10.10.2026 6:26
Pražský trh se staršími byty vykazuje první známky cenového tlaku. Nabídka od začátku roku vzrostla téměř o polovinu a některé byty před rekonstrukcí zlevňují. Nová analýza projektu Realiťák roku zároveň ukazuje, že modelová splátka hypotéky na dvoupokojový byt v Praze může jednotlivci pohltit 76 % mediánového čistého příjmu. Realitní puls 10. října 2026 přináší také nové investice v Hradci Králové, postup výstavby 77 bytů v Braníku a ověřený stav stavební legislativy.
Dnešní Realitní puls vychází z aktuálně publikovaných článků, analýz a veřejných zdrojů. Projekt Realiťák roku k nim přidává vlastní komentář a pohled na to, co aktuální dění znamená pro kupující, prodávající, investory, developery, pronajímatele, nájemce a realitní makléře.
V dnešním Realitním pulsu
Rychlá odpověď Dostupnost bydlení Starší byty v Praze Investice v Hradci Panorama Braník Legislativa Praktické dopady
Dnešní zprávy ukazují dvě důležité skutečnosti. První se týká cen a nabídky bytů. V Praze přibývá starších nemovitostí na prodej a u některých kategorií se otevírá větší prostor pro cenové vyjednávání. Druhá se týká dostupnosti bydlení: vlastní byt může být finančně výrazně obtížněji dosažitelný pro jednotlivce než pro domácnost se dvěma příjmy.
Tyto skutečnosti si neodporují. Mírné zlevnění určitého typu bytu automaticky neznamená, že si jej domácnosti mohou snadno dovolit. Do výsledné dostupnosti vstupují nejen ceny nemovitostí, ale také hypoteční sazby, vlastní úspory a příjmy kupujících.
Vedle cenového vývoje dnes sledujeme také investici do přibližně hektarového území v Hradci Králové, pokračování výstavby projektu Panorama Braník a ověřený stav významné novely stavebního zákona.
Čtyři důležitá čísla dne
76 % příjmu – modelová splátka hypotéky na dvoupokojový byt pro jednotlivce v Praze.
Téměř +50 % – růst nabídky starších bytů v Praze od ledna do září.
Přibližně 1 hektar – nově získané území investora v Hradci Králové.
77 bytů – počet bytových jednotek v projektu Panorama Braník.
Projekt Realiťák roku zveřejnil 9. října 2026 ve 21:27 novou analýzu dostupnosti vlastního bydlení pro páry a jednotlivce.
Analýza vychází z datového podkladu připraveného pro Realitní fórum ČR, které se uskutečnilo 30. září 2026 v Poslanecké sněmovně Parlamentu České republiky. Pracuje s údaji o cenách bydlení, úrokových sazbách a příjmech domácností. Zdrojovou základnu tvoří mimo jiné ČSÚ, ČBA, DataStat, CEMAP – cenové mapy a Reality.iDNES.cz.
Její hlavní zjištění je zásadní: dostupnost vlastního bydlení není stejná pro pár se dvěma příjmy a pro člověka, který financuje nemovitost sám.
Podle zveřejněného modelu představovala v roce 2016 splátka hypotéky na dvoupokojový byt v České republice přibližně 14,6 % součtu dvou mediánových čistých příjmů.
V roce 2026 jde již o 29,5 %. Modelové zatížení příjmů se tak za deset let více než zdvojnásobilo.
Tento vývoj pomáhá vysvětlit, proč řada domácností vnímá vlastní bydlení jako méně dostupné, přestože jejich nominální příjmy proti minulosti vzrostly.
Pro rozhodování o koupi není nejdůležitější pouze pořizovací cena. Zásadní je také výše úrokové sazby, objem vlastních prostředků a schopnost domácnosti dlouhodobě splácet.
Nejvýraznější rozdíl ukazuje model na dvoupokojovém bytě o ploše 50 m².
V Praze vychází pro jednotlivce modelová splátka třípokojového bytu dokonce na 97 % jednoho mediánového čistého příjmu.
To představuje extrémně vysoké zatížení rozpočtu. Neznamená to však, že konkrétní žadatel automaticky získá hypotéku v uvedené výši. Banka musí vždy posoudit individuální finanční situaci klienta.
