14.5.2025 10:40
Realitní trh v České republice i nadále zrychluje. Ceny bytů, domů i nájmů lámou rekordy, ale tempo růstu se liší napříč regiony i segmenty. Přibývá lidí, kteří volí nákup domu k rekonstrukci, a zároveň sílí vliv institucionálních investorů. Diskuse odborníků z trhu v rámci projektu Realiťák roku odhalila i nová rizika spojená s dokumentací nemovitostí a další výzvy, které před realitním trhem stojí.
Grafy ve videu jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy, VALUO.cz, TOPLAK.pro a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
GRAFY jsou možné si prohlédnout a stáhnout k Vašemu použití ZDE
Realitní trh v České republice i nadále zrychluje. Ceny bytů, domů i nájmů lámou rekordy, ale tempo růstu se liší napříč regiony i segmenty. Přibývá lidí, kteří volí nákup domu k rekonstrukci, a zároveň sílí vliv institucionálních investorů. Diskuse odborníků z trhu v rámci projektu Realiťák roku odhalila i nová rizika spojená s dokumentací nemovitostí a další výzvy, které před realitním trhem stojí.
Průměrná nabídková cena bytu v České republice se podle dat Reality.iDNES.cz ve spolupráci CEMAP - cenové mapy v dubnu 2025 vyšplhala na rekordních 87 614 Kč/m². Nájemné mezitím dosáhlo průměru 303 Kč/m², a to navzdory sezónním výkyvům i vývoji koncem roku 2024.
Realitní odborníci však upozorňují, že růst není jednotný. „Někde trh opravdu ožívá, jinde se stále pohybuje v útlumu. Záleží na regionu, segmentu i kupní síle obyvatel,“ upozorňuje Petr Čajan z Reality Proradost. Zatímco v dostupnějších lokalitách a u menších bytů roste poptávka i realizace, v Praze a okolí se část trhu kolem luxusnějších nemovitostí spíše zpomaluje.
Oživení trhu podle odborníků podporuje zejména očekávaný pokles úrokových sazeb. Česká národní banka jedná o dalším snížení, které by mohlo hypotéky dále zatraktivnit.
„Sazby mají zásadní vliv. Pokud klesnou o dalších 0,25 %, může se poptávka znovu silně nadechnout,“ komentuje situaci Libor Urban z Dumrealit.
Už nyní lidé častěji přemýšlejí nad nákupem, protože náklady na splácení hypoték se začínají vyrovnávat výši nájmu.
Dříve byl nájem považován za přechodné řešení, dnes se z něj stává plnohodnotný segment. Výrazně roste aktivita developerských firem a investičních fondů, které staví nebo skupují celé bytové domy výhradně pro nájemní účely. Tento trend, běžný v západní Evropě, se začíná pevně etablovat i v České republice.
„Vidíme, že se developeři učí rozdělovat projekty – část jde do prodeje, část do pronájmu. Fondy do nájemního bydlení vstupují ve velkém,“ uvádí Pavel Rakouš z Ministerstva pro místní rozvoj.
Zároveň ale upozorňuje, že řešení krize s nedostatkem bytů bude dlouhodobé a vyžaduje i legislativní podporu.
Jedním z překvapivých trendů posledních měsíců je zvýšený zájem o starší domy určené k rekonstrukci. Zatímco v minulosti se kupci těmto objektům vyhýbali kvůli vysokým nákladům na opravy, dnes je situace jiná.
„Klienti jsou ochotni investovat do rekonstrukce profesionální cestou – včetně moderních technologií, jako je fotovoltaika, tepelná čerpadla nebo systém hospodaření s dešťovou vodou,“ doplňuje Rakouš.
Podle něj může jít o důsledek energetické krize, ale také touhy lidí mít bydlení na míru – a často i mimo hlavní městská centra.
Zatímco byty a domy rostou, pozemky zůstávají v útlumu. Ceny stagnují, objem obchodů je minimální. Investoři čekají na zrychlení a zjednodušení stavebního řízení.
„Nový stavební zákon by mohl odblokovat potenciál pozemků. Zatím ale chybí důvěra v to, že se skutečně něco změní,“ říká Čajan.
Drobní vlastníci pozemků často vyčkávají – drží je s minimálními náklady a čekají na výhodnější podmínky k prodeji či výstavbě.
Jedním z méně viditelných, ale zásadních témat bylo varování před absencí technické dokumentace u starších nemovitostí. Podle zkušeností z praxe už dnes pojišťovny začínají odmítat plnění nebo výrazně krátí pojistky tam, kde chybí projektová dokumentace, pasport stavby nebo záznamy o rekonstrukcích.
„Realitní zprostředkovatel má povinnost upozornit kupujícího na to, že dokumentace není k dispozici. Je to klíčová informace, jejíž zatajení může být kvalifikováno jako chyba,“ zdůrazňuje Rakouš.
S novým stavebním zákonem navíc hrozí pokuty až 40 000 Kč pro vlastníky, kteří dokumentaci nemají nebo neaktualizovali.
Všichni účastníci se shodují, že ceny nemovitostí budou dál růst, i když pomaleji než v minulosti. Trh s byty zůstává atraktivní a v horizontu roku 2025 lze očekávat jednotky procent navýšení. Rozhodující bude vývoj úrokových sazeb, legislativní prostředí a schopnost trhu absorbovat nové nabídky.
„Vidíme zrání českého trhu. Lidé jsou informovanější, chytřejší, pečlivější. A na to musí být připravení i realitní makléři,“ shrnuje závěrem Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.
Realitní trh v Česku na jaře 2025 potvrzuje, že se posouvá do nové etapy – s růstem cen, změnou kupního chování, tlakem na kvalitu informací a rozvojem nájemního segmentu. Pro profesionály to znamená nutnost být flexibilní, dobře informovaný a připravený nejen na transakce, ale i na poradenství v širším smyslu.
------------------------------------------------------------------------------------------
Detailní rozbor a klíčové myšlenky analýzy vývoje realitního trhu
Souhrn obsahu videa – Analýza realitního trhu, květen 2025
Video přináší komplexní pohled na aktuální vývoj realitního trhu v České republice na začátku května 2025. Moderátor Petr Makovský diskutuje se třemi odborníky – Liborem Urbanem (Dumrealit), Petrem Čajanem (Reality Proradost) a Pavlem Rakoušem (Ministerstvo pro místní rozvoj).
