8.1.2026 6:59

Plíseň po koupi domu: kdy jde o „běžnou kondenzaci“ a kdy o skrytou vadu – a jak postupovat, aby se daly uplatnit nároky

Plíseň v rozích, kolem oken nebo za nábytkem dokáže znepříjemnit bydlení během pár týdnů. Ještě složitější je situace, když se objeví krátce po koupi domu či bytu – a kupující si klade logickou otázku: „Dá se to reklamovat? Můžu chtít slevu, nebo dokonce odstoupit od smlouvy?“ Tento článek jsme připravili na základě dotazů našich čtenářů. Pokud řešíte něco podobného, klidně nám napište – rádi z vašeho tématu uděláme další praktický návod pro veřejnost.

Proč se plíseň po nastěhování objeví i v „na první pohled dobrém“ domě

Nejčastěji jde o kombinaci tří faktorů:

Změna režimu užívání domu
Dům, který byl delší dobu prázdný, se po nastěhování začne chovat jinak: více se vaří, sprchuje, suší prádlo, dýchá se – roste vnitřní vlhkost. U některých staveb stačí pár týdnů a problém je na světě.
Tepelné mosty a kondenzace
Typické jsou rohy místností, ostění oken, místa za skříněmi, u parapetů, u věnců a překladů. Plíseň pak není „z ničeho“, ale z opakované kondenzace na chladném povrchu.
Skrytá stavební příčina
Zatékání (střecha, oplechování, terasa), netěsná okna, chybné napojení zateplení, vzlínající vlhkost, porucha hydroizolace, vlhký suterén, špatná ventilace skladby – tady už nejde jen o „víc větrat“.

„U plísní je zásadní nehádat a nedělat ukvapené závěry. Stejný projev může mít kondenzace i vážná stavební vada. Bez měření a posouzení příčiny se člověk snadno vydá špatným směrem,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

„Plíseň není vadou nemovitosti sama o sobě, ale pouze jejím projevem. O tom, zda jde o skutečnou stavební vadu, rozhoduje až odborné určení příčiny. Je přitom důležité si uvědomit, že některé vady lze spolehlivě diagnostikovat pouze za určitých klimatických podmínek nebo v konkrétním období roku – typicky například tepelné mosty pomocí termovize mimo topnou sezónu vyhodnotit nelze. Vadu je proto nutné včas oznámit, ale samotné odborné posouzení může a má proběhnout až ve chvíli, kdy jsou pro něj vhodné podmínky. Ideální je postup konzultovat s odborníkem, případně ve spolupráci s právníkem, aby byla zvolena správná diagnostika i sled kroků a výsledek byl co nejobjektivnější a obhajitelný “ doplňuje Petr Vencl, předseda Asociace inspektorů nemovitostí

První pomoc: co udělat hned (kvůli zdraví i důkazům)

1) Zajistěte zdraví a omezte šíření

odsuňte nábytek od stěn (i 5–10 cm může výrazně pomoct),
zvyšte proudění vzduchu v rizikových místech,
dočasně pomůže odvlhčovač,
plíseň sanitujte vhodným přípravkem (ale až po dokumentaci – viz níže).

2) Všechno důkladně zdokumentujte

Tohle je bod, který rozhoduje o šancích na úspěch, pokud se bude řešit odpovědnost prodávajícího:

fotografie a krátká videa (detail i celek),
popis místa (místnost, roh, kolem okna, za skříní),
datum prvního zjištění a vývoj v čase,
pokud můžete, měřte aspoň pár dní teplotu a vlhkost v místnosti (ráno/večer).

3) Nezasahujte „velkou opravou“ bez podkladů

Velké zásahy (sekání omítek, výměna oken, drenáže) mohou později zkomplikovat dokazování. Zdravotně nutné čištění ano – ale nejdřív udělejte fotodokumentaci.

Klíčový krok: zjistit příčinu nezávisle a odborně

Plíseň není sama o sobě odpověď na otázku „kdo za to může“. Odpověď dává až příčina.

Proto v těchto případech doporučujeme nezávislou odbornou inspekci – ideálně technického inspektora nemovitostí, který:

změří vlhkost (vzduch i zdivo),
posoudí riziková místa (tepelné mosty),
případně použije termokameru,
sepíše protokol, který se dá použít jako podklad pro další kroky.

Právě proto často odkazujeme na odborníky z Asociace inspektorů nemovitostí (AIN) – protože bez reálného posouzení na místě se to přes e-mail „uhodnout“ nedá.

„Veřejnost někdy očekává rychlou odpověď ve stylu: ‘Ano, reklamujte.’ Jenže u vad nemovitostí rozhodují důkazy. A ty nevznikají v e-mailu, ale měřením, protokolem a správným postupem vůči prodávajícímu,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Kdy může jít o skrytou vadu – a co to znamená pro nároky kupujícího

Aby bylo možné po prodávajícím něco požadovat, typicky je potřeba prokázat, že:

problém je vada (nikoli jen běžný důsledek užívání nebo špatného režimu větrání/topění),
vada existovala už při předání (nebo její příčina existovala),
kupující vadu oznámil bez zbytečného odkladu poté, co ji zjistil (a ideálně písemně).

