21.7.2026 19:57
Pozemky pro bydlení za posledních deset let výrazně zdražily a z dostupné cesty k vlastnímu domu se v řadě lokalit stala nedostatková a stále dražší komodita. Průměrná nabídková cena v České republice vzrostla z 814 na 2 615 Kč za metr čtvereční, nabídka se zmenšila a trh se výrazně zrychlil. Rozdíly mezi jednotlivými okresy jsou ale obrovské – zatímco Praha a její okolí patří k nejdražším lokalitám, nejvyšší procentní růst zaznamenaly také dříve dostupnější regiony. U pozemků však o skutečné hodnotě nerozhoduje jen cena. Zásadní jsou územní plán, přístupová cesta, sítě, regulace, tvar parcely i reálná možnost výstavby.
Stavební pozemky patří mezi nejcitlivější části realitního trhu. Za posledních 10 let jejich cena v České republice vzrostla z 814 Kč/m² na 2 615 Kč/m². Nabídka je nižší než před rokem i než v roce 2016 a trh se výrazně zrychlil. U pozemků ale nestačí sledovat jen cenu za metr čtvereční. Rozhoduje hlavně reálná možnost výstavby, územní plán, přístup, sítě a celkové náklady na přípravu stavby.
Podle červnových dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz vzrostla v České republice cena za m² u pozemků pro bydlení k prodeji z 814 Kč/m² v 06/2016 na 2 615 Kč/m² v 06/2026. To znamená růst o 221,3 %.
Za poslední dva roky, tedy od 06/2024 do 06/2026, vzrostla celorepubliková cena z 2 421 Kč/m² na 2 615 Kč/m², tedy o 8,0 %. Meziročně, proti 06/2025, kdy byla cena 2 437 Kč/m², činil růst 7,3 %.
Zásadní změnou je také rychlost trhu. Doba nabízení se v celé ČR zkrátila z 294 dní v 06/2025 na 118 dní v 06/2026, tedy o 59,9 %. Současně klesl počet nabídek z 16 672 na 15 172, tedy o 9,0 %.
„Pozemky pro bydlení jsou specifický segment. Cena není dána jen lokalitou, ale také územním plánem, zasíťováním, dopravní dostupností, možností reálné výstavby a ochotou obcí se dál rozvíjet. Právě proto jsou mezi okresy tak výrazné rozdíly,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
U pozemků nestačí znát cenu za metr čtvereční v okrese. Rozhoduje územní plán, přístupová cesta, sítě, tvar, svažitost, regulace, ochranná pásma i reálná možnost výstavby. Dobře připravený prodej může zásadně ovlivnit cenu, rychlost i bezpečnost celé transakce.
Chci prodat pozemek Chci ocenit pozemek Najít prověřeného makléře
Na celorepublikové úrovni je růst cen pozemků pro bydlení velmi výrazný. V 06/2016 byla cena za m² 814 Kč/m². V 06/2024 dosáhla 2 421 Kč/m², v 06/2025 2 437 Kč/m² a v 06/2026 už 2 615 Kč/m².
Za deset let ceny pozemků pro bydlení v ČR vzrostly o 221,3 %. Za poslední dva roky o 8,0 % a meziročně o 7,3 %.
Zajímavý je vývoj nabídky. V 06/2016 bylo v celé ČR evidováno 19 286 nabídek, zatímco v 06/2026 už 15 172. Nabídka je tedy nižší než před deseti lety. Meziročně klesla z 16 672 na 15 172, tedy o 9,0 %.
Ještě výraznější změna je u rychlosti trhu. Doba nabízení klesla z 294 dní v 06/2025 na 118 dní v 06/2026. To je pokles o 59,9 %. U pozemků, které se obvykle prodávají pomaleji než byty, je takové zrychlení velmi významné.
„U pozemků je potřeba dívat se nejen na cenu, ale i na to, jak rychle se nabídka otáčí. Pokud klesá počet nabídek a zároveň se výrazně zkracuje doba nabízení, ukazuje to na aktivnější poptávku po stavebních lokalitách,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.
