13.9.2026 8:30
Začátek akademického roku znovu ukazuje, jak výrazně studenti ovlivňují nájemní trh – podle dat projektu Realiťák roku před zářím především ubývá nabídka bytů, zatímco ceny rostou jen mírně. Nový průzkum současně ukazuje silnou touhu mladých Čechů po samostatném bydlení. A Praha začíná řešit studii možné linky metra E, která může v budoucnu ovlivnit rozvoj i atraktivitu některých částí města.
Dnešní Realitní puls vychází z aktuálně publikovaných článků, analýz a veřejných zdrojů. Projekt Realiťák roku k nim přidává vlastní komentář a pohled na to, co aktuální dění znamená pro kupující, prodávající, investory, developery, pronajímatele, nájemce a realitní makléře.
V dnešním Realitním pulsu
Přejděte rovnou na téma, které vás zajímá.
Studenti a nájmy Mladí a první bydlení Metro E Luxusní vily Dopad na jednotlivé skupiny Shrnutí
Legislativní kontrola: U zásadní novely stavebního zákona dnes nebyl zjištěn nový krok, který by měnil stav popsaný v předchozích vydáních. MMR nadále uvádí, že po přehlasování Senátu Poslaneckou sněmovnou má novela zamířit k podpisu prezidenta. V okamžiku přípravy tohoto článku ji proto nevydáváme za účinnou.
Začátek akademického roku patří každoročně k nejdůležitějším obdobím nájemního trhu v univerzitních městech. Nová analýza projektu Realiťák roku ale ukazuje, že vliv studentů se projevuje trochu jinak, než se často popisuje.
Podle aktuální analýzy projektu Realiťák roku klesá mezi květnem a zářím v průměru 12 sledovaných krajských měst počet nabízených nájemních bytů o 8,1 %, zatímco nájemné ve stejném období roste pouze o 0,79 %.
Výrazný je především vývoj v univerzitních centrech. V Brně mezi květnem a zářím ubývá 14,7 % nabídek, v Olomouci 12 %. Hlavní efekt studentské poptávky tak není v prudkém zdražení během několika měsíců, ale především v tom, že kvalitní a cenově přijatelné nabídky postupně mizí z trhu.
Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz.
Jak to čte projekt Realiťák roku: nájemce, který začne hledat byt až těsně před začátkem semestru, nemusí nutně zaplatit dramaticky vyšší cenu než na jaře. Velmi pravděpodobně však bude vybírat z podstatně menšího množství bytů, dispozic a lokalit.
„U studentských nájmů je podle našich dat největším problémem především výběr. Kdo začne hledat až ve chvíli, kdy se do města vrací desetitisíce studentů, často nezaplatí o desítky procent více, ale musí dělat větší kompromisy v lokalitě, dispozici nebo kvalitě bytu,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Jak studenti skutečně mění nájemní trh?
Podívejte se na data z 12 krajských měst, desetiletý vývoj nájemného i rozdíl mezi cenovým růstem a úbytkem nabídky.
Studentské nájemní bydlení souvisí s ještě širším trendem. Podle průzkumu investiční platformy Portu, který realizovala agentura Ipsos mezi 840 respondenty, téměř devět z deseti mladých Čechů už samostatně bydlí, nebo se plánuje od rodičů odstěhovat nejpozději do 30 let.
O výsledcích průzkumu informovaly 12. září ČTK a e15.
Více než pětina lidí ve věku 16 až 25 let už podle průzkumu s rodiči nebydlí. Další významná část chce samostatnost spojit s dokončením střední nebo vysoké školy. Právě tento životní okamžik přivádí na nájemní trh každoročně další mladé domácnosti.
Důležité upřesnění: jde o průzkum realizovaný pro společnost Portu, nikoliv o oficiální statistiku celého českého trhu. Přesto dobře ukazuje preference mladé generace a lze jej zajímavě porovnat s reálnými daty o nájemním bydlení.
Finanční bariéra je přitom značná. První pronájem znamená vedle běžného nájemného také kauci a případné další počáteční náklady. U vlastního bydlení se přidává potřeba stovek tisíc korun vlastního kapitálu.
„Mladý člověk dnes často řeší dva různé problémy najednou. Chce se osamostatnit, takže potřebuje dostupný nájem, ale zároveň by si měl začít vytvářet rezervu pro případnou budoucí koupi. Rostoucí náklady na bydlení obě tyto věci výrazně komplikují,“ říká Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.
Koupit nemovitost teď, nebo ještě čekat?
Rozhodnutí nestojí jen na ceně nebo hypoteční sazbě. Základem je vlastní finanční limit, rezerva, lokalita a kvalita konkrétní nemovitosti.
Novým pražským tématem se stává možná pátá linka metra. Podle článku e15 z 12. září se připravuje studie proveditelnosti linky E.
Diskutovaná tangenciální trasa by měla propojovat jednotlivé části Prahy mimo tradiční cesty přes historické centrum. Ve veřejné debatě se objevují mimo jiné oblasti Smíchova, Pankráce nebo Budějovické, Edenu, Želivského, Vysočan či Letňan.
Co zatím skutečně víme: jde o ranou fázi přípravy a studii proveditelnosti. Nelze proto pracovat s budoucími stanicemi tak, jako by byla trasa definitivně schválena a měla jistý termín realizace.
