17.10.2026 17:11
Samotný počet nabídek bytů v jednotlivých krajích může zkreslovat velikost regionu, proto jsme nabídku přepočítali také na počet obyvatel. Data Realitního fóra ČR ukazují, že Praha drží 27,1 % sledované nabídky bytů, ačkoli v ní žije 12,9 % obyvatel Česka. Na 10 000 obyvatel tak připadá 31,9 inzerátu. Vysoko je také Karlovarský kraj s 28,5 inzerátu, zatímco Vysočina je na 8,4. Co vysoká koncentrace nabídky znamená, proč nemusí automaticky signalizovat slabou poptávku a jak se jednotlivé regiony liší?
Důležitá metodická poznámka: jde o průměrný počet inzerátů jednoho sledovaného realitního portálu, nikoli o úplný počet bytů nabízených na celém českém trhu. Data proto popisují strukturu sledované nabídky a umožňují srovnání krajů jednotnou metodikou, nikoli úplný soupis všech veřejných a neveřejných nabídek.
Praha měla v průměru 4 482 inzerátů měsíčně, tedy 27,1 % sledované nabídky. Jihomoravský kraj představoval 11,8 % a Středočeský 11,2 %.
Tyto tři regiony dohromady tvořily přibližně polovinu všech sledovaných inzerátů. Po přepočtu na počet obyvatel ale dostáváme výrazně jiný žebříček.
Z hlediska absolutního počtu inzerátů dominuje Praha. V použitých datech připadalo na hlavní město v průměru 4 482 inzerátů měsíčně, tedy 27,1 % celé sledované nabídky.
Druhý nejvyšší podíl měl Jihomoravský kraj s 11,8 % a třetí Středočeský kraj s 11,2 %.
Praha, Jihomoravský a Středočeský kraj tak společně představovaly přibližně polovinu sledované nabídky bytů.
Absolutní počty ale přirozeně zvýhodňují velké regiony. Proto je užitečné podívat se také na to, kolik inzerátů připadá na počet obyvatel.
Po přepočtu na počet obyvatel se pořadí mění.
Praha dosahuje 31,9 inzerátu na 10 000 obyvatel a Karlovarský kraj 28,5 inzerátu.
Následuje Jihomoravský kraj s 15,9, Plzeňský s 14,6 a Liberecký s 14,3 inzerátu na 10 tisíc obyvatel.
Na opačném konci je Kraj Vysočina s 8,4, Pardubický kraj s 9,1 a Zlínský kraj s 9,4 inzerátu na 10 tisíc obyvatel.
„Nabídka přepočtená na obyvatele je zajímavá právě tím, že ukazuje jiný obrázek než absolutní počet inzerátů. Karlovarský kraj je malý, ale na obyvatele má velmi vysokou intenzitu nabídky.“
Petr Makovský , výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku
Ještě názornější je porovnat podíl kraje na sledované nabídce bytů s jeho podílem na obyvatelstvu České republiky.
Praha představuje přibližně 12,9 % obyvatel Česka, ale zároveň 27,1 % sledované nabídky.
Poměr nabídky vůči podílu obyvatelstva tak vychází na 2,10×.
Karlovarský kraj dosahuje hodnoty 1,88×. U ostatních krajů je poměr blíže jedné, případně pod ní.
„Vyšší počet inzerátů na obyvatele automaticky neznamená horší prodejnost nebo přebytek bytů. Může odrážet větší tržní aktivitu, investiční poptávku, mobilitu obyvatel i jinou strukturu vlastnictví. Je to ukazatel, který potřebuje kontext.“
Ondřej Hon , majitel CEMAP – cenové mapy a porotce projektu Realiťák roku
Důležité: tato část není součástí modelu Realitního fóra ČR. Jde o aktuální demografický kontext, který pomáhá výsledky interpretovat.
Podle ČSÚ měla Praha k 31. prosinci 2025 celkem 1 407 084 obyvatel.
Během roku 2025 jejich počet vzrostl o 9 204 osob. Růst byl tažen migrací – samotnou přirozenou měnou naopak počet obyvatel Prahy poklesl.
Středočeský kraj měl na konci roku 2025 1 477 134 obyvatel a zůstal nejlidnatějším krajem České republiky.
Demografický růst Prahy a jejího zázemí je jedním z relevantních kontextů realitního trhu, sám o sobě ale nevysvětluje celý rozdíl v intenzitě sledované nabídky.
ČSÚ: Pohyb obyvatelstva v hl. m. Praze v roce 2025
„Pro prodávajícího není nejdůležitější, kolik bytů je v celém kraji, ale kolik srovnatelných nemovitostí soutěží o stejného kupujícího v konkrétní lokalitě a cenovém pásmu.“
Monika Lukášová , ředitelka projektu Realiťák roku
Ukazatel nabídky přepočtené na počet obyvatel je užitečný, protože odstraňuje část zkreslení způsobeného rozdílnou velikostí jednotlivých krajů.
Zároveň ale není přímou mírou toho, kolik bytů je v regionu skutečně „volných“.
Inzerce zachycuje aktivitu nabídky v určitém období. Region s vysokou mobilitou, velkým podílem investičních nemovitostí nebo častějšími změnami vlastníků může vykazovat vysoký počet nabídek, aniž by měl relativně větší bytový fond.
Jednoduché pravidlo: počet inzerátů není totéž co počet bytů, počet transakcí ani počet domácností, které právě hledají kupujícího.
Dva kraje mohou mít podobný počet bytů na obyvatele, ale úplně jinou intenzitu realitní inzerce, transakcí a stěhování.
