Darování nemovitosti dítěti: soud, právo dožití, daně a 12 rizik, která je nutné vyřešit před podpisem

Darování není jen rodinný přepis

Rodiče nebo prarodiče často uvažují o darování nemovitosti jako o přirozeném způsobu, jak předat rodinný majetek další generaci. Důvodem může být snaha vyřešit majetkové vztahy ještě za života, pomoci dítěti s bydlením nebo předejít budoucím sporům v dědickém řízení.

Darování ale není pouze administrativním přepisem vlastníka. Jakmile je vlastnické právo zapsáno do katastru nemovitostí, přestává být dárce vlastníkem. Nemovitost se stává majetkem obdarovaného se všemi praktickými a právními důsledky.

Dárce proto už nemůže automaticky rozhodovat o:

• prodeji nemovitosti,
• jejím zastavení bance,
• dlouhodobém pronájmu,
• rozsáhlejší rekonstrukci,
• rozdělení nebo převodu části nemovitosti,
• dalším darování jiné osobě.

Pokud má dárce v nemovitosti dál bydlet, potřebuje mít své postavení upravené mnohem přesněji než pouhou větou: „V rodině jsme domluveni, že tu mohu zůstat.“

Písemná smlouva a vklad do katastru jsou nezbytné

Darovací smlouva k nemovitosti musí být písemná. Musí správně označit dárce, obdarovaného i převáděnou nemovitost podle údajů v katastru. Vlastnické právo nepřechází samotným podpisem smlouvy, ale až povolením vkladu do katastru nemovitostí.^[1]

K návrhu na vklad se přikládá listina, na jejímž základě má být právo zapsáno. Správní poplatek za návrh na vklad činí 2 000 Kč.^[1]

Ve smlouvě je potřeba správně uvést například:

• číslo listu vlastnictví,
• parcelní čísla a katastrální území,
• označení bytové jednotky a podílů na společných částech,
• všechny převáděné pozemky, stavby a vedlejší objekty,
• příslušenství nemovitosti, pokud je to potřeba,
• práva, omezení a služebnosti, které mají vzniknout současně s převodem.

Darování nezletilému dítěti: do procesu vstupuje soud

U nezletilého potomka je situace podstatně složitější než u dospělého dítěte. Nezletilý nemá plnou svéprávnost a s nemovitostí nemůže samostatně nakládat. Právní jednání týkající se nemovitosti proto vyžaduje soudní kontrolu.^[2]

Soud neposuzuje pouze to, zda rodina s převodem souhlasí. Zkoumá především, zda je právní jednání v zájmu dítěte. Význam může mít například:

• hodnota darované nemovitosti,
• její technický stav,
• existující hypotéka nebo zástavní právo,
• náklady na správu a opravy,
• věcná břemena a jiná omezení,
• případné dluhy související s nemovitostí,
• celková výhodnost převodu pro dítě.

Rodič nemůže vždy zastupovat obě strany

Pokud je rodič současně dárcem a zároveň by měl za nezletilé dítě dar přijmout, vzniká nebo může vzniknout střet zájmů. V takové situaci soud dítěti ustanoví kolizního opatrovníka, jehož úkolem je hájit zájmy dítěte.^[3]

Kolizní opatrovník není pouze formální podpisující osoba. Musí se seznámit s obsahem smlouvy, s hodnotou a právním stavem nemovitosti a posoudit, zda je převod pro dítě skutečně bezpečný.

Konkrétní postup a pořadí jednotlivých kroků je vhodné předem konzultovat s advokátem, který připravuje smlouvu a zná okolnosti konkrétní rodiny.

„V rodinách se často řeší hlavně to, komu nemovitost připadne. Mnohem méně se ale mluví o tom, co se stane, až bude potřeba dům opravit, byt prodat, změnit financování nebo vyřešit bydlení dalších členů rodiny. Dobrá smlouva musí počítat nejen se současnou shodou, ale také s budoucími změnami.“

Nezletilé dítě o nemovitosti samo nerozhoduje

Často se opakuje zjednodušené tvrzení, že jakmile se dítě stane vlastníkem, může s nemovitostí libovolně nakládat. U nezletilého dítěte to neplatí.