U nemovitostí se v praxi mluví o delší lhůtě pro uplatnění skrytých vad (typicky až v řádu let), ale včasné oznámení po zjištění je klíčové. A pokud kupujete od podnikatele jako spotřebitel, mohou se uplatnit i zvláštní pravidla dokazování. Proto je téměř vždy rozumné mít v ruce technický závěr a následně to probrat s právníkem.

Jak postupovat vůči prodávajícímu: jednoduchá, ale účinná strategie

1) Informujte prodávajícího písemně co nejdříve

stručně popište, kde a kdy se plíseň objevila,
uveďte, že zadáváte odborné posouzení příčiny,
požádejte o součinnost (např. prohlídka, předání informací o stavebních úpravách).

2) Počkejte na závěr inspekce a jednejte věcně

Z posudku obvykle vyplyne, zda je problém:

režimový (kondenzace + tepelné mosty),
nebo konstrukční (zatékání, vlhkost ve zdivu, hydroizolace, netěsnosti).

3) Teprve potom řešte nároky

Podle závažnosti a možnosti opravy se v praxi objevují tyto směry:

požadavek na odstranění vady,
sleva z kupní ceny,
v krajních situacích (zásadní vada) úvaha o odstoupení od smlouvy.

Důležité: „vrácení části kupní ceny“ není něco, co se řeší jednou větou. Musí být jasné, co je příčina, jaká je cena opravy a jak vada ovlivňuje užívání domu.

„Plíseň není sama o sobě vadou, ale signálem, že je potřeba odborně prověřit její příčinu. Jako mluvčí asociace i mediátor se v praxi často setkávám s tím, že při včasném a nestranném posouzení se dá většina těchto situací vyřešit dohodou, bez zbytečného vyhrocování sporů.“ říká Michal Flachs, mluvčí Asociace inspektorů nemovitostí, realitní mediátor a člen odborné poroty projektu Realiťák roku

Nejčastější chyby, které snižují šanci na spravedlivé řešení

Oprava bez dokumentace a bez posudku („nejdřív to celé předěláme a pak to budeme řešit“).
Dlouhé čekání bez písemného oznámení prodávajícímu.
Snaha řešit to jen „pocitově“ bez měření (vlhkost vzduchu ≠ vlhkost zdiva).
Záměna příčiny: plíseň z kondenzace vs. plíseň ze zatékání – úplně jiné řešení i odpovědnost.

Praktický checklist pro čtenáře

Vyfotil/a jsem vše (detail i celek) a mám datovaný záznam.
Měřím vlhkost a teplotu alespoň orientačně.
Odsunul/a jsem nábytek a řeším bezpečnou sanaci kvůli zdraví.
Zadávám nezávislé odborné posouzení (inspekce, měření, protokol).
Informoval/a jsem prodávajícího písemně bez zbytečného odkladu.
Podle závěru posudku řeším další kroky (dohoda / právník / nároky).

Závěr: plíseň není „jen kosmetika“ – ale bez odborného zjištění příčiny nelze férově rozhodnout

Plísně po koupi domu mohou být banální důsledek kondenzace, ale i signál vážnější vady. Rozhoduje příčina, rozsah a prokazatelnost. Proto doporučujeme postupovat klidně, systematicky a hlavně tak, abyste si neuzavřeli cestu k případným nárokům.

Poznámka redakce projektu Realiťák roku:

A ještě jednou: tento článek vznikl z dotazů veřejnosti. Pokud řešíte podobnou situaci, napište nám na info@realitakroku.cz – vaše otázky pomáhají tvořit další praktické návody pro ostatní čtenáře.

„Cílem projektu Realiťák roku je, aby se lidé dokázali rozhodovat informovaně a bezpečně. A u technických vad nemovitostí to platí dvojnásob: kdo má data, má klid a silnější pozici pro jednání,“ uzavírá Petr Makovský.

Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Ozvěte se mi.

Pokud zvažujete prodej své nemovitosti nebo si nejste jistí, jak správně postupovat, ráda vám s tím pomohu. Díky letité praxi, odbornému zázemí a síti prověřených makléřů z projektu Realiťák roku vám mohu nabídnout bezpečný, efektivní a lidsky přístupný prodej nemovitosti od A do Z. Každá nemovitost je jedinečná – stejně jako její majitel. A právě proto věřím na individuální přístup a férové jednání.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Termín přiznání k dani z nemovitých věcí se letos posouvá na 2. února 2026. Koho se týká a jak vše vyřídit bez chyb

Pomáháme plnit sny o bydlení - Provize realitního makléře: za co ve skutečnosti platíte?

Legalizace „černých staveb“ je náročná, ale často se vyplatí. Co musí pohlídat prodávající, kupující i realitní makléř

Darování družstevního bytu v rodině: co přesně darujete, co hlídá družstvo a na co si dát pozor

Pomáháme plnit sny o bydlení - Černé stavby: skryté riziko na vaší zahradě. Jak je poznat a co s nimi?

Pomáháme plnit sny o bydlení - Dotace v nemovitostech: Jak z „domu po babičce“ udělat moderní bydlení bez zbytečného rizika

Pomáháme plnit sny o bydlení - Daně v nemovitostech: kdy platíte, kdy jste osvobozeni a kde lidé dělají největší chyby

Kdo platí za staré závazky při převodu bytu? Klíčové právní zásady, na které nesmí zapomenout žádný prodávající ani kupující