Nejvyšší desetiletý růst vykázal okres Jeseník. Cena zde vzrostla z 257 Kč/m² v 06/2016 na 1 460 Kč/m² v 06/2026, tedy o 468,1 %.
Na druhém místě je Žďár nad Sázavou, kde cena vzrostla z 462 Kč/m² na 2 458 Kč/m², tedy o 432,0 %. Třetí je Znojmo, kde se cena zvýšila z 433 Kč/m² na 2 079 Kč/m², tedy o 380,1 %.
Žebříček ukazuje, že nejvyšší růst se neodehrál jen v nejdražších lokalitách. Naopak, řada okresů měla v roce 2016 velmi nízkou výchozí cenu. Pokud se v takových lokalitách zvýšila poptávka, dostupnost nebo atraktivita bydlení, procentní růst je velmi výrazný.
Jeseník zůstává v absolutní ceně stále výrazně pod celorepublikovým průměrem, ale za deset let rostl nejrychleji. Podobně Žďár nad Sázavou nebo Znojmo ukazují, že tlak na pozemky pro bydlení se přesouvá i do regionů, které byly dříve cenově dostupnější.
Na opačné straně žebříčku jsou okresy, kde byl desetiletý růst nejnižší. Nejnižší růst vykázal okres Karlovy Vary, kde cena vzrostla z 1 141 Kč/m² na 2 539 Kč/m², tedy o 122,5 %.
Druhý nejnižší růst měla Opava, kde cena vzrostla z 875 Kč/m² na 2 056 Kč/m², tedy o 135,0 %. Třetí byl Sokolov, kde cena vzrostla z 459 Kč/m² na 1 133 Kč/m², tedy o 146,8 %.
Například Plzeň-město je v aktuální ceně pátým nejdražším okresem v celé republice, přesto je v BOTTOM 10 podle desetiletého růstu. Důvodem je vyšší výchozí cena v roce 2016.
U pozemků je proto nutné vždy rozlišovat absolutní cenu, procentní růst, počet nabídek a reálnou možnost výstavby.
„Pozemky jsou segment, kde může být procentní růst velmi zavádějící, pokud neznáme výchozí cenu. Okres, který rostl pomaleji, může být ve skutečnosti velmi drahý. A naopak okres s vysokým růstem může být stále relativně dostupný,“ upozorňuje Ondřej Hon, CEMAP – cenové mapy.
Aktuální cenový žebříček v 06/2026 ukazuje velmi silnou pozici Prahy, Brna a pražského zázemí. Nejvyšší cenu má Hlavní město Praha, kde byla cena za m² 20 380 Kč/m². Druhé je Brno-město s 10 717 Kč/m². Třetí je Praha-východ s 7 978 Kč/m² a čtvrtá Praha-západ se 7 904 Kč/m².
V první desítce je velmi silně zastoupen Středočeský kraj. Okresy Praha-východ, Praha-západ, Kladno, Beroun, Mělník a Nymburk ukazují, že poptávka po stavebních pozemcích v zázemí Prahy je mimořádně silná.
U pozemků je tento tlak ještě citlivější než u bytů. V okolí Prahy je omezené množství vhodných stavebních ploch, územní plány obcí jsou často restriktivní a poptávka po rodinném bydlení v dojezdové vzdálenosti od hlavního města zůstává vysoká.
Nejnižší cenu v 06/2026 vykazuje okres Děčín, kde byla cena za m² 974 Kč/m². Následuje Sokolov s 1 133 Kč/m², Tachov s 1 141 Kč/m², Svitavy s 1 162 Kč/m² a Bruntál s 1 183 Kč/m².
Nižší cena ale u pozemků automaticky neznamená jednoduchou výhodnou koupi. U stavebních pozemků je zásadní, zda je pozemek skutečně vhodný pro výstavbu, zda odpovídá územnímu plánu, jak je řešen přístup, sítě, voda, kanalizace, elektřina, případná omezení ochrannými pásmy a jaké jsou náklady na přípravu stavby.
