19.2.2026 17:06

Středočeský kraj: byty v prodeji +14,9 % YoY a prodeje zrychlují; nájmy rostou, nabídka sílí

Středočeský kraj potvrzuje, že je nejcitlivějším „barometrem“ vztahu mezi Prahou a zbytkem republiky. Za posledních 12 měsíců (02/2025–01/2026) u bytů k prodeji roste cena za m² z 84 334 Kč/m² (02/2025) na 96 573 Kč/m² (01/2026) a zároveň trh výrazně zrychluje: Doba nabízení klesá ze 134 na 98 dní. U nájmů je trend pozvolnější v ceně, ale výrazný v nabídce: pronájem bytů jde na 314 Kč/m² (01/2026) a počet nabídek roste na 2 292.

Středočeský kraj potvrzuje, že je nejcitlivějším „barometrem“ vztahu mezi Prahou a zbytkem republiky. Za posledních 12 měsíců (02/2025–01/2026) u bytů k prodeji roste cena za m² z 84 334 Kč/m² (02/2025) na 96 573 Kč/m² (01/2026) a zároveň trh výrazně zrychluje: Doba nabízení klesá ze 134 na 98 dní. U nájmů je trend pozvolnější v ceně, ale výrazný v nabídce: Pronájem bytů jde na 314 Kč/m² (01/2026) a počet nabídek roste na 2 292.

„Středočeský kraj je typický tím, že kupující i nájemci často řeší kompromis mezi cenou a dojezdem. Proto tu změny v nabídce a tempu prodejů vidíme dřív než jinde.“
Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku

ČÁST A – krajský obraz (02/2025–01/2026)

1) Byty k prodeji – vyšší cena, výrazně rychlejší trh

Aktuální měsíc 01/2026:

Cena za m²: 96 573 Kč/m²
Doba nabízení: 98 dní
Počet nabídek: 3 547

Meziročně (01/2025 → 01/2026):

Cena za m²: 84 026 → 96 573 Kč/m² (+14,93 %)
Doba nabízení: 141 → 98 dní (−30,50 %)
Počet nabídek: 2 998 → 3 547 (+18,32 %)

Za posledních 12 měsíců (02/2025 → 01/2026):

Cena za m²: 84 334 → 96 573 Kč/m² (+14,51 %)
Doba nabízení: 134 → 98 dní (−26,87 %)
Počet nabídek: 2 925 → 3 547 (+21,26 %)

Byty k prodeji – co stojí za růstem a proč se trh zrychluje

Na Středočeském kraji je v posledním roce nejzajímavější kombinace tří jevů: cena roste, nabídka roste, a přesto doba nabízení výrazně klesá. To bývá typický signál, že se trh „čistí“ a kupující se chovají rozhodněji. Část nabídky přirozeně přibývá tím, že lidé častěji zvažují změnu bydlení (větší byt, dům, přesun kvůli práci či rodině), ale klíčový je dopad na rychlost: když se správně nastavené byty prodávají rychleji, znamená to, že kupující nejsou jen „na prohlídkách“, ale skutečně dokončují rozhodnutí.

Středočeský kraj má navíc specifikum: je to trh, kde se poptávka často „přelévá“ mezi Prahou a jejím zázemím. Ve chvíli, kdy je Praha pro část kupujících cenově mimo dosah, okolí (dobrá dostupnost, železnice, dálnice, zázemí služeb) funguje jako přirozená alternativa. Zrychlení prodejů tak není jen o jedné proměnné, ale o tom, že se víc domácností dokáže rozhodnout pro konkrétní kompromis – typicky „o něco dál, ale větší/levnější“. V praxi to znamená, že roste význam mikro-lokality: u stejného města může rozhodovat docházka na vlak, napojení na tahy, nebo dostupnost škol a obchodů.

Z pohledu prodávajících to zároveň vysvětluje, proč vyšší nabídka automaticky neznamená tlak na pokles ceny. Pokud je poptávka schopná nabídku absorbovat, cena se drží. Zároveň ale roste konkurenční tlak mezi prodávajícími: kupující mají víc možností porovnávat a rychleji vyřazují to, co je „nad cenou“ nebo špatně připravené. Čím rychlejší trh, tím víc platí, že úspěch rozhoduje příprava + správné nacenění hned od začátku, ne až po týdnech inzerce

„Když se v kraji zvedá nabídka a současně klesá doba nabízení, znamená to, že trh je aktivní a kupující se umí rozhodovat rychle – klíč je správné nacenění.“
Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

2) Domy k prodeji – největší změna je rychlost (propad doby nabízení)

Aktuální měsíc 01/2026:

Cena za m²: 68 743 Kč/m²
Doba nabízení: 134 dní
Počet nabídek: 6 767

Meziročně (01/2025 → 01/2026):

