21.10.2026 1:48
Nabídkové ceny pozemků pro bydlení se za posledních deset let výrazně zvýšily téměř ve všech krajích. Celorepubliková cena vzrostla mezi zářím 2016 a zářím 2026 z 827 na 2 630 Kč/m², tedy přibližně o 218 %. Nejrychlejší desetiletý růst vychází v Pardubickém kraji, Jihočeském kraji a na Vysočině. Praha zůstává absolutně nejdražší a výrazně se od zbytku republiky odtrhává. Článek porovnává ceny, tempo růstu i dobu nabízení a vysvětluje, proč je u pozemků cena za metr čtvereční jen jednou částí skutečné hodnoty.
Analýza vychází z aktuálních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s Reality.iDNES.cz a CEMAP – cenové mapy . Ceny jsou nabídkové, nikoli realizační. Pro počet nabídek používáme očištěný počet unikátních nabídek. Všechna meziroční, meziměsíční a dlouhodobá srovnání jsou počítána uvnitř stejného zářijového snapshotu, protože historické hodnoty se mohou v novějších exportech zpětně zpřesnit.
Za deset let jde o růst přibližně 218 %.
Pardubický kraj: +301,5 %.
Jihočeský kraj: +290,4 %.
Kraj Vysočina: +284,9 %.
Cenovou hladinou je ale úplně mimo zbytek republiky Praha s 21 251 Kč/m². U pozemků je proto nutné vždy oddělit procentní růst od absolutní ceny a od skutečné stavební využitelnosti parcely.
Pardubický kraj: 2 120 Kč/m² · 10 let +301,5 % · 141 dní
Jihočeský kraj: 2 389 Kč/m² · +290,4 % · 149 dní
Kraj Vysočina: 1 936 Kč/m² · +284,9 % · 138 dní
Liberecký kraj: 1 941 Kč/m² · +280,6 % · 139 dní
Středočeský kraj: 4 679 Kč/m² · +272,8 % · 125 dní
Zlínský kraj: 2 191 Kč/m² · +259,8 % · 136 dní
Průměrná nabídková cena pozemků pro bydlení vzrostla mezi zářím 2016 a zářím 2026 z přibližně 827 Kč/m² na 2 630 Kč/m².
To odpovídá desetiletému růstu přibližně 218,0 %.
V absolutním vyjádření je tedy dnešní průměrná nabídková cena více než trojnásobná proti roku 2016.
U pozemků je ale ještě důležitější než u bytů připomenout, že nejde o standardizovaný produkt.
Průměr může výrazně ovlivnit, jaké parcely jsou právě v nabídce, jakou mají výměru, kde leží a jaké mají stavební možnosti.
Nejvyšší procentní růst vychází v Pardubickém kraji, kde průměrná nabídková cena vzrostla z 528 na 2 120 Kč/m².
To představuje růst o 301,5 %.
Jihočeský kraj se posunul ze 612 na 2 389 Kč/m², tedy o 290,4 %.
Kraj Vysočina vzrostl z 503 na 1 936 Kč/m², což odpovídá růstu o 284,9 %.
Středočeský kraj je za deset let na +272,8 %, Zlínský na +259,8 % a Královéhradecký na +259,1 %.
Důležité: vysoký procentní růst levnějšího regionu neznamená, že se jeho absolutní cena přiblížila Praze. Procentní změnu a dnešní cenovou hladinu je potřeba číst odděleně.
Nejvyšší nabídkovou cenu pozemků pro bydlení má v zářijovém datasetu Praha – 21 251 Kč/m².
Druhý Středočeský kraj dosahuje 4 679 Kč/m² a Jihomoravský kraj 3 388 Kč/m².
Rozdíl je mimořádný.
Praha je v tomto srovnání více než čtyřikrát dražší než druhý Středočeský kraj.
Celostátní průměr 2 630 Kč/m² je proto při ocenění konkrétní parcely pouze velmi hrubý orientační údaj.
„U pozemků je průměrná cena za metr ještě méně přenositelná na konkrétní nemovitost než u bytů. Rozhoduje územní plán, přístup z veřejné komunikace, sítě, tvar, svažitost, ochranná pásma a mnoho dalších parametrů.“
Monika Lukášová , ředitelka projektu Realiťák roku
Pozemky pro bydlení patří přirozeně k pomalejším realitním segmentům.
V září 2016 se v celorepublikovém průměru nabízely přibližně 339 dní.
V září 2026 už jde o 135 dní.
