21.10.2026 1:45
Nejsilnějším zářijovým signálem nemusí být samotná cena nemovitostí, ale rychlost trhu. Průměrná doba nabízení bytů se meziročně zkrátila ze 144 na 62 dní, u rodinných domů z 212 na 92 dní, u garáží ze 146 na 62 dní a u pozemků pro bydlení z 302 na 135 dní. Přitom ceny ve všech hlavních sledovaných segmentech zůstávají meziročně výše a u bytů dokonce vzrostl i počet nabídek. Článek proto sleduje, proč rychlejší trh nemusí znamenat nedostatek nabídky a co kratší doba nabízení znamená pro prodávající i kupující.
Analýza vychází z aktuálních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s Reality.iDNES.cz a CEMAP – cenové mapy . Ceny jsou nabídkové, nikoli realizační. Pro počet nabídek používáme očištěný počet unikátních nabídek. Všechna meziroční, meziměsíční a dlouhodobá srovnání jsou počítána uvnitř stejného zářijového snapshotu, protože historické hodnoty se mohou v novějších exportech zpětně zpřesnit.
Byty k prodeji: 144 → 62 dní.
Rodinné domy: 212 → 92 dní.
Pozemky pro bydlení: 302 → 135 dní.
Garáže: 146 → 62 dní.
Přitom ceny jsou meziročně vyšší ve všech šesti hlavních segmentech a u bytů počet nabídek vzrostl o 19,2 %. Rychlejší trh tedy nelze vysvětlit pouze menší nabídkou nebo plošným zlevněním.
Největší procentní zkrácení vidíme u garáží, kde doba nabízení meziročně klesla o 57,5 %.
U bytů k prodeji jde o 56,9 %, u rodinných domů o 56,6 % a u pozemků pro bydlení o 55,3 %.
Výrazně zrychlily také nájmy.
Nájemní byty se nabízely meziročně přibližně o 43,6 % kratší dobu a domy k pronájmu přibližně o 50,8 % kratší dobu.
Takto rozsáhlé zrychlení napříč různými typy nemovitostí je silnější signál než pohyb jediného cenového ukazatele.
V absolutním vyjádření se průměrná doba nabízení bytů k prodeji zkrátila o 82 dnů.
U rodinných domů je rozdíl 120 dnů.
U pozemků pro bydlení dokonce 167 dnů: z 302 na 135 dní.
Garáže klesly ze 146 na 62 dní.
U nájemních bytů se doba zkrátila z 39 na 22 dní a u rodinných domů k pronájmu z 65 na 32 dní.
„Pro prodávajícího je rychlejší trh dobrou zprávou pouze tehdy, pokud je nemovitost správně připravená a cenově zasazená do lokality. Přestřelená cena může stát mimo hlavní proud trhu i ve chvíli, kdy se průměrná doba nabízení výrazně zkracuje.“
Monika Lukášová , ředitelka projektu Realiťák roku
Pokud by trh zrychloval proto, že prodávající plošně snižují nabídkové ceny, viděli bychom jiný obraz.
Zářijová data ale ukazují, že ceny jsou meziročně vyšší ve všech šesti sledovaných segmentech.
Trh tedy v září není rychlejší proto, že by nabídkové ceny napříč segmenty klesaly.
„Rychlost trhu je v září možná důležitější zpráva než samotné ceny. Když se zkrácení objevuje u bytů, domů, nájmů, garáží i pozemků současně, stojí za to ho sledovat jako samostatný trend.“
Petr Makovský , výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku
U bytů k prodeji je počet unikátních nabídek meziročně vyšší o 19,2 %.
U garáží vzrostla nabídka o 9,5 %.
Přesto se oba segmenty nabízejí přibližně o 57 % kratší dobu než před rokem.
U rodinných domů je naopak počet nabídek meziročně nižší o 5,2 %, u pozemků pro bydlení přibližně o 1,0 %.
Z toho plyne důležitá metodická lekce: samotný počet aktivních inzerátů nestačí k posouzení síly trhu.
