Realitní puls 17. 10. 2026: Ústí a Ostrava zdražují rychleji než Praha, demografie mění bydlení a PPF získala souhlas k akvizicím

Rychlá odpověď: Co je dnes nejdůležitější na realitním trhu?

Nejnovější analýza projektu Realiťák roku ukazuje, že nejrychlejší meziroční růst nabídkových cen bytů ve třinácti sledovaných velkých městech zaznamenalo v září 2026 Ústí nad Labem (+16,5 %), Ostrava (+15,9 %) a Jihlava (+15,7 %). Praha zůstává nejdražší, ale meziročně roste o 7,3 %.

Demografická analýza současně upozorňuje, že v roce 2025 rostl počet obyvatel pouze v pěti krajích. Středočeský kraj získal 10 919 obyvatel, Praha 9 204, zatímco Moravskoslezský kraj ztratil 6 233 obyvatel.

Úřad pro ochranu hospodářské soutěže 16. října pravomocně povolil dvě realitní akvizice skupiny PPF. A v pondělí 19. října končí příjem žádostí do programu Úsporné bytové domy.

Pro veřejnost je zásadní, že ceny bytů, počet obyvatel a skutečná poptávka se mohou v jednotlivých lokalitách vyvíjet odlišně.

1. Ústí a Ostrava zdražují rychleji než Praha. Co ukazují zářijová data?

Nová analýza projektu Realiťák roku, zveřejněná 16. října 2026 v 9:22, přináší podrobné srovnání třinácti velkých českých měst.

Data vznikla ve spolupráci projektu Realiťák roku, portálu Reality.iDNES.cz a společnosti CEMAP – cenové mapy.

Nejrychleji meziročně rostly nabídkové ceny bytů v Ústí nad Labem, Ostravě a Jihlavě. Praha si zachovává nejvyšší absolutní cenovou hladinu, ale její procentní růst je nižší.

Kolik stojí metr čtvereční bytu?

• Ústí nad Labem: 53 632 Kč/m², meziročně +16,5 %.
• Ostrava: 72 925 Kč/m², +15,9 %.
• Jihlava: 77 969 Kč/m², +15,7 %.
• Plzeň: 96 123 Kč/m², +14,3 %.
• Brno: 136 881 Kč/m², +11,1 %.
• Praha: 165 590 Kč/m², +7,3 %.

Praha je tak více než třikrát dražší než Ústí nad Labem. Současně však Ústí vykazuje více než dvojnásobné procentní tempo meziročního růstu.

Nejvyšší cena a nejrychlejší zdražování tedy nejsou totéž.

Prodejní ceny a nájemné se vyvíjejí rozdílně

V Ostravě vzrostly nabídkové ceny bytů meziročně o 15,9 %, zatímco nabídkové nájemné o 7,2 %. V Ústí nad Labem jde o růst prodejních cen o 16,5 % a nájemného o 7,5 %.

V Liberci je situace opačná. Nájemné vzrostlo o 9,7 %, zatímco nabídkové ceny bytů o 6,3 %.

Pro investora je tento rozdíl důležitý. Pokud kupní ceny rostou rychleji než nájemné, může se při ostatních nezměněných podmínkách snižovat jednoduchý hrubý nájemní výnos.

Skutečný investiční výnos však ovlivňují také opravy, správa, neobsazenost, financování, daně a další náklady.

Jak rychle se byty prodávají a pronajímají?

V Pardubicích dosáhla průměrná doba nabízení bytů k prodeji 43 dní, v Ústí nad Labem 44 dní.

U nájemních bytů jsou časy výrazně kratší. V Pardubicích činila průměrná doba nabízení 14 dní, v Českých Budějovicích 15 dní a v Brně 16 dní.

Jde o průměry za sledovaný trh. Konkrétní nemovitost se může prodávat nebo pronajímat podstatně rychleji či pomaleji.

„Celostátní průměr nemůže nahradit znalost konkrétního města. Při prodeji nebo koupi potřebujeme vědět, jaká je skutečná nabídka v lokalitě, jak rychle se nemovitosti prodávají a jaké ceny odpovídají jejich stavu.“

Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku

Metodické upozornění: Analýza pracuje s nabídkovými cenami a nabídkovým nájemným za září 2026. Nejde o realizované prodejní ceny.

