující je to prostředí, kde je nutné rychle jednat, ale zároveň nepodcenit kontrolu technického a právního stavu. Pro makléře je to region, kde se naplno ukazuje hodnota dat, lokální znalosti a profesionálního vedení celé transakce.
Projekt Realiťák roku dlouhodobě upozorňuje, že kvalitní realitní služba není jen o vložení inzerátu. Je o správném ocenění, ochraně klienta, znalosti trhu a schopnosti vysvětlit, co konkrétní data znamenají pro konkrétní nemovitost.
Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na trhu a vybrat si realitního makléře, který zná konkrétní lokalitu, pracuje s daty a umí bezpečně provést prodejem, koupí i pronájmem nemovitosti. Ve Středočeském kraji můžete vybírat také podle jednotlivých okresů.
Řešíte prodej, koupi nebo pronájem nemovitosti ve Středočeském kraji? Podívejte se na přehled prověřených realitních makléřů podle výsledků projektu Realiťák roku. Vybrat si můžete makléře za celý kraj nebo přímo podle konkrétního okresu.
Nejlepší makléři ve Středočeském kraji
9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat.
Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Jmenuji se Monika Lukášová a jsem ředitelka projektu Realiťák roku.
Pokud prodáváte, kupujete nebo pronajímáte nemovitost a chcete poradit s nastavením ceny, smluv, postupů nebo se jen ujistit, že máte vše správně, napište mi. Ráda vám pomohu najít nejbezpečnější a nejefektivnější řešení – ať už půjde o konzultaci, nebo rovnou o kompletní zajištění prodeje, koupě či pronájmu.
U nemovitostí ve Středočeském kraji vám mohu pomoci zejména s vyhodnocením tržní ceny, porovnáním s aktuální konkurencí, posouzením lokality, nastavením prodejní nebo nájemní strategie, přípravou prezentace a bezpečným vedením celého obchodu.
Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
S důvěrou,
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
Byty k prodeji ve Středočeském kraji zdražily z 29 750 Kč/m² v 06/2016 na 101 005 Kč/m² v 06/2026. To znamená růst o 239,5 %.
V 06/2026 činila průměrná cena rodinných domů ve Středočeském kraji 69 542 Kč/m². Za deset let vzrostla o 177,4 %.
V červnu 2026 byla průměrná doba nabízení bytů k prodeji 57 dní. O rok dříve to bylo 138 dní, takže trh se meziročně výrazně zrychlil.
U bytů k pronájmu činilo nájemné v 06/2026 průměrně 321 Kč/m². Za posledních deset let se zvýšilo o 100,6 %.
Nejvyšší ceny bytů k prodeji v 06/2026 vykázaly Černošice, Brandýs nad Labem-Stará Boleslav a Říčany. Všechna tato města potvrzují sílu lokalit v zázemí Prahy.
Mezi dostupnější sledovaná města patřily v 06/2026 Čáslav, Mnichovo Hradiště, Příbram, Neratovice a Rakovník. I zde jsou ale ceny výrazně výše než před deseti lety.
Středočeský kraj je velmi různorodý. Cenu výrazně ovlivňuje konkrétní město, vzdálenost od Prahy, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, technický stav nemovitosti i aktuální konkurence v nabídce.
Petr Makovský