„Doba nabízení je citlivá také na skladbu trhu. Pokud se změní mix lokalit, cenových pásem nebo typů nemovitostí, může se změnit i průměr. Proto má smysl sledovat trend na více úrovních a nespoléhat na jedno číslo.“
Ondřej Hon, majitel CEMAP – cenové mapy a porotce projektu Realiťák roku
Důležité: následující údaje nejsou součástí zářijového datového snapshotu. Jde o aktuální makroekonomický kontext k začátku října 2026.
Česká národní banka 17. září 2026 ponechala dvoutýdenní repo sazbu na 3,75 %.
ČBA Hypomonitor za srpen 2026 uvádí, že průměrná realizovaná úroková sazba u skutečně nových hypoték vzrostla na 5,00 %.
ČSÚ za 2. čtvrtletí 2026 uvádí průměrnou hrubou mzdu 51 966 Kč. Meziročně vzrostla nominálně o 6,4 % a reálně o 4,3 %.
Financování tak zůstává výrazně dražší než v období před rokem 2022, zatímco reálné příjmy domácností znovu rostou.
Z dat tohoto článku ale nelze určit, jak velkou část zrychlení trhu způsobuje financování, sezónnost, vyšší příjmová kapacita nebo změna struktury nabídky.
ČNB – rozhodnutí bankovní rady 17. září 2026
ČBA Hypomonitor – srpen 2026
ČSÚ – Průměrné mzdy, 2. čtvrtletí 2026
Zářijová data ukazují rychlejší realitní trh napříč všemi hlavními segmenty.
Nejde přitom o jednoduchý příběh menší nabídky nebo nižších cen: u bytů a garáží nabídka meziročně roste, ceny jsou výše, a přesto se doba nabízení výrazně zkracuje.
Cena říká, za kolik se nemovitost nabízí.
Doba nabízení přidává informaci, jak rychle aktivní nabídka z trhu mizí.
Proto může být v některých obdobích citlivějším ukazatelem změny trhu než samotná cena.
Pokud se doba nabízení prudce zkracuje současně u bytů, domů, pozemků, garáží i nájemních nemovitostí, nejde už pouze o vývoj jediného segmentu.
Neznamená to ale automaticky, že každá nemovitost má více zájemců nebo že každé stažení inzerátu znamená úspěšně dokončený prodej.
Průměr může ovlivnit skladba nabídky, lokalita, cenové pásmo nebo typ nemovitosti.
Proto sledujeme tři veličiny společně: cenu, počet nabídek a dobu nabízení. Teprve jejich kombinace poskytuje použitelnější obraz kondice trhu.
Tento rozdíl je metodicky zásadní.
Hodnota 62 dní u bytů nebo 92 dní u rodinných domů neříká, že prodávající obdrží peníze přesně za takovou dobu od prvního dne inzerce.
Po nalezení kupujícího mohou následovat:
U rodinného domu se navíc často provádí podrobnější technická prověrka.
Dobu nabízení proto používáme jako ukazatel likvidity aktivní nabídky v inzerci, nikoli jako celkovou délku realitního obchodu.
V pomalejším trhu bývá větším problémem nedostatek zájemců a nutnost dlouhodobě upravovat cenu.
V rychlejším trhu naopak roste význam kvalitního startu nabídky.
Pokud je nemovitost správně připravená, může se velká část zájmu soustředit už do prvních týdnů.
Chybná cena nebo slabá prezentace tak může promarnit období, kdy je pozornost trhu nejvyšší.
Rychlost trhu není důvodem snižovat kvalitu přípravy.
Naopak: pokud nejlepší část poptávky přijde rychle, prostor pro opravu chyby může být menší.
Kupující potřebuje znát svůj finanční limit a mít předběžně vyřešené financování.
Pokud se rozhodování příliš protáhne, kvalitní nabídka může mezitím zmizet.
To ale není důvod rezignovat na technickou nebo právní kontrolu.
Rychlost by neměla vést k nákupu bez prověření zásadních rizik.
Nejlepším řešením je připravenost předem: rozhodovat rychle, ale nikoli naslepo.
Pokud by se v dalších měsících začala doba nabízení prodlužovat a současně dál rostl počet aktivních nabídek, mohlo by jít o první známku slabší absorpce trhu.
Pokud by se současně zastavil nebo otočil meziroční růst cen, byl by signál ještě silnější.