Kompletní data, grafy a metodiku najdete v článku Ceny bytů ve velkých městech: Ústí, Ostrava, Jihlava a Praha .

2. Demografie mění český realitní trh. Kde bude potřeba jiné bydlení?

Významnou souvislost k aktuálním cenovým datům přináší analýza projektu Realiťák roku zveřejněná 15. října 2026 ve 12:39.

Vychází z publikace Českého statistického úřadu Vývoj obyvatelstva České republiky, která byla vydána 9. října 2026 a obsahuje údaje za rok 2025.

Tuto analýzu doplňujeme do dnešního Pul­su, protože nebyla zahrnuta v předchozím vydání. Nejde o nová demografická data ze 16. října.

Počet obyvatel roste jen v pěti krajích

Česká republika měla na konci roku 2025 celkem 10 915 839 obyvatel.

Celkový populační přírůstek činil 6 339 osob. Přirozený úbytek dosáhl 35 701 obyvatel, zatímco saldo zahraniční migrace bylo kladné ve výši 42 040 osob.

Největší populační růst zaznamenal Středočeský kraj, který získal 10 919 obyvatel. Praha přidala dalších 9 204.

Naopak Moravskoslezský kraj ztratil 6 233 obyvatel.

Proč Ostrava zdražuje, když kraj ztrácí obyvatele?

Právě zde vzniká důležitá souvislost mezi demografií a cenami bytů.

Moravskoslezský kraj jako celek populačně klesá, ale Ostrava podle zářijových dat patří mezi nejrychleji zdražující velká města.

To neznamená, že demografická data nejsou důležitá. Znamená to, že celkový počet obyvatel kraje není jediným ukazatelem poptávky po bydlení.

Ceny ovlivňuje také skladba nabídky, kvalita bytového fondu, místní příjmy, dostupnost zaměstnání, velikost domácností a investiční poptávka.

Krajské statistiky navíc mohou zakrývat velké rozdíly mezi jednotlivými městy a jejich spádovými oblastmi.

Stárnutí populace mění požadavky na byty

Na konci roku 2025 tvořili obyvatelé ve věku 65 let a více již 20,8 % české populace.

V některých lokalitách tak může růst potřeba menších a bezbariérových bytů, výtahů, dostupných služeb a kvalitní veřejné dopravy.

V jiných oblastech bude nadále zásadní výstavba rodinného bydlení, škol a další infrastruktury.

Demografická analýza proto není jednoduchým návodem, kde nemovitosti automaticky zdraží nebo zlevní. Pomáhá určit, jaké bydlení může být v konkrétním místě potřeba.

Podrobný regionální rozbor najdete v článku Kde bude Česko potřebovat jiné bydlení? .

Původní statistický zdroj: ČSÚ – Vývoj obyvatelstva ČR, data za rok 2025 .

3. PPF získala souhlas k významným realitním akvizicím

Úřad pro ochranu hospodářské soutěže 16. října 2026 oznámil pravomocné povolení dvou realitních akvizic skupiny PPF.

První transakce se týká skupiny společností, které dosud patřily skupině Kaprain. Zahrnuje existující kancelářské a skladové nemovitosti i pozemky a připravované developerské projekty v Praze.

Mezi dotčené společnosti patří například Harfa BC C, Harfa District, Českomoravská Invest a další firmy.

Součástí je také rezidenční projekt Oaks Prague

Druhá povolená akvizice se týká společnosti IK-invest 3 a projektu Oaks Prague v Nebřenicích.

Součástí je golfové hřiště a plánovaný rezidenční projekt s vilami, apartmány a rodinnými domy.

ÚOHS obě spojení povolil ve zjednodušeném řízení. Podle úřadu nebudou mít za následek podstatné narušení hospodářské soutěže.

Povolení akvizice není stavebním povolením

Je důležité rozlišovat povolení spojení soutěžitelů od povolení konkrétního stavebního záměru.

Rozhodnutí ÚOHS umožňuje uskutečnit posuzované majetkové spojení. Samo o sobě však neznamená, že jsou všechny připravované stavby povoleny nebo že se okamžitě začne stavět.

Úřad současně nezveřejnil hodnotu transakcí.

