Vliv černé stavby na financování a prodejnost

Černá stavba má zásadní negativní dopad na tržní postavení nemovitosti, zejména na možnosti jejího financování, ocenění a celkovou prodejnost.

Překážky v hypotečním financování

Jedním z největších praktických problémů je nemožnost použít nemovitost zatíženou černou stavbu jako zástavu a získat standardní hypoteční úvěr. Banky vyžadují pro poskytnutí hypotéky zástavní právo k nemovitosti, která je řádně zapsána v katastru nemovitostí a má jasný právní status. Černá stavba tyto podmínky nesplňuje. Proto banky odmítají takové nemovitosti přijmout do zástavy. To dramaticky omezuje okruh potenciálních kupců prakticky jen na ty, kteří disponují dostatečnou hotovostí a jsou ochotni podstoupit riziko. Většina transakcí na realitním trhu je přitom financována hypotékou.

I v případě, že proces legalizace již probíhá, může být získání financování stále problematické. Banka může poskytnutí úvěru podmínit až úspěšným dokončením legalizace, zápisem stavby do katastru a předložením všech potřebných dokumentů. Některé banky mohou nabízet specifické produkty jako předhypoteční úvěry nebo úvěry na výstavbu s postupným čerpáním, ale standardní hypotéka na koupi hotové nemovitosti s černou stavbou je vysoce nepravděpodobná.

Negativní vliv na ocenění nemovitosti

Přítomnost černé stavby výrazně snižuje tržní hodnotu celé nemovitosti. Znalci a odhadci musí při stanovení obvyklé (tržní) ceny zohlednit všechna související rizika a náklady:

Náklady na legalizaci: Pokud je legalizace teoreticky možná, musí se od hodnoty odečíst odhadované náklady na celý proces (projektová dokumentace, správní poplatky, pokuta, případné stavební úpravy). 

Náklady na demolici: Pokud legalizace není možná nebo je velmi nejistá, černá stavba má v podstatě zápornou hodnotu, rovnající se nákladům na její odstranění. Celková hodnota nemovitosti se pak může  blížit pouze hodnotě pozemku snížené o tyto demoliční náklady.

Riziko a nejistota: Samotná existence právního problému a nejistota ohledně výsledku řízení (legalizace vs. demolice) a časové náročnosti řešení představují riziko, které snižuje atraktivitu nemovitosti a tím i její cenu.

Omezená použitelnost standardních metod: Aplikace běžných oceňovacích metod (porovnávací, nákladová, výnosová) je u černých staveb problematická. Porovnání s legálními nemovitostmi je obtížné.
Hodnota se často odhaduje jako budoucí cena po úspěšné legalizaci, avšak se značným diskontem za riziko a náklady. 

Problémy s prodejností černé stavby

Nemovitosti s černými stavbami jsou podstatně hůře prodejné. Hlavními důvody jsou:
Omezený okruh kupců: Vyloučení kupujících financujících hypotékou.
Finanční a právní rizika: Kupující se obávají budoucích nákladů na legalizaci či demolici, pokut a právních sporů.
Časová náročnost: Proces legalizace trvá minimálně několik měsíců a výsledek je nejistý.
Komplikace transakce: Nutnost specifických smluvních ujednání, složitější jednání. To vše vede k prodloužení doby prodeje a často k nutnosti výrazně snížit nabídkovou cenu, aby se vůbec našel zájemce ochotný nemovitost v takovém stavu koupit. Správné nastavení ceny je klíčové, ale velmi obtížné; příliš vysoká cena odradí i hotovostní kupce, příliš nízká znamená
zbytečnou ztrátu pro prodávajícího.

POZOR:

Nemožnost získat standardní hypoteční financování je v praxi často tím hlavním faktorem, který "zabíjí" prodej nemovitosti s černou stavbou na běžném trhu. Protože je velká část kupujících na hypotéce závislá, a banky tyto nemovitosti odmítají financovat, prodávající se ocitá v situaci, kdy musí buď problém vyřešit před prodejem (legalizovat nebo odstranit), nebo akceptovat výrazně nižší cenu od  mezeného počtu hotovostních kupců ochotných podstoupit riziko.

Možnost prodat nemovitost "jak stojí a leží" (as is) s plným přiznáním existence černé stavby sice existuje a chrání prodávajícího a makléře před odpovědností za zatajení vady, ale má svou cenu. Kupující, který na sebe přebírá veškerá rizika a budoucí náklady spojené s černou stavbou (nejistá a nákladná legalizace, nebo ještě nákladnější demolice), logicky promítne tyto očekávané výdaje a rizika do své nabídky. Výsledkem je téměř vždy podstatně nižší kupní cena oproti srovnatelné nemovitosti bez právních vad. Prodej "as is" tedy není strategií pro dosažení maximální tržní ceny, ale spíše způsobem, jak se
problematické nemovitosti zbavit za sníženou cenu. Makléř musí v takovém případě velmi realisticky komunikovat očekávaný výsledek prodávajícímu.

Komplikace s pojištěním

Rovněž pojišťovny mohou odmítnout pojistit nemovitost s černou stavbou, nebo mohou nelegální část vyjmout z pojistného krytí. V případě pojistné události (např. požár, povodeň) může pojišťovna krátit  ebo zcela odmítnout pojistné plnění, pokud škoda souvisí s nelegální stavbou nebo pokud zjistí, že existence černé stavby nebyla při sjednání pojištění deklarována. Považuje to za porušení povinností pojištěného nebo za zvýšené riziko.

 

JUDr. Lukáš Slanina,

advokát - partner ARROWS

autor komentáře realitního zákona

vysokoškolský pedagog

porotce projektu Realiťák roku

 

PS: v dalším díle/článku se dočtete "Legalizace černé stavby"

PS1: nechcete čekat na všechny díly a chcete si stáhnout e-book dříve? Tady je odkaz: https://pravopromaklere.cz/e-book-zdarma

 

Již vydané díly série "Jak úspěšně prodat nemovitost s černou stavbou aneb 7 PRAKTICKÝCH RAD od ADVOKÁTA nejen pro REALITNÍ MAKLÉŘE" najdete zde:

Právní důsledky černé stavby pro vlastníky a kupující

Jak odhalit černou stavbu

Typy staveb a požadavky na jejich povolení

Co to je černá stavba?

Jak úspěšně prodat nemovitost s černou stavbou aneb 7 PRAKTICKÝCH RAD od ADVOKÁTA nejen pro REALITNÍ MAKLÉŘE