29.4.2026 19:15
Realitní trh v Olomouckém kraji je na jaře 2026 aktivní, ale výrazně rozdělený podle typu nemovitosti i lokality. Zatímco o byty, zejména menší investiční jednotky, zůstává velký zájem, starší rodinné domy před rekonstrukcí a stavební pozemky mimo města se prodávají hůře. Nová výstavba v Olomouci, Prostějově, Šternberku či dalších městech zároveň posouvá cenovou hladinu a mění očekávání kupujících i prodávajících.
Grafy ve videu jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
GRAFY jsou možné si prohlédnout a stáhnout k Vašemu použití ZDE
Realitní trh v Olomouckém kraji je na jaře 2026 aktivní, ale výrazně rozdělený podle typu nemovitosti i lokality. Zatímco o byty, zejména menší investiční jednotky, zůstává velký zájem, starší rodinné domy před rekonstrukcí a stavební pozemky mimo města se prodávají hůře. Nová výstavba v Olomouci, Prostějově, Šternberku či dalších městech zároveň posouvá cenovou hladinu a mění očekávání kupujících i prodávajících.
Dubnová regionální analýza projektu Realiťák roku se tentokrát zaměřila na Olomoucký kraj a jeho okresy. Moderátor Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku, diskutoval se Zdeňkem Poubou z CEMAP- cenové mapy a s realitními makléři působícími napříč krajem: Janem Chudým, Petrem Stojkou, Dušanem Városim a Pavlem Beregsázim.
Debata ukázala, že Olomoucký kraj nelze hodnotit jako jeden jednotný trh. Jinou dynamiku má Olomouc, jinak se chová Prostějov, jinak Přerov, Hranice, Šumperk, Mohelnice, Uničov nebo Šternberk. Společným jmenovatelem ale zůstává jedno: kvalitních bytů je málo a poptávka po nich je stále silná.
U bytů v dobrých lokalitách panuje v Olomouckém kraji stále výrazný převis poptávky nad nabídkou. Pokud se na trhu objeví byt v dobrém technickém stavu, rozumném patře a na atraktivním místě, prodej bývá rychlý.
„Ceny jdou pomalinku pořád nahoru. Nemovitostí je u nás málo, a když něco vyjde a je to pěkná nemovitost na dobrém místě, tak se na trhu moc neohřeje,“ říká Petr Stojka.
Podle něj se navíc část obchodů vůbec nedostane do veřejné nabídky. Někteří majitelé nechtějí zveřejňovat své soukromí nebo fotografie nemovitosti a dávají přednost tomu, aby makléř pracoval s databází ověřených zájemců. To má jeden důležitý důsledek: část reálných cen se nikdy neobjeví v běžné inzerci, což může zkreslovat pohled veřejnosti na skutečné cenové hladiny.
Největší zájem je v kraji o menší byty, zejména dispozice 1+kk, 2+kk nebo 2+1. Právě ty jsou nejčastějším cílem investorů, kteří hledají dlouhodobé uložení peněz a výnos z nájemního bydlení.
„U nás je pořád rostoucí tendence hlavně u poptávky po investičních bytech. Typicky jde o byty 1+kk, 2+kk nebo 2+1. Tam poptávka pořád roste,“ popisuje Pavel Beregsázi.
Zájem investorů se ale neomezuje pouze na jednotlivé byty. Rostoucí poptávka je také po větších objektech, bytových domech nebo komerčních nemovitostech, které lze přestavět na bydlení. To ukazuje, že investoři sledují nejen aktuální výnos, ale i širší potenciál nemovitosti.
Také Jan Chudý potvrzuje, že v menších městech, jako jsou Šumperk, Šternberk, Mohelnice nebo Uničov, je investiční poptávka velmi silná. „V těchto městech se zvedá poptávka po investičních bytech, protože investorům tam ještě vychází zajímavé procento návratnosti,“ říká.
Zajímavě se rozděluje také poptávka podle technického stavu bytu. Byty v původním stavu často kupují investoři, kteří je zrekonstruují a následně prodají dál. Byty po rekonstrukci naopak míří častěji k investorům, kteří je chtějí rovnou pronajímat.