„Velké realitní akvizice ukazují, že významnou roli na trhu hraje dlouhodobý kapitál. Pro veřejnost je ale podstatné rozlišovat mezi převzetím projektu, jeho přípravou a skutečným rozšířením nabídky nemovitostí.“

Petr Makovský
zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz

Oficiální zdroj: ÚOHS – povolení realitních akvizic skupiny PPF , zveřejněno 16. října 2026.

4. Pozor na pondělí 19. října: končí příjem žádostí do programu Úsporné bytové domy

Státní fond podpory investic potvrzuje ukončení příjmu žádostí do programu Úsporné bytové domy dne 19. října 2026.

Důvodem je vyčerpání finanční alokace.

Program je určen na energetické renovace stávajících bytových domů mimo hlavní město Prahu.

Jaké jsou základní parametry podpory?

• Úvěr až 50 milionů korun.
• Úroková sazba od 1 %.
• Splatnost až 20 let.
• Financování až 90 % způsobilých nákladů.
• Požadovaná úspora energie nejméně 20 %.

Mezi možné žadatele patří společenství vlastníků jednotek, bytová družstva, obce a další vlastníci bytových domů, kteří splňují podmínky programu.

Žádosti se podávají elektronicky prostřednictvím Klientského portálu SFPI.

Fond upozorňuje, že některé žádosti mohou být kvůli vyčerpání prostředků zařazeny mezi náhradní.

Důležité časové rozlišení: Jde o dříve oznámenou uzávěrku programu, nikoli o novou změnu pravidel ze 16. října. Oficiální oznámení uvádí poslední aktualizaci 21. září 2026.

Podmínky a aktuální stav programu: SFPI – Úsporné bytové domy .

5. Soused namířil kameru na zahradu. Co smí a co už může být problém?

Praktický právní servis doplňuje článek projektu Realiťák roku zveřejněný 15. října 2026 v 19:32.

Řeší častou sousedskou situaci: kamera umístěná na jednom domě může zabírat také sousedovu zahradu, terasu, bazén nebo okna.

Instalace kamery na vlastní nemovitost není sama o sobě nezákonná. Vlastník má legitimní zájem chránit svůj majetek.

Toto právo však není neomezené. Rozsáhlé nebo dlouhodobé sledování soukromých prostor sousedů může představovat nepřiměřený zásah do soukromí.

Co dělat, když kamera míří na váš pozemek?

• Zjistěte, co kamera skutečně snímá.
• Požádejte souseda o vysvětlení a přiměřenou úpravu záběru.
• Zvažte maskování části obrazu nebo změnu úhlu kamery.
• Zdokumentujte konkrétní okolnosti případného zásahu.
• Pokud dohoda není možná, zvažte právní pomoc.

Pravidla GDPR se neuplatňují na každou domácí kameru automaticky. Záleží na okolnostech konkrétního sledování.

I v situaci, kdy se GDPR nepoužije, však může existovat ochrana soukromí podle občanského zákoníku.

Podrobný právní rozbor: Soused namířil kameru na naši zahradu. Může nás bez souhlasu natáčet? .

Oficiální informace: Úřad pro ochranu osobních údajů – kamerové systémy .

Co dnešní Realitní puls znamená pro jednotlivé skupiny?

Kupující

Sledujte skutečnou cenovou hladinu a tempo jejího růstu v konkrétním městě. Neodvozujte rozhodnutí pouze od celostátních průměrů. Při koupi prověřte právní stav nemovitosti a jejího okolí.

Prodávající

Cenu nastavujte podle srovnatelných nemovitostí v konkrétní lokalitě. Rychlý růst cen v jiném městě není důvodem automaticky zvýšit cenu vlastní nabídky.

Investoři

Porovnávejte vývoj prodejních cen s nájemným, demografii konkrétní lokality a očekávané náklady na správu nemovitosti. Sledujte také větší investiční akvizice a připravované developerské projekty.

Developeři

Pro přípravu nových projektů je důležité sledovat nejen celkový populační růst, ale také věkovou strukturu, velikost domácností, migraci a dostupnost infrastruktury.

Pronajímatelé a nájemci

Vývoj nájemného nemusí kopírovat růst prodejních cen. V jednotlivých městech se proto může měnit dostupnost nájemního bydlení i ekonomika investice do pronajímaného bytu.

Realitní makléři

Kvalitní realitní služba vyžaduje znalost místních dat, správné rozlišení nabídkových a realizovaných cen, orientaci v demografických trendech a schopnost upozornit klienta na právní rizika.

