13.8.2026 8:52
Prodáváte nemovitost a telefon nezvoní tak, jak jste čekali? Než začnete automaticky snižovat cenu, věnujte své nabídce 15 minut. Jednoduchý test vám pomůže zjistit, zda zájemce během několika vteřin pochopí, co nabízíte, zda cena obstojí proti konkurenci, jestli v inzerátu nechybějí důležité informace, zda funguje půdorys a jestli máte připravený jasný postup pro vážného kupujícího. Pět kroků, deset bodů a rychlá odpověď, zda pokračovat, něco opravit, nebo celou nabídku přenastavit dřív, než začne na trhu zbytečně stárnout.
Celý seriál jsme postavili na modelovém příkladu prodeje bytu 2+kk v Praze a okolí. Právě na běžném bytě je dobře vidět, jak rychle dokáže trh odhalit příliš vysokou cenu, slabou prezentaci, chybějící informace nebo špatně nastavený proces.
Na úplný závěr proto přidáváme jednoduchý praktický test. Ne další desítky rad, ale patnáct minut, během kterých se na svou nabídku zkusíte podívat očima člověka, který ji vidí poprvé. Funguje při prodeji i pronájmu a použít ho můžete u bytu, domu, chaty nebo jiné nemovitosti kdekoliv v České republice.
Potřebujete jen svou nabídku, telefon nebo počítač, tři konkurenční inzeráty a trochu upřímnosti. Na konci získáte skóre od 0 do 10 a poměrně jasnou odpověď: pokračovat, něco opravit, nebo nabídku raději přenastavit dříve, než začne zbytečně stárnout.
Dobře připravená nabídka musí během několika okamžiků odpovědět zájemci na základní otázky: co se prodává nebo pronajímá, kde se nemovitost nachází, kolik stojí, v jakém je stavu, čím je zajímavá a jak může pokračovat dál.
Pokud musí člověk informace hledat, domýšlet si dispozici, přepočítávat cenu, lovit náklady nebo vůbec nepozná, proč by měl vaší nabídce dát přednost před podobnými nemovitostmi, problém nemusí být v nedostatku poptávky. Může být přímo v nabídce.
Proto jsme připravili jednoduchý test s pěti kroky. Za každý můžete získat maximálně dva body. Výsledek vám pomůže odlišit situaci, kdy stačí pár drobných úprav, od chvíle, kdy je potřeba přehodnotit cenu nebo celou strategii.
NAVAZUJEME NA PŘEDCHOZÍ DÍL
V minulém dílu jsme prošli nejčastější chyby prodávajících a pronajímatelů – cenu, dokumenty, prezentaci, výběr zájemce, smlouvy i předání. Teď přichází závěrečná rychlá kontrola, kterou můžete použít před zveřejněním nabídky i kdykoliv během prodeje nebo pronájmu.
Přečíst předchozí dílNejde o žádnou magickou hranici. Smyslem je donutit se na chvíli vystoupit z role vlastníka a nabídku rychle projít tak, jak ji prochází člověk, který ji vidí poprvé.
Majitel totiž o své nemovitosti ví skoro všechno. Ví, že obývací pokoj je světlý, i když to fotografie neukazuje. Ví, že sklep má čtyři metry, i když to v textu není. Ví, že je zastávka dvě minuty pěšky, že se dům opravoval a že dispozice funguje lépe, než působí z fotografií.
Zájemce ale nic z toho neví. Má před sebou váš inzerát a vedle něj několik dalších.
„Trh vám dává zpětnou vazbu velmi rychle. Nejdůležitější je umět ji číst a nebrat ji osobně. Pokud lidé nabídku otevírají, ale nereagují, nebo chodí na prohlídky a nikdo nechce pokračovat, je to informace, se kterou je potřeba pracovat,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Celý test má pět kroků:
| Krok | Kontrolujete | Čas | Body |
|---|---|---|---|
| 1 | První dojem | 3 min | 0–2 |
| 2 | Cena a konkurence | 4 min | 0–2 |
| 3 | Informace v inzerátu | 4 min | 0–2 |
| 4 | Půdorys a orientace | 2 min | 0–2 |
| 5 | Proces a další krok | 2 min | 0–2 |
Celkem: 15 minut a maximálně 10 bodů.
