18.8.2025 18:24
Jak jsme zjistili výše, tak proces dodatečného povolení (legalizace) černé stavby prošel s příchodem nového stavebního zákona zásadní proměnou. Zatímco podle starého zákona č. 183/2006 Sb. byla legalizace poměrně běžná a možná i u staveb postavených vědomě v rozporu s předpisy, NSZ tento přístup radikálně mění.
NSZ staví dodatečné povolení do pozice výjimky, nikoli pravidla. Zákon nyní primárně počítá s odstraněním nelegální stavby, a pouze pokud jsou kumulativně splněny všechny nové, přísnější podmínky, může stavební úřad přistoupit k dodatečnému povolení. Cílem je odradit stavebníky od nelegální výstavby a zamezit obcházení standardního povolovacího procesu.
Podle nového stavebního zákona již není řízení o dodatečném povolení samostatným řízením, které by přerušovalo řízení o odstranění stavby. Naopak, je formálně součástí řízení o odstranění stavby (§ 255 odst. 4 NSZ). Poté, co stavební úřad zahájí řízení o odstranění stavby, poučí vlastníka (nebo stavebníka) o možnosti podat žádost o dodatečné povolení.
Na podání této žádosti má vlastník lhůtu pouhých 30 dnů ode dne doručení oznámení o zahájení řízení (§ 255 odst. 1 NSZ). Tato lhůta je propadná (prekluzivní), což znamená, že jejím marným uplynutím možnost legalizace definitivně zaniká. Řízení o dodatečném povolení lze vést pouze jednou - vlastník má tak jen jeden pokus na legalizaci černé stavby.
Aby mohla být černá stavba dodatečně povolena, musí žadatel (vlastník nebo stavebník) prokázat splnění všech následujících podmínek současně:
Stavba musí splňovat veškeré podmínky, které by byly vyžadovány pro její povolení ve standardním řízení o povolení záměru podle § 193 NSZ.
To zahrnuje zejména: Soulad s platnou územně plánovací dokumentací (územní plán atd.).
Soulad s cíli a úkoly územního plánování.
Soulad s požadavky samotného stavebního zákona a jeho prováděcích předpisů (včetně technických norem a standardů).
Soulad s požadavky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu.
Soulad se stanovisky dotčených orgánů (např. hasiči, hygiena, životní prostředí).
Respektování práv účastníků řízení (zejména sousedů). Důležité je, že soulad se posuzuje podle právních předpisů a územně plánovací dokumentace platných v době rozhodování o dodatečném povolení, nikoli v době výstavby.
Toto je nejzásadnější zpřísnění oproti staré úpravě. Pro dodatečné povolení platí, že stavba:
Nesmí vyžadovat rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu (§ 256 odst. 1 písm. a) NSZ). To se týká například výjimek ze zákonů na ochranu přírody a krajiny (např. stavba
v chráněném území, zásah do biotopů chráněných druhů).
Nesmí vyžadovat povolení výjimky z požadavků na výstavbu (§ 256 odst. 1 písm. b) NSZ). Požadavky na výstavbu jsou definovány prováděcími vyhláškami k NSZ a týkají se např. technických parametrů,
bezpečnosti, hygieny, ale i odstupových vzdáleností od sousedních pozemků a staveb, výšky zástavby, koeficientu zastavění pozemku atd.
Protože mnoho černých staveb vzniká právě porušením těchto požadavků (např. stavba příliš blízko hranice pozemku), tato podmínka představuje pro jejich legalizaci často nepřekonatelnou překážku.
Omezená výjimka z výjimky: Jedinou situací, kdy lze překonat potřebu výjimky, je případ, kdy stavba vyžaduje pouze výjimku z požadavků na umisťování staveb (např. zmíněné odstupové vzdálenosti). V takovém případě lze stavbu dodatečně povolit, pokud žadatel doloží písemný souhlas všech účastníků řízení (sousedů), jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám nebo pozemkům může být povolením této výjimky přímo dotčeno (§ 256 odst. 2 NSZ). Získání těchto souhlasů však může být v praxi velmi obtížné, zejména pokud černá stavba již dříve vyvolala sousedské spory.
Žadatel musí prokázat, že uhradil ve stanovené lhůtě pokutu, která mu byla případně uložena za přestupek spočívající v provedení černé stavby (§ 256 odst. 1 písm. c) NSZ). Bez zaplacení pokuty není legalizace možná.
Žadatel o dodatečné povolení nemusí explicitně prokazovat dobrou víru, nutnost splnit všechny standardní požadavky na stavbu (§ 193 NSZ) bez možnosti úlev (výjimek) fakticky znamená, že vědomě nelegální stavby budou mít legalizaci stále velmi ztíženou nebo nemožnou. Pro žádost o dodatečné povolení je nutné předložit v podstatě stejnou dokumentaci jako pro standardní povolení záměru.
