Chci nejdřív koupit a potom prodat: jak bezpečně navázat dvě realitní transakce

Otázka správného pořadí koupě a prodeje nemá jednu univerzální odpověď. Někdy je skutečně bezpečnější nejdříve prodat. Jindy lze koupit nové bydlení předem a původní nemovitost prodat až po přestěhování. V dalších případech dává největší smysl propojit oba obchody do jednoho koordinovaného procesu nebo mezi nimi využít krátkodobý nájem.

Nejdůležitější není samotné pořadí. Rozhodující je, zda dokážete finančně a smluvně zvládnout období mezi koupí nového bydlení a přijetím peněz z prodeje původní nemovitosti.

„Koupit novou nemovitost před prodejem té původní není samo o sobě chyba. Chybou je udělat to bez přesného rozpočtu, bez potvrzeného financování a pouze s nadějí, že se původní nemovitost určitě rychle prodá. Bezpečný plán musí počítat i s méně příznivým vývojem.“
Monika Lukášová , ředitelka projektu Realiťák roku

Proč je varianta „nejdřív koupím, potom prodám“ tak lákavá

Největší výhodou je komfort. Nemusíte prodávat své současné bydlení dříve, než víte, kam se přestěhujete. Máte více času na hledání, můžete si vybírat a nejste nuceni koupit první přijatelnou nemovitost jen proto, že se blíží termín předání původního bytu nebo domu.

Komfort ale něco stojí. Po určitou dobu vlastníte dvě nemovitosti a nesete náklady i rizika spojená s oběma. Právě proto musí být rozhodnutí založeno na číslech, nikoli pouze na pocitu, že „nějak to vyjde“.

Nejdříve si odpovězte na šest zásadních otázek

1. Z čeho zaplatíte novou nemovitost před prodejem původní?
   Z vlastních úspor, nové hypotéky, navýšení stávajícího úvěru, dočasného financování, další zástavy nebo kombinace více zdrojů?
2. Kolik skutečně získáte z prodeje?
   Nepracujte pouze s cenou z inzerátů. Potřebujete realistickou tržní cenu sníženou o zůstatek hypotéky, náklady na prodej a případné další závazky.
3. Jak dlouho zvládnete vlastnit dvě nemovitosti současně?
   Počítejte nejen se splátkami úvěrů, ale také s energiemi, pojištěním, příspěvky do správy domu, fondem oprav, údržbou a dalšími výdaji.
4. Co uděláte, pokud se původní nemovitost neprodá podle plánu?
   Máte rezervu na tři, šest nebo devět měsíců? Dokážete upravit cenu? Lze nemovitost dočasně pronajmout?
5. Co když bankovní odhad nové nemovitosti vyjde níže než kupní cena?
   Rozdíl mezi odhadem a sjednanou cenou obvykle musíte pokrýt z vlastních prostředků nebo další zástavou.
6. Jsou termíny ve všech smlouvách skutečně proveditelné?
   Rezervace, úvěr, úschova, katastr, předání a výmaz původní zástavy musí být časově sladěné.

Čtyři čísla, bez kterých byste neměli nic podepisovat

1. Čistý výnos z prodeje původní nemovitosti

Očekávaná prodejní cena není totéž jako částka, kterou budete mít po dokončení obchodu k dispozici. Od prodejní ceny je potřeba odečíst zejména:

• nesplacenou část stávající hypotéky nebo jiného úvěru,
• náklady na právní servis a bezpečnou úschovu,
• náklady na přípravu a prezentaci nemovitosti,
• odměnu za realitní službu, pokud není započtena jinak,
• případnou daň z příjmů, pokud prodej nesplní podmínky osvobození,
• náklady na stěhování, vyklizení, opravy nebo doplacení závazků.

2. Částka potřebná před dokončením prodeje

Pokud nové bydlení stojí 9 000 000 Kč a máte 1 500 000 Kč vlastních prostředků, potřebujete před prodejem původní nemovitosti zajistit financování ve výši 7 500 000 Kč. Teprve po dokončení prodeje můžete část úvěru splatit nebo změnit jeho strukturu.

