Ceny bytů ve velkých městech: Ústí +16,5 %, Ostrava +15,9 %, Jihlava +15,7 %. Praha růstem zaostává

Ústí, Ostrava a Jihlava jsou v čele růstu

Ústí nad Labem se dostalo na 53 632 Kč/m² a meziročně přidalo 16,5 %.

Ostrava je na 72 925 Kč/m² a meziročně roste o 15,9 %.

Jihlava dosáhla 77 969 Kč/m² a meziročně přidala 15,7 %.

Nad 14 % je také Plzeň. Brno, Karlovy Vary, České Budějovice a Hradec Králové rostou přibližně kolem 10–11 %. Praha je na +7,3 %.

Zářijová data tak znovu ukazují, že nejdražší trh nemusí být současně trhem s nejrychlejším procentním růstem.

„Pro klienta je důležité, že celostátní nebo krajský údaj nemusí popisovat jeho město. Ústí, Ostrava, Jihlava nebo Praha jsou dnes cenově i dynamikou úplně jiné trhy. Při prodeji proto rozhoduje lokální srovnání.“

Monika Lukášová , ředitelka projektu Realiťák roku

Prodejní ceny většinou rostou rychleji než nájemné

V Ostravě rostou nabídkové ceny bytů meziročně o 15,9 %, zatímco nájemné o 7,2 %.

V Ústí nad Labem je rozdíl podobný: prodejní ceny +16,5 % versus nájemné +7,5 %.

Neplatí to ale všude.

V Liberci rostlo nájemné meziročně o 9,7 %, zatímco ceny bytů o 6,3 %.

Podobný, byť menší rozdíl, vidíme v Olomouci.

Ve Zlíně nájemné meziročně dokonce kleslo o 3,1 %.

„Prodejní a nájemní trh reagují na jiné skupiny klientů a jinou strukturu nabídky. Proto není překvapivé, že se v některých městech jejich tempo rozchází. Pro investora je právě tento rozdíl velmi důležitý.“

Ondřej Hon , majitel CEMAP – cenové mapy a porotce projektu Realiťák roku

Když ceny bytů rostou rychleji než nájemné

Rozdíl tempa prodejních cen a nájemného je důležitý zejména pro investory.

Pokud cena bytu roste rychleji než nájemné, při stejné obsazenosti a stejných ostatních podmínkách klesá jednoduchý hrubý nájemní výnos.

Investor pak větší část očekávaného výsledku odvozuje od budoucího růstu hodnoty nemovitosti.

Pokud naopak nájemné roste rychleji než cena, jednoduchý výnosový poměr se může zlepšovat.

Tento článek proto neurčuje, které město je „nejlepší investicí“.

Ukazuje, kde se vztah mezi cenou bytu a nájemným mění nejrychleji.

Praha je nejdražší, ale cenové rozestupy zůstávají obrovské

Praha dosahuje v zářijových datech 165 590 Kč/m².

Brno je na 136 881 Kč/m² a Hradec Králové na 103 747 Kč/m².

Naopak Ústí nad Labem je na 53 632 Kč/m² a Ostrava na 72 925 Kč/m².

Rozdíl mezi Prahou a Ústím nad Labem je tak více než trojnásobný.

Právě tato čísla ukazují, proč samotný procentní růst nestačí.

Ústí může meziročně růst více než dvakrát rychleji než Praha, přesto zůstává jeho absolutní cenová hladina výrazně nižší.

„Velká města se dnes nedají popisovat jedním trendem. Praha je nejdražší, ale nejrychlejší procentní růst vidíme jinde. To je důležité jak pro domácnosti, tak pro investory a realitní profesionály.“

Petr Makovský , výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

Ústí a Ostrava: rychlé přecenění z nižší cenové úrovně

Vysoké procentní růsty v Ústí nad Labem a Ostravě je potřeba zasadit do jejich nižší absolutní cenové hladiny.

I po rychlém růstu zůstávají výrazně pod Prahou nebo Brnem.

Procentní dynamika ale ukazuje, že se cenové poměry v těchto městech mění rychleji než v části dražších trhů.

