11.10.2026 6:41
Český realitní trh se na podzim 2026 mění. Nově zveřejněná odborná diskuse projektu Realiťák roku ukazuje, proč dnes stále více rozhoduje správná cena, lokalita a dostupnost hypoték. Další nový článek upozorňuje na rizika při koupi stavebního pozemku a ověřování inženýrských sítí. Realitní puls 11. října 2026 sleduje také ostravský příslib výstavby 1 000 městských nájemních bytů, povolební jednání v Praze a Brně a aktuální stav stavební legislativy.
Dnešní Realitní puls vychází z aktuálně publikovaných článků, analýz a veřejných zdrojů. Projekt Realiťák roku k nim přidává vlastní komentář a pohled na to, co aktuální dění znamená pro kupující, prodávající, investory, developery, pronajímatele, nájemce a realitní makléře.
V dnešním Realitním pulsu
Rychlá odpověď Trh, ceny a hypotéky Sítě u pozemků Ostrava: 1 000 bytů Praha a Brno Legislativa Praktické dopady
Nejdůležitější odbornou novinkou dnešního vydání je nově zveřejněná diskuse čtyř osobností českého realitního trhu. Petr Makovský, Michal Souček, Roman Kasalý a Pavel Zámečník se věnovali vývoji cen, hypotékám, prodávajícím, kupujícím i tomu, proč je stále důležitější správné nacenění konkrétní nemovitosti.
Aktuální data podle zveřejněné analýzy nepotvrzují plošnou realitní krizi. Ukazují však pomalejší meziroční růst cen a výrazné rozdíly mezi lokalitami a typy nemovitostí.
Dalším čerstvým tématem je praktické riziko při nákupu stavebních pozemků. Přítomnost inženýrských sítí u hranice parcely totiž automaticky neznamená, že je lze bez problémů využít pro plánovanou stavbu.
Z oblasti bydlení a developmentu dnes sledujeme také výsledky komunálních voleb. Pozornost si zaslouží zejména programový příslib 1 000 městských nájemních bytů v Ostravě a nové diskuse o bytové politice Prahy a Brna.
Dnešní důležitá čísla
+8,9 % – meziroční růst nabídkových cen bytů ve 3. čtvrtletí 2026 podle dat citovaných odbornou analýzou.
470 miliard Kč – přibližný zůstatek hypoték s končící fixací v roce 2026 podle odhadu ČNB uvedeného v článku.
20 kontrol – nový praktický návod k inženýrským sítím u pozemků.
1 000 bytů – programový závazek ostravského hnutí ANO, nikoli dosud potvrzená výstavba.
Projekt Realiťák roku zveřejnil 10. října 2026 ve 13:17 rozsáhlý článek Blíží se krize na realitním trhu? Lídři trhu vidí spíš zpomalení, větší rozdíly a boj o správnou cenu.
Článek vychází z diskuse natočené ve druhé polovině září 2026, kterou redakce aktualizovala k 7. říjnu o novější dostupná data. Datum v internetové adrese tedy není datem veřejného zveřejnění článku.
Diskuse se zúčastnili:
Účastníci se věnovali cenám bytů, rodinných domů a pozemků, hypotečním sazbám, končícím fixacím, rozdílům mezi nabídkovými a realizovanými cenami i budoucí roli kvalitního realitního makléře.
Jedním z hlavních závěrů zveřejněného článku je potřeba rozlišovat mezi zpomalováním realitního trhu a skutečným plošným poklesem cen.
Podle dat citovaných v článku vzrostly nabídkové ceny bytů ve 3. čtvrtletí 2026 meziročně o 8,9 %. Ve předchozím čtvrtletí činilo meziroční tempo růstu 10,7 %.
Růst tedy podle této datové řady zpomaluje, ale nabídkové ceny zůstávají meziročně vyšší. Také nejnovější dostupná data realizovaných cen starších bytů za 2. čtvrtletí 2026 ukazovala výrazný meziroční růst.