Zkrácení je výrazné také meziročně: ze 302 na 135 dní.
Regionálně je nejkratší průměrná doba v Praze s 94 dny a v Královéhradeckém kraji se 106 dny.
Karlovarský kraj je naopak na 177 dnech.
„Dlouhodobý růst cen pozemků je spojen i s omezeností nabídky vhodných lokalit. Pozemek ale není standardizovaný produkt, takže je nutné být při porovnávání průměrných cen mimořádně opatrný.“
Ondřej Hon , majitel CEMAP – cenové mapy a porotce projektu Realiťák roku
Důležité: tato část není součástí cenového datasetu. Jde o aktuální legislativní kontext.
Poslanecká sněmovna 9. září 2026 přehlasovala zamítavé stanovisko Senátu a znovu schválila novelu stavebního zákona.
Prezident republiky novelu 17. září 2026 podepsal.
Ministerstvo pro místní rozvoj změnu popisuje jako reformu směřující ke zjednodušení a zrychlení povolovacích procesů.
Novela pracuje mimo jiné s principem „1 úřad – 1 řízení – 1 razítko“ a mění také některé oblasti územního plánování.
Prezident při podpisu současně zveřejnil výhrady k některým částem novely, mimo jiné k rozšíření fikce souhlasu a podmínkám dodatečného povolování staveb.
Pro ceny pozemků z toho nelze vyvozovat okamžitý efekt. Novela sama nevytvoří novou infrastrukturu, nezmění přes noc územní plány obcí a neuvolní automaticky nové stavební parcely. Případný dopad se může projevit až postupně.
MMR – Sněmovna přehlasovala Senát
Pražský hrad – podpis prezidenta 17. září 2026
„Pozemky jsou strategická část realitního trhu, protože novou nabídku bydlení nelze vytvořit bez připraveného území. Zároveň je ale nesprávné vysvětlovat jejich cenu jedním faktorem. Lokální podmínky jsou zde mimořádně silné.“
Petr Makovský , výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku
U standardního bytu lze alespoň přibližně porovnávat podobnou velikost, dispozici, stáří a technický stav.
U pozemku může mít jeden metr čtvereční úplně jinou hodnotu podle toho, zda je parcela skutečně zastavitelná a za jakých podmínek.
Dvě parcely stejné výměry ve stejné obci se proto mohou cenou lišit i velmi výrazně.
Označení „pozemek pro bydlení“ v inzerci by kupující neměl chápat jako automatickou záruku, že lze ihned začít připravovat stavbu bez dalších podmínek.
Je nutné ověřit územní plán, konkrétní regulativy, přístup, sítě, ochranná pásma, případná věcná břemena a další limity.
V některých lokalitách může být stavební využití závislé na budoucí infrastruktuře, změně územního plánu nebo dohodě více vlastníků.
Právě právní a technická prověrka může změnit ekonomickou hodnotu pozemku podstatně více než několikaprocentní rozdíl proti krajskému průměru.
Pardubický kraj, Jihočeský kraj nebo Vysočina startovaly z výrazně nižší cenové úrovně.
Díky tomu může být jejich procentní změna velmi vysoká, i když dnešní absolutní cena zůstává výrazně pod Prahou nebo Středočeským krajem.
Vývoj může souviset například s poptávkou po rodinném bydlení mimo nejdražší velká města, s omezeným množstvím připravených lokalit nebo s dlouhodobým přeceněním dříve levnějších trhů.
Samotný dataset ale neumožňuje určit, jak velkou část růstu způsobil každý jednotlivý faktor.
Stejně tak neznamená, že každá parcela v Pardubickém nebo Jihočeském kraji zdražila přesně o uvedené procento.
Kupující pozemku řeší více otázek než kupující standardního bytu.
Musí prověřit nejen samotnou cenu, ale také:
Proto je delší doba nabízení u pozemků přirozená.
Zkrácení z 339 na 135 dní je ale výrazným signálem, že se likvidita segmentu proti roku 2016 změnila.
Pro prodávajícího je o to důležitější připravit předem podklady k územnímu plánu, sítím, přístupové cestě a geometrickému stavu parcely.
Změna stavebního práva může ovlivnit rychlost přípravy projektů a ochotu investorů pracovat s některými lokalitami.
Sama o sobě ale:
Při budoucím vyhodnocování proto bude důležité sledovat nejen ceny pozemků, ale také změny územních plánů, skutečně povolené stavby, zahájenou výstavbu a rozvoj technické infrastruktury.
