21.10.2026 1:50
Pardubický realitní trh prošel za deset let výraznou proměnou. Nabídková cena bytů vzrostla od září 2016 do září 2026 přibližně o 182 %, rodinné domy zdražily o 292 % a pozemky pro bydlení o více než 301 %. V posledním roce přitom nejrychleji rostly byty v okrese Ústí nad Orlicí, kde ceny meziročně přidaly zhruba 22 %. Pardubice zůstávají nejdražším okresem kraje, ale dlouhodobé tempo růstu je silnější i v dalších částech regionu. Analýza rozebírá ceny, nabídku, rychlost trhu i rozdíly mezi okresy.
Analýza vychází z aktuálních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s Reality.iDNES.cz a CEMAP – cenové mapy . Ceny jsou nabídkové, nikoli realizační. Pro počet nabídek používáme očištěný počet unikátních nabídek. Všechna meziroční, meziměsíční a dlouhodobá srovnání jsou počítána uvnitř stejného zářijového snapshotu, protože historické hodnoty se mohou v novějších exportech zpětně zpřesnit.
Byty: za deset let +182,1 %, v září 2026 průměrně 74 170 Kč/m².
Rodinné domy: za deset let +291,6 %.
Pozemky pro bydlení: +301,5 %.
Garáže: +449,2 %.
Uvnitř kraje jsou ale velké rozdíly: okres Pardubice je nejdražší, zatímco Ústí nad Orlicí vede meziročním i dlouhodobým tempem růstu.
Pardubický kraj se za poslední dekádu cenově výrazně proměnil napříč prakticky všemi sledovanými segmenty.
Byty k prodeji zdražily přibližně o 182,1 %.
Rodinné domy o 291,6 % a pozemky pro bydlení o 301,5 %.
Nejvyšší procentní změnu vykazují garáže, jejichž průměrná nabídková cena vzrostla o 449,2 %.
Nájemné bytů se zvýšilo ze 150 na 270 Kč/m², tedy přibližně o 80,0 %.
Pozor na interpretaci: garáže ani pozemky nejsou standardizovaným souborem identických nemovitostí. Jejich průměrné ceny mohou být výrazně ovlivněny skladbou aktuální nabídky, velikostí, lokalitou, přístupem, sítěmi nebo územním plánem.
Průměrná nabídková cena bytů v Pardubickém kraji dosáhla v září 2026 74 170 Kč/m².
Meziročně jsou byty dražší o 11,1 %.
Počet unikátních nabídek současně vzrostl ze 710 na 930, tedy o 31,0 %.
Přesto se průměrná doba nabízení bytů zkrátila ze 134 na 57 dní.
Je to podobný obraz jako v celorepublikových zářijových datech: vyšší počet nabídek automaticky neznamená pomalejší trh.
„Pardubický kraj je přesně typ trhu, kde je místní znalost zásadní. Pardubice, Chrudim, Svitavy a Ústí nad Orlicí se liší cenou, dynamikou i rychlostí. Při ocenění konkrétního domu nebo bytu nelze pracovat jen s krajským průměrem.“
Monika Lukášová , ředitelka projektu Realiťák roku
Nejrychlejší meziroční růst cen bytů ze čtyř okresů Pardubického kraje vykazuje v zářijových datech Ústí nad Orlicí.
Průměrná nabídková cena zde dosáhla 65 520 Kč/m² a meziročně vzrostla přibližně o 22,0 %.
Okres Pardubice je na 91 189 Kč/m² a meziročně roste přibližně o 11,5 %.
Chrudim dosahuje 65 420 Kč/m² a Svitavy 54 841 Kč/m².
Dlouhodobý pohled potvrzuje, že nejvyšší aktuální cenová hladina a nejrychlejší relativní růst nejsou totéž.
V okrese Ústí nad Orlicí vzrostly průměrné nabídkové ceny bytů za deset let přibližně o 255,5 %.
Svitavy jsou velmi těsně za nimi s růstem o 255,3 %.
Chrudim dosahuje +230,6 % a Pardubice +189,5 %.
„Z regionálního pohledu je zajímavé, že nejvyšší aktuální cenu má Pardubicko, ale nejrychlejší dlouhodobé i meziroční tempo vidíme v jiných okresech. To potvrzuje, že krajský trh se v čase vnitřně přeskupuje.“
Petr Makovský , výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku
Nejvyšší aktuální cenovou hladinu má okres Pardubice: 91 189 Kč/m².