Důležité je nezaměňovat nabídkové a realizované ceny ani jejich odlišná sledovaná období. Zpomalování růstu jednoho ukazatele nelze automaticky vykládat jako pokles celého trhu.
Roman Kasalý z EVROPA realitní kanceláře v diskusi upozornil, že nemovitosti se stále prodávají, ale v některých segmentech a lokalitách může být patrné zpomalení.
To zvyšuje nároky na prezentaci nabídky i správně nastavenou cenu. Prodávající již nemůže automaticky spoléhat na to, že případné nadhodnocení nemovitosti časem vyrovná další růst trhu.
Každá nemovitost má vlastní tržní situaci. Důležité jsou její umístění, technický stav, dispozice, konkurence, skupina potenciálních kupujících a aktuální možnosti financování.
Michal Souček z QARA upozornil na častou chybu při stanovování ceny: odvozování hodnoty nemovitosti pouze z jiných realitních inzerátů.
Nabídková cena představuje částku, kterou si prodávající přeje získat. Realizovaná cena odráží skutečně uzavřený obchod.
Při profesionálním ocenění je proto potřeba pracovat nejen s inzercí, ale také se skutečnými transakcemi, aktuálními konkurenčními nabídkami a specifiky dané lokality.
Pavel Zámečník z M&M Reality v diskusi upozornil na rozdíly mezi běžnými byty a dražšími rodinnými domy.
U drahých či specifických nemovitostí může být podstatně užší skupina potenciálních kupujících. Vyšší absolutní cena navíc znamená větší požadavky na vlastní prostředky nebo hypoteční financování.
Stejný obecný vývoj tak nemusí mít totožné důsledky pro menší městský byt a pro rodinný dům za mnoho milionů korun.
Významnou část odborné diskuse tvořily hypotéky a domácnosti, kterým v roce 2026 končí starší výhodné fixace.
Článek uvádí odhad ČNB, podle kterého mají letos končit fixace hypotečních úvěrů se zůstatkovou jistinou přibližně 470 miliard korun. Základní scénář ČNB pro dotčené domácnosti předpokládá průměrné zvýšení splátky přibližně o 15 %, tedy zhruba o 1 900 Kč měsíčně.
Jde o modelovaný průměr, nikoli o předpověď pro každého jednotlivého klienta. Skutečný dopad závisí na původní úrokové sazbě, výši nesplaceného úvěru, délce splatnosti a nové nabídce banky.
Rozhodující proto není pouze aktuální hypoteční sazba. Domácnosti musí vyhodnotit i schopnost splácet při změně příjmů a při budoucím refinancování.
„Český realitní trh není jeden jednotný trh. V některých lokalitách se kvalitní nemovitosti prodávají velmi dobře, jinde se projevuje větší citlivost kupujících na cenu i financování. Právě proto bude stále důležitější pracovat s aktuálními daty, správně rozlišovat nabídkové a realizované ceny a vysvětlovat klientům skutečnou situaci v jejich konkrétní lokalitě.“
Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.
Nejdůležitějším závěrem diskuse není předpověď realitní krize, ale upozornění na rostoucí rozdíly mezi nemovitostmi.
Pro prodávající je zásadní realistická cena. Pro kupující celkové náklady a finanční rezerva. Pro investory skutečná výnosnost a dlouhodobá udržitelnost investice.
A pro realitní makléře z toho plyne rostoucí odpovědnost za kvalitu ocenění, prezentaci, vyjednávání a správné vedení celého obchodu.
Blíží se realitní krize? Přečtěte si celou odbornou diskusi
Petr Makovský, Michal Souček, Roman Kasalý a Pavel Zámečník rozebírají ceny bytů a domů, dražší hypotéky, refixace, stavební pozemky a to, proč je správná cena stále důležitější.
Projekt Realiťák roku zveřejnil 10. října 2026 ve 22:38 další důležitý odborný článek: Inženýrské sítě u pozemku: 20 věcí, které ověřit před koupí domu nebo stavební parcely.