Rozsah se liší podle typu stavby. Typicky zahrnuje:
Projektovou dokumentaci stavby (u starších staveb lze nahradit zjednodušenou dokumentací – pasportem stavby). Je však třeba zdůraznit, že pasport sám o sobě nelegalizuje černou stavbu a je
primárně určen pro dříve legálně povolené stavby, ke kterým se dokumentace nedochovala.
Doklady prokazující vlastnické nebo jiné právo k pozemku/stavbě.
Stanoviska dotčených orgánů (hasiči, hygiena, životní prostředí atd.).
Bazény do 40 m² u rodinných domů nebo staveb pro rekreaci.
Vyjádření vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury (napojení na sítě). Případně další specifické podklady (revizní zprávy, průzkumy atd.). Projektovou dokumentaci stavby (u starších staveb lze nahradit zjednodušenou dokumentací – pasportem stavby). Je však třeba zdůraznit, že pasport sám o sobě nelegalizuje černou stavbu a je primárně určen pro dříve legálně povolené stavby, ke kterým se
dokumentace nedochovala. Pokud stavební úřad žádost o dodatečné povolení zamítne (protože nebyly splněny podmínky), nebo pokud řízení zastaví (např. pro nezaplacení pokuty), nelze podat žádost znovu. Rozhodnutí o nařízení odstranění stavby se pak stává nevyhnutelným.
Zásadní zpráva pro realitní makléře a jejich klienty je tedy jasná: legalizace černé stavby podle NSZ je výrazně obtížnější, nejistější a nákladnější než dříve. Nemožnost získat většinu výjimek z technických požadavků je kritickou překážkou. Makléři by nikdy neměli prezentovat legalizaci jako snadné nebo automatické řešení, jak tomu mohlo být v minulosti.
V kontextu řešení staveb bez řádné dokumentace je klíčové rozlišovat mezi nelegální „černou stavbou“ a stavbou, která byla v minulosti řádně povolena, ale nedochovala se k ní potřebná dokumentace (např. stavební povolení, kolaudace, projekt). Právě pro tyto případy slouží institut pasportizace. Pasport stavby je zjednodušená technická dokumentace, která zachycuje skutečný (současný) stav dříve povolené stavby. Nejedná se o dokumentaci původního stavu, ale toho aktuálního. Cílem pasportizace je nahradit chybějící ověřenou dokumentaci skutečného provedení stavby, kterou je vlastník povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby (§ 245 NSZ).
Je naprosto zásadní zdůraznit, že pasportizace není prostředkem legalizace černých staveb. Slouží výhradně k zdokumentování již legálně existujících staveb. Stavební úřad při ověřování pasportu zkoumá, zda byla stavba v minulosti skutečně povolena. Může vycházet z katastru, archivů, nebo z faktu přidělení čísla popisného/evidenčního. Mezním je rok 1976, kdy byl přijat první stavební zákon. Stavby postavené před tímto rokem, lze v naprosté většině zapsat na základě pouhé pasportizace, protože se předpokládá, že byly postaveny legálně.
Pokud neexistují zřejmé důkazy, že jde o černou stavbu, měla by být umožněna pasportizace. Zákon nevychází z předpokladu, že stavba bez dokladů je automaticky nepovolená.
Pasport typicky obsahuje popis stavby, její technické parametry, zjednodušené výkresy (půdorysy, řezy, pohledy), situační výkres a technickou zprávu (§ 158 odst. 3 NSZ). Rozsah odpovídá potřebě nahradit chybějící dokumentaci. Pasport může zpracovat oprávněná osoba (projektant, architekt). Vlastník následně požádá stavební úřad o ověření pasportu. Úřad ověří soulad pasportu se skutečností a skutečnost, že se nejedná o černou stavbu. Ověřená dokumentace (včetně pasportu) je nezbytným podkladem pro zpracování průkazu energetické náročnosti budovy (PENB), který je často vyžadován při prodeji.
advokát - partner ARROWS
autor komentáře realitního zákona
vysokoškolský pedagog
porotce projektu Realiťák roku
PS: v dalším díle/článku se dočtete "Profesní odpovědnost realitního makléře"
PS1: nechcete čekat na všechny díly a chcete si stáhnout e-book dříve? Tady je odkaz: https://pravopromaklere.cz/e-book-zdarma
Již vydané díly série "Jak úspěšně prodat nemovitost s černou stavbou aneb 7 PRAKTICKÝCH RAD od ADVOKÁTA nejen pro REALITNÍ MAKLÉŘE" najdete zde:
Vliv černé stavby na financování a prodejnost
Právní důsledky černé stavby pro vlastníky a kupující
Lukáš Slanina