Co si z toho odnést

Nejdražší lokalita nemusí zdražovat nejrychleji. Kraj s úbytkem obyvatel nemusí mít automaticky klesající ceny bytů.

Dlouhodobý vývoj trhu proto nelze vysvětlovat jediným číslem. Je nutné sledovat ceny, nabídku, migraci, strukturu domácností, financování a skutečný stav nemovitostí.

Pro vlastníky bytových domů je navíc aktuálně důležité prověřit blížící se termín ukončení příjmu žádostí o zvýhodněné úvěry.

Zdroje a další čtení

• Realiťák roku – ceny bytů ve velkých městech, zveřejněno 16. 10. 2026 v 9:22 .
• Realiťák roku – demografie a bydlení, zveřejněno 15. 10. 2026 ve 12:39 .
• ČSÚ – Vývoj obyvatelstva České republiky, data za rok 2025, vydáno 9. 10. 2026 .
• ÚOHS – povolení realitních akvizic PPF, zveřejněno 16. 10. 2026 .
• SFPI – Úsporné bytové domy, ukončení příjmu žádostí 19. 10. 2026 .
• ÚOOÚ – kamerové systémy a ochrana soukromí .

Metodická poznámka: Datum zveřejnění článku, období statistických dat a datum účinnosti právního opatření jsou rozdílné údaje. U cen bytů používáme nabídkové hodnoty. U demografie jde o rok 2025. Povolení realitní akvizice není stavebním povolením.

Další články projektu Realiťák roku

• Realitní puls 16. října: Úvěry na bydlení, pražská výstavba a katastr
• Ceny bytů versus stavební náklady: analýza vývoje od roku 2017
• Jak číst kupní smlouvu: úschova, katastr a bezpečné předání

Nejčastější otázky

Ve kterém velkém městě rostly ceny bytů nejrychleji?

V září 2026 vedlo ze třinácti sledovaných velkých měst Ústí nad Labem s meziročním růstem nabídkových cen o 16,5 %. Následovaly Ostrava s 15,9 % a Jihlava s 15,7 %.

Kolik stojí metr čtvereční bytu v Praze?

Podle zářijových dat projektu Realiťák roku činila průměrná nabídková cena v Praze 165 590 Kč/m². Meziročně vzrostla o 7,3 %.

Proč mohou ceny bytů růst i v kraji, kde ubývá obyvatel?

Protože cenu ovlivňuje nejen celkový počet obyvatel, ale také místní nabídka, struktura domácností, příjmy, kvalita bytů a investiční poptávka. Vývoj celého kraje nemusí odpovídat vývoji jednotlivého města.

Kolik českých krajů v roce 2025 populačně rostlo?

Podle ČSÚ zaznamenalo v roce 2025 populační růst pět ze čtrnácti krajů. Největší přírůstky vykázaly Středočeský kraj a Praha.

Co povolil antimonopolní úřad skupině PPF?

ÚOHS pravomocně povolil dvě realitní akvizice. Týkají se skupiny nemovitostních společností dosud patřících Kaprainu a projektu Oaks Prague v Nebřenicích.

Kdy končí příjem žádostí do programu Úsporné bytové domy?

Státní fond podpory investic oznámil, že příjem žádostí ukončí 19. října 2026 z důvodu vyčerpání alokace.

Může soused bezpečnostní kamerou sledovat naši zahradu?

Soused může přiměřeně chránit svůj majetek, ale nemá neomezené právo sledovat soukromí ostatních. Rozhoduje skutečný rozsah záběru, účel sledování a okolnosti konkrétního případu.

Úplně na závěr

Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe poznat kvalitní realitní službu a vybírat makléře podle dostupných informací, regionu, zkušeností, referencí, odborného hodnocení a dalších kritérií.

Cílem projektu není pouze oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice. Důležitou součástí je také osvěta pro veřejnost, praktické návody, datové analýzy a upozorňování na chyby, které mohou mít při prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti vysoké finanční a právní důsledky.

Dnešní Realitní puls připomíná, že český realitní trh je stále více regionálně rozdílný. Kvalitní realitní profesionál musí umět propojit cenová data, demografii, znalost konkrétní lokality a bezpečný postup při realitní transakci.

Devátý ročník projektu probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.

Kontakt pro veřejnost a média

Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz