6.9.2026 19:38
Při prohlídce dům vypadal v pořádku. Po nastěhování se ale objevily mokré mapy, plíseň a opadaná omítka. Co může kupující dělat a kdy jde o skrytou vadu nemovitosti? Koupě domu je pro většinu lidí jedním z největších životních rozhodnutí. Kupující obvykle řeší lokalitu, cenu, hypotéku, dispozici, stav střechy, vytápění nebo energetickou náročnost. Jenže některé problémy se při běžné prohlídce neukážou. Typicky vlhkost ve zdech, vzlínající voda, špatná hydroizolace, zatékání, tepelné mosty nebo plíseň ukrytá za nábytkem, obkladem či novou výmalbou.
Dům při prohlídce působil suchý. Stěny byly čisté, nikde nebyla vidět plíseň a prodávající o zásadním problému nemluvil. Jenže několik týdnů po nastěhování se u podlahy objevily tmavé mapy, omítka začala vlhnout a v některých místnostech je cítit zatuchlina.
První otázka bývá pochopitelná: je to skrytá vada a můžeme po prodávajícím něco požadovat? Odpověď závisí hlavně na příčině vlhkosti, na tom, zda existovala už při převodu nemovitosti, co bylo kupujícímu sděleno a zda mohl problém při běžné prohlídce rozumně poznat.
Nejdůležitější je jednat rychle, ale ne zbrkle. Vlhkost je projev, nikoli diagnóza. Než necháte zdi osekat, injektovat nebo překrýt novou izolací, potřebujete zachovat důkazy a odborně zjistit, odkud voda skutečně přichází.
Ano, bránit se můžete, pokud je vlhkost důsledkem vady, kterou dům měl už při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se problém projevil až později. Nestačí však pouze fotografie mokré zdi – je potřeba co nejlépe doložit příčinu, rozsah a pravděpodobné stáří vady.
U skryté vady stavby platí objektivní pětiletá lhůta podle § 2129 odst. 2 občanského zákoníku. Ta ale neznamená, že můžete po zjištění vady několik let čekat. Nejvyšší soud v rozhodnutí 23 Cdo 506/2025 výslovně potvrdil, že vadu je třeba vytknout prodávajícímu bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit.
Prakticky tedy: závadu okamžitě zdokumentujte, nechte určit její příčinu, písemně ji oznamte prodávajícímu a teprve podle odborného závěru řešte opravu, slevu z kupní ceny nebo u opravdu zásadní vady případně odstoupení od smlouvy.
Nezačínejte sporem o částku dřív, než znáte příčinu. Technické posouzení, dokumentace před koupí a správně formulované vytknutí vady mohou rozhodnout o tom, zda bude váš nárok vůbec obhajitelný.
Dva domy mohou mít na pohled stejnou mokrou mapu na omítce, ale úplně jinou příčinu. V jednom případě jde o dlouhodobě nefunkční hydroizolaci, která existovala už při prodeji. V druhém může být problém způsoben novým režimem užívání – například vysokou vnitřní vlhkostí, nedostatečným větráním a kondenzací na studené konstrukci.
Z právního i technického hlediska proto není rozhodující samotný projev, ale jeho původ.
Chybějící nebo porušená hydroizolace, vlhkost od základů a dlouhodobé zavlhání spodní části zdiva.
Porucha střechy, oplechování, terasy, fasády, oken nebo netěsnost instalací může být skrytá a projevit se až při dešti.
Vysoká vlhkost vzduchu, nízká teplota povrchu, tepelné mosty nebo nevhodné větrání mohou způsobit problém až po změně užívání domu.
„U vlhkosti je největší chyba začít hned tvrdit, že prodávající něco zatajil. Nejprve je potřeba zjistit, odkud voda přichází a zda příčina existovala už při prodeji. Teprve potom má smysl řešit odpovědnost a peníze.“
Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku
Základní pravidlo vychází z § 2100 občanského zákoníku: právo z vadného plnění zakládá vada, kterou věc měla při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, i když se projeví až později. U vlhkosti tedy potřebujete spojit současný projev s příčinou, která byla v domě už při převodu.
V praxi se řeší zejména čtyři otázky:
Podle § 2103 občanského zákoníku kupujícímu zpravidla nenáleží práva z vady, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat už při uzavření smlouvy. Jiná situace je, pokud ho prodávající výslovně ujistil, že je věc bez vad, nebo vadu lstivě zakryl.
U závažné vlhkosti samozřejmě není cílem nechat dům dál chátrat. Je ale dobré před nevratným zásahem zachovat co nejvíce informací o původním stavu. Po kompletním osekaní omítek nebo výměně konstrukcí se některé skutečnosti dokazují podstatně hůř.