Jak to čte projekt Realiťák roku: dopravní infrastruktura je pro cenu nemovitosti důležitá, ale sama o sobě ji neurčuje. Rozhoduje kvalita celé lokality, školy, služby, veřejný prostor, nová výstavba, bezpečnost a především skutečná dojezdová doba.
V tomto vydání proto nepřebíráme cenové indexy konkurenčních realitních datových platforem citované v původním článku. Pro srovnání používáme vlastní ověřené údaje projektu.
Podle dubnové analýzy projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a Reality.iDNES.cz činila průměrná nabídková cena pražských bytů 163 379 Kč/m². Praha však není jeden trh – cenové rozdíly mezi jednotlivými městskými částmi jsou mimořádné.
Podrobnosti přináší analýza Praha za 10 let: byty, domy a nájmy.
Velmi specifický pohled na likviditu nejdražších nemovitostí přinesla 12. září e15.
Článek popisuje několik mimořádně drahých českých vil spojených s kontroverzním ruským kapitálem, které hledají kupce velmi dlouho. Jde o extrémně úzký segment, a proto by bylo chybou z něj vyvozovat, že luxusní české nemovitosti obecně zlevňují nebo se neprodávají.
Pro realitní praxi je ale téma zajímavé z jiného důvodu. U nemovitosti za desítky nebo stovky milionů korun nestačí atraktivní lokalita. Velkou roli hraje právní historie, původ vlastnictví, případná sankční rizika, technická výjimečnost objektu a především velmi omezený počet potenciálních kupujících.
Praktický dopad: čím unikátnější nemovitost je, tím méně vypovídá běžný cenový průměr. Správná cenová strategie a individuální marketing jsou zde ještě důležitější než u standardního bytu nebo domu.
Prodáváte nemovitost a nejste si jistí cenou?
Cena musí odpovídat nejen obecnému vývoji trhu, ale také konkrétní lokalitě, stavu, dispozici, konkurenci a reálné skupině kupujících.
Pokud hledáte vlastní bydlení, nesledujte pouze celorepublikové průměry. U Prahy mohou mít infrastruktura a rozvoj konkrétní čtvrti velký vliv, ale budoucí projekty je potřeba oddělovat od skutečně schválených a realizovaných staveb.
I při silném trhu záleží na likviditě konkrétní nemovitosti. U drahých a atypických objektů může nesprávná cena znamenat roky v nabídce.
Studentská města potvrzují stabilní zdroj nájemní poptávky. Investiční rozhodnutí ale musí vycházet nejen z nájemného, ale také z pořizovací ceny, nákladů, obsazenosti a konkrétní mikro-lokality.
Dopravní infrastruktura a nové městské čtvrti se vzájemně ovlivňují. Případná linka E může v dlouhém horizontu změnit potenciál některých rozvojových území, dnes však stále jde o přípravnou fázi.
V univerzitních městech rozhoduje načasování. Nájemci by měli hledat dříve, pronajímatelé naopak mohou těžit z velmi silné sezónní poptávky, aniž by bylo nutné nastavovat nepřiměřenou cenu.
Dnešní témata ukazují význam lokální znalosti. Makléř musí umět vysvětlit, zda se změnila cena, nabídka nebo pouze očekávání trhu, a odlišit skutečný infrastrukturní projekt od dlouhodobého plánu.
Řešíte koupi, prodej nebo pronájem?
Na webu projektu Realiťák roku najdete prověřené realitní makléře z celé České republiky i praktické informace pro bezpečnější rozhodování.
Podle analýzy projektu Realiťák roku je krátkodobý cenový efekt výrazně menší než dopad na nabídku. Ve 12 sledovaných městech mezi květnem a zářím klesá nabídka v průměru o 8,1 %, zatímco nájemné roste o 0,79 %.
Ve sledovaných datech patří mezi nejvýraznější příklady Brno, kde mezi květnem a zářím mizí 14,7 % nájemních nabídek, a Olomouc s poklesem o 12 %.
Ne. Praha připravuje studii proveditelnosti. Přesná trasa, technologie, stanice i případný harmonogram mohou projít dalšími změnami.
Ne. Dopravní dostupnost je důležitá, ale hodnotu nemovitosti ovlivňuje také kvalita lokality, služby, školy, veřejný prostor, nabídka nové výstavby a stav konkrétní nemovitosti.
Čím je nemovitost dražší a unikátnější, tím menší je počet vhodných kupujících. U luxusních objektů navíc roste význam právního prověření, historie vlastnictví, technického stavu a individuální cenové strategie.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe poznat kvalitní realitní službu a vybírat makléře podle dostupných informací, regionu, zkušeností, referencí, odborného hodnocení a dalších kritérií.
Cílem projektu není pouze oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice. Důležitou součástí je také osvěta pro veřejnost, praktické návody, datové analýzy a upozorňování na chyby, které mohou mít při prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti vysoké finanční a právní důsledky.
Dnešní Realitní puls připomíná, jak důležitá je pro kvalitního makléře lokální znalost. Jinak se pracuje s nájemním bytem v univerzitním Brně, jinak s nemovitostí poblíž plánované dopravní infrastruktury a úplně jinak s unikátní luxusní vilou. Kvalitní realitní služba proto nestojí pouze na znalosti ceny, ale také na pochopení poptávky, nabídky, rozvoje lokality a reálného okruhu potenciálních klientů.
Devátý ročník projektu probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Monika Lukášová, 
Petr Makovský