Model pracuje s hypotékou ve výši 80 % hodnoty nemovitosti, splatností 30 let a jedním nebo dvěma mediánovými čistými příjmy. Předpokládá tedy také vlastní prostředky odpovídající 20 % pořizovací ceny.
Nezahrnuje všechny konkrétní okolnosti jednotlivých domácností, například další úvěry, dostupné úspory, další pravidelné výdaje nebo individuální posouzení bonity bankou.
Jde o srovnávací model dostupnosti, nikoli o potvrzení, že banka určitou hypotéku poskytne nebo neposkytne.
Rozhodnutí o koupi bytu musí vycházet z celkového rozpočtu domácnosti. Vedle splátky hypotéky je potřeba počítat také se službami, energiemi, příspěvky na správu domu, pojištěním a rezervou na nečekané výdaje.
Zvláště u domácností s jediným příjmem je důležité vyhodnotit, jak by se jejich situace změnila při výpadku příjmu, zvýšení nákladů nebo při budoucím refinancování hypotéky.
„Při hodnocení dostupnosti bydlení nestačí sledovat pouze průměrnou cenu bytu nebo výši hypoteční sazby. Rozhodující je vztah mezi cenou nemovitosti, příjmy domácnosti a náklady na financování. Naše data navíc ukazují, jak výrazně se situace liší mezi jednotlivými regiony a mezi domácnostmi s jedním a dvěma příjmy.“
Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.
Regionální rozdíly jsou zásadní nejen pro kupující, ale také pro investory a realitní makléře. Celorepublikový průměr představuje užitečný kontext, nemůže však nahradit konkrétní místní analýzu.
Právě proto je při rozhodování vhodné porovnat ceny nemovitostí, skutečnou nabídku financování a očekávané provozní náklady v konkrétní lokalitě.
Kolik příjmu vám skutečně spolkne vlastní bydlení?
Prozkoumejte regionální analýzu projektu Realiťák roku. Ukazuje rozdíly mezi páry a jednotlivci, třemi velikostmi bytů a jednotlivými kraji České republiky.
Deník e15 zveřejnil 9. října 2026 analýzu vývoje pražského trhu se staršími byty. Vychází především ze statistik nabídky na portálu Sreality a z komentářů realitních profesionálů.
Hlavním zjištěním je výrazný růst počtu inzerovaných starších bytů. Od ledna do září se podle citovaných statistik nabídka v Praze zvýšila téměř o polovinu a dosáhla nejvyšší úrovně od května 2023.
Současně se u části nabídky začíná projevovat tlak na ceny. Průměrná nabídková cena staršího bytu od května do září klesla přibližně o 600 Kč/m².
Nejde o dramatický plošný propad, ale o signál, že se chování kupujících a prodávajících v některých segmentech mění.
Ještě výraznější posun popisuje e15 u pražských bytů před rekonstrukcí.
Jejich nabídka se od května zvýšila o 65 %. Průměrná nabídková cena od dubna do září klesla o více než 3 000 Kč/m².
To odpovídá situaci, kdy kupující pečlivěji zvažují, kolik je bude nemovitost skutečně stát. U bytu před rekonstrukcí není rozhodující pouze kupní cena, ale také stav rozvodů, koupelny, oken, podlah, společných částí domu a případné plánované investice SVJ.
Podle realitních profesionálů citovaných deníkem e15 se mohou rozdíly mezi kvalitními nemovitostmi a dlouhodobě obtížně prodejnými byty dále prohlubovat. Jde o jejich odborné hodnocení a očekávání, nikoli o potvrzenou prognózu vývoje celého trhu.
Takový závěr by byl předčasný.
Analýza e15 se týká starších bytů v Praze, zatímco zářijová datová analýza projektu Realiťák roku, zveřejněná 7. října, sleduje celorepublikovou nabídku různých typů bytů.
Podle zářijových dat projektu dosáhla průměrná nabídková cena bytů v České republice 98 545 Kč/m², meziročně o 9,3 % více. Meziměsíčně se prakticky nezměnila.