Cena za m²: 64 009 → 68 743 Kč/m² (+7,40 %)
Doba nabízení: 211 → 134 dní (−36,49 %)
Počet nabídek: 6 629 → 6 767 (+2,08 %)

Za 12 měsíců (02/2025 → 01/2026):

Cena za m²: 64 928 → 68 743 Kč/m² (+5,88 %)
Doba nabízení: 201 → 134 dní (−33,33 %)
Počet nabídek: 6 556 → 6 767 (+3,22 %)

Domy k prodeji – proč je hlavním příběhem rychlost a co to říká o kupujících

U rodinných domů ve Středočeském kraji je nejvýraznější signál právě pokles doby nabízení. Domy jsou typicky segment, kde je rozhodování delší: kupující řeší technický stav, pozemek, energetiku, dopravu, někdy i legalitu stavebních úprav. Když se ale doba nabízení meziročně výrazně zkracuje, obvykle to znamená, že se buď (a) zlepšila připravenost nabídky, nebo (b) kupující jsou motivovanější a rychleji filtrují, nebo (c) obojí zároveň. V praxi to často vypadá tak, že „dobré domy“ mizí rychle, zatímco domy s horším stavem, špatnou dostupností nebo nejasnými parametry zůstávají v nabídce déle a postupně se dostávají pod tlak slev.

Zajímavé je i to, že u domů neroste nabídka dramaticky – Počet nabídek je spíš stabilní, ale trh se přesto zrychluje. To může naznačovat, že se mění skladba kupujících: část domácností přechází z bytů do domů (potřeba prostoru, práce z domova, rodina), část kupujících se posouvá do příměstských lokalit, kde je dům stále „reálnější“ než v Praze. Středočeský kraj má v tomto obrovskou výhodu: širokou škálu lokalit od „pražského prstence“ po vzdálenější okresy. Výsledkem je, že poptávka se nerozkládá rovnoměrně – a právě proto je pro domy klíčová lokální práce s cenou, srovnání a argumentace.

Pro prodávající domů z toho plyne praktická rada: rychlejší trh neznamená, že se prodá cokoliv. Znamená to, že připravené domy (papíry, energetika, technický stav, jasné parametry, realistická cena) mají šanci prodat rychleji a za lepších podmínek. Nepřipravené domy naopak začnou narážet na to, že kupující jsou dnes mnohem citlivější na „rizika“ a umí je ocenit slevou.

3) Pronájem bytů – cena roste pozvolna, nabídka výrazně

Aktuální měsíc 01/2026:

Cena za m²: 314 Kč/m²
Doba nabízení: 28 dní
Počet nabídek: 2 292

Meziročně (01/2025 → 01/2026):

Cena za m²: 291 → 314 Kč/m² (+7,90 %)
Doba nabízení: 31 → 28 dní (−9,68 %)
Počet nabídek: 1 742 → 2 292 (+31,57 %)

Za 12 měsíců (02/2025 → 01/2026):

Cena za m²: 288 → 314 Kč/m² (+9,03 %)
Počet nabídek: 1 640 → 2 292 (+39,76 %)
Doba nabízení: 28 → 28 dní (stabilní; maximum v období 11/2025: 47 dní)

Pronájem bytů – proč nabídka roste a trh přesto zůstává rychlý

U nájmů je pro čtenáře nejdůležitější pochopit, že jde o trh s jinou logikou než u prodejů: rychlá reakce, krátké rozhodování, vysoká citlivost na cenu a kvalitu. Pokud Počet nabídek výrazně roste, ale Doba nabízení se drží nízko, znamená to, že se trh „neucpává“. Nabídka se rozšiřuje, ale poptávka stále funguje – jen se mění, co se pronajme okamžitě a co už musí s cenou dolů nebo zlepšit prezentaci.

Středočeský kraj je u nájmů typický tím, že existují dva paralelní světy: (1) dojezdové lokality s velmi rychlou poptávkou a (2) vzdálenější místa, kde poptávka existuje, ale je citlivější na cenu, stav a vybavenost. V praxi pak vzniká rozdíl: některé byty se obsazují během krátké doby, jiné se zbytečně „točí“ v inzerci jen proto, že pronajímatel přecenil, jak moc je nájemce ochoten platit za průměrnou nabídku.

Pro nájemce je růst nabídky pozitivní (víc možností), ale rychlá doba nabízení naznačuje, že dobré nabídky se neohřejí dlouho. Pro pronajímatele je poslední rok signál, že se vyplácí nepodcenit cenu a prezentaci: ve chvíli, kdy je na trhu více konkurence, roste význam detailů (fotky, informace, férové podmínky, stav bytu, možnost parkování, sklep, vybavení).