Pro kupující, kteří zvažují stěhování za dostupnějším bydlením, je právě tempo růstu důležité: levnější město nemusí zůstávat stejně levné v relativním srovnání.

Pro investora je pak potřeba sledovat, zda podobným tempem roste také nájemné.

Nájemní byty mizí rychle, prodej je nejrychlejší v Pardubicích a Ústí

U prodejních bytů vychází v září nejkratší doba nabízení v Pardubicích – 43 dní a v Ústí nad Labem – 44 dní.

Ostrava je na 52 dnech a Praha na 57 dnech.

Nájemní trh je ještě rychlejší.

V Pardubicích se nájemní byt nabízí v průměru pouze 14 dní, v Českých Budějovicích 15 dní a v Brně 16 dní.

„Ve městě, kde se kvalitní nabídka pronajme nebo prodá během několika týdnů, je příprava zásadní. Kupující musí mít vyřešené financování a prodávající by neměl podcenit správné nacenění a prezentaci.“

Monika Lukášová , ředitelka projektu Realiťák roku

Rychlost trhu ukazuje likviditu, ne kvalitu každého bytu

Krátká doba nabízení může být známkou silné poptávky a vysoké likvidity.

Neznamená ale, že se každý byt ve městě prodá nebo pronajme stejně rychle.

Průměr ovlivňuje:

• cenová hladina,
• dispozice,
• lokalita,
• technický stav,
• kvalita prezentace,
• správnost nastavené ceny.

Dobře připravený menší byt může zmizet z nabídky během několika dnů, zatímco atypická nebo cenově přestřelená nemovitost může zůstat na trhu podstatně déle.

U nájemního bydlení je rozhodovací proces obvykle kratší a zpravidla odpadá hypoteční financování.

Proto jsou doby nabízení nájmů přirozeně nižší a nelze je mechanicky porovnávat s prodejním trhem.

Kontext mimo dataset: hypotéky kolem 5 %, mzdy reálně rostou

Česká národní banka 17. září 2026 ponechala dvoutýdenní repo sazbu na 3,75 %.

ČBA Hypomonitor za srpen 2026 uvádí průměrnou realizovanou sazbu skutečně nových hypoték 5,00 %.

ČSÚ za 2. čtvrtletí 2026 uvádí, že průměrná hrubá mzda v Česku dosáhla 51 966 Kč, meziročně nominálně vzrostla o 6,4 % a reálně o 4,3 %.

Vliv těchto faktorů se ale v jednotlivých městech liší podle cenové hladiny, lokálních příjmů, struktury nabídky a dostupnosti nájemního bydlení.

ČNB – rozhodnutí bankovní rady 17. září 2026
ČBA Hypomonitor – srpen 2026
ČSÚ – Průměrné mzdy, 2. čtvrtletí 2026

Městský trh je pro praktické rozhodování přesnější než kraj

Velká města mají vlastní ekonomiku, univerzity, zaměstnavatele, dopravní napojení a specifickou strukturu bytového fondu.

Proto se mohou vyvíjet jinak než celý kraj.

Jihlava může mít jiné tempo než zbytek Vysočiny a Ostrava jinou dynamiku než menší města Moravskoslezského kraje.

Pro kupujícího, prodávajícího nebo investora je proto městská úroveň praktičtější než samotný krajský průměr.

Čísla v článku proto používáme jako městský rámec, nikoli jako cenovou mapu konkrétní ulice.

Nejvyšší cena a nejrychlejší růst odpovídají na dvě různé otázky

Praha je příkladem trhu s nejvyšší absolutní cenovou hladinou, ale nikoli nejrychlejším růstem.

Ústí nad Labem je naopak nejlevnější ze sledovaných měst, ale meziročně roste nejrychleji.

Proto je vhodné sledovat vždy minimálně:

Teprve jejich kombinace dává použitelný obraz konkrétního městského trhu.

Co bude důležité sledovat dál

V dalších měsících bude zajímavé, zda se pořadí měst udrží, zda budou nájmy dohánět prodejní ceny a zda zůstane velmi krátká doba nabízení.