Hlavními tématy diskuze jsou:
Růst cen nemovitostí: Ceny bytů, domů i nájemného dál rostou. Nabídková cena bytu dosáhla historického maxima (87 614 Kč/m²), nájemné překonalo hranici 300 Kč/m².
Různá dynamika v regionech: Trh se oživuje nerovnoměrně – některé regiony rostou rychleji, jiné zůstávají pozadu.
Vliv úrokových sazeb: Očekává se další pokles základních sazeb ČNB, což by mělo podpořit poptávku.
Nájemní bydlení v centru pozornosti: Stoupající ceny nájmů, nízká výstavba a zvyšující se zájem investorů a fondů o nájemní bydlení zásadně mění trh.
Nový trend – domy k rekonstrukci: Roste poptávka po starších domech s potenciálem úprav, zejména mimo Prahu. Klienti do rekonstrukcí investují cíleně a energeticky efektivně.
Pozemky stagnují: Trh s pozemky zůstává utlumený, větší pohyb se očekává až s účinností digitalizace stavebního řízení.
Dokumentace nemovitostí: Pojišťovny začínají požadovat technickou dokumentaci – její absence může znamenat krácení pojistného plnění.
Černé stavby a právní rizika: Nový stavební zákon zpřísňuje pravidla pro nelegální stavby. Vlastnictví bez dokumentace může být rizikem i pro realitní zprostředkovatele.
Vlastnické bydlení jako norma: Češi stále výrazně preferují vlastnictví. Historické, kulturní i ekonomické důvody drží tento trend pevně na špici.
Výhled na zbytek roku 2025: Očekává se mírný růst cen bytů, nájmy zůstávají pod tlakem. Objem transakcí bude záviset na dalších krocích ČNB a vývoji dostupnosti hypoték.
Diskuze potvrzuje, že český realitní trh i v roce 2025 zůstává velmi aktivní a zároveň komplexní – s řadou výzev pro investory, kupující i profesionály z oboru.
#RealitníTrh #RealiťákRoku #Reality2025 #CenyBytů #NájemníBydlení
#RekonstrukceDomů #Pozemky2025 #VývojCenNemovitostí #InvesticeDoBydlení #RealitníAnalýza
#RealityiDNES #LiborUrban #PetrČajan #PavelRakouš #MinisterstvoProMístníRozvoj
#Hypotéky2025 #NájemVsVlastnictví #ČeskýRealitníTrh #DokumentaceNemovitostí #StavebníZákon
Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:
Analýza vývoje realitního trhu duben 2025 - Růst cen, rekordní poptávka a investiční jistota
Analýza vývoje realitního trhu únor 2025 - Růst cen a vliv financování
Analýza vývoje realitního trhu leden 2025
Realitní zpravodaj - leden 2025 aneb aktuální situace na realitním trhu
Analýza vývoje realitního trhu prosinec 2024
Analýza vývoje realitního trhu listopad 2024
Analýza vývoje realitního trhu říjen 2024
Analýza vývoje realitního trhu září 2024
Analýza vývoje realitního trhu červenec 2024
Analýza vývoje realitního trhu červen 2024
Analýza vývoje realitního trhu květen 2024
Analýza vývoje realitního trhu duben 2024
Analýza vývoje realitního trhu březen 2024
Analýza vývoje realitního trhu únor 2024
Analýza vývoje realitního trhu leden 2024
Analýza vývoje realitního trhu prosinec 2023
Analýza vývoje realitního trhu listopad 2023
Analýza vývoje realitního trhu říjen 2023
Analýza vývoje realitního trhu září 2023
Analýza vývoje realitního trhu srpen 2023
Analýza vývoje realitního trhu červenec 2023
Analýza vývoje realitního trhu červen 2023
---------------------------
Komletní přepis videa:,
Dobrý den, dámy a pánové, vítám vás u našeho dalšího dílu Analýzy realitního trhu tentokrát s lidmi z trhu. Já jsem velmi rád, že mohu přivítat tři hosty na začátku května. Vedle mě Libor Urban, Dumrealit. Ahoj.
Dobrý den.
Pavel Rakouš, ministerstvo pro místní rozvoj. Ahoj Pavle.
Ahoj.
A Petr Čajan a Reality Proradost. Dobrý den.
Dobrý den.
Je začátek května 2025. Realitní trh se zase vyvinul oproti minulému měsíci kousek dál, máme zase nabídkové ceny, jsou zase dražší víceméně ve všech segmentech, jak v bytech, domech, tak v bytech na pronájmech, možná i v dalších, v dalších kategoriích, které potom si budete moct prohlídnout v grafech. Pánové, zeptám se kolegů, kteří jsou přímo v terénu. Pavla si dám, potom si nechám naposled. Jaká je situace dle vás dneska na trhu? Jak vidíte, vy vidíte neustále to zdražování, které se projevuje v tom, že ceny jdou pořád nahoru, ale nevidíme to zatím na tom, že by se nějak zpomalovala ta doba toho prodeje, ten trh v tuhle chvíli vypadá, že letí. Co vy na to?
Nevím, jestli Petr začne nebo já?
Řekněte si, mně je to jedno.
Můžu začít? Takže za nás ještě jednou dobrý den. Každopádně nevypadá to, že by to úplně letělo. Jak už jsem říkal nedávno, tak ten trh se spíš vyrovnal nebo vyrovnává, takže někde ta dynamika je mnohem větší a někde ta dynamika je prostě o dost menší. Takže jako vcelku můžeme říct, že jsme mírně optimistický, ale je to opravdu kus od kusu a region od regionu. Tam jak my to v našich partnerech pozorujeme, takže za nás je určitě oživení. Asi do toho vstupuje i další, jak jsme se bavili už předtím, trochu ten vliv nižších úroků a nižších hypoték, odložená poptávka, je tady prostě hodně vlivů, který do toho vstupujou. Takže celkově vzato je tam mírné plus, ale není to ještě, že by jako ten trh úplně jako letěl.
Já do toho jenom skočím, než dám slovo Liborovi, sníží Česká národní banka teďko úrokovou míru?