„Prodávají se byty po rekonstrukci i v původním stavu. Ty v původním stavu často kupují investoři, kteří je opraví a přeprodají. Zrekonstruované byty zase kupují investoři, kteří je chtějí pronajímat,“ vysvětluje Dušan Városi.
To je důležitý signál pro prodávající. I byt v horším stavu může být pro investora zajímavý, pokud odpovídá cena, lokalita a potenciál budoucího využití. Naopak u bytu po rekonstrukci už kupující očekává vyšší standard a možnost okamžitého užívání nebo pronájmu.
Zcela jiná situace panuje u starších rodinných domů před rekonstrukcí. Tam se poptávka podle makléřů v mnoha částech kraje snižuje. Kupující dnes zvažují nejen kupní cenu, ale i cenu stavebních prací, dostupnost řemeslníků, energetickou náročnost a časovou zátěž celé rekonstrukce.
„Starší domy a starší nemovitosti se prodávají hůře. Lidem se nechce jít do koupě a už vůbec ne opravovat. Pokud je dům upravený, zájem je větší, ale u domů před rekonstrukcí v mé lokalitě poptávka spíše klesá,“ říká Jan Chudý.
Podobně to vidí i Dušan Városi. „Rodinné domy před rekonstrukcí a nemovitosti, kde jsou potřeba větší dodělávky, dnes lidé moc nechtějí. Nechtějí se pouštět do stavebních firem a větších oprav,“ doplňuje.
Důvod je zřejmý: rekonstrukce už není jen otázkou chuti a rozpočtu. Je spojena s nejistotou, růstem nákladů, kapacitami řemeslníků a rizikem, že výsledná cena se výrazně odchýlí od původního plánu.
Slabší zájem je patrný také u stavebních pozemků mimo města. Lidé dnes mnohem pečlivěji počítají, kolik bude stát nejen samotný pozemek, ale i příprava stavby, projekt, povolení, sítě, materiál a realizace.
Pavel Beregsázi upozorňuje, že právě stavební pozemky mimo město jsou segmentem, kde poptávka stagnuje nebo klesá. Podobnou zkušenost potvrzuje i Petr Stojka, který ale zároveň uvádí důležitou výjimku: pokud jde o dobře připravený, zasíťovaný pozemek v rámci většího projektu a s jasnou dopravní i technickou infrastrukturou, zájem kupujících zůstává.
„Pokud je pozemek zasíťovaný, je tam komunikace a kupující nemusí řešit základní věci od nuly, jsou lidé schopni zaplatit výrazně vyšší cenu,“ popisuje Petr Stojka.
Tento rozdíl je pro trh zásadní. Levnější pozemek na okraji menší obce bez hotové infrastruktury může zůstat dlouho bez zájmu, zatímco dražší pozemek v připraveném projektu se prodává rychleji.
Velkým tématem je developerská výstavba. V Olomouci se v posledních letech dokončilo nebo připravuje více projektů, což má vliv nejen na trh novostaveb, ale i na ceny starších bytů.
Jan Chudý zmiňuje, že v Olomouci se v posledních letech dostavilo více projektů a další výstavba pokračuje. Podle něj právě novostavby pomáhají držet vyšší cenovou hladinu. V menších městech je situace rozdílná – tam, kde se nestaví, ceny rostou pomaleji nebo zůstávají stabilnější.
V Prostějově je podle Pavla Beregsáziho nová výstavba výraznější než dříve. „V Prostějově je teď hodně nových developerských projektů, což dříve nebývalo standardem. Některé byty jsou vyprodané už v předprodeji,“ říká.
Petr Stojka doplňuje, že i v Přerově, Hranicích nebo okolních městech novostavby posouvají cenovou hladinu. „Nový byt může být o desítky tisíc korun za metr dražší než starší byt v panelovém domě. Tím se ale posouvají i ceny standardních bytů,“ upozorňuje.
Naopak na Šumpersku nebo Mohelnicku podle Dušana Városiho žádné významnější developerské projekty nevznikají. Trh tam proto stojí hlavně na starších nemovitostech a investiční atraktivita je dána spíše nižší vstupní cenou.
Datová část debaty ukázala, že ceny bytů v Olomouckém kraji od roku 2019 výrazně vzrostly. Zatímco v březnu 2019 se průměrná nabídková cena pohybovala pod hranicí 40 000 Kč za metr čtvereční, na jaře 2026 už se blíží přibližně k 75 000 až 76 000 Kč za metr čtvereční.
