20.9.2026 7:13
Kupující, kteří čekali na levnější hypotéky, dostávají další varovný signál. Úroky jsou nejvýše za více než dva roky a aktuální výhled počítá v příštích měsících spíše se stagnací nebo dalším mírným růstem. Současně zůstávají vysoké ceny novostaveb: aktuální developerské ceníky ukazují v Praze medián přes 192 tisíc korun za metr čtvereční, zatímco ve Středočeském kraji je výrazně nižší. U stavební novely zůstává klíčové nepředbíhat legislativní proces – prezident ji podepsal, ale podpis není totéž co účinnost.
Dnešní Realitní puls vychází z aktuálně publikovaných článků, analýz a veřejných zdrojů. Projekt Realiťák roku k nim přidává vlastní komentář a pohled na to, co aktuální dění znamená pro kupující, prodávající, investory, developery, pronajímatele, nájemce a realitní makléře.
V dnešním Realitním pulsu
Přejděte rovnou na téma, které vás zajímá.
Hypotéky míří výš Novostavby Praha vs. okolí Stavební novela Dopady na trh Co si odnést
Nejdůležitější nová zpráva posledních 24 hodin se týká financování bydlení. Aktuální analýza iDNES.cz upozorňuje, že hypoteční sazby jsou nejvýše za více než dva roky a další vývoj zatím nesměřuje k rychlému zlevnění.
Začátek září přinesl další růst sazeb. Podle Toma Kadeřávka ze Swiss Life bankám zdražuje dlouhodobé financování a v následujícím půlroce lze podle jeho komentáře očekávat spíše stagnaci nebo mírný růst sazeb.
Do ceny peněz se přitom nepromítá pouze základní sazba České národní banky. Důležitou roli hrají také dlouhodobé tržní sazby, geopolitická nejistota, ceny energií, inflace a vývoj na dluhopisových trzích.
Právě tato situace dobře ukazuje, proč není možné automaticky očekávat, že stabilní základní sazba ČNB znamená stabilní nebo levnější hypotéku. Bankovní rada ČNB ponechala tento týden dvoutýdenní repo sazbu na 3,75 %, hypoteční financování ale ovlivňují i dlouhodobé náklady bank.
Jak to čte projekt Realiťák roku: pro kupující je nejdůležitější změna očekávání. Ještě na jaře byla poměrně rozšířená představa, že kdo několik měsíců počká, dostane automaticky levnější hypotéku. Současný vývoj ukazuje, že na takový scénář není možné spoléhat.
„Kupující by neměl rozhodnutí o několika milionech korun postavit na předpokladu, že za půl roku budou hypotéky určitě levnější. Mnohem důležitější je vědět, zda bezpečně zvládne financování, které má skutečně dostupné dnes, a zda cena konkrétní nemovitosti odpovídá trhu,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Koupit teď, nebo ještě čekat?
Rozhodnutí není jen o hypoteční sazbě. Důležitá je cena konkrétní nemovitosti, vlastní zdroje, rezerva i situace v lokalitě.
Růst sazby se neprojevuje pouze vyšší měsíční splátkou. U domácnosti s pevně daným rozpočtem může znamenat také nižší maximální úvěr, a tedy nižší částku, kterou si může dovolit nabídnout za nemovitost.
Proto je před rezervací stále důležitější znát skutečné možnosti financování. Projekt Realiťák roku se tomuto tématu podrobně věnuje také v článku Co když mi banka neschválí hypotéku nebo nevyjde odhad?.
Aktuální developerské ceníky zároveň ukazují, že kupující řeší nejen dražší financování, ale také vysoké pořizovací ceny nového bydlení.
Databáze Kotulator, aktualizovaná 19. září 2026, aktuálně eviduje v Praze 205 developerských projektů a 6 716 konkrétních jednotek z ceníků developerů.
Nejnižší evidovaná cena dostupného pražského bytu činí 4 301 000 Kč. Medián sledovaných jednotek dosahuje 192 355 Kč/m².
Jde o data soukromého datového projektu založená na konkrétních developerských cenících, nikoli o oficiální statistiku celého trhu.
Ve Středočeském kraji začínají aktuálně evidované novostavby přibližně na 3 399 000 Kč a medián činí 120 247 Kč/m².
Rozdíl proti Praze je tedy velmi výrazný. U domácností, které nejsou pevně vázány na centrum metropole, může být dostatečně vysoký na to, aby změnil rozhodnutí o lokalitě.
Současně ale platí, že nižší pořizovací cena není jediným kritériem. Kupující musí započítat dopravu, čas, občanskou vybavenost, budoucí infrastrukturu a případné náklady na každodenní dojíždění.
„Když současně rostou náklady financování a ceny kvalitních nemovitostí zůstávají vysoko, kupující začínají mnohem více pracovat s lokalitou. Rozdíl mezi Prahou a jejím okolím může znamenat miliony korun. Úkolem dobrého makléře ale není jen ukázat levnější byt – musí klientovi pomoci vyhodnotit, zda je levnější také celé jeho budoucí bydlení,“ říká Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.
Širší kontext nabízí také vlastní datová analýza projektu Ceny bytů v krajích v srpnu 2026: Vysočina +18,7 %, Praha růstem nevede. Srpnová data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz ukazují, že cenový růst není omezen pouze na Prahu.