Levnější okres může být pro kupujícího zajímavý, ale pouze tehdy, pokud pozemek splňuje technické a právní podmínky pro zamýšlené využití.
Protože letošní standardní články sledují také dvouletý vývoj, je důležité podívat se na období 06/2024 až 06/2026. Nejrychleji za poslední dva roky rostl okres Most, kde cena vzrostla z 1 440 Kč/m² na 2 332 Kč/m², tedy o 61,9 %.
Druhý byl Český Krumlov s růstem o 55,2 % a třetí Přerov s růstem o 50,4 %.
Na opačné straně dvouletého vývoje jsou okresy, kde cena stagnovala nebo klesla. Největší pokles vykázala Opava, kde cena klesla z 2 317 Kč/m² na 2 056 Kč/m², tedy o 11,3 %. Dále klesla Jihlava, Kroměříž, Pardubice, Svitavy, České Budějovice, Hodonín, Beroun, Benešov a Prostějov.
U pozemků může být dvouletý vývoj výrazně ovlivněn strukturou nabídky. Pokud se v jednom roce nabízí více zasíťovaných stavebních pozemků v atraktivních lokalitách a v dalším roce naopak větší nebo méně připravené pozemky, může se průměrná cena výrazně posunout.
Aktuální meziroční dynamiku ukazuje srovnání 06/2026 proti 06/2025. Nejvyšší meziroční růst vykázal Přerov, kde cena vzrostla z 1 640 Kč/m² na 2 358 Kč/m², tedy o 43,8 %.
Druhý byl Náchod, kde cena vzrostla z 1 287 Kč/m² na 1 827 Kč/m², tedy o 42,0 %. Třetí byl Jeseník, kde se cena zvýšila z 1 084 Kč/m² na 1 460 Kč/m², tedy o 34,7 %.
Meziročně klesly například Hodonín o 5,1 %, Prostějov o 3,7 %, Prachatice o 2,2 %, Bruntál o 2,2 %, Liberec o 1,4 % a České Budějovice o 1,2 %.
To potvrzuje, že u pozemků je vývoj velmi lokální. Zatímco některé okresy meziročně rostou o desítky procent, jiné krátkodobě stagnují nebo klesají.
Z pohledu počtu nabídek jsou v červnu 2026 největší trhy především ve Středočeském kraji. Nejvíce nabídek měl okres Praha-východ s 586 nabídkami, následoval Praha-západ s 392 nabídkami a Benešov s 372 nabídkami.
Velké objemy nabídky měly také Frýdek-Místek s 371 nabídkami, České Budějovice s 368 nabídkami, Brno-venkov s 363 nabídkami a Hlavní město Praha s 340 nabídkami.
U pozemků je delší doba nabízení běžná. Kupující musí řešit nejen cenu, ale také proveditelnost výstavby. U některých nabídek může být delší prodejní doba dána velikostí pozemku, chybějícími sítěmi, horším přístupem, územně plánovacími omezeními nebo náklady na přípravu stavby.
Pozemky pro bydlení jsou z pohledu trhu velmi specifické. Na rozdíl od bytu nebo domu není jejich hodnota dána jen aktuálním stavem, ale především budoucím potenciálem. Kupující si nekupuje pouze metr čtvereční půdy. Kupuje si možnost postavit dům, napojit se na infrastrukturu, získat stavební povolení a dlouhodobě v dané lokalitě žít.
Proto může být rozdíl mezi dvěma pozemky ve stejné obci velmi výrazný. Jeden pozemek může být zasíťovaný, přístupný z obecní komunikace, v zastavitelném území a vhodný k okamžitému projektování. Jiný může být sice levnější, ale bez sítí, s komplikovaným přístupem, v ochranném pásmu nebo s nejistým výkladem územního plánu.
Cenu pozemků ovlivňuje také chování obcí. Tam, kde obec umožňuje novou výstavbu, připravuje infrastrukturu a má jasný územní plán, může být trh aktivnější. Naopak tam, kde je nabídka stavebních parcel omezená nebo kde jsou povolovací procesy komplikované, se vhodné pozemky stávají vzácnějšími.