Otevřete svou nabídku na počítači nebo telefonu. Pokud můžete, nečtěte ji nejprve celou. Podívejte se jen na první obrazovku.
Odpovězte si:
U modelového bytu 2+kk může být výhodou například balkon, metro v docházkové vzdálenosti, rekonstrukce, výtah, klidná orientace, parkovací místo nebo zajímavé měsíční náklady.
Nemusíte jich uvádět deset. Potřebujete, aby zájemce rychle pochopil, proč má pokračovat ve čtení.
2 body: nabídka je okamžitě srozumitelná a první fotografie funguje.
1 bod: základ chápu, ale musím některé informace hledat.
0 bodů: první dojem je nepřehledný, fotografie slabá nebo není jasné, proč nabídku otevřít.
Teď přichází nejméně příjemná, ale velmi důležitá část.
Najděte tři nabídky, které jsou té vaší co nejpodobnější:
Neporovnávejte rekonstruované 2+kk s bytem před kompletní rekonstrukcí jen proto, že leží ve stejné ulici. Srovnání musí být pokud možno férové.
Potom se podívejte na čtyři věci:
A nakonec si položte jedinou otázku:
Kdybych dnes nemovitost nevlastnil a hledal ji jako kupující, proč bych si za tuto cenu vybral právě svoji nabídku?
Pokud na ni nedokážete během chvíle odpovědět, potenciální kupující může mít stejný problém.
„Cena nevzniká podle toho, kolik bychom chtěli získat. Musí dávat smysl ve vztahu k tomu, co má kupující právě teď na výběr. Proto je důležité sledovat konkrétní konkurenci a místní trh, nikoliv jen vlastní představu,“ říká Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.
2 body: cenu dokážete proti konkurenci logicky obhájit.
1 bod: cena je na hraně a některý konkurent působí přesvědčivěji.
0 bodů: konkurence nabízí za podobné nebo nižší peníze viditelně více.
Teď si text skutečně přečtěte. Ne jako vlastník, ale jako člověk, který o nemovitosti nic neví.
Zájemce potřebuje rychle získat odpověď minimálně na těchto pět otázek:
U prodeje musí být jasná cena a případně informace o tom, co je její součástí. U pronájmu by mělo být na první pohled rozeznatelné:
Nepište jen „po rekonstrukci“. Pokud je to pro zájemce důležité, uveďte kdy a co se rekonstruovalo. Stejně tak není problém přiznat původní stav, pokud cena realitu respektuje.
U bytu zajímá kupujícího nejen kupní cena, ale i to, kolik bude každý měsíc platit. Informace o pravidelných platbách, energiích nebo SVJ mu pomáhají vytvořit si reálný obrázek.
Místo obecného „výborná občanská vybavenost“ napište konkrétně:
Zájemce by měl vědět, zda je nemovitost volná ihned, kdy jsou možné prohlídky a zda existuje nějaká důležitá návaznost na stěhování nebo financování.
2 body: všech pět odpovědí v nabídce snadno najdu.
1 bod: jedna nebo dvě podstatné informace chybějí.
0 bodů: nabídka vyvolává více otázek než odpovědí.
Právě cena bývá jedním z prvních míst, kde test odhalí problém. Nechte si před další změnou ověřit hodnotu nemovitosti nebo situaci konzultujte s profesionálem.
Teď jen jedna otázka:
Má nabídka kvalitní a čitelný půdorys?
Pokud ano, otevřete ho a zkontrolujte, zda z něj člověk pochopí:
Fotografie ukazují atmosféru. Půdorys vysvětluje, jak nemovitost skutečně funguje.
To je zásadní právě u 2+kk. Z fotografií někdy vůbec není zřejmé, zda je ložnice průchozí, kde je kuchyňský kout, jak velká je chodba nebo zda se do ložnice vejde běžná skříň.
2 body: mám přehledný půdorys, který odpovídá skutečnosti.
1 bod: půdorys mám, ale je nepřehledný nebo příliš technický.
0 bodů: půdorys nemám a dispozice není z fotografií jednoznačná.
Poslední část už není o inzerátu. Je o procesu.
Představte si, že dnes zavolá první opravdu vážný člověk. Dokážete mu jasně vysvětlit, co se stane dál?
