3.10.2026 8:08
Český realitní trh prošel za deset let mimořádnou proměnou. Nabídkové ceny bytů vzrostly mezi srpnem 2016 a srpnem 2026 o 213,6 %, rodinných domů o 231,7 % a garáží dokonce o 371,5 %. Dnešní Realitní puls přidává nový krok v přípravě metra D v Libuši, který je přímo koordinován s budoucí developerskou výstavbou, a také další veřejný dopad prvního Realitního fóra ČR.
Dnešní Realitní puls vychází z aktuálně publikovaných článků, analýz a veřejných zdrojů. Projekt Realiťák roku k nim přidává vlastní komentář a pohled na to, co aktuální dění znamená pro kupující, prodávající, investory, developery, pronajímatele, nájemce a realitní makléře.
V dnešním Realitním pulsu
10 let českého trhu Trh výrazně zrychlil Metro D a Libuš Realitní fórum v médiích Stavební novela Dopady na jednotlivé skupiny
Dnešní hlavní téma vychází z rozsáhlé datové analýzy projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz. Desetileté srovnání pracuje se srpnem 2016 a srpnem 2026 a sleduje šest segmentů českého realitního trhu.
Co ukazují data: nejvýrazněji vzrostly nabídkové ceny garáží, a to o 371,5 %. Rodinné domy k prodeji zdražily o 231,7 %, pozemky pro bydlení o 215,9 % a byty k prodeji o 213,6 %.
Nájemné rostlo výrazně pomaleji. U bytů se za stejné období zvýšilo o 79,5 % a u rodinných domů o 59,1 %.
Původní analýzu najdete v článku Český realitní trh za 10 let: co zdražilo nejvíc a jak se změnila rychlost trhu.
„Desetiletý pohled připomíná, jak nebezpečné je při rozhodování vycházet ze staré představy o cenách. To, co bylo před deseti lety běžnou cenovou hladinou, dnes v řadě segmentů neexistuje. Pro veřejnost je proto důležité pracovat s aktuální lokální hodnotou, ne s tím, za kolik se podobná nemovitost prodávala před pěti nebo deseti lety,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Desetileté srovnání ukazuje ještě jeden důležitý trend: ve všech šesti sledovaných segmentech se zkrátila doba nabízení.
U bytů k prodeji vzrostla průměrná nabídková cena z 31 490 Kč/m² v srpnu 2016 na 98 756 Kč/m² v srpnu 2026. Současně se doba nabízení zkrátila ze 117 na 63 dní, tedy o 46,2 %.
Jak to čte projekt Realiťák roku: český realitní trh není pouze dražší. U řady segmentů je také podstatně rychlejší. Kupující proto potřebují být lépe připraveni a prodávající mají méně důvodů vycházet při ocenění ze starých transakcí nebo z cen, které si pamatují z minulosti.
„Dlouhodobá data jsou důležitá právě tím, že ukazují změnu perspektivy. Nestačí vědět, že ceny rostly. Potřebujeme vědět, které segmenty rostly rychleji, jak se změnila rychlost trhu a co to znamená pro konkrétní rozhodnutí kupujícího nebo prodávajícího dnes,“ říká Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.
Podívejte se na celé desetileté srovnání
Byty, domy, pozemky, garáže i nájemní bydlení. Analýza ukazuje ceny i změnu rychlosti trhu mezi srpnem 2016 a srpnem 2026.
Dopravní podnik hl. m. Prahy 2. října oznámil vypsání veřejné zakázky na zhotovitele stanice metra D Libuš.
Co říká DPP: předpokládaná hodnota zakázky činí 3,755 miliardy Kč bez DPH. Výstavba stanice by měla trvat 54 měsíců od předání staveniště a cílem je její uvedení do provozu společně s prvním úsekem metra D v roce 2032.
Pro realitní trh je zásadní propojení dopravní stavby s rozvojem okolí. Nadzemní části obou vestibulů mají být součástí parterů budoucí developerské výstavby. Výstavba stanice má být koordinována také s tramvajovou tratí Libuš – Nové Dvory a další plánovanou výstavbou.
Jak to čte projekt Realiťák roku: velká dopravní infrastruktura může postupně měnit atraktivitu lokality, strukturu nové výstavby i rozhodování investorů a kupujících. Nelze ale automaticky tvrdit, že každá nemovitost v okolí metra zdraží stejným způsobem. Rozhoduje konkrétní poloha, typ nemovitosti, kvalita okolí i časový horizont.
Proč je lokální znalost tak důležitá?
Celostátní průměry pomáhají popsat trend, skutečná hodnota konkrétní nemovitosti se ale vytváří na úrovni města, čtvrti a často několika ulic.
Včerejší Realitní puls informoval o samotném vzniku Realitního fóra ČR. Dnes proto neopakujeme stejnou zprávu. Novým vývojem je další veřejný dosah výstupů prvního jednání.
Dne 2. října byly závěry prvního setkání distribuovány prostřednictvím ČTK PROTEXT a převzala je další média. Do širší debaty se tak dostávají témata, která se při jednání opakovala: podmínky vstupu do realitní profese, průběžné vzdělávání, možnost jednoduše ověřit realitního profesionála, odpovědnost realitních kanceláří, rezervační smlouvy a další vývoj zákona o realitním zprostředkování.
Podrobný vlastní výstup projektu je v článku První Realitní fórum ČR pojmenovalo hlavní problémy trhu: odbornost, registr, vzdělávání i realitní zákon.
Fórum nepřijalo formální usnesení ani společný seznam požadavků na stát. Jeho prvním výsledkem je mapa problémů a témat pro další odbornou práci.