Téma má přímý praktický dopad na kupující stavebních pozemků, rodinných domů, investory i realitní makléře.
Běžná informace v inzerátu, že elektřina, voda nebo kanalizace jsou na hranici pozemku, totiž nemusí znamenat, že bude budoucí připojení jednoduché, rychlé nebo levné.
Před koupí stavební parcely je nutné odděleně ověřit skutečnou polohu jednotlivých sítí, technické možnosti připojení i jejich dostupnou kapacitu.
Například elektrické vedení může procházet blízko pozemku, aniž by byl pro plánovaný dům dostupný potřebný příkon. Kanalizace může být v sousední ulici, ale napojení může vyžadovat složité technické řešení.
Samostatným problémem mohou být přípojky vedené přes cizí pozemky, u kterých nejsou dostatečně vyřešené právní vztahy.
Uvedené body představují jen základní výběr. Nový článek projektu obsahuje kompletní přehled 20 kontrol.
Cena stavebního pozemku by se neměla posuzovat pouze podle částky za metr čtvereční.
Pokud si kupující až po podpisu smlouvy ověří, že připojení bude nákladné, technicky komplikované nebo bude vyžadovat souhlas dalšího vlastníka, může se celý projekt výrazně prodražit nebo zpozdit.
V krajním případě může být nutné změnit samotný stavební záměr.
„Při koupi stavebního pozemku by měl mít klient jasně vysvětleno nejen to, kde se inženýrské sítě nacházejí, ale především zda a za jakých podmínek je možné nemovitost skutečně připojit. Kvalitní realitní služba musí na taková rizika upozornit ještě před uzavřením obchodu, nikoliv až ve chvíli, kdy nový vlastník začne připravovat stavbu.“
Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
U stavebního pozemku často rozhodují informace, které nejsou na první pohled vidět. Dobrá lokalita a atraktivní cena samy o sobě nezaručují, že je parcela vhodná pro zamýšlené bydlení.
Kupující by měl mít ještě před podpisem smlouvy co nejjasnější představu o technických, právních a finančních podmínkách budoucí výstavby.
Právě v těchto situacích může kvalitní realitní makléř spolu s projektantem, právníkem a příslušnými správci sítí významně přispět k bezpečnosti celé transakce.
Kupujete stavební pozemek? Nejdřív prověřte přípojky
Nový podrobný návod vysvětluje 20 důležitých kontrol, které mohou odhalit technické a právní problémy ještě před koupí.
Výsledky komunálních voleb v Ostravě patří mezi nové události, které mají potenciální dlouhodobý dopad na místní bydlení.
Podle zpravodajství iROZHLAS z 10. října 2026 zvítězilo v Ostravě hnutí ANO.
Z pohledu realitního trhu je důležitý zejména bod jeho volebního programu věnovaný dostupnému bydlení.
Volební program Richarda Vereše obsahuje závazek vybudovat 1 000 nových městských nájemních bytů. Většina z nich by podle programu měla sloužit zejména mladým lidem jako startovací bydlení nebo seniorům v rámci komunitního bydlení.
Pro veřejnost je zásadní správně rozlišovat jednotlivé fáze přípravy projektu.
Výsledek voleb ani volební program automaticky nepotvrzují, že již existuje schválený investiční plán, financování a příslušná povolení pro všech 1 000 bytů.
K realizaci bude potřeba konkrétní seznam záměrů, vhodné pozemky, finanční zdroje, projektová dokumentace a následně samotná výstavba.
Pokud by byl program postupně realizován, mohl by rozšířit nabídku městského nájemního bydlení pro vybrané skupiny obyvatel.
Bez konkrétních údajů o lokalitách, harmonogramu a podmínkách přidělování však nelze odpovědně předpovídat, jaký dopad by projekt měl na komerční nájemné nebo ceny bytů v Ostravě.