U prodeje například:
„Děkuji za zájem. Po prohlídkách vyhodnotíme nabídky a ověříme financování zájemců. Potom s vybraným kupujícím nastavíme rezervaci, smluvní dokumentaci a další termíny.“
U pronájmu:
„Po prohlídkách vybereme nájemce podle předem stanovených podmínek. Následně připravíme nájemní smlouvu, kauci a termín předání.“
Smyslem není působit tvrdě. Smyslem je dát druhé straně jasně najevo, že proces má pravidla.
Pokud místo toho každý zájemce dostává jinou informaci, prvnímu slíbíte rezervaci, druhému slevu a třetímu jiný termín předání, problém není v inzerátu, ale v řízení obchodu.
2 body: přesně vím, jak bude postupovat prohlídka, výběr zájemce, rezervace a další kroky.
1 bod: základní plán mám, ale některé věci budu řešit až podle situace.
0 bodů: nemám jasný postup a budu improvizovat.
Máte maximálně deset bodů.
Základ funguje. Pokud už je nabídka zveřejněná, sledujte reakce trhu a nesnažte se měnit věci jen proto, že první den nezazvonil telefon.
Není potřeba bourat celý koncept. Najděte oblasti, kde jste body ztratili. Často jde o titulní fotografii, chybějící informace, půdorys nebo lepší zdůvodnění ceny.
Pokud už je zveřejněná a dlouho nefunguje, další čekání nemusí situaci zlepšit. Je čas znovu zkontrolovat cenu, prezentaci a způsob, jakým celý obchod vedete.
Pak je potřeba podívat se hlouběji.
Existují tři základní úrovně problému:
Kontrolujte:
Kontrolujte:
Kontrolujte:
Tohle rozlišení je velmi důležité. Pokud problém vzniká už při zobrazení inzerátu, nepomůže měnit kupní smlouvu. Pokud naopak chodí dost lidí na prohlídky, ale všichni odmítají pokračovat, problém pravděpodobně nebude v titulní fotografii.
Existuje ještě jedna oblast, ve které vlastní sebekontrola nestačí: člověk může být vůči vlastní nemovitosti příliš zaujatý.
Je to normální. V bytě jste žili, sami jste rekonstrukci platili, vybírali kuchyň, řešili opravy a znáte okolí. Proto některé výhody přeceňujete a některé nevýhody už téměř nevnímáte.
Právě tehdy může být užitečný druhý pár očí. Nemusí to automaticky znamenat, že máte okamžitě předat prodej realitní kanceláři. Může jít o konzultaci ceny, prezentace nebo celého postupu.
„Často stačí, když se na nabídku podívá někdo, kdo k ní nemá emocionální vztah. Vlastník někdy během deseti minut zjistí, že problém, který týdny hledal v trhu, měl celou dobu přímo před sebou,“ doplňuje Monika Lukášová.
Princip je téměř stejný. Jen některé otázky upravte.
Místo kupní ceny porovnávejte:
A při procesu kontrolujte hlavně:
Stejná logika platí stále: nabídka musí být srozumitelná, cena obhajitelná a proces čitelný.
Nemusíte hned zlevňovat. Nejprve zjistěte, kde přesně problém vzniká. Projekt Realiťák roku vám může pomoci s oceněním, výběrem odborníka nebo celým bezpečným postupem.
| Kontrola | 0 | 1 | 2 |
|---|---|---|---|
| První dojem a hlavní fotografie | |||
| Cena proti 3 konkurentům | |||
| Pět klíčových informací | |||
| Půdorys | |||
| Jasný další postup |
Moje skóre: ______ / 10
Po celém seriálu nemusíte znát realitní trh jako profesionál. Důležité je vědět, na co se dívat a jaké otázky si položit.
Patnáctiminutový test není znalecký posudek ani profesionální ocenění. Je to jednoduchá domácí kontrola, která vám pomůže zastavit se dřív, než začnete bez strategie měnit cenu nebo čekat týdny na zájemce, kteří nepřicházejí.
Pokud nabídka dává smysl cenou, prezentací i procesem, máte vytvořený dobrý základ. Pokud nedává, je lepší problém objevit dnes než za dva měsíce.