Pokud je potřeba okamžitý zásah kvůli bezpečnosti, zdraví nebo dalšímu poškozování domu, nečekejte jen kvůli sporu. Před zásahem ale pokud možno zdokumentujte stav, přizvěte odborníka a informujte prodávajícího tak, aby později nebylo sporné, co bylo odstraněno a proč.
U skryté vady stavby spojené se zemí pevným základem stanoví § 2129 odst. 2 občanského zákoníku pětiletou objektivní lhůtu od nabytí nemovitosti. To bývalo v praxi někdy zjednodušováno do věty „na skrytou vadu máte pět let“.
Nejvyšší soud však v rozsudku 23 Cdo 506/2025, jehož právní věta byla v roce 2026 publikována ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, výslovně potvrdil, že vedle pětileté objektivní lhůty platí i povinnost vadu vytknout bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit.
Jakmile zjistíte podezřelou vlhkost, nečekejte měsíce na to, „jak se bude vyvíjet“. Prodávajícího je vhodné písemně informovat co nejdříve. Nemusíte už v první zprávě znát přesnou cenu opravy ani konečnou diagnózu; důležité je konkrétní vadu a její projevy včas oznámit a další odborné posouzení doplnit.
Samotné tvrzení prodávajícího spor neřeší. Stejně tak kupující nemusí automaticky dokazovat, že prodávající vadu úmyslně tajil, aby vůbec mohl mít práva z vadného plnění. Klíčové je především prokázat, že vada, respektive její příčina, existovala v rozhodné době.
Znalost prodávajícího ale může mít velký význam. § 2129 odst. 2 stanoví, že prodávající se nemůže dovolávat opožděného vytknutí v rámci tam uvedené úpravy, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které v době odevzdání věděl nebo musel vědět.
Indiciemi, že problém mohl být starší, mohou být například:
Vytknutí vady by mělo být písemné a prokazatelné. Nemusí to být hned desetistránkový právní rozbor, ale prodávající musí poznat, jakou vadu reklamujete a čeho se týká.
První oznámení by mělo obsahovat zejména:
U většího problému je rozumné nechat formulaci před odesláním zkontrolovat advokátem, zejména pokud zvažujete vysokou slevu nebo odstoupení od smlouvy.
Konkrétní nárok závisí na závažnosti vady, na smlouvě a na okolnostech případu. Občanský zákoník rozlišuje podstatné a nepodstatné porušení smlouvy.
U odstranitelné vady může být jednou z cest odborná oprava. U nemovitostí je ale potřeba prakticky vyřešit rozsah, způsob a kontrolu provedení.
Velmi častý požadavek. Její výše není automaticky totožná s první cenovou nabídkou řemeslníka a měla by odpovídat konkrétním okolnostem vady a obchodu.
Je krajní variantou pro situace, kdy jsou splněny zákonné podmínky, typicky při podstatném porušení smlouvy. Ne každá vlhká zeď k odstoupení opravňuje.
Volbu nároku není vhodné dělat ukvapeně. § 2106 občanského zákoníku spojuje u podstatného porušení smlouvy s oznámením vady také volbu konkrétního práva a její následná změna může být omezená.
§ 2129 odst. 3 obsahuje zvláštní pravidlo pro kupujícího-spotřebitele. Projeví-li se vada nemovité věci v průběhu dvou let od přechodu nebezpečí škody, zákon za splnění podmínek presumuje, že byla nemovitá věc vadná už při tomto okamžiku, pokud to povaha vady nevylučuje.
Toto pravidlo nelze mechanicky přenášet na běžný prodej mezi dvěma soukromými osobami. Proto je vždy důležité vědět, kdo byl prodávajícím a v jakém postavení smlouvu uzavíral.
„Kvalita realitního obchodu se často ukáže až po předání. Pokud je stav domu před prodejem dobře zdokumentovaný, známé vady jsou písemně popsány a kupující má prostor pro technickou kontrolu, výrazně se snižuje riziko, že se později obě strany budou přít o to, co bylo nebo nebylo vidět.“
Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku
| Zjištění | Co to může znamenat | Další krok |
|---|---|---|
| Kondenzace po změně užívání | Nemusí jít o vadu existující při prodeji | Měření, režim větrání, tepelně-technické posouzení |
| Porušená hydroizolace | Možná dlouhodobá skrytá stavební vada | Odborný posudek + rychlé písemné vytknutí |
| Staré zatékání zakryté opravou | Silná otázka po původu vady a informacích prodávajícího | Dokumentace, znalec/technik, právní posouzení |
| Havarijní únik vody po koupi | Může jít o nově vzniklou událost | Určit čas a příčinu poruchy, řešit pojištění a odpovědnost |
Realitní makléř není stavební znalec a nemůže garantovat stav skrytých konstrukcí, pokud k tomu nemá odborný podklad. Kvalitní realitní služba ale může výrazně snížit budoucí spor tím, že prodávajícího vede k pravdivému popisu známých vad, uchovává důležité informace z nabídky a předání a doporučí technickou kontrolu tam, kde je riziko vyšší.