Tak dneska máme, myslím, čtvrtého a zítra bude pátého, zítra se to bude rozhodovat, takže já si myslím, že 0,25 by mohli dát dolů.
Šestého se bude rozhodovat, šestého.
Dneska je pátého, jestli si dobře pamatuju, dneska je pátého, takže zítra by měli rozhodovat. Libore.
No, já bych asi s tímhle souhlasil, jo. Začíná se to pomalinku vracet do původních kolejí, ale že by to byl nějaký tryskáč, to není. A samozřejmě takový ten, tady v Praze, konkrétně ten segment cenový mezi sedmi a osmnácti, dvaceti je problematický, protože tam ty lidi dosahují velmi těžko na hypotéky. Takže tam se zasekává a ty lidi, který ty prachy mají, už chtějí něco lepšího, tak ty už jdou na vily na dvacet a tak dál. Takže tam je to zpomalený, ale v takových těch klasických bytech, tam se to samozřejmě rozhýbává, jde to nahoru, ty hypotéky už nejsou takový problém, jak to bylo dřív. A myslím si, že pokud 0,25 sundají, že se to jakoby ten trend stoupající udrží.
Když se podíváme na data, tak v dubnu průměrná nabídková cena bytu k prodeji byla 87 614 korun v celé České republice. Absolutní rekord, který sledujeme od roku 2016, je zbytečný si kupovat jako před tím, že tam ta cena se pohybovala pod třicet tisíc korun za metr, takže tam nic určitě vyššího nebylo. Pavle, jak to vidíš ty z hlediska ministerstva ten vývoj na tom trhu teďko v tuhle chvíli?
Já mám pocit, že klienti se naučili během covidu a po něm být opatrnější. I když ty finanční prostředky mají nebo dosáhnou na hypotéku, chtějí více informací, chtějí o těch nemovitostech víc vědět. Ta informovanost vzhledem i k sociálním sítím jako prostě k dostupnosti dat všech možných typů je velká, a to možná jakoby zdánlivě zpomaluje někdy ten obchod, protože i když jsou nadšeni pro nemovitost, tak si o ní radši něco zjistí, že třeba ta doba expirace tak výrazně neklesla, což by mohlo napovídat obrovskému zájmu, ale ten zájem je poměrně velký, s poklesem úrokových sazeb zůstane, pravděpodobně, neustále tam bude mírný převis minimálně u segmentu těch, jak říkal, do těch dostupnějších cenových kategorií bytů, to znamená do těch pěti, šesti milionů. V tom si myslím, že v letošním roce ještě pořád pojede nahoru. Velmi rozlišné to vidím i objemově u rodinných domků, tam ty celkové objemy zdaleka ještě nejsou na úrovni, co bylo před covidem. Tam myslím, že ještě ty klienti váhají a velmi pečlivě váží takovouto investici. Ale co se týče nájmů, tak tam ani si neodvážím odhadovat, co se bude dít dál, protože tam mně to připadá trochu utržené a zatím to běží pořád nahoru, minimálně v těch velkých krajských městech ty nájmy pořád rostou a rostou a zatím nikdo netuší, jestli se to zastaví letos na plus deseti plus patnácti procentech meziročně.
Když se podíváme na nájmy, tak vlastně nájmy dneska v České republice stouply na průměru na 303 korun za metr, což zase je nejvyšší číslo za nějakou dobu. Lehce to stoupá každý měsíc, to znamená, je to nájemní bydlení, je pod tlakem cenovým těch nabídek z hlediska nájmů, když to vezmeme, tak po nějakým poklesu, který byl ke konci roku 2024, tak zase ty nabídky začaly stoupat. Z toho to vypadá buďto, že se na trh dostávají nové, nové nabídky, anebo samozřejmě, že už ta cena se dostala i na nějakou verzi, že už se skoro možná nedá někde pronajmout. Jak to vidíte, pánové, Libor?
No, já si myslím, že spočívá to i v té opatrnosti těch lidí, jo. Ten nárůst těch pronájmů, že radši si pronajmou na kratší dobu, než by investovali nějaký peníze za vyšší úroky. Čeká, až to spadne, jak to bylo i v minulosti. A to pořád si myslím, že to žene tu cenu toho pronájmu nahoru. Další problém asi bude nedostatek bytů jakoby obecně, že se toho moc nestaví, takže tam by s tím měl zamíchat ten stavební zákon, což se asi moc zatím neděje. A jednak to má pak nějakou prodlevu. Takže v těchhle těch velkých městech, když vezmu tu Prahu, tak tam ty byty očividně chybí a to žene tu cenu nahoru. A já si myslím, že postupně i ty krajský města dál trošičku opisujou od té Prahy a snaží se, když je to v Praze za třicet, tak já dám taky za dvacet osm, takže se žene, ta cena žene jakoby takhle uměle nahoru.
Petře, názor.
To hlavní bydlení je taková specifická záležitost opět, to jako ten vliv je tady hodně, jak už se řeklo. Každopádně je tady ten vliv i toho, že spoustu lidí není ochotno investovat nebo respektive, když zainvestují do nemovitosti, tak si ji drží a nestává se jako dřív tak často, že by hned šla na trh, do toho nájmu. Takže i když se něco staví a prodává, tak je tady ještě tady ten druhý, ten sekundární, ta sekundární záležitost, a to je to, že si třeba dost investorů drží. Takže ono jako nestačí jenom stavět samozřejmě, ale jsou tady jako další vlivy, který do toho samozřejmě promlouvají.
Pavle, stát, stát a podpora nájemního bydlení?