Realitní fórum ČR
Podívejte se na smysl platformy, výstupy prvního setkání a plán dalších pracovních kulatých stolů.
Také před dnešním vydáním jsme samostatně kontrolovali stav velké novely stavebního zákona.
Senát novelu zamítl. Poslanecká sněmovna však 9. září 2026 na návrhu setrvala a zamítavé stanovisko Senátu přehlasovala. Prezident republiky novelu následně 17. září 2026 podepsal.
Co je důležité: schválení Parlamentem, podpis prezidenta, vyhlášení ve Sbírce zákonů a účinnost jednotlivých ustanovení jsou různé právní okamžiky.
Při dnešní kontrole proto nadále neoznačujeme ustanovení navázaná na vyhlášení zákona za účinná bez jednoznačného ověření příslušného kroku v oficiálním zdroji.
Ministerstvo pro místní rozvoj mezitím pokračuje v praktické přípravě nové úpravy a od října do prosince pořádá 14 odborných školení pro pracovníky obecních a krajských úřadů.
Stavební novela: stále rozlišujeme jednotlivé kroky
Senát návrh zamítl → Sněmovna 9. září na návrhu setrvala → prezident 17. září novelu podepsal. U změn navázaných na vyhlášení neuvádíme účinnost bez ověření tohoto kroku.
Jako první jsme samostatně prošli nové články a aktuality přímo na webu projektu Realiťák roku. Následovala kontrola Poslanecké sněmovny, Senátu, Ministerstva pro místní rozvoj, legislativních zdrojů, České národní banky, Finanční správy a Českého úřadu zeměměřického a katastrálního.
Kontrolou prošly také nové výstupy významných realitních kanceláří a sítí, developerských společností, ekonomických a realitních médií. Do dnešního výběru jsme nezařadili běžné marketingové materiály ani starší zprávy bez nového vývoje.
Cenová hladina je proti roku 2016 zásadně jinde a trh je současně rychlejší. Kupující proto potřebuje předem připravené financování, realistický rozpočet a schopnost rychle, ale bezpečně vyhodnotit konkrétní nabídku.
Historická cena nemovitosti není spolehlivým vodítkem pro dnešní prodej. Rozhodující je aktuální lokální konkurence, stav nemovitosti, poptávka a správné nastavení nabídkové ceny.
Vývoj garáží, bytů, domů a nájmů ukazuje, že jednotlivé segmenty se za deset let vyvíjely velmi rozdílně. Investiční rozhodnutí proto nelze stavět pouze na předpokladu, že všechny nemovitosti rostou podobným tempem.
Libuš je příkladem propojení nové dopravní infrastruktury s plánovanou developerskou výstavbou. Právě koordinace dopravy, územního rozvoje a nové výstavby může zásadně měnit celé lokality.
Nájemné za deset let rostlo výrazně pomaleji než ceny nemovitostí k prodeji. To je důležitá informace pro investory počítající výnos i pro domácnosti rozhodující se mezi nájmem a vlastnickým bydlením.
Desetiletá data potvrzují význam lokální znalosti a aktuálního ocenění. Výstupy Realitního fóra zároveň ukazují, že se stále větší důraz klade na odbornost, průběžné vzdělávání, odpovědnost a možnost ověřit kvalitu realitního profesionála.
Řešíte koupi, prodej nebo pronájem?
Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti orientovat se na realitním trhu a vybírat prověřené realitní profesionály.
Průměrná nabídková cena bytů k prodeji vzrostla mezi srpnem 2016 a srpnem 2026 o 213,6 %, z 31 490 Kč/m² na 98 756 Kč/m².
Největší desetiletý růst zaznamenaly garáže, jejichž nabídkové ceny vzrostly o 371,5 %.
Ne. Nájemné rostlo výrazně pomaleji. U bytů se zvýšilo o 79,5 % a u rodinných domů o 59,1 %.
Ano. Ve všech šesti sledovaných segmentech se mezi srpnem 2016 a srpnem 2026 zkrátila průměrná doba nabízení.
Dopravní podnik hl. m. Prahy vypsal veřejnou zakázku na zhotovitele stanice Libuš s předpokládanou hodnotou 3,755 miliardy Kč bez DPH. Výstavba má být koordinována také s budoucí developerskou výstavbou v území.
Výstupy prvního jednání byly 2. října distribuovány do médií a témata odbornosti, vzdělávání, ověřitelnosti makléřů, odpovědnosti realitních kanceláří a realitní legislativy se tak dostávají do širší veřejné debaty.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe poznat kvalitní realitní službu a vybírat makléře podle dostupných informací, regionu, zkušeností, referencí, odborného hodnocení a dalších kritérií.
Cílem projektu není pouze oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice. Důležitou součástí je také osvěta pro veřejnost, praktické návody, datové analýzy a upozorňování na chyby, které mohou mít při prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti vysoké finanční a právní důsledky.
Dnešní Realitní puls ukazuje, proč je role kvalitního realitního makléře stále více založena na schopnosti číst aktuální data a konkrétní lokalitu. Trh se za deset let zásadně přecenil, jednotlivé segmenty se ale vyvíjely rozdílně a nová infrastruktura může postupně měnit celé části měst. Kvalitní makléř proto klientovi nepředává jen nabídku nemovitosti, ale pomáhá mu správně interpretovat cenu, lokalitu, konkurenci, rizika a dlouhodobý potenciál konkrétního rozhodnutí.
Devátý ročník projektu probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Monika Lukášová, 
Petr Makovský