Takový postup ale musí být předem dohodnut s bankou. Nestačí předpokládat, že po prodeji jednoduše pošlete větší částku na hypotéku. Je potřeba znát podmínky mimořádné splátky, případnou náhradu nákladů banky, způsob uvolnění zástavy a přesné načasování.

3. Měsíční náklady na souběh dvou nemovitostí

Sečtěte všechny výdaje spojené s původní i novou nemovitostí:

Nestačí, že dvě nemovitosti zvládnete financovat jeden nebo dva měsíce. Prodej může zdržet nevhodně nastavená cena, právní vada, chybějící dokumentace, pomalé financování kupujícího, katastrální řízení nebo situace na trhu.

4. Nejnižší přijatelná prodejní cena

Předem si stanovte tři hodnoty:

• ideální cenu, které by bylo možné dosáhnout při příznivém vývoji,
• realistickou tržní cenu, podle které budete plánovat financování,
• minimální přijatelnou cenu, pod kterou už celý přesun ekonomicky nedává smysl.

Financování nové nemovitosti by nikdy nemělo být postaveno pouze na optimistické variantě. Pokud potřebujete získat z prodeje nejméně 7 000 000 Kč, ale realistická tržní cena je 6 500 000 Kč, není problém v marketingu. Problém je už v samotném finančním plánu.

Jak lze koupi před prodejem financovat

Konkrétní možnosti se liší podle příjmů domácnosti, hodnoty obou nemovitostí, zůstatku stávající hypotéky, věku žadatelů i pravidel konkrétní banky. Nejčastěji se pracuje s několika variantami.

Vlastní prostředky

Nejjednodušší situace nastává, pokud můžete novou nemovitost koupit z úspor nebo z větší části z vlastních prostředků. Odpadá závislost na rychlosti prodeje i část úvěrových rizik.

Ani v takovém případě ale není vhodné vyčerpat všechny rezervy. Po koupi mohou přijít výdaje na rekonstrukci, vybavení, stěhování, pojištění nebo odstranění vad, které se projeví až po převzetí.

Nová hypotéka před prodejem

Banka bude posuzovat vaše příjmy, výdaje, stávající úvěry, hodnotu zástavy i schopnost dočasně splácet oba závazky. To, že plánujete starou nemovitost později prodat, nemusí samo o sobě znamenat, že banka současný úvěr při posouzení přehlédne.

U úvěrů na vlastní bydlení činí aktuální obecná horní hranice ukazatele LTV 80 %, u žadatelů mladších 36 let pořizujících si vlastní bydlení 90 %. Konkrétní banka však může požadovat vyšší podíl vlastních prostředků a vždy samostatně posuzuje bonitu klienta.

Dočasné nebo překlenovací financování

Některé banky nabízejí řešení, při kterém je část financování dočasná a po prodeji původní nemovitosti se výrazně splatí. Podmínky, cena, doba trvání i požadované zajištění se ale mezi poskytovateli liší.

Je potřeba přesně vědět:

• do kdy musí být dočasná část úvěru splacena,
• co se stane, pokud se původní nemovitost neprodá včas,
• jaké jsou průběžné splátky a celkové náklady,
• zda lze úvěr prodloužit a za jakých podmínek,
• jak bude probíhat uvolnění původní nemovitosti ze zástavy.

Zajištění úvěru oběma nemovitostmi

V některých případech může banka dočasně přijmout do zástavy novou i původní nemovitost. Díky vyšší hodnotě zajištění může klient potřebovat méně okamžitých vlastních prostředků.

Tento postup ale vyžaduje předem dohodnutý způsob, jak bude původní nemovitost po prodeji ze zástavy uvolněna. Kupující vaší původní nemovitosti musí získat vlastnictví za podmínek, které budou akceptovatelné pro jeho banku i pro banku prodávajícího.

