2.10.2026 6:36
Financování bydlení v Česku znovu zdražuje. Nová data České národní banky ukazují sazbu nových úvěrů na bydlení 4,94 %. V Poslanecké sněmovně zároveň proběhlo první Realitní fórum ČR, které propojilo realitní praxi, stát, financování, právo a data a pojmenovalo hlavní témata pro další práci. Dnešní Realitní puls přidává také aktuální srovnání cen více než 16 tisíc novostaveb a povinnou kontrolu legislativního stavu stavební novely.
Dnešní Realitní puls vychází z aktuálně publikovaných článků, analýz a veřejných zdrojů. Projekt Realiťák roku k nim přidává vlastní komentář a pohled na to, co aktuální dění znamená pro kupující, prodávající, investory, developery, pronajímatele, nájemce a realitní makléře.
V dnešním Realitním pulsu
Hypotéky 4,94 % Vzniklo Realitní fórum ČR Co fórum otevřelo Ceny novostaveb Stavební novela Dopady na jednotlivé skupiny
Česká národní banka zveřejnila nová data o úrokových sazbách bankovního sektoru za srpen 2026. Pro kupující i celý realitní trh přinášejí důležitou zprávu: financování bydlení opět zdražilo.
Původní zdroj: Česká národní banka – úrokové sazby měnových finančních institucí.
Co říká ČNB: průměrná úroková sazba nových úvěrů na bydlení se v srpnu meziměsíčně zvýšila o 0,10 procentního bodu na 4,94 %. U nových hypotečních úvěrů vzrostla na 4,86 %, což představuje meziroční nárůst o 0,31 procentního bodu.
Zvyšují se také sazby již existujících úvěrů. Průměrná sazba ze zůstatků úvěrů na bydlení dosáhla 4,08 % a u zůstatků hypotečních úvěrů 3,97 %.
Jak to čte projekt Realiťák roku: pro kupujícího už nestačí sledovat pouze cenu nemovitosti. Cena financování může výrazně ovlivnit jeho skutečný rozpočet a měsíční náklady.
„U kupujícího dnes může i několik desetin procentního bodu v hypoteční sazbě znamenat v dlouhém horizontu významný rozdíl. Financování by proto měl řešit ještě před výběrem konkrétní nemovitosti a pracovat s reálným rozpočtem včetně rezervy,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Kupujete investiční byt na hypotéku?
U investičních hypoték je potřeba počítat také s přísnějšími doporučenými parametry ČNB. Projekt Realiťák roku podrobně vysvětluje LTV, DTI a rozdíl proti financování vlastního bydlení.
Druhou důležitou událostí je vznik nové odborné platformy českého realitního trhu. Ve středu 30. září proběhlo v Poslanecké sněmovně Parlamentu České republiky první Realitní fórum ČR, iniciované projektem Realiťák roku.
Nejde o další klasickou konferenci. Fórum vzniklo jako uzavřený pracovní kulatý stůl, který má propojovat realitní praxi, instituce, data, legislativu, financování a témata veřejnosti.
Prvního jednání se osobně zúčastnilo 16 hostů a organizátorů. U jednoho stolu se setkali zástupci realitních kanceláří a sítí, Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny a odborníci z oblasti práva, dat a financování.
Mezi zastoupenými realitními značkami byli například QARA, Bidli, RE/MAX Czech Republic, EVROPA realitní kancelář, NEXT REALITY, REALITY PRORADOST a STING Reality. Odbornou část doplnili zástupci ARROWS, CEMAP a ČSOB Hypoteční banky. Přítomni byli také zástupci Ministerstva pro místní rozvoj.
Důležitá poznámka: web fóra rozlišuje mezi celým okruhem pozvaných hostů a těmi, kteří se prvního setkání skutečně osobně zúčastnili. Neuvádíme proto automaticky všechny pozvané společnosti jako účastníky prvního jednání.
„Smyslem Realitního fóra není vytvářet další konferenci ani uzavřenou skupinu, která bude mluvit sama k sobě. Chceme pravidelně otevírat problémy, které mají skutečný dopad na realitní profesionály i jejich klienty, a hledat témata, která můžeme dál převádět do vzdělávání, osvěty a konkrétní odborné práce,“ říká Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.