Ve sněmovně byl přijat zákon k podpoře bydlení pro určité příjmové skupiny poměrně široký. Rozptyl, má tam vzniknout určitá pomoc i na takzvaných kontaktních místech bydlení, ale ten systém se teprve celý připravuje, ještě se musí k němu přijmout řada prováděcích vyhlášek a nějaký efekt nebude okamžitý, asi pravděpodobně dlouhodobější. Takže tam zatím neumíme přesně říci, jak rychle to pomůže. To, co asi samozřejmě všichni chtějí, aby se co nejrychleji uvolnily byty, které dneska ti vlastníci drží a mají obavy je pronajmout, protože mají nějakou špatnou zkušenost. To je jeden segment, který by se mohl dostat na trh. A druhá věc je, že už i dneska některé developerské projekty dopředu míří k nájemnímu bydlení, protože vidí, že ten zájem o ně bude, anebo mu ty projekty dělí. Třeba v jednom projektu jsou sekce, které jsou výslovně připraveny jako nájemní a sekce k vlastnickému bydlení. Ono i technicky je dobře, to ti developeři to už umí oddělit už v projektu a v tom vybavení těch bytů, aby to k tomuto směřovalo a takových projektů bude pravděpodobně přibývat.
Na to měla být moje další otázka, protože samozřejmě v novinách v rámci realit jako takových se ví, že developeři dneska připravují spoustu nájemního bydlení, pro ně je to relativně zajímavá, zajímavá kategorie specificky v těch menších, menších bytech. A teď myslím Prahu, teďko nemá smysl koukat možno úplně moc do regionů, ta právě s tím je relativně velmi specifická a ty velký developeři dneska to nájemní bydlení vlastně připravují, dávají možná na trh a za nějakou dobu budou, ale zase to bude ještě nějakou chvíli trvat, než se na ten trh dostanou.
Já si myslím, jestli to taky developeři v minulosti nezpůsobilo to vysoká cena, vysoká cena těch bytů, takže developeři to prodávali strašně dlouho. Pro ně je výhodnější to pronajmout, jo. Takže možná se naučili udělat nějakou část na prodej, nějakou část na pronájem, aby jim už z toho něco plynulo a neleželo jim to tam třeba rok, dva, než to prodají. Takže to může být jeden z důvodu třeba.
Ale do všech jdou i fondy, které dneska se zabývají nájemním bydlením, skupujou celé projekty. Developeři hlásí, prostě tady prodali jeden barák, druhý barák prostě do fondu, který jsou primárně zaměřený na nájemní bydlení. Je to, je to trend, který tady nebyl, že jo, v České republice. V minulosti je to známé v zahraničí, specificky na západě, v Čechách to moc nebylo, dneska už to sem už i tohle to do Čech přichází.
Tak největší investice fondová je nejmenovaný penzijní fond ze Skandinávie, který vlastní firmu Heimstaden, takže to je asi největší pronajímatel v České republice a je vlastněný a na základě toho vlastně jako doplňkový zákon nebo změna, která doplnila ten zákon o podpoře bydlení, je to, že umožní penzijním fondům investovat do bydlení nájemního. Asi to nebude úplně segment nějakého sociálního bydlení, ale standardní nájemní bydlení, proč ne. A další podpora, která k tomu může směřovat nepřímo, je i podpora odpočtu úroků u hypoték, u hypoték, u úvěrů na družstevní bydlení, které vlastně k tomu nájemnímu mají nakročeno tím svým způsobem splácení nějaké anuity podobné nájmu. Takže i tyhle projekty pomůžou k rozšíření té palety, a to, že aby si ty lidi mohli něco na tom trhu najít snadněji. Ale nicméně já si nadále myslím, že Česká republika je stále hodně zaměřená na vlastnické bydlení, a přestože všichni říkají, že u nás je v přepočtu na mzdu nejdražší pořízení bydlení, tak jsme absolutní špička, jsme nejlepší členský stát Evropské unie z hlediska klasifikovaných úvěrů, tak máme 0,4 procenta úvěrů, které jsou takzvané nevýkonné úvěry, to znamená úvěry, kde je nějaký problém se splácením. To je absolutní rekord. A moc tomu nikdo v Evropě nerozumí, že při tak vysokých cenách, a přitom to tak je a já tvrdím neustále, že česká vazba na to vlastnit nemovitost je obrovská, i když v té rodině, i když se stane, že ten vlastník není schopen splácet hypotéku, tak je téměř společenským faux pas uznat, že bych kvůli tomu musel přijít o nemovitost. Takže se celá rodina schází a spolu skládá a přispívá jenom, aby ten člověk nemusel o tu nemovitost přijít, protože prostě není schopen splácet hypotéku. Takže tenhle ten trend tady bude nadále pokračovat. Ale ta nostalgie v České republice je a zatím nevidím, že by měla nějak končit.
Já si myslím, že to není ani nostalgie, že to je zakořeněnost z totality, kde prostě byl ten mamon, jako byt vlastnit a teď to podle mě bude trvat dvě generace, než se to z toho vymýtí, že jo. Na západě je běžný, že pokud mám práci v Mnichově, dostanu lepší v Hamburku, tak si pronajmu něco v Hamburku a druhý den se stěhuju. Tady prostě stěhuj se z Karlových Varů do Brna, když tam máš barák, to prostě nejde. Takže radši, radši se skládá celá rodina, aby to tam zůstalo a kdoví, jestli tam něco koupím. Takže tohle to nájemní bydlení, který je běžně na západě, si myslím, že bude hodně dlouho trvat, než se to tady jakoby dostane do té České republiky.
Já bych k tomu měl ještě reakci, to říkáme interně. Český trh dospívá, trošku dospívá do toho západního modelu nebo v podstatě nic jiného mu nezbývá poslední dobou, protože úroveň té cenové hladiny těch nemovitostí je prostě veliká a lidi prostě musí bydlet. Takže přirozeně se dívají tam, kde je to jako levnější, a když byly sazby 6,5 procenta, tak samozřejmě to ekonomicky nedávalo smysl, takže ta poptávka se vždycky přelívá tam, kam prostě je to možný vůbec, ale bohužel se tady ty nůžky jako obrovským způsobem rozevírají mezi tím, kdo vlastní a kdo nevlastní, protože když prodáte byt v Praze třeba za osm, sedm milionů, klidně, můžete si pořídit s pětimilionovou hypotékou větší byt a máte pětinovou hypotéku. Když jste na nule a nemáte nic z rodiny, ani jako z velkých zdrojů, tak máte velký problém a ať chcete nebo nechcete, jdete do toho nájmu. Takže spoustu lidí by chtělo bydlet, zase víme, že jo, ve vlastním, protože to je furt jako nějaká konzervativní investice pro nás dlouhodobá. I třeba Španělsko a Itálie, který nebyly jako v našem režimu, tak mají ten podíl vlastního bydlení, je obrovský. Takže my jsme podobně na tom jako naturelem, to znamená, že spíše je problém toho, že ta cena už je vysoko, nájmy se jako dorovnávají, takže je to zajímavý, i to nastavení pro ty velký institucionální investory, že do toho investujou, protože už to dává ekonomický smysl. Bohužel, bohudík, těžko říct. Prostě ten trh jako narostl, vyrůstá.