Majetek dítěte spravují jeho zákonní zástupci, ale významná rozhodnutí týkající se nemovitosti podléhají soudní kontrole. Souhlas soudu bude zpravidla potřeba například při:

• prodeji nemovitosti,
• zřízení zástavního práva,
• zatížení nemovitosti věcným břemenem,
• některých dlouhodobých smluvních závazcích,
• dalším zásadním nakládání s majetkem dítěte.

Nemovitost ve vlastnictví nezletilého proto může být velmi stabilním rodinným majetkem, ale současně může výrazně snížit flexibilitu rodiny.

Pokud by rodiče později potřebovali nemovitost prodat, zastavit kvůli úvěru nebo použít jako součást složitějšího financování, nebude stačit pouze jejich vlastní rozhodnutí.

U zletilého potomka přechází rozhodování na nového vlastníka

Jestliže je obdarovaný zletilý a plně svéprávný, stává se po zápisu do katastru plnohodnotným vlastníkem. O dalším osudu nemovitosti potom rozhoduje on.

Může ji například:

• prodat,
• pronajmout,
• darovat další osobě,
• zastavit ve prospěch banky nebo jiného věřitele,
• vložit do podnikání,
• rozhodnout o rekonstrukci nebo změně způsobu užívání.

Původní vlastník už nemá automatické právo tato rozhodnutí blokovat. Pokud si chce zachovat konkrétní oprávnění, musí být upravena právně účinným způsobem.

Riziko dluhů obdarovaného

Po převodu se nemovitost stává součástí majetku obdarovaného. Pokud se zletilý potomek dostane do vážných dluhů nebo exekuce, může být jeho nemovitost za splnění zákonných podmínek postižena a prodána k uspokojení věřitelů.^[8]

Rodina by proto před darováním měla otevřeně řešit také:

• podnikatelská rizika potomka,
• existující úvěry a závazky,
• probíhající exekuce nebo insolvenci,
• budoucí manželství a majetkové vztahy,
• riziko, že obdarovaný nemovitost použije jako zástavu.

Právo dožití musí být víc než rodinný slib

Velmi častým řešením je darování nemovitosti s tím, že rodič nebo prarodič v ní bude moci nadále doživotně bydlet.

Pouhá ústní dohoda ale neposkytuje dostatečnou ochranu. Právo užívání je vhodné zřídit jako věcné břemeno, typicky služebnost bytu nebo služebnost užívání, a zapsat je vkladem do katastru nemovitostí. Věcná břemena patří mezi práva zapisovaná vkladem.^[4]

Zapsaná služebnost je důležitá zejména proto, že je zjistitelná z katastru a váže se k nemovitosti. Oprávněný tak není odkázán pouze na dobrou vůli aktuálního vlastníka.

Co má být ve služebnosti přesně uvedeno

Kdo platí fond oprav, energie a rekonstrukce

Jedním z nejčastějších zdrojů rodinných sporů nejsou samotné vlastnické vztahy, ale pravidelné a mimořádné náklady.

U bytové jednotky je potřeba rozlišit zejména:

• příspěvky na správu domu a pozemku, běžně označované jako fond oprav,
• zálohy na vodu, teplo a další služby,
• spotřebu elektřiny a plynu,
• běžné opravy uvnitř bytu,
• mimořádné investice SVJ,
• pojištění domácnosti a nemovitosti,
• daň z nemovitých věcí.

U rodinného domu je vhodné určit, kdo bude hradit například:

• opravu střechy a fasády,
• výměnu kotle nebo tepelného čerpadla,
• opravy rozvodů,
• údržbu zahrady a příjezdové cesty,
• pojištění domu,
• revize a povinné technické kontroly.

Vnitřní dohoda mezi dárcem a obdarovaným nemusí automaticky měnit povinnosti vůči SVJ, dodavatelům energií, pojišťovně nebo správci daně. Proto musí smlouva rozlišovat, kdo je povinný navenek a kdo bude konkrétní náklad fakticky hradit uvnitř rodiny.

„Darování není pouze převod bez kupní ceny. Mění vlastníka, možnost financování, případnou prodejnost i odpovědnost za budoucí rozhodnutí. Rodina by si měla ještě před podpisem říct, zda chce nemovitost skutečně převést, nebo pouze předem upravit, komu má jednou připadnout.“

Hypotéka, zástavní právo a zákaz převodu

Darování nemovitosti automaticky neodstraňuje právní omezení zapsaná v katastru. Před přípravou smlouvy je proto nutné zkontrolovat aktuální list vlastnictví.