Pět možných způsobů, jak koupit a prodat

Varianta 1: Nejdřív koupit a potom v klidu prodat

Tato varianta přináší největší pohodlí, ale vyžaduje nejsilnější finanční pozici. Hodí se zejména pro domácnosti s vyššími úsporami, dostatečnými příjmy a rezervou na delší souběh.

Výhodou je možnost původní nemovitost vyklidit, opravit, profesionálně nafotit a připravit prohlídky bez omezení běžného provozu domácnosti.

Varianta 2: Nejdřív prodat, ale sjednat pozdější předání

Původní nemovitost prodáte, získáte jistotu ohledně ceny a financování nového bydlení, ale ve smlouvě si sjednáte delší termín předání. Kupující například získá vlastnické právo dříve, ale fyzické předání se uskuteční až po několika týdnech nebo měsících.

Tento postup musí být přesně upraven ve smlouvách. Je potřeba stanovit náklady na energie a služby, odpovědnost za škodu, pojištění, případnou úplatu za užívání i sankce při pozdním vystěhování.

Varianta 3: Oba obchody propojit

Rezervace, kupní smlouvy, úschovy, hypotéky a termíny předání se nastaví jako jeden časově navazující proces. Peníze z prodeje původní nemovitosti následně poslouží k úhradě nové.

Jde o běžně využitelné řešení, ale všechny strany musí respektovat, že jedna transakce závisí na druhé. Stačí zdržení jednoho kupujícího, banky nebo katastrálního řízení a může se posunout celý řetězec.

Varianta 4: Nejdřív prodat a dočasně bydlet v nájmu

Dočasný nájem bývá vnímán jako nepohodlí a „dvojí stěhování“. Z finančního hlediska však může být velmi bezpečným řešením. Prodávající zná přesnou částku, kterou získal, není pod tlakem a novou nemovitost může vybírat bez rizika dvou hypoték.

Krátkodobé řešení může dávat smysl zejména tehdy, když je nová nemovitost teprve ve výstavbě, vyžaduje rekonstrukci nebo na trhu momentálně není vhodná nabídka.

Varianta 5: Koupit s delším termínem úhrady nebo předání

Někteří prodávající nové nemovitosti jsou ochotni akceptovat delší harmonogram, například když sami řeší navazující bydlení. Část ceny může být uhrazena při podpisu a zbytek po dokončení prodeje původní nemovitosti.

Jde však o individuální dohodu. Prodávající musí mít jistotu, že kupující závazek splní, a kupující potřebuje smluvní ochranu pro případ, že se některá část řetězce zkomplikuje.

Co když je původní nemovitost zatížena hypotékou

Nemovitost s hypotékou lze prodat. Příprava ale musí začít dříve než zveřejněním inzerátu. Prodávající by si měl od banky vyžádat:

• aktuální vyčíslení zůstatku úvěru,
• podmínky předčasného splacení,
• příslib výmazu zástavního práva,
• číslo účtu a instrukce pro úhradu části kupní ceny,
• podmínky případného převodu nebo změny zajištění.

Část kupní ceny zpravidla směřuje přímo bance na doplacení úvěru. Zbytek je vyplacen prodávajícímu podle podmínek úschovy a kupní smlouvy. Je-li původní nemovitost zároveň použita jako zástava pro financování nového bydlení, musí se postup koordinovat ještě pečlivěji.

Podrobnější postup najdete také v článku Mám nemovitost zatíženou hypotékou – půjde ji vůbec prodat?

Rezervační smlouva je první kritické místo

Největší chyba často nevznikne u kupní smlouvy, ale už při rezervaci nové nemovitosti. Kupující pod tlakem atraktivní nabídky zaplatí rezervační poplatek a teprve potom začne zjišťovat, zda získá dostatečný úvěr a zda dokáže prodat původní bydlení.

Před podpisem rezervace by mělo být jasné:

• jaká je přesná kupní cena a co je její součástí,
• z jakých zdrojů bude cena uhrazena,
• do kdy musí být schválena a načerpána hypotéka,
• zda je koupě závislá na prodeji jiné nemovitosti,
• co se stane, pokud úvěr nebude schválen,
• za jakých podmínek se vrací nebo nevrací rezervační poplatek,
• jaké dokumenty a právní informace musí dodat prodávající,
• jaký bude termín podpisu smluv a předání nemovitosti.