Tak ono ve finále, když se podíváme vůbec na ten trh teď převážně s byty, tak tam máme nárůst roční v průměru osm až deset procent za posledních osm let. To znamená, ta investice do vlastního je vlastně i specifická v tom, že jsou to velmi dobře uložené peníze, které se nám můžou vrátit, protože prostě ten nárůst těch cen za posledních x let je tady neustále stejný. A kdyby nebyl covid, nebyla ukrajinská krize, nebyla krize s cenami energií, tak vlastně ten, ten nárůst je vlastně aritmeticky pořád stejný, vlastně plyne a lineárně je pořád stejný. Pojďme možná jenom ještě podívat se na domy. Pavle, ty si tady měl docela dobrou poznámku, než jsme začali natáčet ohledně toho, že pozoruješ, že dneska lidi kupují a snaží se kupovat domy vlastně před rekonstrukcí.
Je to docela zajímavý trend. Já jsem schválně ještě si to předtím, než jsme šli do studia, tak jsem si ověřoval u větších kanceláří nebo prostě i prodávají ve větším množství domy, mi to potvrdili ze všech tří zdrojů, dokonce ze tří různých míst v republice. Ano, lidé se dneska nebojí kupovat i domy staršího typu nebo dokonce i téměř neobyvatelné a nebojí se do nich investovat a rekonstruovat. Dříve každý říkal, koupit dům před rekonstrukcí, to vlastně v součtu se to nevyplatí, protože koupě plus ta investice do té rekonstrukce, když se sečte, nedá tu výslednou cenu. Je to zajímavé, ale ten trend je, čili lidé jsou schopni nakupovat, investovat do toho, a to ne takovým tím způsobem, že se sejde půlka vesnice a pomáhá jednomu sousedovi, a to opravdu se platí firmu a normálně profesionální rekonstrukce probíhají. Já to přisuzuji tomu, že je i trend k problematice snižování energií, čili oni to zpravidla spojují s tím, že se vybaví, na střechu se dá fotovoltaika, případně se umisťují tepelná čerpadla, hledají se nějaké zdroje nebo nějaké způsoby, jak uchránit třeba dešťovou a podobně. Takže je to komplexně pojato. Většinou ty projekty jsou to, že to není jen ten domek, ale i ten pozemek s tím, související kompletní péče a nechávají si zpracovat a investují do toho relativně dost velké peníze do té rekonstrukce, ale mají pak pocit, že vlastně mají něco, jako kdyby to byl zcela nový dům, protože to má nějakou vyšší přidanou hodnotu a je to jakási dlouhodobá investice pro ty lidi. Je to taková zajímavost, která se poslední dva roky projevuje. Aspoň takhle mám tuhle informaci.
Pánové, když se podívám na ceny, tak vlastně domy dneska zase v dubnu je nabídková cena nejvyšší, kdy co byla, dneska přes 47 657 korun. Největší, největší číslo, které kdy bylo. Nabídka lehce klesla za posledních několik měsíců. A není, není to tak hrozné. Potvrzuje to, co říká Pavel, že si lidi kupují ty domy před rekonstrukcí. Já mám totiž úplně jiný pohled na to. Tady jsme řešili nějaký domy tady v Praze, který byly právě těsně před tím, že se musely rekonstruovat. A proto to je jako velký problém, protože většina lidí, který tam byli na prohlídkách, co jsem dostal informaci zase já, tak vlastně, co nejsou schopni si sami zařídit, aby jim to vůbec někdo v Praze rekonstruoval, jo? Jako že se toho, že se toho relativně bojí. Pánové?
Já myslím, že ta Praha je specifická v tomhle tom, jo. Tohle to, co říkal Pavel, to pofrčí. Já jsem mimo Prahu a co se týká Prahy, tak jednak drahá práce, materiály asi už možná klesly trošku ceny, drahá nemovitost. Takže ono jako jim to ekonomicky nesedí, jo. Tak proto to takhle nebude. A ono v podstatě, jakmile seš dál od Prahy, tak za to, co tady prodáš, za to tam koupíš barák, ale pokud tomu člověku nevadí dojíždění, tak si myslím, že jako do těch padesáti kilometrů od Prahy to je ještě schůdný a ty ceny tam už fakt rapidně klesají. Stačí vymizet z Prahy do Středočeského kraje a už je to tam jiný, jsou tam jiný daně, jsou tam jiný podmínky, je tam klid a tak dál. Takže možná ty lidi směřujou spíš tam ven z té Prahy a tady to tak nefrčí.
Ono jenom, když vezmu poměr ceny třeba bytu Praha a některá velká středočeská města a vezmu cenu pozemku stavebního Praha vůči těmto městům, tak to je prostě krát tři, kdežto tamto je to třeba padesát procent rozdíl, a kdežto tady to je 300 procent rozdíl. To je prostě obrovský rozdíl v těch cenách pozemků, které vlastně si zhodnotí celkově s tím domem, a proto do toho jdou ty lidi. Já netvrdím, že to je hlavní trend. Já jenom říkám, že to je překvapení, že dřív to byl absolutní nezájem a teďka už se to začalo projevovat, že už se, když to umí dobře ta realitní kancelář jako nabídnout, neskrývá ten technický stav, jestli je takový, takový, dokonce se k tomu nechají udělat třeba nějakou jednoduchou studii ve variantách, co by se s tím dalo dělat, tak už to umí prodat. A skutečně jsem slyšel, teď zrovna dneska jsem si to ověřoval několik takových případů, kde mi to i popisoval, jak to probíhá, jo. Rozumím tomu.
Zase je v tom hodně vlivů, s tím se dá souhlasit. Na druhou stranu Praha je specifická v tom, že je tady dražší cena práce a zároveň tady se furt testuje ta cena, ta vyšší horní hranice, že kolikrát za dům před rekonstrukcí dá člověk stejně jako dům kompletně zrekonstruovaný prostě kousek od Prahy nebo těsně v tom intravilánu té Prahy. Takže Praha, střední Čechy jsou takový specifický trh, takže proto se tady třeba tolik nedaří prodávat ty zrekonstruovaný domy nebo ne zrekonstruovaný, protože jsou téměř za identickou částku, jo, že ta kupní síla je trošku jiná. Každopádně co se týče potom jako v rámci celé České republiky, tak díky tomu, že byty rostou, rostou trošku jako rychleji než ty domy, tak oni předběhly a tady ta nabídka na to nezareagovala tak rychle, protože prostě se tam furt dá dobře smlouvat. Zase záleží region od regionu, dá se smlouvat. To znamená, že nabídková cena domu pět milionů se dá smlouvat třeba na nižší částku a ekonomicky to dává furt zajímavý smysl i s tou rekonstrukcí a podobně. Takže je v tom víc vlivů a samozřejmě ten trend se vždycky přesouvá tam, kde to ekonomicky si ty lidi zhodnotí, že to je lepší. Furt to má nějakou setrvačnost. A případně rodiny se rozrůstají a podobně. Takže nemovitosti, co my třeba pozorujeme často, že rodinný dům se velmi často rekonstruuje na dvě až tři bytový jednotky. A tam ta ekonomika samozřejmě hraje další jako význam. Takže těch vlivů je hodně prostě. No, takže jinými slovy, trošku svítá tím nemovitostem k rekonstrukci, který teďko bude dlouhou dobu jako upozaďovaný.
Možná, kdyby někdo chtěl se podívat na to, jak to vypadá ve Středočeském kraji, tak jsme na webu Realiťáka roku, www.realitakroku.cz publikovali nějaké informace o tom, jak vyvíjí se trh realitní ve Středočeským kraji a v některých jeho okresech a městech. Je to relativně velmi zajímavé čtení, které podporuje to, co pánové říkáte, protože samozřejmě je tam obrovský rozdíl toho, když člověk odejde z Prahy a ještě jde za tu část Praha-západ, Praha-východ částečně, tak tam najednou ty ceny jsou úplně o něčem jiném, nejenom bytů, ale i domů a všeho ostatního.
Oni se tam mění i ty nájmy, jo, potom. Samozřejmě já vím vlastní příklad, bydleli jsme v Ďáblicích za 43 000 v baráku, ten samý dům rozměrově ještě s garáží posunutý pět kilometrů za Prahu za 28, jo? Takže i ty rozdíly v těch nájmech tam potom jsou asi značný.
Pánové, pozemky, děje se něco s pozemkami nebo neděje? My podle čísel vidíme, že se vlastně neděje vůbec nic, že ve finále ceny skoro zůstávají stejné za poslední rok, jestli se nepletu, tak nárůst byl asi dvě procenta, 1,3. Něco takového, jestli si pamatuju přesně ta čísla. Moc se to nehýbe. Jak to vidíte, Petře?
Pozemky narazily, pozemky narazily na cenu práce a narazily na svůj strop cenový a právě ty ostatní nemovitosti, který jsou podhodnocený, /nesrozumitelné/ rodinný domek k rekonstrukci, tak jsou atraktivnější v tuhle tu chvíli. Pozemek takzvaně nic nežere, takže každý hodně investorů počítá s tím, že to můžou držet a nic moc je to nestojí. V některých případech se tam ještě něco vydělává, třeba i pronájmem. Takže pozemky je takový specifikum. Uvidíme, jaký bude horizont třeba roku, dvou, jestli se něco zlepší, ale je to takový hraniční.
Já předpokládám, že ceny pozemků, takový ty drobní investoři, pozemkoví investoři, co koupili třeba někde na kraji nějakého městečka středních Čechách, koupili prostě pozemek, který rozparcelovali na osm parcel a mají tam připraveny ty vstupy, že jo, těch sítí, ale zatím to neprodávají, protože prostě tu cenu drží, tak to se zlomí ve chvíli, kdy se prokáže, doufejme, za tři, za pět let, že nový stavební zákon s kompletní digitalizací a se vším výrazně zrychlí stavební řízení. V tu chvíli ty pozemky získají na významu a bude zajímavé je koupit, protože ta realizace koupě pozemků a výstavba, ať už se záměrem prodat, investovat, nebo si tam postavit pro sebe, bude časově, ta obrátka bude výrazně kratší a bude to zajímavější. Čili já si myslím, že cena pozemků čeká na to, až se opravdu odblokuje to stavební řízení, až se výrazně zrychlí.
Takže nebudeme na sto padesátým sedmým místě na světě, ale třeba na devadesátým, že se to posune. Ne, ale oni pak se samozřejmě pohnou i ty ceny těch pozemků, že jo, když o to bude zájem, tak pak se to pohne nahoru. Já bych za sebe řekl, já prostě o pozemkách nevím, no, dneska, tam je to mrtvolný.
No i co do počtu a objemu těch obchodů, to není nic zajímavého. V některých lokalitách mají ty, co zpracovali nějaké cenové mapy, mají i problém, protože tam nejsou žádná data, se neprodalo nic široko daleko v okruhu prostě deseti kilometrů, není nic, žádný pozemek, který by se prodal. Takže to je i problém pak vůbec jako, jak nastavit ty ceny.
A je pravda, že vlastně o ty nejzajímavější pozemky, které jsou v některých místech kousek za Prahou, tak vlastně stačí říct sousedovi, že tam budu něco prodávat. A ve finále to o tom se ve finále nikdo nedoví. Kromě toho, že se to ve finále zapíše do katastru, ale jde to úplně mimo, protože tyhle ty mizí velmi jednodušším způsobem. Dneska koupit pozemek, nevím, v Kamenném Přívoze je obrovský problém, protože prostě tam nic není. Takhle, je tam, dneska jsou tam asi dva, lhal bych, ale ty jsou tak předražený, že to nikdo nebude chtít, ale primárně ty hezký jako vlastně neexistují.