„Když se dívám na čísla, mám pocit, že trh jako takový buď mírně roste, nebo v některých částech stagnuje. Proto mě zajímá, kdo dnes vlastně kupuje,“ říká Zdeněk Pouba z CEMAP – cenové mapy.
Právě struktura kupujících je pro další vývoj zásadní. Pokud budou trh dál táhnout investoři a zároveň bude chybět nabídka kvalitních bytů, ceny mohou dál růst. Pokud se ale zvýší nabídka novostaveb nebo kupující narazí na hranici dostupnosti, tempo růstu se může v jednotlivých lokalitách lišit.
Kupující se v Olomouckém kraji výrazně liší podle typu nemovitosti. U menších a středních bytů převažují investoři. U rodinných domů jde nejčastěji o rodiny hledající vlastní bydlení. U komerčních nemovitostí nakupují firmy.
V Uničově a menších městech podle Jana Chudého často kupují lidé ve věku 25 až 35 let, kteří hledají první vlastní bydlení. „Jsou to mladší lidé, kteří odešli od rodiny, dokončili školu, mají první zaměstnání a hledají svoje první bydlení,“ popisuje.
V Olomouci je struktura jiná. Tam se na prohlídkách častěji objevují starší a ekonomicky silnější kupující. „V Olomouci jsem měl za poslední rok jen minimum lidí mladších než čtyřicet. Často jsou to lidé zkušenější, s lepší kariérou nebo v životní fázi, kdy děti odcházejí a oni si hledají jiné bydlení,“ dodává Jan Chudý.
Financování je kombinované. U běžných bytů hrají velkou roli hypotéky, u dražších nemovitostí v Olomouci se častěji objevují hotovostní kupující. Důležité ale je, že kupující by neměli rozhodnutí odkládat pouze kvůli obavě z úrokové sazby.
Petr Makovský k tomu připomíná, že sazba hypotéky je jen jedna část celého rozhodování. Pokud ceny nemovitostí rostou tempem osm až deset procent ročně, čekání na mírně nižší sazbu může ve výsledku znamenat vyšší pořizovací cenu a vyšší celkovou splátku.
Závěr debaty se věnoval očekáváním prodávajících. Makléři se shodují, že majitelé často sledují zprávy o růstu cen a automaticky předpokládají, že i jejich nemovitost má velmi vysokou hodnotu. To ale nemusí platit, zejména u starších domů nebo technicky zanedbaných objektů.
„Majitelé jsou často přesvědčeni, že jejich nemovitost je ta nejlepší. Je potřeba s nimi citlivě, ale tvrdě pracovat. Prodávat přestřelenou nemovitost je zbytečné, protože pak dlouho visí v inzerci a nemá to význam,“ říká Dušan Városi.
Jan Chudý dodává, že největší rozdíl mezi očekáváním a realitou vidí u starších domů v obcích. „Lidé slyší, že nemovitosti rostou, a myslí si, že i jejich dům, do kterého se třicet let neinvestovalo, má obrovskou cenu. Pak jsou překvapení, když přijdu s reálnou cenovou mapou a technickým posouzením,“ říká.
Právě zde je klíčová role realitního makléře: ukázat data, srovnatelné nabídky, stav nemovitosti, konkurenční prostředí a reálnou strategii prodeje.
Olomoucký kraj v dubnu 2026 ukazuje, že český realitní trh není jednolitý. Byty zůstávají velmi žádané, zejména menší investiční jednotky. Nová výstavba v některých městech posouvá ceny nahoru a investoři dál hledají příležitosti tam, kde jim vychází návratnost. Na druhé straně starší rodinné domy, větší rekonstrukce a stavební pozemky mimo města čelí mnohem opatrnější poptávce.
Pro kupující platí, že odkládání rozhodnutí nemusí být výhodné. Pokud ceny dál rostou a nabídka kvalitních bytů zůstává omezená, čekání na ideální úrokovou sazbu nebo ideální nemovitost může vést k tomu, že za rok bude stejná nemovitost dražší a hůře dostupná.