ČÁST B – okresní města - prodej byt

1) Žebříček podle ceny (01/2026)

TOP 3 (nejvyšší Cena za m²):

Říčany – 124 370 Kč/m²
Brandýs nad Labem–Stará Boleslav – 120 657 Kč/m²
Černošice – 108 141 Kč/m²

BOTTOM 3 (nejnižší Cena za m²):

Čáslav – 59 634 Kč/m²
Sedlčany – 74 569 Kč/m²
Rakovník – 75 896 Kč/m²

Tady je krásně vidět „dojezdový efekt“: nejdražší jsou okresní města s velmi silnou vazbou na Prahu (Říčany, Černošice, Brandýs…), zatímco vzdálenější části kraje mají výrazně nižší hladinu.

2) Žebříček podle růstu za 3 roky (01/2023 → 01/2026)

TOP 3 (nejvyšší růst ceny):

Benešov – +117,77 %
Český Brod – +82,89 %
Lysá nad Labem – +69,13 %

BOTTOM 3 (nejnižší růst ceny):

Černošice – +9,06 %
Čáslav – +14,05 %
Říčany – +16,69 %

Důležité čtení těchto žebříčků: nízký růst u „prémiových“ lokalit (Říčany/Černošice) často znamená, že už byly drahé dřív, zatímco vysoký růst může být dohánění z nižší základny nebo skoková změna poptávky v daném mikroregionu.

„U okresních měst ve Středočeském kraji je klíčové nekoukat jen na krajský průměr. Rozdíly uvnitř kraje jsou často větší než rozdíly mezi některými kraji.“
Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku

Kontext mimo dataset

Níže je vysvětlující rámec – nepřepisuje čísla z datasetu, jen pomáhá čtenáři pochopit „proč se to může dít“:

Hypoteční a úvěrový kontext
Když sazby a dostupnost hypoték klesají/rostou, Středočeský kraj reaguje často rychleji než jiné regiony: kupující porovnává „Praha vs. okolí“, a při změně financování se rozhoduje pro větší byt/dům za Prahou nebo naopak odkládá nákup.
Makro kontext (mzdy, inflace, nezaměstnanost, migrace)
Příměstské regiony rostou, když se domácnosti snaží sladit rozpočet s potřebou prostoru. I malý posun kupní síly může přelít poptávku do Středočeského kraje.
Nová výstavba a povolování
Nové projekty a rychlost povolování se do nabídky promítají se zpožděním. Tam, kde se výstavba nestíhá, může tlak na ceny přetrvávat i při růstu nabídky „z druhé ruky“.
Nájemní trh a výnosy
Když je nákup drahý nebo nejistý, část domácností zůstává v nájmu. To zvyšuje poptávku po nájemních bytech v dojezdových lokalitách, a tím i citlivost na nabídku.
Legislativa a regulace
Energetika, daně, pravidla pro výstavbu a rekonstrukce mění chování prodávajících i kupujících (u domů zvlášť). To se může projevit rychlostí prodeje i strukturou nabídky.
Lokální faktory: doprava, zaměstnavatelé, školy
Nové dopravní stavby, dojezdové časy a lokální investice umí zásadně přesměrovat poptávku do konkrétních okresních měst. Ve Středočeském kraji to bývá jeden z nejsilnějších „mikro“ faktorů.

Závěr

Středočeský kraj v posledním roce ukazuje realitní trh v „laboratorně čisté“ podobě: ceny se posouvají nahoru, ale nejdůležitější příběh není jen cena – je to rychlost a schopnost trhu absorbovat nabídku. U bytů v prodeji vidíme současně růst ceny, růst nabídky a zároveň výrazné zrychlení doby nabízení. Taková kombinace obvykle znamená, že se trh nachází v aktivní fázi: kupující se na jednu stranu umí rozhodovat rychleji, na druhou stranu jsou náročnější na srovnání, takže slabé nabídky přestávají „procházet“. Pro veřejnost je to zásadní: nestačí sledovat, že „metráž zdražila“. Je potřeba sledovat i to, jak rychle se věci prodávají a co to dělá s vyjednáváním.

V praxi totiž rychlejší trh mění chování všech účastníků. Kupující má méně času na váhání u nejatraktivnějších bytů, ale zároveň má díky vyšší nabídce víc možností porovnávat a vyjednávat u nabídky průměrné. To vede k polarizaci: dobře připravené nemovitosti se prodávají rychle a často s menším tlakem na slevu, zatímco nabídky, které jsou přestřelené nebo špatně prezentované, začnou stagnovat a jejich vyjednávací pozice slábne. Proto se v jednom měsíci může stát, že někdo prodá „bez problémů“, zatímco jiný prodávající má pocit, že „to nejde“. Ve skutečnosti je rozdíl často v ceně, přípravě a mikro-lokalitě, nikoliv v tom, že by „trh byl dobrý/špatný“ jako celek.