Jeden měsíc ale nestačí k potvrzení obratu trendu.
Proto budeme rychlost trhu dál sledovat pravidelně a vždy v kombinaci s cenou a počtem nabídek.
Zářijová data zatím ukazují mimořádně rychlý trh, nikoli plošné zpomalování.
Průměrná data jsou nejcennější jako orientační mapa trhu.
U konkrétní nemovitosti je potřeba přidat:
Právě tyto parametry mohou vysvětlit, proč se jednotlivá nemovitost od celorepublikového průměru výrazně liší.
Stejně důležité je rozlišovat nabídkovou a realizační cenu.
Tento datový soubor sleduje nabídky, tedy ceny a dobu, s nimiž nemovitosti vstupují na veřejný trh.
Skutečná sjednaná cena může být podle konkrétního vyjednávání a situace obou stran jiná.
Meziměsíční změna zachycuje nejčerstvější pohyb, ale je nejcitlivější na náhodnou změnu skladby nabídky.
Meziroční srovnání potlačuje část sezónnosti a dlouhodobé srovnání ukazuje, jak zásadně se trh mění v delším horizontu.
U odborných datových článků proto jeden měsíc nepovažujeme automaticky za definitivní obrat trendu.
Silnější závěr vzniká až tehdy, když stejný směr potvrdí více po sobě jdoucích období a současně jej podporují další ukazatele.
Zářijová čísla potvrzují, že rychlost trhu není pouze příběhem jednoho segmentu.
Výrazné zkrácení doby nabízení vidíme u bytů, rodinných domů, pozemků, garáží i nájemního bydlení.
U bytů je navíc zajímavé, že současně roste počet aktivních nabídek o 19,2 % a nabídková cena meziročně o 9,3 %.
Přesto se průměrná doba nabízení zkrátila ze 144 na 62 dní.
To je důležitější kombinace než kterýkoli z těchto ukazatelů samostatně.
Pro prodávající je rychlejší trh příležitostí, nikoli automatickou garancí rychlého obchodu.
Pro kupující je naopak upozorněním, že kvalitní nabídky mohou mizet rychle a příprava financování i kontrolního postupu má větší význam.
Pro další měsíce bude klíčové sledovat, zda se doba nabízení udrží nízko i při rostoucí nebo stabilní nabídce.
Pokud ano, bude to potvrzovat, že český realitní trh vstoupil do nové rychlejší fáze.
Rychlejší trh může být pro prodávajícího výhodou, ale největší část zájmu může přijít hned po zveřejnění. O to důležitější je správná cena, kvalitní prezentace a připravený postup prodeje.
Devátý ročník projektu Realiťák roku pokračuje v pravidelném zveřejňování dat, která pomáhají veřejnosti lépe se orientovat v cenách, rychlosti trhu a regionálních rozdílech.
Smyslem není určit jednu „správnou“ dobu prodeje pro každou nemovitost, ale ukázat, jak rychle se jednotlivé části trhu mění a proč je při konkrétním rozhodování nutné pracovat s lokálními daty.
Projekt Realiťák roku probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Doba nabízení není totéž co celková délka dokončené transakce. Článek pracuje s dobou, po kterou byla nabídka sledována v inzerci. Nezahrnuje všechny právní, finanční a administrativní kroky, které mohou následovat po nalezení zájemce. Článek zároveň pracuje s nabídkovými, nikoli realizačními cenami.
Byty k prodeji se nabízely v průměru 62 dní, proti 144 dnům před rokem.
V průměru 92 dní, proti 212 dnům v září 2025.
Garáže. Doba nabízení se zkrátila ze 146 na 62 dní, tedy přibližně o 57,5 %.
Ne. U bytů počet nabídek meziročně vzrostl o 19,2 % a u garáží o 9,5 %, přesto se u obou segmentů doba nabízení výrazně zkrátila.
Ne podle zářijových dat. Nabídkové ceny jsou meziročně vyšší ve všech šesti sledovaných segmentech.
Ne. Jde o dobu, po kterou byla nabídka sledována v inzerci. Po nalezení kupujícího mohou následovat další právní, finanční a administrativní kroky.
Monika Lukášová, 
Petr Makovský, 
Ondřej Hon