15.4.2025 19:01
Zatímco některé evropské trhy s nemovitostmi stále hledají rovnováhu, Česká republika zažívá od začátku roku 2025 razantní růst cen i poptávky. Průměrná doba prodeje bytu klesla na pouhých 50 dní a nabídky mizí doslova před očima. Co stojí za tímto vývojem a jak se připravit na budoucnost? O své postřehy se podělili odborníci Petr Makovský (Reality iDNES, Realiťák roku), Jiří Mayrich (Jaroš & Partners), Michal Souček (QARA) a Robert Hanzl (Next Reality).
Grafy ve videu jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy, VALUO.cz, TOPLAK.pro a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
GRAFY jsou možné si prohlédnout a stáhnout k Vašemu použití ZDE
Zatímco některé evropské trhy s nemovitostmi stále hledají rovnováhu, Česká republika zažívá od začátku roku 2025 razantní růst cen i poptávky. Průměrná doba prodeje bytu klesla na pouhých 50 dní a nabídky mizí doslova před očima. Co stojí za tímto vývojem a jak se připravit na budoucnost? O své postřehy se podělili odborníci Petr Makovský (Reality iDNES, Realiťák roku), Jiří Mayrich (Jaroš & Partners), Michal Souček (QARA) a Robert Hanzl (Next Reality).
Návrat důvěry a prudké oživení trhu
„Je to jasný signál oživení. Před Vánoci byla průměrná doba prodeje 100 dní, nyní je to už jen polovina. Lidé znovu věří nemovitostem jako stabilní investici,“ uvádí Petr Makovský, výkonný ředitel Reality iDNES.
Podle Jiřího Mayricha, realitního makléře ze společnosti Jaroš & Partners, je poptávka po bytech tak silná, že „nestíháme reagovat“. O konkrétním příkladu mluví: „Byt 3+1 po částečné rekonstrukci jsme uvedli do nabídky za 7 milionů. Během pár hodin desítky reakcí, hned několik kol prohlídek – prodej očekáváme do týdne.“
Investice jako ochrana proti inflaci i nejistotě
Michal Souček z QARA popisuje současnou situaci jako návrat k atmosféře z roku 2021: „Lidé mají peníze, chtějí je uložit bezpečně. A nemovitost je v Česku pořád jistota. Akcie jsou nejisté, úspory na spořicích účtech nenesou dost. Nemovitost je hmatatelná a roste na hodnotě.“
Robert Hanzl, generální ředitel Next Reality, k tomu dodává: „Není to jen o emocích. Počítá se výnos. Pokud malý investiční byt ročně přinese 10–12 % zhodnocení, je to pořád lepší než cokoliv jiného.“
Podle všech expertů je nedostatek nabídky hlavní hybnou silou růstu cen. „Nejde jen o to, že lidé chtějí kupovat. Je málo co kupovat,“ shrnuje Makovský.
Kdo a co kupuje: dominují menší byty a investoři
„Malé byty jdou převážně na investici. Větší byty spíše na vlastní bydlení,“ vysvětluje Souček. Robert Hanzl potvrzuje: „Kdyby developer mohl, postaví celý dům jen z 1+kk a 2+kk. Jenže regulace to nedovolují.“
Podle odborníků se vrací i model, kdy kupující využívají realitního makléře k nalezení vhodné nemovitosti – trend běžný například v USA. „Lidé jsou zoufalí, protože nemohou najít, co hledají. A začínají být ochotni za to i zaplatit,“ říká Souček.
Co bude dál? Očekávání, že ceny porostou dál
Snížení úrokových sazeb ze strany bank může být dalším impulsem pro další růst. „Pokud se sazby dostanou pod 3 %, poptávka ještě výrazně stoupne,“ varuje Mayrich.
Vývoj trhu navíc ovlivní také posílení infrastruktury. „Vysokorychlostní železnice nebo rozšíření dálnic může výrazně ovlivnit poptávku po nemovitostech v širším okolí velkých měst,“ říká Michal Souček.
Nájemní bydlení: levnější než hypotéka, ale pořád dražší
Zatímco průměrná cena nájmu přesáhla v březnu 2025 hranici 300 Kč/m², odborníci se shodují, že nájmy nerostou tak rychle jako ceny nemovitostí. „V některých regionech už je výhodnější být v nájmu než splácet hypotéku,“ říká Hanzl. Přesto dodává, že vlastnické bydlení zůstává v Česku preferovanou formou, a to i kvůli kulturním zvyklostem.
Pozemky a rodinné domy: stabilní, ale bez dynamiky
Pozemky jsou podle expertů stále spíše pasivní komoditou. „Dříve se prodávaly hned, dnes je to vlažnější,“ říká Robert Hanzl. Michal Souček ale předpovídá změnu: „Jakmile nebude co jiného kupovat, zájem o stavební pozemky znovu vzroste.“
U rodinných domů je poptávka nižší. Důvod? Náklady na rekonstrukci, energetická náročnost, ale také větší opatrnost kupujících. „Lidé už se nenechají nachytat. Energetická třída F a dům na vesnici není dnes atraktivní volba,“ uzavírá Mayrich.
Závěr
Realitní trh v České republice v roce 2025 potvrzuje svou odolnost a zároveň ukazuje nové výzvy. Růst cen nemovitostí pokračuje, i přes relativně vysoké úrokové sazby. Investoři hledají jistotu, kupující řeší dostupnost a realitní makléři se snaží udržet tempo.
Všichni odborníci se shodují: pokud nenastane externí šok, jako byla pandemie či geopolitický konflikt, růst bude pokračovat. A hlavním palivem tohoto růstu zůstane především poptávka, která výrazně převyšuje nabídku. „Otázkou není, zda ceny porostou – ale o kolik,“ uzavírá Jiří Mayrich.
------------------------------------------------------------------------------------------
Detailní rozbor a klíčové myšlenky analýzy vývoje realitního trhu
Zrychlení prodeje nemovitostí: Doba prodeje bytů se zkrátila z průměrných 100 dní před Vánoci na současných 50 dní. To dokazuje enormní nárůst poptávky po nemovitostech.