Důležitá je také dopravní dostupnost. Okresy v zázemí Prahy, Brna nebo Plzně ukazují, že stavební pozemky v dojezdové vzdálenosti od velkých měst mají výrazně vyšší cenovou hladinu. Praha-východ, Praha-západ, Brno-venkov, Kladno, Beroun nebo Mělník potvrzují, že lidé stále hledají možnost rodinného bydlení mimo velké město, ale s vazbou na pracovní a službové centrum.
Na druhé straně i méně drahé okresy mohou růst velmi rychle. Jeseník, Žďár nad Sázavou nebo Znojmo ukazují, že poptávka po pozemcích se neomezuje jen na metropolitní zázemí. V některých regionech může hrát roli příroda, rekreační atraktivita, dostupnější cena, lokální poptávka nebo změna očekávání kupujících.
Data jsou příznivá. Pozemky pro bydlení za deset let výrazně zdražily a nabídka je celorepublikově nižší než v roce 2016 i než před rokem. To ale neznamená, že se každý pozemek prodá rychle a za jakoukoliv cenu. U pozemků rozhodují detaily: zasíťování, přístup, územní plán, tvar pozemku, svažitost, orientace, ochranná pásma a možnost výstavby.
Cena za m² je důležitá, ale sama o sobě nestačí. Před koupí je nutné ověřit, zda je pozemek skutečně určený pro bydlení, zda je možné na něm postavit zamýšlený typ domu, jaké jsou regulační podmínky, jak je řešen přístup, sítě, voda, elektřina, kanalizace nebo likvidace odpadních vod.
Pozemky jsou odborně náročný segment. Nestačí pozemek nafotit a vložit do inzerce. Makléř musí rozumět územnímu plánu, katastru, přístupu, sítím, právním omezením, věcným břemenům i tomu, co bude kupující muset řešit před zahájením stavby.
„U stavebního pozemku se chyba často projeví až později. Kupující může zjistit, že výstavba bude složitější, dražší nebo omezenější, než čekal. Proto je potřeba prověřit pozemek ještě před podpisem smlouvy, ne až po koupi,“ upozorňuje Monika Lukášová.
Desetiletý vývoj pozemků pro bydlení potvrzuje, že stavební parcely se staly jedním z klíčových a zároveň nejcitlivějších segmentů realitního trhu. V celé České republice vzrostla cena za m² z 814 Kč/m² v 06/2016 na 2 615 Kč/m² v 06/2026, tedy o 221,3 %. Za poslední dva roky se cena zvýšila o 8,0 % a meziročně o 7,3 %.
Zásadní je také rychlost trhu. Doba nabízení se v celé ČR zkrátila z 294 dní v 06/2025 na 118 dní v 06/2026. To znamená, že vhodné pozemky se prodávají podstatně rychleji než před rokem. Současně počet nabídek klesl z 16 672 na 15 172, tedy o 9,0 %.
Nejvyšší desetiletý růst ceny za m² vykázal Jeseník s růstem o 468,1 %, následovaný Žďárem nad Sázavou s 432,0 % a Znojmem s 380,1 %. Aktuálně nejdražší jsou v červnu 2026 Hlavní město Praha s 20 380 Kč/m², Brno-město s 10 717 Kč/m², Praha-východ se 7 978 Kč/m² a Praha-západ se 7 904 Kč/m².
Na opačné straně cenového žebříčku jsou Děčín s 974 Kč/m², Sokolov s 1 133 Kč/m², Tachov s 1 141 Kč/m², Svitavy s 1 162 Kč/m² a Bruntál s 1 183 Kč/m². Tyto okresy zůstávají cenově dostupnější, ale i zde je nutné důsledně prověřovat reálnou stavební využitelnost pozemku.
Pro veřejnost z toho plyne jasné poučení: u pozemků nestačí sledovat pouze cenu za m². Rozhoduje, zda je pozemek skutečně stavební, zda je v souladu s územním plánem, zda má přístup, sítě, vhodný tvar, odpovídající regulaci a reálnou možnost výstavby. Dva pozemky se stejnou cenou mohou mít úplně jinou hodnotu, pokud se liší právními a technickými podmínkami.