V některých případech lze do smlouvy doplnit podmínku schválení financování nebo prodeje původní nemovitosti. Prodávající však takovou podmínku nemusí přijmout, zejména pokud má více zájemců. O to důležitější je mít financování připravené ještě před zahájením intenzivního hledání.

Časový plán musí počítat i s katastrem a bankami

Realitní obchod nelze bezpečně plánovat pouze podle data podpisu kupní smlouvy. Vlastnické právo se převádí zápisem do katastru nemovitostí. Katastrální úřad může o povolení vkladu rozhodnout až po uplynutí dvacetidenní ochranné lhůty od odeslání informace dotčeným osobám. Celé řízení může trvat déle, zejména pokud návrh nebo smlouvy obsahují chybu.

Do harmonogramu je potřeba zahrnout také:

• přípravu a kontrolu smluv,
• bankovní odhad nemovitosti,
• schválení a podpis úvěrové dokumentace,
• zřízení zástavního práva,
• složení vlastních prostředků do úschovy,
• čerpání hypotéky,
• podání návrhu na vklad,
• povolení vlastnického práva,
• výplatu kupní ceny z úschovy,
• výmaz původního zástavního práva,
• fyzické předání a převod energií.

Bezpečná úschova kupní ceny je u propojených obchodů zásadní

Pokud peníze z prodeje původního bydlení potřebujete použít na nákup nového, musí smlouvy přesně určit, kdy a kam budou peníze vyplaceny. Část může směřovat bance na doplacení starého úvěru, část prodávajícímu nové nemovitosti a zbytek na váš účet.

U komplikovanějších transakcí je vhodné využít advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu. Smlouva o úschově musí přesně vymezit:

• kdo a v jakém termínu peníze skládá,
• jaké podmínky musí být splněny před jejich výplatou,
• jak se postupuje při zamítnutí vkladu,
• kam se peníze vracejí při zániku obchodu,
• jak se hradí původní hypotéka a další závazky.

Nezapomeňte na možné daňové dopady

Prodej původní nemovitosti může být od daně z příjmů osvobozen, ale vždy záleží na konkrétních okolnostech. Významná může být délka vlastnictví, doba skutečného bydliště, datum nabytí nemovitosti i způsob použití získaných peněz.

U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 se obecně pracuje s desetiletým časovým testem. U starších nabytí se může uplatnit pětiletý test. Samostatnou možností bývá osvobození při nejméně dvouletém bydlišti bezprostředně před prodejem nebo při použití získaných prostředků na vlastní bytovou potřebu.

Právě u varianty „nejdřív koupím a potom prodám“ může být důležité, že zákonné podmínky za určitých okolností připouštějí použití částky odpovídající budoucímu příjmu z prodeje na vlastní bytovou potřebu již před samotným získáním peněz. Současně ale může vzniknout povinnost tuto skutečnost v zákonné lhůtě oznámit správci daně.

Proveďte si vlastní stresový test

Bezpečný plán není ten, který vyjde pouze za ideálních podmínek. Před koupí si propočítejte nejméně tři méně příznivé scénáře.

Pokud by jediný z těchto scénářů znamenal, že přestanete zvládat své závazky, není koupě před prodejem zatím dostatečně bezpečná.

„Správně nastavený realitní obchod nesmí stát na tom, že všechno dopadne přesně podle nejoptimističtějšího scénáře. Zkušený makléř nepracuje jen s očekávanou cenou, ale také s dobou prodeje, kvalitou poptávky, financováním zájemců a rezervou pro případ, že se některý krok opozdí.“
Petr Makovský , výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

Kdy může dávat smysl nejdřív koupit

• Máte dostatek vlastních prostředků a po koupi vám zůstane finanční rezerva.
• Banka vám písemně potvrdila proveditelnou strukturu financování.
• Dokážete po delší dobu bezpečně hradit náklady obou nemovitostí.
• Původní nemovitost je dobře prodejná a její cena byla realisticky stanovena.
• Nemovitost nemá právní, stavební nebo technické problémy, které by mohly prodej výrazně zdržet.
• Nejste existenčně závislí na dosažení maximální možné prodejní ceny.
• Máte připravený plán pro případ zdržení nebo nutnosti upravit cenu.