Rekordní ceny: Průměrná nabídková cena bytu v celé České republice se vyšplhala na 86 718 Kč za metr čtvereční. Od října 2017, kdy nabídková cena poprvé přesáhla 40 000 Kč za metr čtvereční, došlo k více než dvojnásobnému nárůstu cen.
Segment malometrážních bytů: U menších bytů (například garsonky nebo 2kk) dochází k ještě rychlejšímu růstu cen než u větších bytů. Tyto byty jsou často cíleny investory.
Historické srovnání: V roce 2021 došlo k obdobné situaci, kdy vysoká poptávka prudce zvedala ceny, což bylo ovlivněno válkou na Ukrajině, energetickou krizí a změnami úrokových sazeb. Nyní se situace opakuje.
Obrovský převis poptávky: Nedostatek nemovitostí na trhu vede k tomu, že poptávka převyšuje nabídku. Jakmile se objeví zajímavý byt v atraktivní lokalitě, je rychle prodán, často za vyšší cenu, než byla původní nabídková cena.
Problém s nabídkou: Za nedostatek nemovitostí mohou legislativní překážky, složité stavební procesy a obecně nízká výstavba nových bytů. Například malometrážní byty nejsou prioritou developerů kvůli regulačním omezením.
Kupující na investici: Velká část kupujících si pořizuje byty jako investici (například pro budoucí pronájem) nebo jako prostředek zajištění na stáří. Tento trend je posilován nedůvěrou k jiným investičním nástrojům, jako jsou akcie.
Vliv úrokových sazeb: Současné hypoteční sazby kolem 4,5 % nebrání růstu cen nemovitostí, což ukazuje na silnou poptávku. Pokud však dojde ke snížení sazeb (například pod 3 %), očekává se další výrazný růst cen, protože hypotéky se stanou dostupnějšími.
Hypoteční trh: Vysoká konkurence mezi bankami může vést ke snížení sazeb, což by mohlo dále posílit poptávku po nemovitostech.
Růst cen nájmů: Průměrná cena nájmů v ČR poprvé překročila 300 Kč/m² v březnu 2025. V roce 2017 byla průměrná cena nájmu 200 Kč/m², což znamená nárůst o 50 % během osmi let.
Výhodnost nájmů: V porovnání s jinými zeměmi je nájemní bydlení v ČR stále relativně levné. Někteří investoři se proto rozhodují pro pronajímání nemovitostí na místo jejich prodeje.
Nedostatek nájemního bydlení: Obce a města se jen minimálně podílí na výstavbě nájemního bydlení, což přispívá k růstu cen nájemného.
Pozemky: Zatímco pozemky nejsou v současnosti hlavním cílem investorů, očekává se, že jejich obliba vzroste s poklesem hypotečních sazeb. Pozemky jsou považovány za bezpečný způsob uložení peněz.
Rodinné domy: Zájem o rodinné domy je nižší než o byty, především kvůli vysokým nákladům na provoz a rekonstrukci. Energetická náročnost a stav starších domů jsou hlavním problémem.
Rekreační objekty: Trh s rekreačními nemovitostmi stagnuje, protože majitelé stále požadují vysoké ceny odpovídající době covidu, kdy byl tento segment trhu na vrcholu.
Role realitních makléřů: Makléři čelí kritice, že jejich provize zdražují ceny nemovitostí. Nicméně jejich vliv na celkový růst cen je zanedbatelný. Zvyšování cen je důsledkem ekonomických faktorů, jako je inflace, nízká nezaměstnanost a vysoká poptávka.
Práce makléřů: Makléři se nyní více zaměřují na obsluhu klientů, kteří chtějí investovat. Poptávka po jejich službách roste, a to jak ze strany prodávajících, tak kupujících.
Závěry a predikce
Tento rozbor ukazuje, že realitní trh v ČR je velmi dynamický a ovlivněný řadou faktorů. Přesto se potvrzuje, že nemovitosti zůstávají jedním z nejstabilnějších pilířů české ekonomiky.
-------------------------------------------.
Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:
Analýza vývoje realitního trhu únor 2025 - Růst cen a vliv financování
Analýza vývoje realitního trhu leden 2025
Realitní zpravodaj - leden 2025 aneb aktuální situace na realitním trhu
Analýza vývoje realitního trhu prosinec 2024
Analýza vývoje realitního trhu listopad 2024
Analýza vývoje realitního trhu říjen 2024
Analýza vývoje realitního trhu září 2024
Analýza vývoje realitního trhu červenec 2024
Analýza vývoje realitního trhu červen 2024
Analýza vývoje realitního trhu květen 2024
Analýza vývoje realitního trhu duben 2024
Analýza vývoje realitního trhu březen 2024
Analýza vývoje realitního trhu únor 2024
Analýza vývoje realitního trhu leden 2024
Analýza vývoje realitního trhu prosinec 2023
Analýza vývoje realitního trhu listopad 2023
Analýza vývoje realitního trhu říjen 2023
Analýza vývoje realitního trhu září 2023
Analýza vývoje realitního trhu srpen 2023
Analýza vývoje realitního trhu červenec 2023
Analýza vývoje realitního trhu červen 2023
---------------------------
Komletní přepis videa:,
Dobrý den, dámy a pánové, vítám vás u našeho dalšího dílu Analýzy realitního trhu. Tentokrát je začátek dubna. Já jsem velmi rád, že můžu tady přivítat tři milé hosty, Jirku Mayricha z Jaroš & Partners.
Dobrý den.
Michala Součka z Qary.
Dobrý den.
A Roberta Hanzela z Next reality.
Krásný den.
