23.9.2026 6:43
Český realitní trh výrazně zrychlil. Byty zůstávají v nabídce průměrně 63 dní místo loňských 145 a rodinné domy 82 dní místo 209. Nový Deloitte Real Index zároveň ukazuje skutečnou realizovanou cenu pražských bytů 153 100 Kč/m². A stále větší téma představují hypotéky: stovky miliard korun úvěrů čeká v nejbližších letech refixace.
Dnešní Realitní puls vychází z aktuálně publikovaných článků, analýz a veřejných zdrojů. Projekt Realiťák roku k nim přidává vlastní komentář a pohled na to, co aktuální dění znamená pro kupující, prodávající, investory, developery, pronajímatele, nájemce a realitní makléře.
V dnešním Realitním pulsu
Trh výrazně zrychlil Praha 153 100 Kč/m² Vlna refixací Chování kupujících Stavební novela
Jedním z nejzajímavějších nových zjištění dnešního Realitního pulsu jsou čerstvá srpnová data projektu Realiťák roku. Nová analýza zveřejněná 22. září večer ukazuje výrazné meziroční zkrácení doby nabízení napříč všemi šesti sledovanými segmenty.
U rodinných domů k prodeji klesla průměrná doba nabízení z 209 na 82 dní. U bytů k prodeji ze 145 na 63 dní, u pozemků z 305 na 132 dní a u garáží ze 154 na 67 dní.
Zajímavé je, že rychlejší prodej nelze vysvětlit pouze nedostatkem nabídky. U bytů k prodeji počet nabídek meziročně vzrostl o 16,4 % a u garáží o 12,4 %, přesto se doba nabízení výrazně zkrátila.
Jde o ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz.
Jak to čte projekt Realiťák roku: rychlost trhu je vedle ceny stále důležitějším ukazatelem. Kupující má méně času na zajištění financování, právní kontrolu a rozhodnutí. Prodávající naopak musí mít nabídku správně připravenou už při jejím spuštění.
„Rychlost trhu je pro klienta stejně důležitá jako cena. Když se dobře připravené nabídky prodávají rychleji, prodávající má menší prostor napravovat chyby po spuštění inzerce a kupující má méně času na improvizaci. O to důležitější je mít předem připravené financování, dokumentaci a kontrolní postup,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Jak rychle se dnes prodávají jednotlivé typy nemovitostí?
Podívejte se na kompletní srovnání bytů, domů, pozemků, garáží, nájmů i rekreačních nemovitostí.
Další důležitý pohled přináší aktuální Deloitte Real Index. Na rozdíl od statistik nabídkových cen pracuje s uskutečněnými prodeji bytů podle kupních smluv evidovaných v katastru nemovitostí.
Průměrná realizovaná cena pražského bytu dosáhla 153 100 Kč/m², což znamená růst o 2,4 %. Nejdražší byla Praha 1 s průměrem 216 700 Kč/m², následovaná Prahou 2 s 199 900 Kč/m². Právě Praha 2 zároveň zaznamenala nejrychlejší růst cen, o 9 %.
Celkový finanční objem sledovaných pražských transakcí činil 71,1 miliardy korun. Developerské projekty představovaly 59,59 % finančního objemu trhu. Největší skupinu prodaných jednotek tvořily byty o ploše 42 až 64,99 m².
Jak to čte projekt Realiťák roku: nabídková a realizovaná cena jsou dvě rozdílné veličiny. Právě data z uskutečněných transakcí pomáhají ukázat, za kolik se byty skutečně prodávají.
„Pro správné ocenění nemovitosti nestačí sledovat jen ceny v inzerci. Nabídková cena říká, s jakým očekáváním prodávající vstupuje na trh, zatímco realizovaná cena ukazuje, kde se skutečně potkala nabídka s poptávkou. Kvalitní makléř musí pracovat s oběma pohledy,“ říká Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.
Další aktuální téma otevřela 22. září analýza společnosti OK KLIENT. Ta upozorňuje, že velká část domácností postupně přechází z historicky velmi levných fixací na současné dražší sazby.
Samotná čísla o rozsahu problému potvrzuje také Česká národní banka. Podle její analýzy bude v roce 2026 končit fixace zejména u úvěrů poskytnutých v roce 2021, jejichž zbývající jistina dosahuje přibližně 470 miliard Kč.
V roce 2027 očekává ČNB objem kolem 530 miliard Kč a v roce 2028 nejméně 600 miliard Kč.
Praktický dopad: domácnostem, které mají konec fixace před sebou, se vyplatí začít novou sazbu řešit s předstihem. Rozdíl několika desetin procentního bodu může u vyššího zůstatku úvěru znamenat citelný rozdíl v dlouhodobých nákladech.
Kupujete nemovitost na hypotéku?
Přečtěte si, co dělat, pokud banka hypotéku neschválí nebo odhad nemovitosti vyjde níže než kupní cena.