Rozšiřování nabídky městských bytů může být jedním z nástrojů podpory dostupného bydlení. Pro veřejnost však bude rozhodující, kdy byty skutečně vzniknou, kdo na ně bude mít nárok a za jakých finančních podmínek.
Realitní trh zároveň potřebuje sledovat vedle veřejných projektů také soukromou výstavbu a stav již existujícího bytového fondu.
Další důležité zprávy z večera 10. října se týkají povolebních jednání ve dvou největších českých městech.
V Praze podle zprávy ČTK vydané 10. října ve 23:30 směřují hlavní koaliční jednání mezi STAN, Spolu, Prahou Sobě a Piráty.
V Brně informovala ČTK 10. října ve 23:57 o plánovaném jednání pěti politických subjektů o novém vedení magistrátu.
Pro realitní trh jsou důležité zejména následující oblasti:
Samotné koaliční vyjednávání však ještě nepředstavuje schválený bytový program ani rozhodnutí o konkrétní výstavbě.
Velké bytové projekty často vyžadují několik let přípravy. Kromě pozemků a financování rozhoduje projektová dokumentace, povolení i potřebné investice do okolní infrastruktury.
Z praktického hlediska proto může být pokračování již připraveného projektu stejně důležité jako představení zcela nového záměru.
Pro kupující, nájemce a investory bude rozhodující sledovat konkrétní postup přípravy bydlení, nikoli pouze oznámení politických priorit.
Nová vedení měst mohou nastavovat dlouhodobé podmínky rozvoje. Jejich skutečný dopad na nabídku nemovitostí a dostupnost bydlení ale bude možné vyhodnocovat až podle schválených rozhodnutí a realizovaných projektů.
Při přípravě dnešního vydání zůstává významným sledovaným tématem rozsáhlá novela stavebního zákona vedená jako sněmovní tisk 67.
Oficiální sněmovní evidence uvádí následující postup:
Sněmovní evidence uvádí stav ke dni 11. října 2026. V prověřených podkladech nebylo potvrzeno vyhlášení této novely ve Sbírce zákonů. Na základě dostupného ověření proto novelu neoznačujeme za účinnou.
Při vyhodnocování legislativních dopadů je vždy nutné rozlišovat schválení zákona, podpis prezidenta, jeho vyhlášení a účinnost jednotlivých ustanovení.
Prakticky důležitým blížícím se termínem je také ukončení příjmu žádostí do programu Úsporné bytové domy.
Podle oznámení Státního fondu podpory investic má příjem žádostí skončit dne 19. října 2026 z důvodu vyčerpání alokace.
Informace byla zveřejněna již v září, nejde tedy o novou změnu posledních 24 hodin. Připomínáme ji kvůli blížícímu se termínu a jejímu možnému praktickému významu pro vlastníky bytových domů.
Žadatelé by měli pracovat s aktuální dokumentací programu a ověřit podmínky přímo u SFPI. Samotné podání žádosti nemusí zaručit přidělení finančních prostředků.
Při koupi bytu je stále důležitější rozlišovat skutečnou hodnotu nemovitosti od její nabídkové ceny. U stavebního pozemku je nutné předem ověřit technické možnosti výstavby a připojení. Při financování rozhoduje také výše vlastních prostředků a dlouhodobá schopnost splácet.
Nesprávně nastavená cena může prodloužit prodej a zhoršit výslednou vyjednávací pozici. Význam má lokální analýza, kvalitní prezentace a aktuální srovnání s konkurencí. U pozemků je vhodné předem připravit dokumentaci k sítím a možnostem využití.
Investiční rozhodnutí by mělo vycházet z konkrétního segmentu a lokality. U bytů je důležité počítat s náklady financování a provozu, u pozemků navíc s právní a technickou připraveností. Městské programy výstavby představují dlouhodobý faktor, nikoli automatickou změnu tržních cen.
Větší rozdíly mezi jednotlivými lokalitami a typy nemovitostí zvyšují význam správného nastavení projektu. Pro developery jsou zásadní také kapacity inženýrských sítí, podmínky územního rozvoje, financování a spolupráce se samosprávami.