Máme začátek dubna, není prvního apríla, takže máme už druhého, takže dobrý. Nemusíme si z toho dělat legraci. Ale každopádně dneska se budeme bavit o tom, jak vlastně ten realitní trh funguje, jak se vyvinul, protože ty data, které máme k dispozici, tak ukazují, že se začalo zase výrazně zdražovat, že se zrychlil prodej bytů v rámci celé České republiky, že to je rychlejší. Jenom rychlý data. Před Vánoci ještě byl prodej v průměru nějakých sto dní za jeden prodej, teď už je to padesát. To znamená, skoro dvakrát se to zrychlilo. Průměrná cena v České republice bytů k prodeji stoupla na rekordních osmdesát šest tisíc sedm set osmnáct korun v celé České republice. Pro představu, jenom pro diváky. V říjnu dva tisíce sedmnáct nabídková cena poprvé překročila čtyřicet tisíc korun za metr. To znamená, za necelých osm let nám to stouplo víc jak dvakrát, jak jednou. O sto, o sto procent plus, to znamená průměrně za tu dobu, kdo koupil průměrný byt v roce 2017 v říjnu, tak teď má hodnotu, teď má hodnotu víceméně každý rok dvanáct procent, zhodnotil. Pánové, jak vidíte vlastně vy ten vývoj na tom trhu vlastně za posledních pár vlastně skoro dní, jako on ten nárůst jako přišel relativně enormně, relativně rychle. Možná začnu, Jirkou.
Asi lze potvrdit to, co říkají data, data samozřejmě nelžou. My tu situaci na trhu se snažíme poměrně jako pečlivě analyzovat a díky tomu, že dostáváme i data od vás, tak lze to víceméně potvrdit. Možná nebo respektive, co je potřeba říct, je tam poměrně rozdíl v tom, jak jsou ty byty velký a podobně, ale u těch malometrážních bytů je ten nárůst víceméně ještě jako výrazně větší než dvanáctiprocentní. Takže postupně to sledujeme. Samozřejmě ruku v ruce s tím, s tou stoupající cenou jde i stoupající poptávka. Poptávka po bytech je obrovská. Troufám si říct, že ji jako nestíháme uspokojovat. A v okamžiku, kdy se objeví na trhu velmi zajímavý byt v zajímavý lokalitě, tak oni zdaleka nedosahujeme průměrný ceny nebo průměrný doby prodeje padesát dní. Já ten běh mizí výrazně rychleji.
Možná jenom tě ještě doplním, anebo spíš zeptám, my jsme se bavili těsně před vysíláním, že si dal do nabídky včera, předevčírem byt tady kousek ve Černokostelecké.
Do nabídky tři plus jedna Černokostelecké ulici. Po nějaký částečný rekonstrukci ten byt má asi šedesát dva metrů čtverečních. Cena nastavená s ohledem na dostupná data na sedm milionů korun a poptávka obrovská, obrovská. Tři desítky lidí. Telefony, emaily, whatsappy a nestíháme jako vyřizovat, takže teď nás čekají nějaký první dvě, tři kola prohlídek a očekáváme, že ten byt bude pryč v interval jako několika dnů, možná jednou týdne. A říkám, cena nastavená s ohledem na prodeje v tý lokalitě, myslím si, jako velmi příznivě. Čekali jsme, že tak bude plus minus tržní, ale nakonec se ukazuje, že ta poptávka je obrovská. Kam to ráně vyšplhá, těžko říct. Ale.
Než dám slovo Michalovi, tak jenom malá vsuvka. My jsme před vysíláním našli viníka toho, proč se zdražuje, ale k tomu se dostaneme až později. Každopádně Michale, svůj názor.
Na to viník nejsem.
Což je dobrá zpráva. Hele, já potvrdím, potvrdím úplně to samý.
Samozřejmě každej rok bývá na tom trhu nějaký období, kdy se prodává hůř, kdy se typicky přes Vánoce v lednu ta poptávka je lehce nižší, takže je možná i logický, že teď se to strašně jako naboubylo a rozjelo, ale ta poptávka už, já nevím, od konce podzimu loňský roku prostě stoupá. A teď je to vidět i na běžných bytech, který se prodávaly delší dobu, prostě i před rekonstrukcí bytů, který se prodávaly hůř prostě, tak ta poptávka, tam je rozdíl mezi asi velkýma městama, malejma městama nebo malýma obcema je rozdíl mezi rodinnýma domama a bytama, tady se bavíme primárně o bytech, a to musím potvrdit, že ty čísla prostě rostou. Začíná mi to připomínat začátek roku dva tisíce dvacet jedna, kdy přišel ten poslední hih vlastně tou válkou na Ukrajině a inflační energetickou krizí vlastně, kdy se pak měnily úrokový sazby a celej ten trh se na chvíli jako zastavil, ale tak jako začíná to být velmi podobný a v uvozovkách jako panika lidí je mnohdy jako velmi silná.
No, tak.
Berta není. Je lepší koupit byt v Dubaji.
Určitě je to, určitě je to fajn k doplnění trošku jako rozložení těch svých investic i třeba do nemovitostí v zahraničí a proč ne v Dubaji, kde ceny rostou meziročně o dvacet procent, takže.
Našich dvanáct.
Zatím zaostává. Takže se toho spousta klientů všímá. Ale z toho, že vy tam bylo to zhodnocení, ale jde o to, že tam prostě ty nemovitosti lze koupit, protože tam jsou k dispozici, tady nejsou, a to je ten největší problém, který ten trh má, když je velmi silná poptávka, malá nabídka, tak logicky rostou ceny nahoru. Mně se na tom grafu líbí věc, ono to asi nebude vidět.
Ale uvidí to diváci, protože to bude přes Velkou Helovku. Teď tovid totiž o tom mluví.
Neuvid ani Michala.
Hned zrovna bude.
