12.9.2026 8:13
Stavební novela po přehlasování Senátu stále čeká na podpis prezidenta, zatímco Ministerstvo pro místní rozvoj už připravuje transformaci stavební správy a další generaci digitálního povolování. Česká spořitelna současně od 11. září zvýšila hypoteční sazby a Praha dál řeší, jak prostřednictvím nové výstavby, brownfieldů a městských projektů zvýšit nabídku bydlení.
Stavební novela po přehlasování Senátu stále čeká na podpis prezidenta, zatímco Ministerstvo pro místní rozvoj už připravuje transformaci stavební správy a další generaci digitálního povolování. Česká spořitelna současně od 11. září zvýšila hypoteční sazby a Praha dál řeší, jak prostřednictvím nové výstavby, brownfieldů a městských projektů zvýšit nabídku bydlení.
Dnešní Realitní puls vychází z aktuálně publikovaných článků, analýz a veřejných zdrojů. Projekt Realiťák roku k nim přidává vlastní komentář a pohled na to, co aktuální dění znamená pro kupující, prodávající, investory, developery, pronajímatele, nájemce a realitní makléře.
V dnešním Realitním pulsu
Přejděte rovnou na téma, které vás zajímá.
Stavební novela Hypotéky Praha a výstavba Dopad na klienty Shrnutí
Nejdůležitějším legislativním tématem českého realitního trhu zůstává rozsáhlá novela stavebního zákona. Poslanecká sněmovna dne 9. září 2026 přehlasovala zamítavé stanovisko Senátu a novelu znovu schválila.
Ministerstvo pro místní rozvoj následně potvrdilo, že novelu dostane k podpisu prezident republiky.
Aktuální právní stav je potřeba formulovat přesně: při přípravě dnešního Realitního pulsu nebyla na oficiálním webu Pražského hradu zveřejněna informace, že by prezident tuto konkrétní novelu již podepsal. Novelu proto zatím nelze označovat za vyhlášenou ve Sbírce zákonů ani za účinnou.
Současně už ale probíhá příprava implementace. MMR dne 11. září informovalo o prezentaci transformace stavební správy na konferenci eGovernment v Mikulově. Resort zde představil vizi jednotné státní stavební správy, sdílení dat a nové generace digitálního stavebního řízení.
Podrobnosti zveřejnilo MMR v aktualitě Transformace stavební správy na konferenci eGovernment.
Co tvrdí MMR: hlavním cílem reformy má být přehlednější povolování, omezení roztříštěnosti odpovědnosti, jednotnější rozhodování a lepší využití digitálních dat.
Jak to čte projekt Realiťák roku: samotné přijetí novely Parlamentem ještě nezkrátí povolování staveb. Rozhodující bude reálné zavedení systému, personální kapacita úřadů, funkční digitalizace a přesná přechodná pravidla.
„Pro klienta je teď nejdůležitější rozlišovat, co bylo politicky a legislativně schváleno a co už skutečně platí. Při koupi pozemku, rekonstrukci nebo přípravě stavby nelze pracovat s budoucí právní úpravou, jako by byla účinná dnes. Vždy je potřeba ověřit aktuální stav konkrétní nemovitosti a pravidla platná v daném okamžiku,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Plánujete stavbu nebo kupujete pozemek?
Stavební pravidla nejsou jen otázkou povolení. Rozhoduje územní plán, přístup, sítě, ochranná pásma, skutečný stav staveb i dokumentace.
Vývoj financování bydlení přináší další konkrétní změnu. Česká spořitelna od 11. září 2026 zvýšila úrokové sazby u všech nabízených fixací hypotečních úvěrů.
Podle oficiálního oznámení banky se sazba u jednoleté fixace zvýšila o 0,10 procentního bodu a u ostatních fixací o 0,30 procentního bodu.
Nejnižší uváděná sazba Hypotéky pro budoucnost nově začíná na 5,39 %. Česká spořitelna zdražení vysvětluje především geopolitickou situací a růstem ceny peněz na finančních trzích.
Praktický dopad: i několik desetin procentního bodu může u vyšší hypotéky znamenat několik set až tisíce korun měsíčně navíc. Současně se může snížit maximální částka, kterou domácnost bezpečně zvládne financovat.
„Hypoteční sazba není jen číslo v reklamě banky. Pro kupujícího je důležité, jaká bude skutečná měsíční splátka, kolik vlastních prostředků musí vložit a jak velkou rezervu mu po zaplacení bydlení rozpočet ponechá. Právě v období růstu sazeb je dobré nepřepínat finanční možnosti domácnosti na maximum,“ říká Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.
Aktuální růst sazeb znovu potvrzuje, že čekání na „ideální hypotéku“ nemusí být jednoduchou strategií. Změnit se mezitím může nejen sazba, ale také cena nemovitosti a dostupnost konkrétní nabídky.
Koupit teď, nebo ještě čekat?