Hlavním tématem prvního setkání bylo: Kam míří realitní trh v České republice a jakou roli v tom mají významné realitní kanceláře?
Cílem nebylo přijímat formální stanoviska. V téměř tříhodinové diskusi se podle veřejného shrnutí opakovala především následující témata:
Pro veřejnost je podstatné, že velká část diskuse se netýkala interních obchodních problémů realitních kanceláří, ale právě bezpečnosti a kvality služby pro klienta.
Fórum má také jasně vymezené mantinely: neřeší konkrétní provize, doporučené sazby služeb, rozdělování trhu ani neveřejná obchodní data jednotlivých společností.
„Pro klienta je důležité nejen to, zda je makléř sympatický nebo jakou má prezentaci. Potřebuje mít možnost ověřit jeho odbornost, vědět, co má kvalitní služba obsahovat a jaká odpovědnost za ní stojí. Právě tato témata se na prvním fóru velmi výrazně opakovala,“ doplňuje Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Realitní fórum ČR: výstupy prvního setkání
Na jednom místě najdete účastníky, veřejné shrnutí diskuse, hlavní témata, datový balíček i termíny dalších pracovních kulatých stolů.
Druhé Realitní fórum ČR je naplánováno na 26. listopadu 2026. Jeho hlavním tématem budou legislativa, regulace a odpovědnost realitních kanceláří.
Nový pohled na aktuální nabídku přináší databáze developerských ceníků Kotulator. K 1. říjnu pracovala s 16 340 byty ve 368 projektech.
Původní zdroj: Kotulator – nejlevnější novostavby podle měst a dispozic.
Zdrojové upozornění: jde o komerční agregaci aktuálních developerských ceníků, nikoli o oficiální cenový index ČSÚ ani statistiku realizovaných kupních cen. Data ale mají výhodu v tom, že pracují s konkrétními nabízenými jednotkami a nikoli pouze s marketingovou cenou projektu „od“.
U sledované nabídky činil medián:
Jak to čte projekt Realiťák roku: nejde o univerzální ocenění konkrétního bytu. Data ale velmi dobře ukazují, jak silně cenu novostavby ovlivňuje lokalita.
Rozhodnutí mezi Prahou, jejím okolím nebo regionálním centrem proto nelze stavět pouze na ceně za metr čtvereční. Do úvahy patří doprava, čas dojíždění, občanská vybavenost, provozní náklady, kvalita konkrétního projektu a budoucí likvidita nemovitosti.
Jak se vyvíjí celý český realitní trh?
Srpnová data projektu Realiťák roku ukázala nejen vývoj cen, ale také výrazné zrychlení trhu. Byty se nabízely v průměru 63 dní a rodinné domy 82 dní.
Stavební novela dnes není samostatnou hlavní zprávou, protože proti předchozímu vydání nemáme nový ověřený legislativní krok. Její stav ale kvůli významu pro realitní trh dál kontrolujeme.
Senát novelu v srpnu zamítl. Poslanecká sněmovna však 9. září 2026 na návrhu setrvala a zamítavé stanovisko Senátu přehlasovala. Prezident republiky novelu následně 17. září podepsal.
Důležité rozlišení: schválení Parlamentem, podpis prezidenta, vyhlášení ve Sbírce zákonů a účinnost konkrétních ustanovení nejsou stejné okamžiky.
U ustanovení, jejichž účinnost je navázána na vyhlášení zákona, proto datum účinnosti nepředbíháme, dokud není příslušný krok jednoznačně ověřen v oficiálním zdroji.
Ministerstvo pro místní rozvoj mezitím zahajuje praktickou implementaci změn. Od října do prosince pořádá 14 odborných školení pro pracovníky obecních a krajských úřadů.
Stavební novela: co bezpečně víme
Senát návrh zamítl → Poslanecká sněmovna 9. září na původním návrhu setrvala → prezident 17. září novelu podepsal. U ustanovení navázaných na vyhlášení neuvádíme datum účinnosti bez ověření tohoto kroku.
Co může novela změnit při koupi novostavby?