Tu křivku jsme takhle prodloužili, a to si půjčím tvoje slova. Není to z mé hlavy, ale je to vidět, tak by vlastně ten trend toho růstu tady byl, graf sahá až do roku dva šestnáct, vlastně stabilní, byl tam teda velkej výkyv v těch letech právě dvacet jedna pak byl samozřejmě svým způsobem propad, ale kdybychom jeli tak nějak jako bez těchhle těch dvou situací, který tady byly nebo tří, on ten covid o to zapříčinil ten růst, pak samozřejmě ta velká poptávka, pak ten velký propad a teď zase návrat, no, reality a říkám, po těch pěti letech od roku dva tisíce dvacet vlastně je to takový návrat ke stabilitě, paradoxně, byť se to může zdát, že to je jako přepálený, že ta poptávka je teď velmi silná, ale ona byla silná i v těch letech, já nevím, dva, šestnáct, sedmnáct až, až dva dvacet, kdy to pak ten covid jako s tím udělal? Samozřejmě velký toč, jo. Bytů je málo, lidi chtějí investovat, jsou velký banky a hlásí je rekordní nadklady vlastně finančních prostředků na účtech. Jako tady kluci potvrzovali. Nabídka bytu, když jí teď tady v Praze, ve velkých městech dáte na trh a řeknete, že to nebude na H hypotéku, tak to prodáte. Pořád se mluvilo o tom, že ten hypoteční byznys teprv rozproudí prodej nemovitostí po té krizi v tom crazy, po tom propadu v roce dvacet dva vůbec hypotékama se nic nestalo. Sazby vlastně zůstaly stejný a ten byznys tak jede, takže půjde s podivem nebo možná jako s velkým očekáváním, co se stane, až ty banky v rámci konkurenčního boje ty sazby budou snižovat, protože oni je budou snižovat z jednoho prostýho důvodu. Tím, jak bude ubejvat příležitosti k nákupům, tak teprve začne ten konkurenční boj mezi těma bankama? Oni dneska nepotřebujou, protože samozřejmě lidi mají co nakupovat a ještě, ještě ta nabídka nějaká jakžtakž je, vyprazdňuje se, bude přetlak poptávky, bude přihazování ke kupní ceně, když ta legislativa s tím trošku zamávala, o ty OK se už nejsou tak, jak to asi jako bylo předtím, ale určitě si šikovní realitní makléři v pozadí poradí a tenhleten trend jako neočekávám, že by se zastavil, pokud nenastane nějaká zase.
Externí vliv.
Nenadálá situace, tak doufejme, že ne. Ono to je totiž i o tom, jak se ty, ta společnost cítí, jak se ti klienti cítí. Pokud tady žijeme teď vlastně v klidu, bezpečí, válka, doufejme, že brzo skončí. Už se o tom mluví. Inflace pryč, energie pryč. Jak říkal Michal, tak vlastně co teď máme prašuky na účtech v bankách, už nám ty spořáky nahážou. To, co házeli teď, to je poslední dva roky. Akcie vidíme nejistý trhy, jediná Dubaj, tak jako jistá a Česká republika.
Abych zakončil stylově jak t.
Díky za tu vsuvku. Protože ano, když se podíváme, tak od roku dva, šestnáct vlastně ten růst těch cen je tam vlastně velmi stabilní, když tam proložíme jednoduchou křivku, tak vlastně jde furt nahoru, samozřejmě mezi lety dvacet, dvacet, koncem roku dvacet, dvacet a koncem roku dvacet dva, tak prostě tam byl nějaký oblouček, ale v tuhle chvíli jsem asi vlastně opět na té standardní jednoduché čáře. Je to jedna čára. Primárně to neustále roste ty ceny a není to jenom v České republice standardní vývoj s nemovitostma v rámci celé Evropy, možná celého světa. V Dubaji to rychleji, ale ta křivka je skoro stejná, ať už se předhá, dá něco, dá něco rozjet.
Abysme nedohnal. Je.
Popvka enormní, to vidíme na realitní servery, chodí spoustu klientů, za vámi vás je poptává taky relativně spoustu. Stíhá se vůbec obchodovat v tuhle chvíli, jo. Jako mně to přijde, že ta poptávka je tak veliká, že vlastně jako realitní makléř jako takový vlastně přestává stíhat svojí standardní práci, protože tam prostě to je strašně moc.
Tak ona jedna věc je poptávka a druhá věc je nabídka obchodovat se stíhá, protože je sice enormní počet poptávek, ale těch nemovitostí je stále jako neřeknu míň a míň, ale nějaký konstatní množství, takže jedna konkrétní nemovitost má sice obrovský množství poptávek, ale pořád je to jedna konkrétní nemovitost, takže určitými nástroji samozřejmě lze vybrat toho vodného kupce, ale potom samozřejmě otázka je, jak budou nemovitosti z nabídky ubývat. Přesně, jak říkal. Roberte, ten trend mě samotnýho jako velmi zajímá, co se stane, až se sníží úroková sazba hypoték, protože teď se pohybujeme někdy kolem čtyři a půl procenta a jsme v nabídkových cenách tam, kde jsme, otázka samozřejmě, kde v těch nabídkových cenách budeme, až bude úroková sazba tři nebo pod tři procenta, což jako lze v nějaký dohledný době očekávat, a pak se od ní otázka, jak se to propíše na trhu, protože pak se dá očekávat, že ty nemovitosti prostě nebudou a potom budeme trošičku bojovat nejenom s počtem poptávajících klientů, ale samozřejmě i s počtem těch nemovitostí jako takových, takže obsloužit se ten trh samozřejmě dá. Si myslím, že šikovný makléř má práce dost a díky tomu, že máme diverzifikovaný zdroje, odkud se ty nemovitosti berou, tak určitě ano, ale jak říkám, no, spíš je to otázka do budoucna udržet si ten trend ty, mít ty nemovitosti v nabídce a umět reagovat na tu situaci, protože teď spíš hodně práce okolo zabere i to vyřizování těch poptávek klientů, na který se nedostane, protože samozřejmě je potřeba odpovědět všem a ozvat se všem a komunikovat se všema, což může být trošičku náročnější.
Mě by zajímala jedna věc, říkali jste, že se prodává, nebo co říkal ty, že se prodává víc těch menších bytů. Michale, možná odpověď, jestli víš, reakci na to, kolik těch lidí, který si kupuje jedna káčka, dvěkáčka, v tom vlastně reálně bydlí a nemá to na svůj byznys, na svůj pronájem.