Rozhodnutí by nemělo stát pouze na odhadu budoucích hypotečních sazeb. Důležitá je cena konkrétní nemovitosti, vlastní kapitál, finanční rezerva i situace v lokalitě.
Dostupnost bydlení zůstává jedním z největších problémů české metropole. Aktuální debata představitelů pražských politických stran na Summitu dostupného bydlení ukázala poměrně širokou shodu na tom, že Praha musí zvýšit tempo výstavby.
Podle shrnutí serveru Newstream z 11. září se diskutuje o využití velkých brownfieldů, vzniku nových městských čtvrtí, posílení Pražské developerské společnosti nebo další dopravní infrastruktuře.
Důležité upozornění: jde o politickou a odbornou debatu a jednotlivé návrhy nelze automaticky chápat jako schválená opatření hlavního města.
Problém omezené dostupnosti dobře ilustrují vlastní data projektu Realiťák roku. Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz ukazují, že v dubnu 2026 činila průměrná nabídková cena bytů v Praze 163 379 Kč/m².
Za deset let to znamenalo růst o 159,2 %. Současně se ale Praha nedá hodnotit jediným průměrem – rozdíly mezi jednotlivými městskými částmi jsou obrovské.
Podrobnosti najdete v analýze Praha za 10 let: ceny bytů, domů a nájmů.
Jak to čte projekt Realiťák roku: problém dostupnosti bydlení není možné dlouhodobě řešit pouze podporou poptávky. Pokud Praha nebude schopná připravit a povolit větší počet bytů, vyšší kupní síla domácností se může částečně přelévat do cen.
Praha není jeden realitní trh
Cena, rychlost prodeje i nájem se výrazně liší podle konkrétní části města. Při rozhodování proto pracujte s mikro-lokalitou, ne pouze s celopražským průměrem.
Financování opět zdražuje. Kupující by měl před výběrem nemovitosti aktualizovat svůj hypoteční limit a počítat s bezpečnou rezervou. U novostaveb a pozemků je zároveň potřeba přesně rozlišovat současná a budoucí stavební pravidla.
Vyšší sazby mohou část kupujících omezit v maximální kupní ceně. Správné ocenění nemovitosti a ověřené financování zájemce proto zůstávají zásadní.
Růst ceny úvěrů zhoršuje ekonomiku investice financované hypotékou. Výnos je nutné počítat po odečtení úroků, oprav, správy, neobsazenosti a dalších nákladů.
Stavební novela prošla Parlamentem, ale rozhodující fáze nyní přichází při implementaci. Pro projekty bude zásadní především skutečné fungování stavebních úřadů, digitalizace a přechodná ustanovení.
Dražší vlastnické bydlení může část domácností držet déle v nájemním segmentu. Ve velkých městech proto může dál přetrvávat silná poptávka po kvalitním nájemním bydlení.
Makléř dnes musí sledovat financování, legislativu i rozvoj území současně. Rozdíl mezi schváleným, podepsaným, vyhlášeným a účinným zákonem je pro správné poradenství zásadní.
Řešíte koupi, prodej nebo pronájem?
Na webu projektu Realiťák roku najdete prověřené realitní makléře z celé České republiky i praktické informace pro bezpečnější rozhodování.
Ne. Poslanecká sněmovna přehlasovala Senát a novela prošla Parlamentem, ale v okamžiku přípravy článku nebyl ověřen podpis prezidenta ani její vyhlášení ve Sbírce zákonů.
Ministerstvo pro místní rozvoj už připravuje transformaci stavební správy, jednotnější organizaci úřadů, sdílení dat a další generaci digitálního stavebního řízení.
Ano. Od 11. září 2026 banka zvýšila sazby všech nabízených fixací. U jednoleté fixace o 0,10 procentního bodu, u ostatních fixací o 0,30 procentního bodu.
Nelze spoléhat na jediný scénář. Vedle sazeb se mohou měnit ceny nemovitostí, nabídka v konkrétní lokalitě i finanční situace domácnosti.
Praha má dlouhodobě silnou poptávku po bydlení a velmi vysoké ceny. Vyšší nabídka bytů je proto jedním ze základních předpokladů pro dlouhodobé zlepšení dostupnosti bydlení.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe poznat kvalitní realitní službu a vybírat makléře podle dostupných informací, regionu, zkušeností, referencí, odborného hodnocení a dalších kritérií.
Cílem projektu není pouze oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice. Důležitou součástí je také osvěta pro veřejnost, praktické návody, datové analýzy a upozorňování na chyby, které mohou mít při prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti vysoké finanční a právní důsledky.
Dnešní vydání ukazuje, proč musí kvalitní realitní makléř sledovat legislativu, financování i rozvoj konkrétních lokalit současně. Pro klienta nestačí vědět, kolik nemovitost stojí. Je potřeba rozumět tomu, podle jakých pravidel lze stavět nebo rekonstruovat, jaké financování je skutečně dostupné a co se v okolí nemovitosti bude dít v dalších letech.
Devátý ročník projektu probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Monika Lukášová, 
Petr Makovský