Kdy je bezpečnější nejdřív prodat

• Bez peněz z prodeje nedokážete uhradit potřebnou část kupní ceny.
• Současná hypotéka výrazně omezuje vaši úvěrovou kapacitu.
• Nemáte rezervu na několik měsíců dvojích nákladů.
• Počítáte s prodejní cenou, která je na horní hranici trhu.
• Původní nemovitost má právní vady, nájemníky, spoluvlastnické vztahy nebo nevyřešenou dokumentaci.
• Vaše příjmy jsou proměnlivé nebo hrozí jejich výpadek.
• Koupě nové nemovitosti by vás donutila přijmout první nabídku na původní bydlení.

Jak může pomoci zkušený realitní makléř

Propojení koupě a prodeje není pouze otázkou inzerce. Kvalitní realitní makléř by měl celý proces řídit jako jeden projekt.

Měl by zejména:

• stanovit realistickou tržní cenu původní nemovitosti,
• upozornit na dokumenty a vady, které mohou prodej zdržet,
• spolupracovat s hypotečním specialistou a advokátem,
• navrhnout realistický časový harmonogram,
• prověřit financování zájemce o původní nemovitost,
• koordinovat rezervace, smlouvy, úschovy a banky,
• pohlídat návaznost čerpání peněz a předání obou nemovitostí,
• včas upozornit, pokud je nutné změnit cenu nebo plán.

Prověřeného odborníka ve svém okolí můžete vyhledat na stránce Nejlepší realitní makléři .

Co si z článku odnést

Koupit novou nemovitost před prodejem původní může být pohodlné a v řadě případů také rozumné. Není to ale cesta, kterou lze doporučit automaticky každému.

Bezpečný postup stojí na pěti základech:

1. realistické ocenění původní nemovitosti,
2. písemně prověřené financování nové koupě,
3. dostatečná rezerva na souběžné náklady,
4. správně navázané smlouvy, úschovy a termíny,
5. záložní plán pro případ zdržení nebo nižší ceny.

Cílem není vytvořit dokonalý plán, ve kterém se nemůže nic pokazit. Cílem je připravit takový postup, který ustojíte i tehdy, když prodej potrvá déle, kupující bude financovat hypotékou nebo se objeví nečekaný výdaj.

FAQ: nejčastější otázky ke koupi před prodejem

Úplně na závěr

Přání nejdříve si zajistit nový domov a teprve potom opustit ten původní je pochopitelné. Pro řadu rodin může jít o nejlepší řešení. Rozhodnutí ale nesmí být založeno jen na pohodlí nebo obavě, že zajímavá nemovitost zmizí z nabídky.

Nejdříve si nechte spočítat celý obchod od začátku do konce. Zjistěte, kolik skutečně získáte z prodeje, kolik si můžete bezpečně půjčit, jak dlouho zvládnete dvojí náklady a jaké smluvní podmínky potřebujete. Teprve potom má smysl podepisovat rezervaci.

Někdy bude výsledkem rozhodnutí nejdříve koupit. Jindy nejdříve prodat. A někdy bude nejbezpečnějším řešením dočasný nájem nebo přesně navázaný řetězec obou transakcí. Správné řešení není stejné pro každého – musí odpovídat právě vaší situaci.

Další praktické články

• Koupit nemovitost teď, nebo čekat?
• Koupě nemovitosti: na co si dát pozor
• Jak probíhá prodej nemovitosti krok za krokem
• Jak prodat nemovitost bezpečně a za dobrou cenu

Článek má obecný informační charakter. Konkrétní financování, smluvní dokumentaci a daňové dopady je vždy nutné posoudit podle individuální situace klienta.