Krajská cena pozemku je vhodná především jako orientační mapa dlouhodobého trendu.
Není to automatický ceník konkrétní parcely.
U jednotlivého pozemku je potřeba doplnit:
U menších regionálních vzorků může navíc průměr výrazněji ovlivnit jeden měsíc, ve kterém se objeví větší množství dražších, menších nebo naopak velkých parcel.
Proto je u pozemků potřeba ještě větší opatrnost než u bytů: průměrná cena za metr čtvereční je užitečná pro trend, ale konkrétní pozemek může mít úplně jinou hodnotu.
Datový soubor sleduje ceny, s nimiž pozemky vstupují do veřejné nabídky.
Nejde o skutečné ceny všech dokončených transakcí.
Skutečná sjednaná cena může být nižší nebo vyšší podle:
Právě u pozemků může být rozdíl mezi dvěma na první pohled podobnými parcelami velmi výrazný.
Meziměsíční změna zachycuje nejčerstvější pohyb, ale je nejcitlivější na změnu skladby nabídky.
Meziroční srovnání omezuje část sezónnosti.
Desetiletý horizont naopak ukazuje, jak zásadně se celý segment dlouhodobě přecenil.
U odborných datových článků proto nepovažujeme jeden měsíc automaticky za definitivní změnu trendu.
Silnější závěr vzniká až tehdy, když stejný směr potvrdí více období a současně další ukazatele, například počet nabídek a doba nabízení.
Pozemky pro bydlení se za deset let v celorepublikovém průměru více než ztrojnásobily v ceně.
Z 827 Kč/m² se dostaly na 2 630 Kč/m².
Ještě rychlejší relativní růst vidíme v několika regionech, které začínaly z výrazně nižší základny.
Pardubický kraj přidal 301,5 %, Jihočeský 290,4 % a Vysočina 284,9 %.
Cenovou hladinou je ale samostatným příběhem Praha, kde průměrná nabídková cena činí 21 251 Kč/m².
Zároveň se výrazně změnila rychlost segmentu.
Celorepubliková doba nabízení klesla z 339 dnů v roce 2016 na 135 dnů v roce 2026.
Nejdůležitější závěr je ale metodický: u žádného jiného běžného realitního segmentu není samotné číslo Kč/m² tak málo dostačující pro ocenění konkrétní nemovitosti jako právě u pozemku.
Zastavitelnost, sítě, přístup, regulativy, ochranná pásma a další technické a právní podmínky mohou hodnotu parcely změnit zásadně.
U pozemku je krajský průměr pouze první orientace. Pro skutečnou cenu je zásadní stavební využití, přístup, sítě, právní stav a konkrétní lokalita.
9. ročník projektu Realiťák roku pokračuje v pravidelném zveřejňování dat, která pomáhají veřejnosti lépe se orientovat v cenách, rychlosti trhu a regionálních rozdílech.
U pozemků je cílem především ukázat, proč samotná průměrná cena za metr čtvereční nestačí a proč je při nákupu nebo prodeji zásadní prověřit skutečné stavební využití konkrétní parcely.
Projekt Realiťák roku probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Článek pracuje s nabídkovými, nikoli realizačními cenami. Průměrné ceny pozemků mohou být výrazně ovlivněny skladbou aktuální nabídky, výměrou, lokalitou, zastavitelností a technickými či právními parametry parcel. Historická srovnání jsou počítána uvnitř stejného zářijového datového snapshotu. Analýza nepředstavuje individuální ocenění ani potvrzení stavební využitelnosti konkrétní parcely.
V září 2026 činila průměrná nabídková cena 2 630 Kč/m².
Celorepublikově přibližně o 218,0 %.
V Pardubickém kraji, kde průměrná nabídková cena vzrostla přibližně o 301,5 %. Následuje Jihočeský kraj a Kraj Vysočina.
V Praze, kde zářijová průměrná nabídková cena činila 21 251 Kč/m².
Celorepublikový zářijový průměr činí 135 dní. V září 2016 to bylo přibližně 339 dní.
Ne. Před koupí je nutné ověřit územní plán, regulativy, přístup, inženýrské sítě, ochranná pásma, věcná břemena a další technické a právní podmínky.
Pouze jako orientační údaj. U pozemků může skutečnou cenu zásadně změnit zastavitelnost, lokalita, přístup, sítě, tvar, výměra a další omezení.
Monika Lukášová, 
Petr Makovský, 
Ondřej Hon