Ale to je přesně o tom, co říkal Petr, že ono to nic nežere, jo? Takže dvakrát do roka posekat povinnost a jinak to může ležet. A počkáme si, až to bude zajímavý.
Pánové, poslední téma. Zase Pavel, zase Pavel přišel s jedním tématem, a to je to, jak dneska se dívají pojišťovny na pojišťování a pojistky a výplaty z pojistek u domů, kde není dokumentace.
No, my jsme byli mírně překvapeni na podzim, když jsme zjistili, že ty povodně velké, které postihly sever Moravy, že v některých případech pojišťovny odmítaly plnit, anebo krátily své plnění na základě toho, že vlastník nemovitosti neměl žádnou stavební dokumentaci, pasport, nic. Na stavebním úřadě si nic nedohledal. Ona ta dokumentace vlastně dokládá to, že ten pozemek nebo ten dům, jeho projekt vznikl na základě nějakých rozumných úvah a počítalo se s nějakou rozumnou možností, jak může být opotřeben nebo poničen a že se teda prokazatelně nemohlo počítat s nějakou povodní v téhle té oblasti, anebo když mohlo, tak v jakém rozsahu a kam, že když to bylo třeba nějaká ta stoletá voda, kde v některých místech se kdysi ještě stavět mohlo, dneska už třeba taky ne. A když tahle dokumentace není, tak pojišťovny to výrazně zkrátily, to dříve nebylo. Když pamatuju původně 1998 nebo 2002, tak ty pojišťovny braly to, že tam vyplatí skoro všem, kdo byli, přišli o domek nebo částečně byl poškozen, pojistky, co to šlo, protože si tím dělaly ty pojišťovny reklamu. Dneska už to tak nevidí. A musí velmi pečlivě jako zvažovat, do čeho jít. A oni vlastně pochopili, že nemůžou prostě podporovat něco, co vypadá jako šlendrián, nemám dokumentaci, nevím vůbec, v jakém stavu ten domek byl, tak jaká byla jeho hodnota. No, a na základě toho vlastně vím, že už nejen na základě těch povodní, ale i celkově tím, že přišel nový stavební zákon, kde se výrazně zpřísnila povinnost vlastníka mít dokumentaci, tam je až čtyřicet tisíc pokuta, když nemá dokumentaci, která by měla vlastně ten technický stav té nemovitosti, na základě čeho vzniknul a tak dále. Nově postavená nemovitost dokonce deset let. Stavební deník musí uschovávat a pojišťovny budou v případě, že ta dokumentace není nebo není zaktualizovaná, protože třeba proběhla rekonstrukce, zateplení modelů, tak ta dokumentace je z poloviny k ničemu. Tak tam, kde není, tak oni budou zdražovat pojistné, anebo v některých případech možná ani nebudou ochotny tu nemovitost pojistit. Takže na to upozorňuji a zejména pro realitní zprostředkovatele je důležitá věc u prodeje nemovitosti, především právě typicky domků, ověřit, velmi pečlivě zjistit, jaká ta dokumentace je, v jakém je stavu a má, nemá a pokud nemusím kupujícího naprosto přesně informovat, že ta dokumentace není z těch a těch důvodů, realitní zprostředkovatel za to nemůže, ale může za to, když neinformuje o tom, že ta dokumentace není, může to být považováno za významnou chybu v tom procese zprostředkování. Takže upozorňují na to realitní makléři.
Pánové, z praxe. V kolika procentech případů u domů vlastně neexistuje dokumentace? Jenom jestli to dokážete odhadnout, protože z mého pohledu je to, když to bude padesát procent plus, tak se možná nebudeme mýlit, jo?
Máme podobnou zkušenost, jo, je to, je to veliký číslo teda, záleží zase kde, ale u těch starších domů samozřejmě vůbec nic takového není. Mě to trošku jako, mně se ten přístup nelíbí těch pojišťoven nebo u toho stavebního zákona. Líbí se mi to, že to má mít člověk v pořádku. Na druhou stranu, jestli nemám okótovaný přesně rozměr toho zateplení, ve finále stejně záleží, jestli jsem ho tam dal deset nebo dvacet centimetrů. To, že mám výkres, neznamená v uvozovkách nic. Takže ono jsou to vždycky jako dva pohledy. Na druhou stranu chápu, že to musíme dělat zdokumentovaný, ale trošku je to šlendrián z mé strany, jako si myslím. Takže. A kor, když jsme v situaci, kdy téměř třeba polovina nemovitostí nemá tu dokumentaci kompletní nebo správnou.
Tak ono asi není dneska problém, pokud ta dokumentace není, ten zprostředkovatel informuje toho kupujícího, že to není tak, aby ten prodávající prostě si udělal aspoň pasport nebo něco, to by mělo být dostačující a stojí to pár tisíc a zamezí to všem těmhle těm problémům.
Ale to se bavíme o těch okamžicích, kdy to někdo už potom prodává, a když už tam funguje realitní zprostředkovatel, tak to jako většinou dodrží. Ten /nesrozumitelné/ a další věci udělá pasport, když tam nejde nebo zařídí to. Ale tady se bavíme o lidech, který to vlastní, vůbec nepřemýšlí o tom, že by to prodali.
Rozumím. Vlastní to padesát let a nemají nic.
Vlastní to padesát let a nemají k tomu nic, protože to z nějakého důvodu měli, někde se to zašantročilo, stavební úřad možná to taky kdysi měl, možná vůbec ne.
Já si myslím, že ty lidi to i třeba vědí, ale pořád jsme v takovým bludu těch českých lidí, mě se to netýká, mně se to nestane, jo, takže to není potřeba. Zrovna jako spousta lidí má podpojištěný nemovitosti, všechno možný, protože pojistili to kdysi dávno, nestarají se o to. Takže to je to podle mě neštěstí českého člověka, že když to řeknu takhle, tak fakt na to kašle a pak na konci se diví, jo? Takže tam si myslím, že asi nevím, jestli by pomohla nějaká osvěta nebo něco, ty lidi by, některý by samozřejmě se k tomu postavili jako tak, jak mají, ale myslím, že spousta lidí by to asi neudělala.