Pro prodávající je naopak zásadní nepodlehnout iluzi, že růst trhu automaticky zvyšuje hodnotu každé nemovitosti bez ohledu na její stav, polohu a technickou kvalitu. Trh dnes umí ocenit kvalitní byt, dobrou lokalitu nebo připravený pozemek. Stejně tak ale umí rychle odhalit přestřelenou cenu u domu, který bude vyžadovat milionové investice.
A právě v této situaci roste význam profesionálních makléřů. Nestačí nemovitost pouze vyfotit a vložit na internet. Dobrý makléř musí pracovat s daty, umět vysvětlit cenovou logiku, číst lokální trh a vést prodávající i kupující realisticky. Olomoucký kraj je toho dobrým příkladem – v jednom regionu vedle sebe existují lokality s velmi silnou investiční poptávkou, města s novou výstavbou, oblasti s nedostatkem bytů i venkovské nemovitosti, které vyžadují výrazně opatrnější strategii.
Úplně na závěr je důležité připomenout širší roli projektu Realiťák roku. Již 9. ročník projektu dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si prověřeného realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od kvalitní realitní služby oprávněně požadovat. Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu ČR, Senátu Parlamentu ČR a Hlavního města Prahy.
Analýza vývoje realitního trhu v Olomouckém kraji a jeho okresech – duben 2026
Jak se v dubnu 2026 vyvíjí realitní trh v Olomouckém kraji? Kde rostou ceny, proč je stále nedostatek bytů, proč se investoři zajímají o menší města a proč se naopak hůře prodávají starší domy a stavební pozemky?
V tomto díle se Petr Makovský zaměřuje na Olomoucký kraj a jeho okresy společně s hosty:
V debatě se probírá aktuální situace v Olomouci, Prostějově, Přerově, Hranicích, Šumperku, Mohelnici, Uničově, Šternberku i dalších částech kraje. Hosté mluví o tom, proč je o byty stále velký zájem, jak se mění poptávka investorů, kde vznikají nové developerské projekty a proč část nemovitostí vůbec nestihne projít veřejnou inzercí.
Zazní také:
Díl ukazuje, že Olomoucký kraj není jeden jednotný trh. Olomouc má jinou dynamiku než Šumperk, Prostějov, Přerov nebo menší města. Zároveň ale platí, že poptávka po kvalitním bydlení zůstává silná a dobře připravené nemovitosti se prodávají velmi rychle.
Dubnová analýza vývoje realitního trhu v Olomouckém kraji se zaměřuje na aktuální stav trhu v jednotlivých okresech a městech. Hned v úvodu se účastníci shodují, že trh v regionu zůstává aktivní, ale není rovnoměrný. U bytů je stále patrná silná poptávka, u starších domů a stavebních pozemků je situace složitější.
Výrazným tématem je malá nabídka kvalitních nemovitostí. Petr Stojka upozorňuje, že pokud se na trhu objeví pěkná nemovitost na dobrém místě, například byt v rozumném patře nebo v domě s výtahem, dlouho se v nabídce neohřeje. Část nemovitostí se podle něj dokonce vůbec nedostane do veřejné inzerce, protože majitelé nechtějí zveřejňovat své soukromí a makléři často najdou kupujícího už v databázi zájemců.
Pavel Beregsázi popisuje rostoucí poptávku po investičních bytech, zejména po menších dispozicích jako 1+kk, 2+kk nebo 2+1. Zároveň upozorňuje, že investoři se nezajímají jen o jednotlivé byty, ale i o větší objekty, bytové domy nebo komerční nemovitosti vhodné k přestavbě na bydlení. Naopak stavební pozemky mimo město se podle něj prodávají hůře než dříve.
Jan Chudý doplňuje pohled z menších měst, jako jsou Šumperk, Šternberk, Mohelnice nebo Uničov. Právě tam podle něj výrazně roste poptávka po investičních bytech, protože investorům stále vychází zajímavé procento návratnosti. Naopak u starších domů před rekonstrukcí se zájem snižuje. Kupující se dnes často nechtějí pouštět do náročných oprav, řešit stavební firmy nebo nést riziko rostoucích nákladů.
Dušan Városi potvrzuje, že v Olomouci, na Šumpersku, Mohelnicku, Uničovsku i Šternbersku je zájem o byty enormní. Byty v původním stavu často kupují investoři, kteří je opraví a následně prodají dál. Byty po rekonstrukci naopak častěji kupují investoři, kteří je chtějí pronajímat. U starších rodinných domů je situace opačná – zejména u nemovitostí před rekonstrukcí musí prodávající často upravovat cenu směrem dolů.