Ústí nad Orlicí je na 65 520 Kč/m² a Chrudim prakticky na stejné úrovni, 65 420 Kč/m².
Nejníže jsou Svitavy s 54 841 Kč/m².
Rozdíl mezi okresem Pardubice a okresem Svitavy tak činí 36 348 Kč/m².
U modelového bytu o ploše 60 m² představuje takový rozdíl více než 2,18 milionu Kč v nabídkové ceně.
„U okresních dat je vždy důležitá velikost a skladba vzorku. Směr a dlouhodobý trend jsou cenné, ale při ocenění konkrétní nemovitosti musíme jít na úroveň města, lokality a srovnatelných nabídek.“
Ondřej Hon, majitel CEMAP – cenové mapy a porotce projektu Realiťák roku
Důležité: tato část není součástí zářijového realitního exportu. Jde o aktuální regionální kontext podle ČSÚ.
Podle předběžných údajů ČSÚ žilo v Pardubickém kraji k 30. červnu 2026 celkem 530 557 obyvatel.
Od začátku roku se počet obyvatel snížil o 393 osob.
Přirozenou měnou kraj ztratil 933 obyvatel, zatímco stěhováním 540 obyvatel získal.
Průměrná hrubá měsíční mzda ve 2. čtvrtletí 2026 činila 45 768 Kč.
Meziročně vzrostla nominálně o 6,0 % a reálně o 3,9 %.
ČSÚ – Obyvatelstvo v Pardubickém kraji v 1. pololetí 2026
ČSÚ – Zaměstnanost a mzdy v Pardubickém kraji
Krajský průměr je vhodný pro dlouhodobý přehled, ale uvnitř Pardubického kraje se setkávají velmi rozdílné lokality.
Pardubice mají silnou vazbu na krajské centrum, pracovní trh, služby a dopravní napojení.
Chrudim je částečně navázaná na pardubickou aglomeraci.
Ústí nad Orlicí a Svitavy mají jinou strukturu sídel, dojíždění i nabídky nemovitostí.
Proto není překvapivé, že se okresy liší absolutní cenou i tempem růstu.
Informace „byt v Pardubickém kraji stojí průměrně 74 170 Kč/m²“ je pouze orientační. Pro konkrétní ocenění je potřeba jít na úroveň města, čtvrti, dispozice, technického stavu a skutečné konkurence.
Ústí nad Orlicí a Svitavy startovaly z nižší cenové základny než okres Pardubice.
Proto může být jejich procentní růst dlouhodobě výrazně vyšší, i když jejich dnešní absolutní cena stále zůstává pod Pardubicemi.
Je tedy nutné číst současně procenta i koruny.
Takový vývoj může souviset například s přesunem části poptávky do dostupnějších lokalit, růstem místních příjmů, dopravou nebo přeceněním trhů, které byly dříve relativně levné.
Samotný realitní dataset ale nedovoluje určit přesnou váhu jednotlivých příčin.
Velmi vysoký desetiletý růst garáží a pozemků pro bydlení nelze interpretovat úplně stejně jako růst bytů.
Garáže mají nižší absolutní cenu a procentní změna může být citlivější na skladbu nabídky.
Pozemky jsou ještě heterogennější.
Cenu konkrétní parcely výrazně ovlivňuje:
Proto jde o vývoj průměrné nabídkové ceny sledovaného segmentu, nikoli o standardizovaný index identických nemovitostí.
U bytů se meziročně zvýšil počet nabídek o 31 %, ale průměrná doba nabízení se současně zkrátila ze 134 na 57 dní.
To naznačuje, že vyšší nabídka není v zářijovém snapshotu doprovázena slabší rychlostí trhu.
Pro prodávající to znamená aktivní prostředí, nikoli však automatickou možnost nastavit libovolně vysokou cenu.
Pro kupující kratší doba nabízení znamená větší potřebu připravenosti.
Zejména u kvalitních nabídek může být prostor pro rozhodování kratší.
V dalších měsících bude zajímavé, zda Ústí nad Orlicí udrží mimořádně silné meziroční tempo a zda se růst nabídky začne promítat do delší doby nabízení.
Důležité bude také sledovat:
Právě spojení cenových dat s výstavbou, migrací a vývojem příjmů může pomoci lépe vysvětlit, proč se některé části kraje přeceňují rychleji než jiné.