Neumím to říct. Nejenom tyhle ty data, ale to, co jako slýchám od makléřů, tak samozřejmě menší byty se většinou kupujou na investici větší rodinný byty. Tři, kčko, tři, jednička, čtyři, jedna, čtyři kk, tak ty se kupujou prostě na bydlení. Tam těžko říct, ale to, co říkal jak Roberta K. Jirka, tak já můžu jako potvrdit, že prostě ten převis tý poptávky je způsobený tím, že lidi, bude to možná z nich strašně blbě, ale peníze mají a chtějí investovat do něčeho, co jim přijde stabilní, což v České republice vždycky teda podle mě byly nemovitosti. A zvlášť, když vidíme, co se děje na akciových trzích.
Ale.
Já se možná ještě vrátím maličko jenom k tomu, k tomu, jestli ti makléři to jako stíhá, jo, mně je to prostě jenom o jako systému tý práce a makléř prostě nesmí zapomínat na to, že i když teďka je prostě ta doba zase dobrá, jako to bylo v roce dva tisíce dvacet jedna, tak prostě makléřina je podnikání a ty musíš ten systém práce přizpůsobit tomu trhu, to znamená, když je poptávka nahoře, tak pracuješ trošku jinak, než když je poptávka dole. Soustředíš se. Samozřejmě já dneska cítím třeba i jako poptávku po službách makléřů, od kupujících, protože ty jsou zoufalí, nemůžou sehnat tu nemovitost, tak se konečně jako vlastně chytají za hlavu a říkají si, tak my jsme ochotní zaplatit makléřům za to, že nám něco najdou, ale bohužel přicházejí v době, kdy ani ten makléř s tím často nic neudělá, jo, takže ten trend, které je třeba na západního, v Americe, prostě, že každá strana má svýho makléře, tak teďka je vidět, ale bohužel v České republice je vidět, jenom, když je nějaký jako problém na tom trhu, jako je teďka, to je nedostatek, jo, když je opravdu jako nedostatek, takže je to o systému práce makléřů, abych ti odpověděl na svoji otázku, tak já vnímám v těch velkých městech, že ty malý byty jsou povolený zejména na investici, ale neumím říct, jestli to je procentuálně sedmdesát, třicet nebo šedesát čtyři, to jako neumím, ale cítím, že spousta zájemců, kteří ani nekoupí j si nic vybírají, tak jsou ty, kteří tam, kteří to chtějí třeba pronajímat.
No, tak jo, takhle. Pokud bych byl developer a bavím se s nima, tak samozřejmě bych chtěl postavit bytový dům jenom o malých jednotkách karsonkách třicet metrů.
Ideálně jsou takový tady na trhu, to jsou.
Takový jenom problém je ten, že samozřejmě legislativa, všechny nároky na výstavbu malometrážních bytů prostě jsou u nás tak složitý, že prostě ten mix toho bydlení tam musí být, ale z hlediska jako nějakýho jako ekonomiky nastavení toho projektu, určitě by se tohle vyplatilo jako tomu developerovi a samozřejmě na to je největší poptávka, ale proč těch bytů právě má málo, protože se jich staví málo? A protože ta legislativa nám to úplně roluje.
Samozřejmě teďka úplně nepomáhají.
No, tak ještě ke všemu. A teď zase to srovnání třeba s těma, s tou dbají. Když už jsme to tady zmínili, tak samozřejmě tam jako když je poptávka po malých bytech, no, tak tam to postaví a udělají jenom malý byty, jo, a samozřejmě výnos z malýho bytu, co se týče nájemného, tak pokud budu mít dvaatřiceti metrový byty, který koupím, tak samozřejmě z nich budou mít větší výnos než jednoho z jednoho šedesátimetrovýho, tak proto ty investoři, ano, kupujou malý byty, pokud na tom trhu jsou, souvisí to opět s hypotékama, protože hypotéku si dneska bere člověk na bydlení převážně investoři v malý míře. Určitě se tam taky najde někdo, ale je toho míň jako minimum, jo. V momentě, kdy byly hypotéky za dvě procenta, tak se to vyplácelo investorům. Investor prostě dneska cílí na nějaký zhodnocení, který bude prostě na úrovni čtyř, pěti procent, tak to bude jako hodně dobrý. A to vlastně v Praze už prakticky není. Ale ještě, aby si vzal teda na to, jak to už obec vycházet nebude. Takže jako mám nějaký hotový peníze, šest, sedm milionů, urazím to do investičního bytu a očekávám, že mi to nějakým možná jednou dvě, tři procenta zhodnotí, co se týče výnosu z nájmu, možná ale spekuluju, samozřejmě, že mi to bude růstat. Jestli tady je důkaz o tom, že to je deset, dvanáct procent ročně, tak to jako sakra dobrá investice, a to pohání dneska ty investory proto, aby tímhle tím směrem šly. To, že těch bytů málo je to už jako řečeno bylo a ono nestál se asi to, že by samozřejmě to bydlení vůbec jako nebylo, že by došlo a nestane se ještě další protipól, že by ty ceny vylítly jako rapidně, že by šly najednou o třicet procent. Prostě lidi mohou kupovat jenom to, na co maj. A pořád, když se mě ptají lidi, jak dlouho tohle potrvá, kam to až poroste, říkám, to poroste prostě neustále pro, tak, jak se bude zvedat životní úroveň, tak, jak se bude zvedat příjem všech lidí ve společnosti, jak se zase bude. Tady se mluvilo v letech ještě před covidem hodně o tom, že žijeme v určitým blahobytu, jak jsme tady bezpečná země, pak to, tyhlety situace, válka, zejména to jako vyvrátila a teď se vlastně do tohohle modu jako navracíme, takže ještě to, takovýto jako ubezpečování tý společnosti v tom, že je tady dobře. Nízká nezaměstnanost jako na jednu stranu jako vynikající pro zaměstnance, ohromný problém pro ekonomiku zase pohání to, že ty lidi přijdou pěkně od nového roku požadavky, tak pojďme zvýšit platy o deset procent a tohle to je to, co se to zobrazí právě v těch cenách nemovitostí, že jo, protože lidi potřebujou jíst a bydlet, no, a utrácet za energie ještě taky dobrý, investovat do.