Další 22. září zveřejněná tisková zpráva nabízí zajímavý pohled developerské společnosti MS-INVEST. Podle jejích vlastních údajů financuje více než 80 % klientů nákup nemovitosti hypotečním úvěrem a pouze přibližně 10 až 15 % nakupuje bez hypotéky.
Společnost zároveň uvádí, že zájemci obvykle absolvují jednu až dvě prohlídky a rozhodují se během jednoho až dvou týdnů. Přibližně čtvrtinu jejích klientů tvoří investoři.
Důležité: nejde o statistiku celého českého trhu, ale o zkušenost konkrétního developera. Zajímavé však je, že velmi rychlé rozhodování kupujících dobře zapadá do vlastních dat projektu Realiťák roku o výrazném zkrácení doby nabízení nemovitostí.
Jak to čte projekt Realiťák roku: vyšší úrokové sazby zatím automaticky neznamenají zamrznutí trhu. Část kupujících se spíše snaží mít financování připravené předem, aby mohla na vhodnou nabídku reagovat rychle.
Součástí každého Realitního pulsu je samostatná kontrola důležitých legislativních změn. U stavební novely dnes nepřidáváme nový milník jen proto, aby se téma uměle aktualizovalo.
Poslanecká sněmovna dne 9. září 2026 přehlasovala zamítavé stanovisko Senátu. Prezident Petr Pavel novelu 17. září podepsal.
Při dnešní kontrole proto nadále přesně rozlišujeme jednotlivé fáze legislativního procesu a nepoužíváme automaticky formulaci, že je celá novela již účinná.
Stav sledování k 23. 9. 2026:
Senát návrh zamítl → Sněmovna 9. 9. setrvala na původním návrhu → prezident 17. 9. novelu podepsal. Vyhlášení a účinnost jednotlivých ustanovení je potřeba posuzovat samostatně podle oficiálního legislativního stavu.
Praktickým dopadům novely jsme se podrobně věnovali v článku Kolaudaci vyřídí i inspektor. Proč stavební novela začne měnit obchody dříve než stavební úřady.
Rychlejší trh znamená méně času na rozhodnutí. Financování, právní kontrolu i základní prověření nemovitosti je proto dobré připravovat ještě před nalezením konkrétního bytu nebo domu.
Výrazně kratší doba nabízení je pozitivní zprávou, ale zároveň zvyšuje význam správné přípravy nabídky. Chybná cena, fotografie nebo dokumentace mohou poškodit obchod už během prvních dnů.
Pražské realizované ceny potvrzují pokračující cenovou sílu trhu. Při investičním rozhodování je ale nutné vedle růstu ceny počítat také cenu financování a skutečný čistý výnos.
Vysoký podíl developerských projektů na pražském transakčním objemu potvrzuje význam nové výstavby. Současně však zůstává klíčové financování kupujících.
Vyšší náklady na hypotéky a refixace mohou ovlivňovat rozhodování vlastníků i domácností a nepřímo podporovat poptávku po nájemním bydlení.
Zrychlující trh klade větší nároky na přípravu obchodu. Makléř musí pracovat nejen s cenou, ale také s financováním klienta, dokumentací, realizovanými transakcemi a časovým tlakem.
Řešíte koupi, prodej nebo pronájem?
Vyberte si prověřeného makléře nebo využijte praktické informace projektu Realiťák roku.
Podle srpnových dat projektu Realiťák roku byla průměrná doba nabízení bytu k prodeji 63 dní, zatímco před rokem činila 145 dní.
Průměrná doba nabízení rodinného domu se meziročně zkrátila z 209 na 82 dní.
Aktuální Deloitte Real Index uvádí průměrnou realizovanou cenu 153 100 Kč za metr čtvereční.
Podle analýzy ČNB má v roce 2026 končit fixace úvěrů se zůstatkovou jistinou přibližně 470 miliard Kč, v roce 2027 kolem 530 miliard Kč a v roce 2028 nejméně 600 miliard Kč.
Prezident novelu 17. září 2026 podepsal. Podpis prezidenta však není totéž jako vyhlášení zákona a účinnost jednotlivých ustanovení, proto je nutné sledovat aktuální oficiální legislativní stav.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe poznat kvalitní realitní službu a vybírat makléře podle dostupných informací, regionu, zkušeností, referencí, odborného hodnocení a dalších kritérií.
Cílem projektu není pouze oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice. Důležitou součástí je také osvěta pro veřejnost, praktické návody, datové analýzy a upozorňování na chyby, které mohou mít při prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti vysoké finanční a právní důsledky.
Dnešní Realitní puls ukazuje, proč je role kvalitního makléře na rychlém trhu ještě důležitější. Když se doba nabízení výrazně zkracuje, kupující potřebuje rychle prověřit nemovitost a financování, zatímco prodávající musí mít od prvního dne správně nastavenou cenu, dokumentaci i prezentaci. Znalost skutečně realizovaných cen a aktuálních podmínek hypoték je proto stále důležitější součástí profesionální realitní služby.
Devátý ročník projektu probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Monika Lukášová, 
Petr Makovský