U hlavního legislativního tématu posledních dnů dnes nedošlo k takovému novému posunu, který by umožňoval změnit právní stav popisovaný v předchozím vydání.
Poslanecká sněmovna dne 9. září 2026 přehlasovala zamítavé stanovisko Senátu a setrvala na návrhu stavební novely. Prezident Petr Pavel následně zákon 17. září 2026 podepsal.
Podpis potvrdil přímo Pražský hrad.
Prezident současně uvedl, že má k novele výhrady. Za problematické označil zejména rozšíření fikce souhlasu, zjednodušení podmínek pro dodatečné povolování černých staveb a možné oslabení ochrany veřejných zájmů.
Legislativní stav k 20. 9. 2026:
Senát novelu odmítl → Poslanecká sněmovna 9. 9. setrvala na návrhu → prezident novelu 17. 9. podepsal → samotný podpis prezidenta neznamená automatickou účinnost všech ustanovení.
Novela nemá jeden společný okamžik, kdy se všechny změny začnou používat. U některých ustanovení je účinnost navázána právě na vyhlášení zákona.
Projekt Realiťák roku už detailně popsal praktické dopady například u kolaudací a SVJ v článku Kolaudaci vyřídí i inspektor. Proč stavební novela začne měnit obchody dříve než stavební úřady.
Jak to čte projekt Realiťák roku: v této fázi je přesnost důležitější než rychlý titulek. Pro developera, vlastníka, SVJ nebo kupujícího může být zásadní rozdíl mezi tím, že zákon prošel Parlamentem, prezident ho podepsal, byl vyhlášen a konkrétní ustanovení skutečně nabylo účinnosti.
Chcete rozumět stavební novele v realitní praxi?
Podívejte se, co může změnit u kolaudací, developerských obchodů, hypoték a SVJ.
Čekání na automaticky levnější hypotéku je stále rizikovější strategie. Rozhodující je, zda současná splátka bezpečně zapadá do rodinného rozpočtu a zda cena konkrétní nemovitosti odpovídá trhu.
Dražší financování může část kupujících omezit v maximální kupní ceně. O to důležitější je realistické ocenění a ověření financování zájemce ještě před uzavřením obchodu.
Vyšší cena dluhového financování mění výnosovou kalkulaci. U investičních nákupů je navíc potřeba zohlednit přísnější pravidla financování a vyšší potřebu vlastních prostředků.
Vysoké ceny novostaveb se potkávají s dražším financováním domácností. Vedle prodejních cen proto roste význam struktury nabídky, platebních kalendářů a dostupnosti menších jednotek.
Pokud část domácností kvůli cenám a financování odloží koupi vlastního bydlení, může déle zůstávat na nájemním trhu. To je jeden z faktorů, které mohou podporovat poptávku po nájemním bydlení.
Ověření financování klienta je ještě důležitější než dříve. Makléř by měl rozumět nejen ceně nemovitosti, ale také tomu, zda je obchod při aktuálních úrokových podmínkách skutečně financovatelný.
Řešíte koupi, prodej nebo pronájem?
Aktuální cena nemovitosti, možnosti financování i měnící se legislativa mohou rozhodnout o výsledku obchodu. Vyberte si prověřeného makléře nebo si projděte praktické informace projektu Realiťák roku.
Rychlý plošný pokles dnes nelze považovat za jistý scénář. Aktuální komentáře počítají v následujícím půlroce spíše se stagnací nebo mírným růstem sazeb.
Hypoteční sazby neurčuje pouze základní sazba ČNB. Banky pracují také s cenou dlouhodobého financování, tržními sazbami, rizikem a vlastní marží.
Podle databáze developerských ceníků aktualizované 19. září 2026 začíná nejlevnější evidovaná pražská jednotka na 4 301 000 Kč. Jde o data konkrétního soukromého datového projektu, nikoli o oficiální statistiku celého trhu.
V aktuálně sledované databázi činí medián 192 355 Kč za metr čtvereční. Ve Středočeském kraji činí 120 247 Kč za metr čtvereční.
Samotný podpis prezidenta nelze zaměňovat s účinností. Prezident novelu podepsal 17. září 2026. U jednotlivých změn je potřeba sledovat vyhlášení zákona a konkrétní ustanovení o účinnosti.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe poznat kvalitní realitní službu a vybírat makléře podle dostupných informací, regionu, zkušeností, referencí, odborného hodnocení a dalších kritérií.
Cílem projektu není pouze oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice. Důležitou součástí je také osvěta pro veřejnost, praktické návody, datové analýzy a upozorňování na chyby, které mohou mít při prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti vysoké finanční a právní důsledky.
Dnešní Realitní puls ukazuje, proč kvalitní makléř musí rozumět nejen ceně nemovitosti, ale také financování a legislativě. Vyšší hypoteční sazba může změnit maximální kupní cenu klienta, rozdíl mezi Prahou a jejím okolím může změnit volbu lokality a jediný legislativní termín může rozhodovat o postupu konkrétního obchodu. Kvalitní realitní služba proto stále více spočívá ve schopnosti propojit data, financování, právo a znalost lokálního trhu.
Devátý ročník projektu probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Monika Lukášová, 
Petr Makovský