Pro prodávající je současný trh příležitostí, ale jen při dobře připravené nabídce. Pro kupující je to segment, kde se vyplatí důkladná kontrola před koupí. Pro makléře je to oblast, kde je odbornost mimořádně důležitá, protože špatně prověřený pozemek může klientovi způsobit zásadní problém.
Projekt Realiťák roku dlouhodobě upozorňuje, že kvalitní realitní služba není jen o vložení inzerátu. Je o správném ocenění, ochraně klienta, znalosti trhu a schopnosti vysvětlit, co konkrétní data znamenají v praxi.
Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na trhu a vybrat si realitního makléře, který zná konkrétní lokalitu, pracuje s daty a umí bezpečně provést prodejem, koupí i pronájmem nemovitosti. U stavebního pozemku je důležité nejen správné ocenění, ale také prověření územního plánu, přístupu, sítí, regulace a právních souvislostí.
Řešíte prodej, koupi nebo ocenění pozemku? Podívejte se na přehled prověřených realitních makléřů podle výsledků projektu Realiťák roku. Vybrat si můžete makléře podle kraje nebo podle konkrétního okresu, který se v analýze objevuje.
9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat.
Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Jmenuji se Monika Lukášová a jsem ředitelka projektu Realiťák roku.
Pokud prodáváte, kupujete nebo pronajímáte nemovitost a chcete poradit s nastavením ceny, smluv, postupů nebo se jen ujistit, že máte vše správně, napište mi. Ráda vám pomohu najít nejbezpečnější a nejefektivnější řešení – ať už půjde o konzultaci, nebo rovnou o kompletní zajištění prodeje, koupě či pronájmu.
U pozemků vám mohu pomoci zejména s vyhodnocením tržní ceny, kontrolou základních podkladů, porovnáním s aktuální konkurencí, posouzením územního plánu, přístupu, sítí, regulace, nastavením prodejní strategie, přípravou prezentace a bezpečným vedením celého obchodu.
Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
S důvěrou,
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
Cena pozemků pro bydlení v ČR vzrostla z 814 Kč/m² v 06/2016 na 2 615 Kč/m² v 06/2026. To znamená růst o 221,3 %.
Nejvyšší desetiletý růst vykázal okres Jeseník s růstem o 468,1 %, následoval Žďár nad Sázavou s růstem o 432,0 % a Znojmo s růstem o 380,1 %.
V červnu 2026 byly nejdražší pozemky pro bydlení v Hlavním městě Praze, kde cena dosáhla 20 380 Kč/m². Následovalo Brno-město, Praha-východ a Praha-západ.
Nejnižší cenu v červnu 2026 vykázal okres Děčín s cenou 974 Kč/m². Následoval Sokolov, Tachov, Svitavy a Bruntál.
V celé ČR bylo v 06/2016 evidováno 19 286 nabídek pozemků pro bydlení. V 06/2026 jich bylo 15 172. Meziročně nabídka klesla z 16 672 na 15 172, tedy o 9,0 %.
Doba nabízení se v celé ČR zkrátila z 294 dní v 06/2025 na 118 dní v 06/2026. To znamená meziroční pokles o 59,9 %.
U pozemků rozhoduje také územní plán, přístup, sítě, tvar, svažitost, ochranná pásma, regulace a reálná možnost výstavby. Dva pozemky se stejnou cenou za m² mohou mít úplně jinou skutečnou hodnotu.
Kupující by měl ověřit územní plán, možnost výstavby, přístupovou cestu, napojení na elektřinu, vodu, kanalizaci nebo jiný způsob likvidace odpadních vod, věcná břemena, ochranná pásma a další právní nebo technická omezení.
Prodávající mohou těžit z dlouhodobého růstu cen a nižší nabídky, ale úspěšný prodej závisí na správném nacenění a kvalitně připravených podkladech. U pozemku je velmi důležité doložit, co je na něm skutečně možné postavit.
Petr Makovský