Středočeský kraj je navíc specifický „přeléváním“ poptávky mezi Prahou a zázemím. To, co se na papíře tváří jako jeden kraj, jsou ve skutečnosti desítky mikrotrhů: pražský prstenec, dojezdové lokality s železnicí, města navázaná na dálnice, ale také oblasti, kde rozhoduje lokální zaměstnavatel nebo školství. Proto je krajský průměr jen startovní bod. Skutečná realita je vidět v okresních městech: rozdíl mezi Říčany a Čáslaví v ceně za m² je natolik velký, že se bez lokálního srovnání nedá dělat kvalitní cenová argumentace. A to platí i pro komunikaci s veřejností: lidé často chtějí jednoduchou odpověď „roste/klesá“, ale odborně správná odpověď zní „záleží kde – a jak rychle se prodává“.

U domů se tento lokální efekt ještě zesiluje. Dům není standardizovaný byt – hraje roli technický stav, pozemek, energetika, napojení na infrastrukturu i dojezd. Proto je signál z dat o to cennější: když se doba nabízení výrazně zkracuje, znamená to, že kupující se umí rozhodovat, ale současně to většinou znamená i to, že trh „trestá“ rizika. Domy s nejasnými parametry, špatnou energetikou nebo s právními otazníky budou v konkurenci ztrácet a jejich prodávající často skončí u slev. Naopak domy, které jsou připravené a férově naceněné, mají v rychlejším trhu výhodu – kupující se nebojí jednat, pokud má jistotu.

Nájemní trh ve Středočeském kraji pak doplňuje celkový obraz: nabídka výrazně roste, ale rychlost zůstává nízká (v řádu týdnů). Pro nájemce je to dobrá zpráva v tom, že mají větší výběr, ale pro pronajímatele je to jasný tlak na profesionalitu. V prostředí vyšší konkurence už nestačí „vystavit byt“. Rozhodují detaily: prezentace, srozumitelnost podmínek, stav a realistická cena. Nájem je citlivý trh – umí rychle potrestat přestřelenou cenu prodloužením doby nabízení, a tím i ztrátou příjmu.

A právě tady se přirozeně propojuje „kontext mimo dataset“. Hypoteční dostupnost, kupní síla domácností, výstavba, regulace a lokální faktory nepůsobí jedním přímým tlačítkem, ale vytvářejí rámec, ve kterém se lidé rozhodují. Středočeský kraj je na tyto změny citlivý – protože velká část poptávky je „hraniční“: domácnosti se rozhodují mezi Prahou a zázemím, mezi bytem a domem, mezi nájmem a koupí. Jakmile se zlepší očekávání nebo dostupnost financování, poptávka se umí rychle přelít. A pokud nabídka nových bytů nepřichází dost rychle, tlak na ceny se drží déle.

Co z toho plyne pro praxi? Pro prodávající a makléře je to jasné: v rychlejším trhu vyhrává ten, kdo má správnou cenu hned na startu, má připravené podklady a umí pracovat s lokální konkurencí. Pro kupující to znamená: u atraktivních nemovitostí je potřeba být připravený a rozhodný, ale zároveň umět využít vyšší nabídky k porovnání a vyjednávání tam, kde nabídka není špičková. A pro veřejnost jako celek je nejdůležitější závěr tento: Středočeský kraj nelze číst jedním číslem. Je to mozaika mikrotrhů a poslední rok ukazuje, že i při růstu cen může trh zrychlovat – pokud poptávka zůstává aktivní a nabídka je schopná se prodávat.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Nájemní byty v ČR: 01/2026 na 313 Kč/m², nabídka za rok +27,8 % a trh zůstává rychlý

D35 přepisuje mapu bydlení: kde rostou byty, domy i nájmy nejrychleji

Byty v prodeji zrychlily: ČR za rok +14,1 % na 94 755 Kč/m² a doba nabízení spadla na 97 dní

Malé segmenty táhnou dál: garáže za 5 let téměř +98,5 % a chaty/chalupy +77,3 %. Prosinec 2025 přinesl i zrychlení prodeje

D6 Praha–Karlovy Vary: dálnice, která rozhýbala ceny bytů, domů i nájmů

Rodinné domy v ČR za 5 let: +62,5 % na 50 073 Kč/m². Prosinec 2025 přinesl obrat v rychlosti — doba nabízení spadla meziročně o 46,7 %

Jihočeský kraj: byty za 5 let +82 % na 79 737 Kč/m². Konec roku 2025 přinesl výrazné zrychlení prodejů

Nájmy bytů v ČR za 5 let: +26,5 % na 310 Kč/m². Nabídka se v roce 2025 zvedla, ale byty se pronajímají rychleji

Byty v Česku za 5 let: +43,9 % a rekord 94 225 Kč/m². Prosinec 2025 přinesl i nejrychlejší prodeje