Čezů třeba.
A ještě možná druhá věc, u nás je vnímaná kopie investičního bytu jako jakási jistota na stáří. Jo, teď když jsme v produktivním věku a zrovna máme prostředky navíc nějaký, že jo. Podívejme se venku, medicime kolem čerpací stanice, tady nejmenované nafta třicet jedna devadesát, jo. Letiště plný zahraniční, dovolený, prodaný. Inflace je nízká, nezaměstnanost jako nízká, takže ono skutečně jako ta ekonomika je na tom dobře a díky tomu si spousta lidí právě vezme další hypoteční úvěr na to, aby si koupila investiční nemovitost na stáří, protože už to bylo řečeno, akciový trh není stabilní. Na spořicím účtě dostanete tři, tři a půl procenta, když dobře, pokud vám nemovitost udělá dvanáct, dvanáct a půl procenta ročně, tak samozřejmě to smysl dává a právě v době vezmeme všechny ty aspekty dohromady. Spousta lidí, který jako já dneska na trhu se snažím obsloužit, když nemovitost dostupná je, tak bere tu koupi nemovitosti. Teď v produktivním věku kolem pětatřiceti čtyřiceti let si koupím cosi, co prostě na stáří bude alternativa příjmu důchodu, protože to s tím zase souvisí. My naše pravděpodobnost, že generace se jednou dočká důstojných důchodů, asi nemůžeme na to samozřejmě spoléhat. Takže je to i jakási forma zabezpečí a ti lidi nad tím takhle samozřejmě přemýšlí, ani tak to nevidím. Jako musíme koupit něco dětem, aby měli alternativně. Samozřejmě ano, ale hodně lidí to bude i tak jako určitou jako jistinu, jistinu na stáří.
No, to s tím vlastně souvisí. Jsou ceny nájmů v březnu dva tisíce dvacet pět poprvé průměrná cena nájmu překročila tři sta korun za metr čtvereční v České republice. Jenom ať víme, tak dvě stě korun překročila v dubnu dva tisíce sedmnáct, jo, to znamená, tam je nějaký nárůst, nárůst tam je, ale samozřejmě ta cena také neustále, neustále, neustále roste, a to je asi spojeno s tím, že prostě ty lidi mají ty investiční byty, pronajímají to a zase toho je nedostatek jako celého bytového fondu v České republice, nebo se mýlím?
Já relevantní data k nájmu úplně nemám, protože se v nájmu zabývám jako velmi okrajově, takže asi to nechám na kolezích.
Ale určitě si myslím, že ta logika, o který tady mluvíme, tak bude prostě jako velmi podobná, to znamená, ty nový byty se nestaví nájemní bydlení v rámci jako obcí, tak to se téměř jako neřeší. To jsou jednotky případů v celý Český republice. A navíc pokud dneska jako se obec rozhodne, že začne stavět, tak i s jejími pravomocemi prostě jako jen tak stavět nezačne. A teďka samozřejmě i nárůst cen stavebních materiálů někdy v roce dva tisíce dvacet jedna nebo dva tisíce dvacet dva, kdy to bylo, tak tomu nepomohl, takže to prostě jsou všechno věci, který s tím souvisejí a já si myslím, že to je logický, jenom proti tomu bohužel není žádná obrana pro ty lidi, který chtějí v těch nájmech bydlet, anebo si chtějí koupit ten byt, prostě je teďka takováhle doba a je potřeba buďto vymyslet jinak, anebo. Navíc. Já si myslím totiž, že ono by se tomu pomohlo poměrně hodně, kdyby se zapracovalo na infrastruktuře, která v České republice trvá teda taky strašně dlouho a byla dostupnější ta Praha třeba z těch jako regionálních obcí, měst malejch a tak dále, jako je Brandýs nad Labem, Neratovice, Benešov a tak dál, a tak dál. Sice vlak je, ale dá se to všechno řešit prostě rychleji a vyřešit tu infrastrukturu, tak prostě i jako ta Praha se vlastně jako rozroste do toho Středočeskýho kraje, protože ty lidi dneska, když nemůžou koupit v Praze, tak se samozřejmě budou dívat kolem, nechtějí dojíždět hodinu a půl prostě do práce, že je začarovaný kruh, který prostě bohužel jako těžko řešitelný.
Mimochodem, já skočím mimochodem podle mě včera nebo dneska ministr dopravy Kupka říkal, že se připravuje pět set kilometrů dálnic, především v okolí větších měst Prahy a tak dále. Je otázka, jestli to byl.
Prvnístav si to ve.
Jasně. Jsme v rocea D.
Hotová už to není dva tisíce třicet, už je to dva tisíce třicet tři a bůhví, jestli to bude, kdy bude novej novej koridor tady vlakovej vlastně, který má protkat Prahu, udělat nový zastávky a kterej to tam, to už se bavíme o roku dva tisíce čtyřicet pět nebo kolik, to je v nedohlednu. Pro ty lidi, který to potřebujou. Dneska to je.
O vysokorychlostní tratě, že jo. To samé připravovaný projekty napříč republikou a směr třeba Roudnice nad Labem by ta trať vysokorychlostí velmi pomohla u nás teda v Kladně nebo respektive na Kladským trhu s nemovitostma velmi zahýbala informace o rychlodráze, byť já si ten projekt pamatuju úplně jako malinkej, když jsme se stěhovali, tak mi děda vyprávěl, že až jednou bude za mnou jezdit rychlodráhu, tak jemu osmdesát a velmi pravděpodobně to už jako nestihne, protože my máme sice hotovej jako první úsek na Kladně, ale ten samotný propoj, na který se čeká, to znamená vybudování druhý koleje z Kladna směrem k Praze. Samozřejmě už jako někde místy připravuje. Práce si s tím jako začali, ale to teda evidujeme obrovský zvýšení poptávky v tý bezprostřední blízkosti zastávek tý rychlodráhy jako takový, tam je rozdíl v ceně bytu. V srpnu dva tisíce dvacet čtyři se tam jedna, jedna prodávala dva, šest set padesát dva sedm set a teď poměrně nedávno, před pár týdny si ten samý byt jenom v domě vedle prodal za tři miliony sto tisíc korun. Slibuje ho slibujeme.