Na nemovitosti může váznout například:

• zástavní právo banky,
• zákaz zcizení nebo zatížení,
• exekutorské zástavní právo,
• věcné břemeno,
• předkupní právo,
• poznámka spornosti,
• jiné dispoziční omezení.

Zástavní právo zpravidla nezanikne pouze tím, že se změní vlastník. U hypotéky může být podle úvěrové dokumentace a zapsaných omezení nutný předchozí souhlas banky. Veřejný portál upozorňuje, že zákaz zcizení nebo zatížení bývá právě při hypotečním financování zapisován jako věcné právo.^[2]

Jak darování ovlivní budoucí prodej

Darovanou nemovitost lze později prodat, ale prodej může být komplikovanější, pokud na ní zůstává zapsaná služebnost doživotního užívání.

Kupující musí se zapsaným právem počítat. V praxi to obvykle znamená:

• menší okruh možných zájemců,
• složitější hypoteční financování,
• nižší užitnou hodnotu pro kupujícího,
• nutnost individuálního ocenění,
• delší vyjednávání o ceně a podmínkách.

Výrazně odlišná bude hodnota prázdného bytu a hodnota stejného bytu zatíženého doživotní služebností ve prospěch jiné osoby.

Budoucí prodej je potřeba samostatně posoudit také z hlediska daně z příjmů. Osvobození může záviset na době vlastnictví, délce bydliště prodávajícího nebo použití peněz na vlastní bytovou potřebu. U nemovitostí nabytých od roku 2021 je obecný časový test deset let, nejsou-li splněny jiné podmínky osvobození.^[5]

Daně při darování nemovitosti dítěti

Samostatná darovací daň se neplatí

Dar je z daňového pohledu bezúplatným příjmem obdarovaného. Příjem z daru mezi příbuznými v přímé linii, tedy například mezi rodičem a dítětem nebo prarodičem a vnukem, je od daně z příjmů osvobozen.^[5]

U hodnoty nad pět milionů může vzniknout oznamovací povinnost

Pokud fyzická osoba obdrží osvobozený příjem vyšší než 5 000 000 Kč, musí jej za stanovených podmínek oznámit finančnímu úřadu. Finanční správa výslovně upozorňuje, že se oznamovací povinnost může týkat také nemovitosti nabyté darem v rámci rodiny.^[6]

Oznámení zpravidla obsahuje:

• výši osvobozeného příjmu,
• okolnosti jeho nabytí,
• datum, kdy příjem vznikl.

Při neoznámení mohou vzniknout významné sankce. U hodnotnější nemovitosti je proto vhodné daňovou povinnost ověřit s daňovým poradcem.

Nový vlastník řeší daň z nemovitých věcí

Nový vlastník se stává poplatníkem daně z nemovitých věcí. Přiznání se zpravidla podává do 31. ledna zdaňovacího období následujícího po roce, ve kterém byla nemovitost nabyta.^[7]

Darování jednomu dítěti může ovlivnit vztahy se sourozenci

Darování významné nemovitosti jednomu potomkovi může mít dopad také na budoucí dědické vztahy a na pocit spravedlnosti mezi sourozenci.

Rodina by měla předem řešit:

• zda ostatní potomci dostanou jiný majetek,
• zda má být dar zohledněn v budoucím dědictví,
• jaká je reálná hodnota darované nemovitosti,
• zda služebnost snižuje hodnotu daru,
• jak se rozdělí další rodinný majetek,
• zda má být rodinná dohoda doplněna závětí nebo jiným pořízením pro případ smrti.

Občanský zákoník obsahuje pravidla pro započítávání některých bezúplatných plnění na povinný nebo dědický podíl. Zda a v jakém rozsahu se konkrétní dar započte, závisí na okolnostech, době darování a vůli zůstavitele.^[9]

Lze darovanou nemovitost získat zpět?

Darování nelze běžně jednostranně zrušit pouze proto, že si dárce své rozhodnutí rozmyslel nebo se rodinné vztahy zhoršily.

Zákon ale připouští odvolání daru zejména:

• pro nouzi, pokud dárce nemá prostředky na vlastní nutnou výživu nebo na výživu osoby, kterou je povinen živit,
• pro nevděk, pokud obdarovaný dárci úmyslně nebo z hrubé nedbalosti ublíží způsobem zjevně porušujícím dobré mravy.