Počet unikátních nabídek bytů zároveň meziročně vzrostl o 19,2 % a průměrná doba nabízení klesla ze 144 na 62 dní.
Tyto údaje nelze přímo zaměňovat. Liší se územím, typem nemovitostí i porovnávaným obdobím. Také doba nabízení není totožná s dobou do uzavření kupní smlouvy.
Pro kupující: vyšší nabídka starších bytů může znamenat více možností porovnání a u některých nemovitostí i prostor pro vyjednávání. Je ovšem nutné započítat technický stav, budoucí opravy a celkové náklady financování.
Pro prodávající: skutečnost, že se podobný byt nabízí za určitou cenu, ještě neznamená, že se za ni také prodá. Rozhodující je správné ocenění konkrétní nemovitosti, její prezentace, právní stav a reálná reakce trhu.
„Rostoucí nabídka je pro prodávající jasným signálem, že správně stanovená cena bude ještě důležitější. Kupující dnes mají u některých nemovitostí větší možnost výběru, ale mnohem pečlivěji posuzují technický stav, náklady na rekonstrukci i kvalitu celého bytového domu. Úkolem dobrého realitního makléře je tyto skutečnosti správně vyhodnotit a pomoci oběma stranám najít realistické řešení.“
Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Z pohledu projektu Realiťák roku je největší chybou vyvozovat cenu konkrétního bytu z jediné celostátní statistiky nebo ze sousedova inzerátu.
U staršího bydlení mohou technický stav, energetická náročnost, kvalita domu a rozsah potřebných oprav rozhodnout o rozdílu v ceně výrazněji než samotná podlahová plocha.
Kupujete starší byt? Ověřte víc než jen cenu
Větší prostor pro vyjednávání může být výhodou, ale jen pokud znáte skutečný technický a právní stav nemovitosti. Skryté vady mohou výsledné náklady výrazně zvýšit.
Další zpráva z 9. října 2026 přichází z Hradce Králové. Deník e15 informoval o nové nemovitostní akvizici skupiny TKC Group spojené s Ivanou Tykač.
Investor získal soubor pozemků a budov ve Škroupově ulici nedaleko Masarykova náměstí. Celková rozloha získaného území činí přibližně jeden hektar.
Nemovitosti dnes slouží převážně komerčním účelům. V budoucnu se uvažuje také o možnosti bydlení, konkrétní způsob využití však zůstává předmětem další přípravy a jednání s městem.
Získané území zahrnuje budovy v uliční frontě i vnitroblok s průmyslovými objekty. Podle zveřejněných informací územní plán umožňuje také rezidenční využití.
To však samo o sobě neznamená, že již existuje konkrétní povolený projekt nebo známý termín zahájení výstavby.
Zástupce investora uvedl, že společnost teprve posuzuje jednotlivé možnosti rozvoje území. Kupní cena nebyla zveřejněna.
Rozsáhlejší území v širším centru krajského města mohou být dlouhodobě zajímavá pro projekty kombinující bydlení, služby a komerční využití.
Mezi koupí pozemků a dokončením případné výstavby však stojí územní plánování, příprava projektu, povolovací proces, financování a samotná realizace.
Z investorského pohledu je důležité také technické a ekologické prověření území, existence sítí, dopravní dostupnost a náklady na případnou demolici nebo rekonstrukci stávajících objektů.
Zpráva potvrzuje, že investiční zájem o české nemovitosti se neomezuje pouze na Prahu. Krajská města mohou nabízet příležitosti pro rozvoj již zastavěných lokalit.
Současně je ale nutné rozlišovat současnou hodnotu nemovitosti, její možný budoucí potenciál a skutečně realizovatelný developerský projekt.
V této fázi nelze odpovědně tvrdit, kolik bytů na získaných pozemcích vznikne, kdy bude výstavba zahájena nebo jaké budou jejich budoucí ceny.
Společnost FETTERS management zveřejnila 9. října 2026 informaci o dokončení hrubé stavby rezidenčního projektu Panorama Braník v Praze 4. Zprávu přinesl odborný portál RealityMix.