Celý seriál jsme ukazovali na modelovém bytě 2+kk v Praze a okolí. Principy, které jsme postupně prošli, ale platí napříč Českou republikou a prakticky u všech typů nemovitostí.
Řešili jsme cenu, přípravu, dokumenty, prezentaci, inzerci, výběr zájemce, smlouvy, předání, energie i nejčastější chyby. Závěrečný Test 15 minut všechny tyto kroky spojuje do jedné rychlé kontroly.
Smyslem není naučit každého majitele dělat práci makléře. Smyslem je, aby veřejnost věděla, co má od kvalitního realitního procesu očekávat, na co se ptát a kde vznikají rizika.
A přesně o to dlouhodobě usiluje projekt Realiťák roku: pomáhat veřejnosti dělat informovanější a bezpečnější rozhodnutí při prodeji, koupi i pronájmu nemovitostí.
Upozornění: Test má orientační a vzdělávací charakter. Nenahrazuje odborné ocenění nemovitosti, právní kontrolu dokumentů ani individuální posouzení konkrétního realitního obchodu.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě posiluje důvěru v kvalitní realitní služby.
Jedním z hlavních cílů projektu je vzdělávání veřejnosti. Nejen doporučit kvalitního odborníka, ale také vysvětlovat, co má kvalitní realitní služba obsahovat a podle čeho poznat, zda obchod probíhá správně.
Pokud se majitel umí ptát na cenu, prezentaci, dokumenty, financování, úschovu nebo předání, výrazně lépe rozpozná profesionální službu od pouhého slibu.
Ve spolupráci s odborným zázemím realitního trhu, včetně portálu Reality.iDNES.cz, projekt přispívá k větší transparentnosti trhu a bezpečnějšímu rozhodování veřejnosti.
Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Jmenuji se Monika Lukášová, jsem ředitelka projektu Realiťák roku.
Pokud prodáváte nebo pronajímáte nemovitost a nejste si jistí cenou, prezentací nebo tím, proč nabídka nereaguje podle vašich očekávání, ráda vám pomohu podívat se na situaci zvenčí.
Někdy stačí upravit několik detailů. Jindy je potřeba změnit strategii. Důležité je zjistit proč dříve, než se zbytečně ztratí čas nebo část hodnoty nemovitosti.
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
S důvěrou,
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
Další praktické články najdete v sekci Aktuality projektu Realiťák roku.
Ano. Ideální je udělat ho právě před zveřejněním. Můžete tak odhalit problém s cenou, fotografiemi, informacemi nebo půdorysem ještě předtím, než nabídku uvidí první zájemci.
Ano. Princip je stejný. U ceny jen porovnáváte nájemné, služby, energie, kauci a další podmínky a v posledním kroku kontrolujete způsob výběru nájemce, smlouvu a předání.
Nedoporučujeme automaticky jen snížit cenu. Nejprve zjistěte, ve kterých oblastech jste body ztratili. Problém může být v prezentaci, informacích, půdorysu nebo celém procesu.
Ne vždy. Záleží na délce inzerce, množství reakcí a důvodu slabého výsledku. Někdy stačí upravit prezentaci nebo doplnit informace. U výrazně špatně nastavené nabídky může dávat smysl strategii přehodnotit komplexněji.
Pomůže sledovat, kde zájemce v procesu mizí. Pokud je málo zobrazení a reakcí, může hrát velkou roli cena nebo první dojem. Pokud je prohlídek dost, ale nikdo nechce pokračovat, je potřeba hledat problém také ve skutečném stavu nemovitosti, ceně po prohlídce nebo podmínkách obchodu.
Tři nabídky slouží jako rychlý orientační test, nikoliv jako profesionální ocenění. Pro přesnější stanovení hodnoty je vhodné pracovat s širšími daty, znalostí lokálního trhu a konkrétními vlastnostmi nemovitosti.
Půdorys výrazně pomáhá zájemci pochopit dispozici, návaznost místností a praktické využití prostoru. U některých nemovitostí dokáže vysvětlit věci, které z fotografií nejsou patrné.
Ne. Test je vzdělávací pomůcka pro základní kontrolu nabídky. Nenahrazuje profesionální ocenění, marketing, prověření zájemců, právní dokumentaci, úschovu, koordinaci financování ani bezpečné dokončení obchodu.
Monika Lukášová, 
Petr Makovský