Jde ale o mimořádné situace, nikoliv o univerzální pojistku pro případ, že darování přestane být pro dárce výhodné.^[10]

Je darování vždy nejlepším řešením?

Ne vždy. Darování je pouze jednou z možností, jak rodinný majetek uspořádat.

Podle cíle rodiny může být vhodné porovnat také:

Správné řešení závisí na tom, zda chce vlastník předat majetek okamžitě, zachovat si kontrolu, chránit své bydlení, pomoci dítěti s úvěrem nebo spravedlivě rozdělit majetek mezi více potomků.

Kontrolní seznam před podpisem darovací smlouvy

Co z toho plyne pro praxi

Darovat nemovitost dítěti nebo vnukovi může být správné rozhodnutí, pokud rodina přesně ví, čeho chce dosáhnout a jaké důsledky převod přinese.

Nejdůležitější je rozlišit, zda je obdarovaný nezletilý, nebo zletilý. U nezletilého dítěte vstupuje do procesu soud, dítě může potřebovat kolizního opatrovníka a budoucí prodej či zastavení nemovitosti nebude možné vyřešit pouze rozhodnutím rodičů.

U zletilého potomka je převod jednodušší, ale dárce současně ztrácí kontrolu nad majetkem. Pokud si chce ponechat právo bydlení, nestačí rodinný slib. Právo musí být přesně popsáno a zapsáno v katastru.

Stejně důležité je vyřešit náklady, hypotéku, budoucí prodej, daně, dluhová rizika a vztahy s ostatními potomky.

Nejlepší darovací smlouva není ta nejkratší. Je to smlouva, která předem odpoví na otázky, jež by jinak rodina začala řešit až ve chvíli, kdy už mezi jejími členy nebude shoda.

Než darovací smlouvu podepíšete

Darování nemovitosti potomkovi může být krásným a smysluplným rodinným gestem. Současně ale patří mezi rozhodnutí, jejichž skutečné důsledky se často projeví až po několika letech. V okamžiku podpisu může mezi členy rodiny panovat naprostá shoda. Později se však mohou změnit vztahy, finanční situace, zdravotní stav, potřeby bydlení i plány jednotlivých členů rodiny.

Proto nestačí řešit pouze to, komu bude byt, dům nebo pozemek patřit. Stejně důležité je předem určit, kdo bude nemovitost užívat, kdo ponese náklady, kdo bude rozhodovat o opravách, jak se bude postupovat při budoucím prodeji a co se stane, pokud se obdarovaný dostane do finančních nebo osobních problémů.

Zvláštní pozornost vyžaduje darování nezletilému dítěti, převod nemovitosti zatížené hypotékou a darování spojené s právem dožití. V těchto případech může špatně připravená smlouva způsobit nejen komplikace při zápisu do katastru, ale také zásadně omezit budoucí možnosti celé rodiny.

Dobře připravené darování může ochránit bydlení rodičů, pomoci potomkovi a předejít budoucím dědickým sporům. Špatně připravený převod může naopak připravit dárce o kontrolu nad majetkem, zkomplikovat financování, snížit prodejnost nemovitosti a vytvořit dlouhodobý konflikt mezi nejbližšími lidmi.

Než tedy darovací smlouvu podepíšete, nechte si prověřit nejen její právní správnost, ale také praktické, daňové, finanční a rodinné důsledky celého převodu.

Další články, které se mohou hodit

Často kladené otázky

Úplně na závěr

Zdroje a právní podklady

1. Portál veřejné správy: Darování nemovitosti a návrh na vklad .
2. Portál veřejné správy: Nakládání nezletilých s nemovitými věcmi a dispoziční omezení .
3. Portál veřejné správy: Opatrovník dítěte při střetu zájmů .
4. Český úřad zeměměřický a katastrální: Zápis vlastnického práva a věcných břemen do katastru .
5. Finanční správa: Osvobození darů a příjmů z prodeje nemovitostí .
6. Finanční správa: Oznámení osvobozeného příjmu vyššího než pět milionů korun .
7. Finanční správa: Daň z nemovitých věcí a termín přiznání .
8. Ministerstvo spravedlnosti: Exekuce prodejem nemovitých věcí dlužníka .
9. Ministerstvo spravedlnosti: Započítávání darů na dědické a povinné podíly .
10. Ministerstvo spravedlnosti: Darovací smlouva a odvolání daru .