Polyfunkční objekt má podle developera zahrnovat:
Developer uvádí, že prodáno je přibližně 80 % bytových jednotek. Tento údaj vychází z evidence společnosti, nejde o nezávislou statistiku celého pražského trhu.
Dokončení hrubé stavby představuje důležitý technický milník. Podle zveřejněných informací má objekt hotovou také střechu a osazená okna. Vnitřní dokončovací práce však nadále pokračují.
Zbývají práce na jednotlivých podlažích, fasádě, společných prostorách a úpravách okolí domu.
Kupující by proto měli při pořizování bytu ve výstavbě ověřit zejména smluvní harmonogram, podmínky plateb, standard vybavení, možnosti klientských změn a podmínky předání nemovitosti.
Dnešní vývoj ukazuje, proč nelze celý realitní trh hodnotit jedním číslem.
Zatímco některé starší byty v Praze čelí rostoucí konkurenci, konkrétní developerský projekt může podle svého investora vykazovat vysoký podíl prodaných jednotek ještě před dokončením.
Rozdíly jsou dány lokalitou, technickými parametry, standardem, cenou, typem kupujícího i fází projektu.
Redakční pohled projektu Realiťák roku: pro kupujícího není důležitá pouze informace o počtu prodaných bytů. Je potřeba vědět také to, co přesně kupuje, jaké závazky developer přijímá a kdy bude možné nemovitost skutečně užívat.
Důležitým legislativním tématem nadále zůstává rozsáhlá novela stavebního zákona vedená jako sněmovní tisk 67.
Podle oficiální sněmovní evidence je potvrzen následující legislativní postup:
Oficiální sněmovní evidence uvádí stav projednávání ke dni 9. října 2026. V prověřených podkladech nebylo potvrzeno vyhlášení této rozsáhlé novely ve Sbírce zákonů.
Novelu proto v tomto vydání neoznačujeme za účinnou.
Pro stavebníky, developery, vlastníky nemovitostí a realitní makléře bude zásadní sledovat vyhlášené znění zákona, datum účinnosti jednotlivých ustanovení a případná přechodná pravidla.
Samotné schválení Parlamentem nebo podpis prezidenta neznamená, že se automaticky již používají všechna nová pravidla.
Aktuality a odborné podklady ke změnám stavební správy zveřejňuje také Ministerstvo pro místní rozvoj na oficiálním portálu ke stavebnímu zákonu.
V dostupných prověřených oficiálních výstupech nebyl potvrzen jiný nový zásadní legislativní posun posledního dne, který by měl přednost před dnešními hlavními zprávami. U Finanční správy a ČÚZK nebylo možné dokončit úplnou kontrolu jejich aktuálních sdělení.
Při koupi staršího bytu v Praze může růst nabídky zlepšovat možnosti výběru a vyjednávání. Přesto je potřeba prověřit technický stav a náklady na rekonstrukci. U financování je zásadní počítat s dlouhodobě udržitelnou splátkou, nikoli pouze s maximální dosažitelnou hypotékou.
Prodejní strategie by měla vycházet z aktuální lokální situace. U bytů před rekonstrukcí je nutné realisticky zohlednit technický stav, energetickou náročnost, příspěvky SVJ i konkurenci dalších nabídek. Nadhodnocená cena může prodloužit dobu nabízení a následně vést k opakovaným slevám.
Rostoucí rozdíly mezi jednotlivými nemovitostmi mohou vytvářet investiční příležitosti, ale také vyšší riziko špatného ocenění. Při výpočtu výnosnosti je třeba počítat s financováním, rekonstrukcí, správou, rezervou na opravy a případnou neobsazeností. U pozemkových investic je důležitý také skutečně povolitelný způsob využití.
Zprávy z Hradce Králové a Braníku ukazují dvě odlišné fáze developerského procesu. Jedna investice je ve fázi úvah o využití získaného území, druhá ve fázi rozestavěného projektu. Pro úspěch rozhodují územní možnosti, povolení, financování, termíny a konkrétní poptávka.
Nedostupnost vlastního bydlení může ovlivňovat rozhodování domácností mezi koupí a nájmem. U pronájmu je vhodné sledovat celkovou měsíční zátěž včetně služeb a energií. Pronajímatelé musí vedle očekávaného nájemného zohlednit údržbu, provozní náklady a rizika spojená s nájemním vztahem.