Rozšiřování obecního nájemního bydlení může v budoucnu přinést nové možnosti pro vybrané domácnosti. Skutečný dopad však závisí na realizaci projektů a podmínkách přidělování. U soukromého pronájmu je nadále důležité sledovat celkové náklady bydlení a kvalitu konkrétní nemovitosti.
Pro realitní profesionály roste význam odbornosti, kvalitního ocenění, práce s daty a znalosti místních podmínek. Stejně důležitá je schopnost upozornit klienta na technická a právní rizika, například při koupi stavebního pozemku.
Řešíte koupi, prodej nebo pronájem?
Správné ocenění, kvalitní dokumentace a profesionální příprava obchodu mohou zásadně ovlivnit jeho výsledek. Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti orientovat se v realitních službách a vybírat makléře podle dostupných informací, zkušeností, referencí a odborného hodnocení.
Podle aktuálních dat citovaných odbornou diskusí projektu Realiťák roku není potvrzena plošná cenová krize. Růst cen se však zpomaluje a jednotlivé segmenty a lokality se vyvíjejí rozdílně.
Kupující pečlivěji porovnávají nabídky a náklady financování. Nadhodnocená nemovitost proto může zůstat v inzerci déle. Správné ocenění musí vycházet z konkrétní lokality, stavu nemovitosti, konkurence i realizovaných obchodů.
Domácnostem, kterým končí starší výhodná fixace, může při nové úrokové sazbě vzrůst splátka. Konkrétní dopad závisí na parametrech úvěru a nabídce banky. Vhodné je připravovat se na refixaci s dostatečným předstihem.
Ne. Je potřeba ověřit skutečnou polohu sítí, jejich kapacitu, technické možnosti připojení, podmínky provozovatelů a případné právní vztahy k pozemkům, přes které přípojky vedou.
Výstavba 1 000 městských nájemních bytů je součástí volebního programu vítězného ANO. Samotný program však nepotvrzuje zajištění všech pozemků, financování, povolení ani termínů dokončení. Skutečný postup bude potřeba sledovat.
Budoucí vedení měst může rozhodovat o využívání městských pozemků, výstavbě obecních a družstevních bytů, infrastruktuře a podmínkách územního rozvoje. Dopady však budou záviset na konkrétních schválených opatřeních a realizovaných projektech.
Oficiální sněmovní evidence potvrzuje přehlasování Senátu dne 9. září 2026 a podpis prezidenta dne 17. září 2026. V prověřených podkladech nebylo potvrzeno její vyhlášení ve Sbírce zákonů. Účinnost proto na základě těchto informací nelze potvrdit.
Podle oznámení Státního fondu podpory investic má být příjem žádostí ukončen 19. října 2026 z důvodu vyčerpání alokace. Žadatelé by měli ověřit aktuální podmínky přímo u SFPI.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe poznat kvalitní realitní službu a vybírat makléře podle dostupných informací, regionu, zkušeností, referencí, odborného hodnocení a dalších kritérií.
Cílem projektu není pouze oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice. Důležitou součástí je také osvěta pro veřejnost, praktické návody, datové analýzy a upozorňování na chyby, které mohou mít při prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti vysoké finanční a právní důsledky.
Dnešní Realitní puls ukazuje, že kvalitní realitní služba je stále více otázkou odbornosti a schopnosti správně vyhodnocovat konkrétní situace. Kupující potřebují znát nejen cenu nemovitosti, ale také technická, právní a finanční rizika. Prodávající zase potřebují realistické ocenění a efektivní způsob prodeje. Kvalitní realitní makléř proto musí kombinovat znalost trhu, práci s daty, zkušenosti s konkrétní lokalitou i schopnost koordinovat odborníky, kteří pomohou obchod bezpečně připravit a dokončit.
Devátý ročník projektu probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová – ředitelka projektu Realiťák roku.
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Monika Lukášová, 
Petr Makovský