Zamoutíš, ono k tomu nájemnímu bydlení, jako když to člověk srovná. My vlastně v Česku to máme jako dobře vyvážený, tady vlastně, proč se kupujou v Česku ještě pořád tak nemovitosti, protože samozřejmě to nájemní bydlení v kontextu splátek hypotéky pořád tak nějak jako plus minus, samozřejmě dneska to nájemní bydlení je levnější, nežli vyjde samozřejmě i třeba platba tý hypotéky, kór tady v Praze a tak dále, ale pořád je to nějak plus minus, jako že ty lidi to mají na miskách vah, jo, když to vezmu z toho třeba evropského nebo světovýho hlediska, tak prostě jsou tady extrémy, kde třeba, já nevím, v Londýně si vůbec člověk nemůže koupit vlastnický bydlení, protože je tak strašně drahý, že tam naopak je logický, že lidi půjdou prostě do nájmu, a to vlastnictví, vlastnictví je tam něco jako na, ne na třicet let, kdy splácím hypotéku, ale prostě to je rodinný majetek, kterej tady bude přes několik generací a v tom je ta hodnota v Česku nějak nemáme. Teď si to pořád srovnává. Buďto vezmu hypotéku nebo vedle v nájmu, dokonce tím, jak se třeba teď zdražuje to vlastnictví a je vlastně ne. Překvapilo, ale i tady krásný srovnání, že dvě stě korun to bylo za metr v roce dva, sedmnáct. A teď je to jenom tři sta stát, takže kdybychom šli v podobném měřítku, že by to mělo být minimálně čtyři sta, jestli jednou tolik, ale prostě to nájemný se tady tolik nezdražuje a je velmi výhodný, paradoxně vlastně my bysme řekli, že je drahý, je výhodný ve státech na západ Evropy. Jasně, alternativa bydlet, bydlet vlastně v tom nájmu, protože na vlastnictví nemám. Kdybych se zase podíval do tý mý oblíbený dube, ať teda dám ještě jinej pohled na trh. Tam právě to nájemní je tam jako extrémně drahý, jo, vůči vlastnickýmu bydlení, tam jako hypotéky, ano, fungujou tam, ale na tohle se tam moc nespekuluje, právě, protože nám ohromný příliv a je to vlastně příliv jako obyvatel a jsou jako otevřený celýmu světu, není to jenom Evropa, ale samozřejmě Evropa, Asie a všechno. Tak tam výnos z nájemný je minimálně dvakrát. Takovej jako v Česku prostě typickej byt, který tady bude stát šest milionů, za který já tady dostanu v pronájmu, kolik Vacku možná, tak tam určitě budu mít padesát měsíčně, jo, a to je zase to, co žene ty investory, takže v tomhle tom jenom jako to srovnání, jak my to tady máme dobře nastavený a že dneska často se mi slyšel od jako trošku bystřejších investorů, který chtěli bydlet v Praze, ale ty o to nájemný je vlastně tady tak levný, že já si to radši pronajmu. Krásný byt tady na Praze jedna, co by ho tam kupoval a za ty prachy si koupím dva při investiční byty někde třeba na Kladně nebo v Pardubicích, že jo, a vlastně budu na tom vydělávat. Já pořád bych se na tu nemovitost dneska díval jako na investiční komoditu. Prostě je to to, co nastupující generace už ty investice trošku jako má rád a ta starší generace, tato měla hodně pocitový. Musím něco vlastnit, a to je, to, ať mi to nikdo nevezme. To je ten náš majetek. Teď už prostě likvidita nemovitosti je výborná, že jo, dobře se prodají, když potřebuju peníze, takže koukat na to přes čísla je podle mě ten správný trend, kterým bych jako investor třeba v těch nemovitostech šel. A souvisí s tím i to nájemní bydlení.
Chtěl jsem se nakonec zeptat, jak to vlastně vidíte v krátké budoucnosti, ale primárně jsme si primárně všechno už řekl, protože vlastně tady není důvod, aby se cokoliv měnilo.
Tak ono na tom světě se zase může stát cokoliv.
Jasně, jak jste.
Nemámenit.
Samozřejměpolitická situace, jeden covid, rozšíření války o další stát a může se stát cokoliv, ale pokud všechno půjde tak, jak, tak, jak se to nyní jako teď profiluje, tak není otázka, jestli ty ceny nemovitostí porostou, ale o kolik to je asi stěžejní? A jestli ta křivka bude strmější nebo plošší, v tom si asi budeme moct povídat třeba za rok, až ty data zase budou nebo nějakým relevantnějším, ale krátkodobě si myslím, že není teď asi na trhu jediný důvod, proč by nemovitosti měly jít dolů, poptávka je obrovská.
Shodli jsme se asi na tom, že ta nemovitost jako investiční věc je optimální varianta. Teď k těm volným penězům, co ty lidi mají.
Já jsem jenom zvědavej na to, jestli opravdu dojde k tomu, co jsme právě zažili v tom velkým výkyvu v tom roce dvacet jedna, že ty lidi kupovali úplně všechno, jo, teď po tom propadu dva roky zpátky pořád ještě necejtíme to, že investiční byty jasný, teď už pomalu, jak nejsou ty malý, tak dochází na ty větší, takže tři kk jasný, to už dneska vlastně v velkých městech prostě jsou ceny zase úplně letí nahoru. Tak, ale jestli bude docházet i k tomu, že třeba lidi budou kupovat větší rodinný domy, jo, tam pořád lidi. No, tak rekreační věci, tam asi totiž nemyslím, že by k tomu došlo.
Jasně, to se zkoušel.
Nesmysly. Tam se totiž stále ještě.