Průměrná data jsou nejcennější jako orientační mapa trhu.
U konkrétní nemovitosti je potřeba doplnit:
Stejně důležité je rozlišovat nabídkovou a realizační cenu.
Tento datový soubor sleduje nabídky, tedy ceny a dobu, s nimiž nemovitosti vstupují na veřejný trh.
Skutečná sjednaná cena může být podle konkrétního vyjednávání a situace obou stran odlišná.
Meziměsíční změna zachycuje nejčerstvější pohyb, ale je nejcitlivější na náhodnou změnu skladby nabídky.
Meziroční srovnání potlačuje část sezónnosti a desetiletý pohled ukazuje, jak zásadně se regionální trh přecenil.
Teprve kombinace různých horizontů dává stabilnější interpretaci.
Jeden měsíc proto nepovažujeme automaticky za definitivní obrat trendu.
Průměrná hodnota se může změnit nejen tím, že zdraží nebo zlevní stejné nemovitosti, ale také změnou skladby nabídek.
V jednom období může být více menších bytů, v jiném více novostaveb nebo nemovitostí z dražších lokalit.
Proto jsou dlouhodobé řady a větší vzorky důležitější než izolované měsíční číslo.
U okresních dat, kde může být vzorek menší, je tato opatrnost ještě důležitější.
Smyslem analýzy je ukázat trend a jeho možné praktické důsledky.
Nejde o individuální znalecký posudek ani o predikci budoucí ceny konkrétní nemovitosti.
Pardubický kraj ukazuje, jak výrazně se regionální realitní trhy během posledních deseti let proměnily.
Byty jsou podle sledovaných nabídkových cen téměř trojnásobně dražší než v září 2016.
Rodinné domy jsou téměř čtyřnásobně a pozemky pro bydlení více než čtyřnásobně dražší.
Současně ale kraj není jednotný.
Pardubice mají nejvyšší aktuální absolutní cenu, zatímco Ústí nad Orlicí a Svitavy prošly rychlejším dlouhodobým relativním přeceněním.
Pro klienta to znamená, že označení „Pardubický kraj“ je pro konkrétní cenové rozhodnutí příliš široké.
Velmi zajímavá je také současná kombinace vyššího počtu nabídek a kratší doby nabízení.
U bytů vzrostla nabídka meziročně o 31 %, ale doba nabízení klesla ze 134 na 57 dní.
Trh tedy aktuálně dokáže větší objem nabídky absorbovat rychleji než před rokem.
Krajská a okresní data jsou důležitý orientační rámec. Cenu konkrétního bytu, domu nebo pozemku ale určuje přesná lokalita, technický stav, dispozice, právní situace a aktuální konkurence.
9. ročník projektu Realiťák roku pokračuje v pravidelném zveřejňování dat, která pomáhají veřejnosti lépe se orientovat v cenách, rychlosti trhu a regionálních rozdílech.
Smyslem není určit jednu „správnou“ cenu pro celý Pardubický kraj, ale ukázat, jak výrazně se od sebe jednotlivé okresy a lokální trhy mohou lišit.
Projekt Realiťák roku probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Článek pracuje s nabídkovými, nikoli realizačními cenami. Průměrné hodnoty mohou být ovlivněny skladbou aktuálně nabízených nemovitostí. Tento vliv je důležitý zejména u menších okresních vzorků, garáží a pozemků. Historická srovnání jsou počítána uvnitř stejného zářijového datového snapshotu. Analýza nepředstavuje individuální ocenění ani predikci budoucí ceny konkrétní nemovitosti.
V září 2026 byla průměrná nabídková cena 74 170 Kč/m².
Přibližně o 182,1 %.
Ústí nad Orlicí, přibližně o 22 %.
V okrese Pardubice, kde průměrná nabídková cena činí 91 189 Kč/m².
Ústí nad Orlicí přibližně o 255,5 % a Svitavy o 255,3 %.
Celokrajský zářijový průměr činí 57 dní, proti 134 dnům před rokem.
Ne. Rozdíly mezi jednotlivými okresy, městy a lokalitami jsou příliš velké. Konkrétní ocenění musí zohlednit mikrolokalitu, parametry nemovitosti a aktuální srovnatelné nabídky.
Monika Lukášová, 
Petr Makovský, 
Ondřej Hon