Ono to trochu souvisí i se zpřísněním otázky černých staveb, protože někdo má domek, k němu má nádhernou dokumentaci z roku, co já vím, šedesát, ale vedle toho si třeba jeho tatínek před dvaceti lety tam postavil garáž, ale k tomu není nic. Před deseti lety k tomu domku přistavili terasu a nad ní v prvním patře dětský pokojíček. K tomu taky není nic. A to je vlastně oboje černá stavba. No, takže to je taky sankcionovatelné a vím, že stavební úřady reagují na jakékoliv podání, nechci říct udání, prostě co se týká černých staveb, a bude to taky drahý.
Mimochodem byl jsem na jednom stavebním úřadě velmi nedávno, protože měl jsem nějaký zájem něco koupit a samozřejmě to místo, kde to bylo, tak tam byly dvě, přesně, jak si Pavle říkal, prostě dvě věci. Jedna věc byla krásně zdokumentovaná, podaná, zanesená všude. Druhá věc, typická černá stavba neexistuje. No, úředník nám říkal, no, když o tom nebudeme vědět, tak... Když to nikdo nepráskne, tak my se tomu věnovat nemůžeme, máme spoustu jiných, spoustu jiných věcí.
Ten nový zákon posiluje možnosti těch, co se jim třeba, jsou nespokojeni s tím, že soused si tam postavil kdysi prostě garáž a udělal ji o metr a půl vyšší, než se původně dohodli. Oni se dohodli původně, on říká, nebudu dělat dokumentaci a udělám i rovnou střechu. A on si ale udělal nahoře jako vikýřovou a teď už mu tam stíní a teď najednou se rozhodne, že ho na ten stavební úřad udá. A může vzniknout problém.
Problém je, že když se předtím dohodli, tak to vlastně nic neznamená. Furt je to černá stavba, i kdyby to bylo o metr nižší.
Ale já jenom říkám ten motiv té druhé strany. Proč teda...?
Někdo, někdo koupí vedlejší, vedlejší barák a v tu chvíli je to nebezpečné.
Já si myslím, že to i souvisí s tou vymahatelností těchhle těch věcí, protože dokud mu tu terasu a ten dětský pokojíček někdo řekne, zbourej to, tak on těch dvě stě tisíc zaplatí a má to tam, jo, zlegalizovaný. Takhle se to dělalo za totáče běžně, že se postavilo, pak se dal úplatek a šlo se to někam zapsat. Takže pokud dneska nebude to tvrdý, ty tvrdý postihy a bude to fakt jen pár tisíc, tak si myslím, že ti lidi do toho rizika půjdou. A pak řeknou, ježíš, já jsem nevěděl, tak já vám zaplatím a je to hotovka.
No, tak ta možnost pořád bude.
Ale nevyužitá.
A zlegalizovat ji. To jako k tomu by to mělo vést, aby si to lidi uvědomili a pokusili se to sami, nejlépe dobrovolně, ne pod nátlakem a dobrovolně, aby si to dali dohromady své nemovitosti a prostě vlastnictví nemovitosti zavazuje a měl by k ní mít něco, čemu se říká dokumentace.
Já si myslím, že k černým stavbám se budeme potom věnovat někdy v nějakém speciálním díle, protože to je relativně velmi obtížné pole. My se to budeme věnovat třeba na Orsinu teďko v rámci Realiťák roku festu, kde to je jedno z témat taky, které tam budeme probírat, protože si to sami účastníci, sami realitní makléři vybrali, že by jako chtěli se v tom zdokonalit. To znamená, bude to tam, bude to tam relativně prodané, ale budeme to řešit později. Pánové, na závěr, co predikujete teďko v nejbližším období v rámci bytů, možná to je nejdůležitější kategorie v rámci vlastně realitního trhu jako takového, ceny pořád porostou? Není důvod, aby nerostly z mého pohledu.
Ceny hypoték jdou níž. Myslím, že nám Česká národní banka sníží ještě sazbu, bude tam další trošku jako menší tlak na pokles úrokových sazeb. No, a tím se stimuluje samozřejmě poptávka.
Tím to pofrčí nahoru.
Takže jako jsou, spíš působí věci do našeho rybníčku.
Byty jsou segment, který je naprosto, řeknu typizovaný, nechci říct normalizovaný, to už dneska lidi berou jako byt, řekne se nějaká výměna nebo typicky dva jedna nebo co, tak každý si to umí představit. Ten, co nám rozumí, široká veřejnost. U těch domových segmentů se musí potom něco dozvědět, aby uměl tu cenu nějak jako vymyslet, kdežto těm bytům všichni rozumí a sleduje to spoustu lidí, ty ceny sleduje, i když konkrétně nekupují, ale sledují, sledují obrovské množství prostě lidí. Ta generace, ti mileniálové, ti všichni budou chtít taky shánět nemovitost. Zatím bydlí v nájmu, ale sledují ceny, sledují své možnosti a ve chvíli, kdy prostě na to dosáhnou nebo něco naspoří a dosáhnou, tak do toho půjdou.
Tak v momentě, kdy se nájem vyrovnal, splácet hypotéky, že jo. Takže já jsem začínal taky tak. Máte platit někomu jedenáct tisíc nájem, když si můžu platit jedenáct hypotéku a mám svůj byt. Takže tam si myslím, že bude ten zlom.
Já odhaduji, že ty byty letos vyrostou, nebude to nějakých dvacet procent nebo něco takového, ale nějaké jednotky určitě, když beru stav teď, tak do konce roku ještě nějaké jednotky procent tam berou. Spíš bude zajímavé pro mě sledovat objemy, co do objemu, kam se to bude posunovat, protože tam si myslím, že tak obrovský objem, jako by se dalo očekávat, z toho zájmu nebude, ale cena jako taková by mírně ještě narůst mohla.
Petře, závěrečné slovo.
Vidím to podobně. Záleží, jak se promítne demokratická křivka. Ještě to taky do toho bude promlouvat, ale zatím v horizontu pěti plus jsme jako v pozitivním.
Pánové, díky moc za dnešní diskuzi, díky moc za sledování, sledujte nás na sociálních sítích na webu projektu Realiťák roku. Těšíme se příště na shledanou. A já děkuji Liborovi Urbanovi, Pavlovi Rakoušovi a Petrovi Čajanovi za dnešní diskuzi a dnešní příjemný den.