Majitelé rekreačních objektů nechtějí vzdát těch covidových cen, za kterých to pořídili, což je samozřejmě trochu problém, ale zrovna u těch domů je ta statistika jako růst, ano, velmi pomalu. Tam jsme v řádu jako nižších jednotek procent ročně, ale že bysme zaznamenali nějakou osobně jako velkou poptávku nebo nějaký zvýšení poptávky po domech. Obecně. Nemůžu říct, co teda je, si trošičku, já. Souvisí to trošičku se systémem naší práce, já jako dlouhodobě vedu vysokou poptávku po domech v původním stavu díky tomu, že k práci využívám dotační program. Bavili jsme se o tom, takže tam jako ano, ale byty, ty se utrhly a podle mě to prostě půjde. Na tom jsme se víceméně shodli. Otázka bude spíš sledovat domy starší domy šedesátý roky, tam, jestli na ně taky vlastně jako dojde, protože zatím.
Malinká se vsuvka do historie, jak to letělo v tom roce dvacet jedna, tak vlastně investiční moditou byl i rodinný dům a hodně, protože fakt jako ty byty nebyly, tak lidi začali přemýšlet o tom a dokonce se samozřejmě dostávali na trh i pronájmy těch rodinných domů, to ještě jako dneska nevidíme, pořád ještě asi je to i tím, že ten trh nabízí dostatek jakoby bytů v tý příležitosti. Ale došlo totiž k velkýmu vystřízlivění. Co se týče rekonstrukcí domů, začali lidi řešit stavy domů, kolik je to bude stát energetickou náročnost. My jsme vůbec, že jo, před těma třema čtyřma rokama si nedokázali představit. Někdy budeme muset řešit nějaký náklady na energie. Pak jsme dostali tady velkou facku o tom, že to se jako řešit bude muset a dneska ty lidi jsou v tomhle tom jako obezřetnější, takže je otázka, jak třeba to bude, zejména třeba u těch velkých rodinných domků, jo, jestli já pořád říkám, prostě podle mě má cena cenu vždycky domů nějakých sto padesát metrů, a to všechno nad to řada dvouklin mu dávat zadarmo, protože vlastně to je spíš jako k tíži, kdy nechtějí velký rodinným, nějaký dvougenerační klient, můžou bydlet dvě rodiny, že jo, to by dneska chtěl takovýhle Romek.
A dneska na tom trhu.
Je to vidět a ty jsou.
Určitě do deseti milionů, se prostě prodávají jako dobře kolem tý Prahy. Ale šance na deset dnů.
Gační dům v energetický třídě F. G. Tam někde níž jako samozřejmě, no, to je problém, tam je zase potenciál přebudování na dům o více bytových jednotkách, ale zase ten vstupní náklad za a na pořízení nemovitosti a za b na tu samotnou přestavbu je i samozřejmě zase výrazně vyšší, následná péče o ten dům je výrazně dražší, protože tady si prostě koupím byt, platím s véčku nějakých pár tisíc korun. Nez véčko se postará, ale u toho domu je to prostě všechno na mě.
Možná poslední otázka. Pozemky, jak to vidíte s nima? Kromě toho, že se nehýbou, neprodávají nějak extra. Zatím pořád, vrátí se to, někdy jsou tam dobře uložené peníze. Zcela.
Robert. Si myslím, že zaprvý jsou tam dobře uložený peníze, ale to se říká Robert, tak může jako navazovat právě na to, že i stavební pozemky se začnou prodávat víc, protože nemusí to nastat, ale pokud prostě nebude co kupovat jinde, tak lidi nebudou mít.
Že budou muset za dva roky něco postavit.
Já to ověřím. Vidíme to dnes, že stále pozemky, pozemky nejsou úplně to, co bejvalo, protože dřív byt, pozemek, to vlastně nám lidi urvali jako z rukou. Dneska byty jasný, ale pozemky ještě pořád je to takový jako, ne tak studený a takový vřelejší.
Za třídní komodita.
No, ale já taky souhlasím. Očekávám, že pozemků je prostě málo a tohle platí, víc jich nebude a lidi budou chtít to nový bydlení, ono zase i tam, tam hodně se hraje o hypotéky u těch pozemků, jako tam to bude většina byznysu, bude prostě spojená s H hypotékou, v momentě, kdy budou padat ty hypoteční nebo sazby z těch hypotečních úvěrů, tak věřím, že tam se lidi za toho budou vrhat a že zase to svoje bydlení prodají byt starší, budou si chtít postavit domek, rozjede ten byznys s těmou pozemkou.
Možná poslední věc. Na začátku jsem říkal, že se dneska dozvíme, kdo může za to, že nám tak zdražujou byty. Jirka Mailík se přiznal, že to je on. Takže jako vysvětlená, jak to vlastně je.
Já jsem říkal vlastně před, před začátkem tý diskuze, že velmi často stává v tuhletu chvíli, že v okamžiku, kdy zveřejním nějaký jako na jakýkoliv sociální síti nějaký post o tom, že je nějaká novinka v nabídce, tak tam dostávám poměrně jako často bídu od těch lidí, kteří vlastně si jako vylévají ty svoje frustrace na realitních makléřích, že my jsme ti, kdo vlastně ty nemovitosti zdražuje a že my jsme ten mezičlánek vlastně tu nemovitost prodražuje o ty naše, řekněme, tři až pět procent zas provize a podobně. Tak jenom jednou a provždy, teď jsme si snad velmi detailně a z polopatě vysvětlili ty aspekty, který vedou k nárůstu cen nemovitostí a v tý celkový ceně ta naše provize je snad obsažená, vzhledem k tomu, že nám ji ten majitel hradí, tak si myslím, že tady tudy úplně cesta nebere. Takže jednou provždy. Za zdražování nemovitostí může všechno, co jsme se tady bavili, ekonomická situace, úrok.
A jir.
Pánové, díky moc za dnešní návštěvu. Bylo to zajímavé. Díky všem, co se díváte, sledujte nás nejen na sociálních sítích, na webu na Linkedinu, ale všude jinde. Mějte se krásně, děkuju a na shledanou. Pánové, díky moc.
Petr Makovský