U staršího domu, suterénu, čerstvě opravených omítek, domu ve svahu nebo nemovitosti s historií zatékání je technická inspekce před koupí obvykle levnější než následný spor o stovky tisíc korun.
Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti najít prověřené makléře a lépe se orientovat v situacích, kde se potkává technický stav domu, smluvní dokumentace a bezpečný realitní proces.
Ne. Je potřeba určit její příčinu a zjistit, zda existovala už při převodu nemovitosti. Kondenzace způsobená novým režimem užívání může mít jiné právní posouzení než dlouhodobě porušená hydroizolace nebo staré zatékání.
Bez zbytečného odkladu poté, co jste ji mohli při dostatečné péči zjistit. U skryté vady stavby současně platí objektivní pětiletá lhůta od nabytí, ale ta neopravňuje kupujícího po zjištění vady s oznámením dlouho čekat.
Pro samotná práva z vadného plnění je zásadní zejména prokázat existenci vady v rozhodné době. Znalost prodávajícího ale může mít význam například při posuzování včasnosti, zamlčení vady a dalších nároků.
Za splnění zákonných podmínek ano. Přiměřená sleva je jedním z práv z vadného plnění. Její konkrétní výše závisí na okolnostech vady a nelze ji automaticky ztotožnit s jakoukoli částkou za rekonstrukci.
Pouze pokud jsou splněny zákonné podmínky, zejména podle závažnosti vady a charakteru porušení smlouvy. Jedna lokální vlhká mapa automaticky neznamená právo vrátit celý dům.
Pokud nehrozí další škoda nebo bezpečnostní problém, je vhodné nejdříve stav zdokumentovat a odborně posoudit. U nutného havarijního zásahu jednejte rychle, ale před opravou pokud možno pořiďte důkazy a zachovejte dokumentaci.
Sama čerstvá malba nic neprokazuje. Pokud ale odborné posouzení a další důkazy ukážou, že zakrývala dlouhodobou vlhkost, může být tato okolnost při sporu významná.
V případech, kdy je kupující spotřebitelem, obsahuje § 2129 odst. 3 zvláštní domněnku pro vadu projevenou v průběhu dvou let od přechodu nebezpečí škody. Její použitelnost je nutné posoudit podle konkrétních stran a povahy transakce.
Upozornění: Článek má informační charakter a nenahrazuje individuální právní, stavebně-technické, statické, hygienické, daňové ani finanční poradenství. U vlhkosti může stejný viditelný projev vznikat z různých příčin a právní posouzení vždy závisí na konkrétních důkazech, smlouvě a okolnostech koupě.
Pokud se po nastěhování objeví vlhkost, není automaticky všechno ztraceno – ani automaticky vyhráno. Kupující má šanci se bránit, pokud dokáže spojit současný problém s vadou, která existovala už při převodu a nebyla běžně zjistitelná.
Rozhoduje rychlost a kvalita prvních kroků. Fotografujte, uchovejte dokumenty, objednejte odbornou diagnostiku a vadu prodávajícímu písemně vytkněte bez zbytečného odkladu. Pětiletá lhůta není důvod čekat.
U drahé sanace je dobré řešit techniku a právo současně. Technik pomůže odpovědět na otázku „proč je zeď mokrá“, právník na otázku „co z toho lze po prodávajícím požadovat“. Teprve spojení obou odpovědí dává kupujícímu realistickou strategii.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě posiluje důvěru v kvalitní realitní služby.
Skryté technické vady ukazují, že bezpečný realitní obchod nezačíná podpisem smlouvy a nekončí předáním klíčů. Důležité jsou otázky při prohlídce, dokumentace, technická kontrola, férový popis známého stavu a kvalitní smluvní servis.
Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti lépe se orientovat při prodeji, koupi a pronájmu nemovitostí a podporuje výběr prověřených makléřů, kteří dokážou včas rozpoznat, kdy je potřeba přizvat technika, advokáta nebo jiného specialistu.
Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Jmenuji se Monika Lukášová, jsem ředitelka projektu Realiťák roku.
Pokud po koupi řešíte technický problém, skrytou vadu nebo potřebujete najít prověřeného odborníka pro další realitní krok, ráda vám pomohu zorientovat se v možnostech.
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Monika Lukášová, 
Petr Makovský