Kvalitní makléř musí umět pracovat s regionálními daty, rozlišovat segmenty trhu a správně vysvětlovat rozdíl mezi nabídkovou a realizační cenou. Současně by měl klienta upozornit na finanční a technická rizika a spolupracovat s příslušnými odborníky při přípravě bezpečné transakce.
Dnešní Realitní puls vychází z konkrétních publikovaných článků, původních datových analýz a oficiálních dokumentů. U každého zdroje rozlišujeme datum publikace od období, kterého se analyzovaná data týkají.
Řešíte koupi, prodej nebo pronájem?
Ať už hledáte vlastní bydlení, prodáváte starší byt nebo zvažujete investici, rozhodující jsou správná data, kvalitní dokumentace a bezpečný postup. Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti vybírat realitní profesionály podle dostupných informací, zkušeností, referencí a odborného hodnocení.
Podle modelu projektu Realiťák roku představuje splátka hypotéky na dvoupokojový byt o ploše 50 m² v Praze přibližně 76 % jednoho mediánového čistého příjmu. Jde o modelový výpočet, nikoli o potvrzení schválení hypotéky.
Celorepubliková modelová splátka dvoupokojového bytu představovala v roce 2016 přibližně 14,6 % dvou mediánových čistých příjmů domácnosti. V roce 2026 jde o 29,5 %.
Podle analýzy e15 z 9. října 2026 došlo od jarních měsíců k mírnému poklesu průměrných nabídkových cen starších bytů v Praze. Výraznější cenový tlak je patrný u bytů před rekonstrukcí. Nejde o potvrzení plošného poklesu cen všech pražských nemovitostí.
Jde o odlišné segmenty a území. Celorepublikový průměr zahrnuje širokou nabídku bytů, zatímco pražská analýza se soustředí na starší nemovitosti a jejich nabídkové ceny v konkrétním období.
Ne vždy. Vyšší nabídka může zlepšit možnost výběru a vyjednávání, ale záleží na lokalitě, stavu a ceně konkrétní nemovitosti. Kvalitní a správně naceněné byty mohou nadále přitahovat vysoký zájem.
Investor získal přibližně hektar pozemků a budov v širším centru města. Možné budoucí využití zahrnuje také bydlení, konkrétní projekt však zatím nebyl představen jako povolená výstavba.
Podle informace developerské společnosti FETTERS management je plánované dokončení projektu v prvním čtvrtletí roku 2027. Dne 9. října 2026 bylo oznámeno dokončení hrubé stavby.
Oficiální sněmovní evidence potvrzuje přehlasování Senátu dne 9. září 2026 a podpis prezidenta dne 17. září 2026. Při přípravě vydání nebylo v prověřených zdrojích potvrzeno vyhlášení této novely ve Sbírce zákonů. Proto ji nelze na základě těchto údajů označovat za účinnou.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe poznat kvalitní realitní službu a vybírat makléře podle dostupných informací, regionu, zkušeností, referencí, odborného hodnocení a dalších kritérií.
Cílem projektu není pouze oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice. Důležitou součástí je také osvěta pro veřejnost, praktické návody, datové analýzy a upozorňování na chyby, které mohou mít při prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti vysoké finanční a právní důsledky.
Dnešní Realitní puls ukazuje, proč je kvalitní realitní služba založená na odbornosti a přesné znalosti trhu stále důležitější. Dostupnost bydlení se zásadně liší podle regionu i finanční situace domácnosti. Starší byty v Praze současně ukazují, že správné ocenění a technický stav nemovitosti mohou výrazně ovlivnit výsledek prodeje. Kvalitní makléř musí umět tato data interpretovat, vysvětlit klientovi rizika a koordinovat bezpečný průběh transakce. Profesionální služba tak není pouze o zajištění zájemce, ale především o správném rozhodnutí, bezpečnosti a dlouhodobé hodnotě pro klienta.
Devátý ročník projektu probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová – ředitelka projektu Realiťák roku.
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Monika Lukášová, 
Petr Makovský