Projekt Realiťák roku už podrobně rozebral kolaudace přes autorizované inspektory, dopady na developerské smlouvy, hypotéky, SVJ a přechodná pravidla.
Vedle nových článků, analýz a dat jsme samostatně prověřili aktuální výstupy Poslanecké sněmovny, Senátu, Ministerstva pro místní rozvoj, vlády a legislativních zdrojů, České národní banky, Finanční správy a Českého úřadu zeměměřického a katastrálního.
Kontrolou prošly také nové publikace významných developerských společností a velkých realitních kanceláří a sítí působících v České republice. Do Realitního pulsu nezařazujeme běžné nové nabídky nemovitostí, marketingové prezentace bez nových dat ani starší články pouze proto, abychom uměle zvýšili počet témat.
Vyšší sazby úvěrů mohou změnit dosažitelnou výši hypotéky i měsíční splátku. Současně se vyplatí porovnávat širší okruh lokalit, protože rozdíly cen novostaveb mezi Prahou a regiony jsou velmi výrazné.
Dražší financování může část kupujících tlačit k nižším rozpočtům. Správné ocenění a znalost lokální poptávky proto zůstávají klíčové.
Vyšší cena úvěru mění ekonomiku investice financované dluhem. Při porovnávání lokalit je nutné sledovat nejen kupní cenu, ale také nájemné, financování, provozní náklady a likviditu.
Aktuální ceníky potvrzují velké regionální rozdíly. Vedle cen a absorpce nabídky zůstává zásadní také další implementace stavební legislativy.
Vyšší náklady financování mohou ovlivnit ekonomiku investičních bytů i rozhodování domácností mezi vlastnickým a nájemním bydlením. Neznamenají však automaticky stejný růst nájemného.
První Realitní fórum ČR ukázalo, že debata o budoucnosti profese se stále více soustředí na kvalitu služby, odbornost, ověřitelnost profesionálů, odpovědnost a schopnost bezpečně provést klienta celou transakcí.
Řešíte koupi, prodej nebo pronájem?
Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti orientovat se na realitním trhu a vybírat prověřené realitní profesionály.
Podle České národní banky vzrostla průměrná úroková sazba nových úvěrů na bydlení v srpnu 2026 na 4,94 %.
Realitní fórum ČR je odborná pracovní platforma iniciovaná projektem Realiťák roku. Propojuje realitní praxi, instituce, data, legislativu, financování a témata veřejnosti.
První setkání pojmenovalo hlavní témata pro další práci, zejména kvalitu realitní služby, vzdělávání, ověřitelnost profesionálů, odpovědnost realitních kanceláří, realitní zákon, dostupnost bydlení, data a technologické změny.
Druhé setkání je plánováno na 26. listopadu 2026 od 14:00 do 17:00 a zaměří se především na legislativu, regulaci a odpovědnost realitních kanceláří.
Komerční agregace aktuálních developerských ceníků uvádí u sledované nabídky medián přibližně 190 769 Kč/m² v Praze a 145 593 Kč/m² v Brně. Jde o nabídkové ceny konkrétních jednotek, nikoli o statistiku realizovaných kupních cen.
Jednotlivá ustanovení mají rozdílně nastavenou účinnost. U změn navázaných na vyhlášení zákona je nutné nejprve ověřit datum vyhlášení a teprve poté určit jejich účinnost.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe poznat kvalitní realitní službu a vybírat makléře podle dostupných informací, regionu, zkušeností, referencí, odborného hodnocení a dalších kritérií.
Cílem projektu není pouze oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice. Důležitou součástí je také osvěta pro veřejnost, praktické návody, datové analýzy a upozorňování na chyby, které mohou mít při prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti vysoké finanční a právní důsledky.
Dnešní Realitní puls ukazuje, že role kvalitního realitního profesionála stále více přesahuje samotnou prezentaci nemovitosti. Klient potřebuje rozumět financování, lokálním cenovým rozdílům, právním změnám i tomu, jak bezpečně probíhá celý obchod. Právě témata kvality služby, odbornosti, odpovědnosti a informovaného klienta se výrazně objevila také na prvním Realitním fóru ČR.
Devátý ročník projektu probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Monika Lukášová, 
Petr Makovský