Pražský nepoměr mezi podílem obyvatel a podílem sledované nabídky může souviset s několika faktory současně:
Samotná použitá data ale nedokážou rozlišit, jak velkou váhu má každý z těchto faktorů.
Podobně Karlovarský kraj může mít vysoký počet inzerátů na obyvatele kvůli jiné struktuře trhu, rekreačnímu a investičnímu využití nebo vyšší tržní aktivitě v některých lokalitách.
Proto by bylo chybou označit takový region automaticky za „přesycený“.
Stejně opatrně je potřeba číst také opačný konec žebříčku.
Nízká intenzita inzerce může znamenat například:
Bez znalosti bytového fondu, výstavby, počtu transakcí a doby nabízení nelze určit, zda nižší počet inzerátů představuje skutečný nedostatek, nebo jen jinou strukturu trhu.
To je důležité například při interpretaci Vysočiny.
Samotných 8,4 inzerátu na 10 000 obyvatel neříká, zda je pro kupujícího v konkrétním městě nabídka široká nebo úzká.
Rozhoduje konkrétní segment, dispozice, cenová hladina a aktuální konkurence.
Zdrojový graf pracuje s daty jednoho realitního portálu.
Jde o plnohodnotný a užitečný datový vzorek, ale nikoli o úplný registr celé české nabídky.
Podíl portálu na realitní inzerci se navíc může lišit:
Při porovnávání krajů proto výsledky interpretujeme jako obraz sledované části trhu, nikoli jako definitivní součet všech veřejných i neveřejných nabídek.
Proč je metodika důležitá: hodnota dat není jen v samotném čísle, ale také v tom, že víme, co přesně číslo měří a co už z něj vyvozovat nelze.
Prodávající by měl vysokou nabídku v regionu chápat jako podnět k podrobnější kontrole konkurence.
Pokud je v jeho mikroregionu mnoho podobných bytů, roste význam:
Kupující může širší nabídku využít k přesnějšímu porovnání a lepšímu vyjednávání, ale pouze tehdy, pokud porovnává skutečně podobné nemovitosti.
Nejdůležitější je propojit počet nabídek s dobou nabízení.
Jeden údaj bez druhého poskytuje pouze část obrazu.
Průměrná krajská data jsou nejcennější jako orientační mapa trhu.
U konkrétní nemovitosti je potřeba přidat:
Právě tyto parametry mohou vysvětlit, proč se konkrétní byt od krajského průměru výrazně odlišuje.
Stejně důležité je rozlišovat nabídkovou a realizační cenu.
Tento datový soubor sleduje nabídky, nikoliv cenu, která byla nakonec sjednána mezi kupujícím a prodávajícím.
Meziměsíční změna zachycuje nejčerstvější pohyb, ale je současně nejcitlivější na náhodnou změnu skladby nabídky.
Meziroční srovnání potlačuje část sezónnosti a delší časová řada ukazuje, zda jde o krátkodobý výkyv, nebo významnější změnu trhu.
U odborných datových článků proto jeden měsíc nepovažujeme automaticky za definitivní obrat trendu.
Silnější závěr vzniká až tehdy, když stejný směr potvrdí více období a současně jej podporují další ukazatele – například cena, počet nabídek a doba nabízení.
Data ukazují mimořádnou koncentraci sledované nabídky v Praze.
Hlavní město má přibližně každý čtvrtý inzerát v použitém datovém zdroji, přestože v něm žije přibližně každý osmý obyvatel České republiky.
Podobně výrazný nepoměr, byť při mnohem menším absolutním trhu, vidíme také v Karlovarském kraji.
Naopak nižší intenzita nabídky na Vysočině, v Pardubickém nebo Zlínském kraji automaticky neznamená nedostatek bytů.
Může odrážet:
Pro realitní praxi je proto tento ukazatel užitečný především jako kontext.
Samotný počet inzerátů neříká, zda se byty prodávají rychle, pomalu, za vysokou cenu nebo s výraznou slevou.
Nejlepší obraz vzniká až spojením nabídky, ceny a doby nabízení.
Praha s 31,9 inzerátu na 10 000 obyvatel, následovaná Karlovarským krajem s 28,5.
Kraj Vysočina s 8,4 inzerátu na 10 000 obyvatel.
Praha představuje 27,1 % sledované nabídky bytů.
Ne. Jde o nabídku sledovanou na jednom realitním portálu, nikoli o úplný český trh. Data je proto potřeba chápat jako jednotně sledovaný vzorek trhu.
Ne automaticky. Vyšší počet nabídek může souviset s vyšší tržní aktivitou, mobilitou obyvatel nebo strukturou trhu. Pro posouzení prodejnosti je potřeba sledovat také cenu a dobu nabízení.
Krajská data pomáhají pochopit trh, ale o výsledku konkrétního prodeje rozhoduje především lokální konkurence, správná cena, technický stav a kvalita přípravy nabídky.
9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti orientovat se na realitním trhu a vybírat kvalitní a prověřené realitní profesionály.
Realitní fórum ČR rozšiřuje tuto činnost o odbornou práci s daty a diskusi o dostupnosti bydlení, fungování realitního trhu a tématech s dopadem na veřejnost, realitní profesionály i stát.
Projekt Realiťák roku probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky, Hlavního města Prahy a Hospodářské komory hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz
Data o inzerci nepředstavují úplný soupis bytového fondu, počet skutečně uzavřených transakcí ani úplný český realitní trh. Výsledky je vhodné interpretovat jako srovnání struktury a intenzity nabídky zachycené jednotným datovým zdrojem.
Monika Lukášová, 
Petr Makovský, 
Ondřej Hon