Pokud by prodejní ceny dál rostly výrazně rychleji než nájemné, jednoduchý hrubý nájemní výnos by se mohl dál snižovat.

Stejně důležitý bude počet nabídek.

Město s rychlým růstem cen a současně výrazně rostoucí nabídkou může vstupovat do jiné fáze trhu než město, kde nabídka zůstává úzká.

Jak s daty pracovat při konkrétním rozhodování

Průměrná městská data jsou nejcennější jako orientační mapa trhu.

U konkrétní nemovitosti je potřeba přidat:

• čtvrť a mikrolokalitu,
• dispozici a velikost bytu,
• technický stav,
• energetickou náročnost,
• stav domu,
• patro a výtah,
• balkon, terasu nebo parkování,
• právní omezení,
• aktuální srovnatelné nabídky v okolí.

Právě tyto parametry mohou vysvětlit, proč se konkrétní byt od městského průměru výrazně liší.

Stejně důležité je rozlišovat nabídkovou a realizační cenu.

Tento datový soubor sleduje nabídky, tedy ceny a dobu, s nimiž nemovitosti vstupují na veřejný trh.

Skutečná sjednaná cena může být podle konkrétního vyjednávání a situace obou stran odlišná.

Proč sledujeme více období současně

Meziměsíční změna zachycuje nejčerstvější pohyb, ale je nejcitlivější na náhodnou změnu skladby nabídky.

Meziroční srovnání potlačuje část sezónnosti a dlouhodobé srovnání ukazuje, jak zásadně se konkrétní trh přecenil.

Teprve kombinace těchto horizontů dává stabilnější interpretaci.

U odborných datových článků proto jeden měsíc nepovažujeme automaticky za definitivní obrat trendu.

Silnější závěr vzniká až tehdy, když stejný směr potvrdí více po sobě jdoucích období a současně jej podporují další ukazatele, například doba nabízení nebo počet nabídek.

Rozšířený závěr

Zářijové pořadí velkých měst potvrzuje, že nejvyšší cena a nejrychlejší růst nejsou totéž.

Praha zůstává nejdražší, ale relativní růst je silnější v Ústí nad Labem, Ostravě, Jihlavě a Plzni.

Současně se v řadě měst rozevírá rozdíl mezi prodejní cenou bytu a nájemným.

Pokud prodejní ceny rostou rychleji, tlačí to při ostatních nezměněných podmínkách dolů jednoduchý hrubý nájemní výnos.

U měst, kde nájemné roste rychleji než cena, může být vývoj opačný.

Pro domácnost je ale nejdůležitější konkrétní lokalita a konkrétní nabídka.

Rozdíl mezi dvěma čtvrtěmi stejného města může být větší než rozdíl mezi celoměstskými meziročními čísly.

Stejně důležitá je rychlost trhu.

Pokud se kvalitní nabídka v některých městech prodává nebo pronajímá během několika týdnů, kupující potřebuje předem vyřešené financování a prodávající musí mít cenu, dokumentaci a prezentaci připravenou už při vstupu nabídky na trh.

Další datové analýzy projektu Realiťák roku

Úplně na závěr

Kontakt pro veřejnost a média

Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

Zdroje a metodická poznámka

• Aktuální zářijová data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a Reality.iDNES.cz.
• Česká národní banka – rozhodnutí bankovní rady 17. září 2026 .
• ČBA Hypomonitor – srpen 2026 .
• ČSÚ – Průměrné mzdy, 2. čtvrtletí 2026 .

Článek pracuje s nabídkovými cenami a nabídkovým nájemným, nikoli se skutečně sjednanými realizačními cenami. Historická srovnání jsou počítána uvnitř stejného zářijového datového snapshotu, protože starší hodnoty se mohou v novějších exportech zpětně zpřesňovat. Městský průměr může být ovlivněn aktuální skladbou nabízených bytů a nepředstavuje cenu konkrétní nemovitosti, domu, čtvrti ani ulice.

Nejčastější otázky