Zdeněk Pouba z CEMAP – cenové mapy přináší datový pohled: trh v Olomouckém kraji podle něj buď mírně roste, nebo v některých segmentech stagnuje. Zajímá ho proto především struktura kupujících a vliv nové regulace investorů. Hosté se shodují, že větší investory změny zásadně nezastavily. Ti si podle nich dokážou najít cestu, zatímco drobní investoři nebo lidé kupující první či druhý investiční byt mohou nová pravidla pocítit více.
Velká část debaty je věnována nové výstavbě. V Olomouci vzniklo v posledních letech více developerských projektů, například v širší městské zástavbě, a jejich ceny ovlivňují i starší byty. Prostějov podle Pavla Beregsáziho zažívá výraznější rozvoj nové výstavby než v minulosti a některé projekty jsou vyprodány už ve fázi předprodeje. Petr Stojka upozorňuje, že i v Přerově, Hranicích nebo okolních městech nová výstavba posouvá cenovou hladinu výš. Na Šumpersku a Mohelnicku je naopak větších developerských projektů méně, což se promítá do struktury nabídky.
Samostatným tématem jsou stavební pozemky. Z debaty vyplývá, že obecně je o pozemky menší zájem než v minulosti, protože lidé se bojí nákladů, zdlouhavého povolování a komplikací se stavebními firmami. Výjimkou jsou dobře připravené, zasíťované pozemky ve městech nebo v atraktivních lokalitách. Ty se i přes vyšší cenu prodávají výrazně lépe než levnější pozemky na okrajích menších obcí bez připravené infrastruktury.
V závěrečné části se řeší, kdo dnes v Olomouckém kraji nakupuje. U menších a středních bytů jsou to často investoři, u rodinných domů spíše rodiny a u komerčních nemovitostí firmy. V Uničově a podobných městech nakupují často mladší lidé ve věku 25 až 35 let, kteří hledají první vlastní bydlení. V Olomouci jsou kupující spíše starší, ekonomicky silnější a s vyššími nároky na lokalitu i kvalitu bydlení.
Debata se uzavírá tématem realistického nacenění. Makléři se shodují, že majitelé často vnímají růst cen v médiích a automaticky předpokládají, že i jejich starší nebo technicky zanedbaná nemovitost musí mít velmi vysokou hodnotu. Právě zde je důležitá role makléře – vysvětlit reálný stav trhu, pracovat s daty, cenovými mapami, technickým stavem nemovitosti a konkurenční nabídkou.
Vybrané předchozí díly najdete zde:
Analýza vývoje realitního trhu v kraji Vysočina - únor 2025
Analýza vývoje realitního trhu v Královéhradeckém kraji - únor 2025
Analýza vývoje realitního trhu ve Zlínském kraji - leden 2025
Analýza vývoje realitního trhu v Karlovarském kraji - leden 2025
Analýza vývoje realitního trhu v Olomouckém kraji - prosinec 2024
Analýza vývoje realitního trhu v Plzeňském kraji - prosinec 2024
Analýza vývoje realitního trhu v Jihomoravském kraji - listopad 2024
Analýza vývoje realitního trhu v Pardubickém kraji - listopad 2024
Analýza vývoje realitního trhu v Moravskoslezském kraji - říjen 2024
Analýza vývoje realitního trhu ve Středočeském kraji - říjen 2024
Analýza vývoje realitního trhu v Ústeckém kraji - září 2024
Analýza vývoje realitního trhu v Jihočeském kraji - září 2024
Analýza vývoje realitního trhu v PRAZE - srpen 2024
Analýza vývoje realitního trhu v Libereckém kraji - srpen 2024
Analýza vývoje realitního trhu v Královéhradeckém kraji - červenec 2024
Analýza vývoje realitního trhu v kraji Vysočina - červenec 2024
Analýza vývoje realitního trhu ve Zlínském kraji - červen 2024
Analýza vývoje realitního trhu v Karlovarském kraji - červen 2024
-----------------
Petr Makovský, 
Jan Chudý, 
Petr Stojka, 
Dušan Városi, 
Pavel Beregsázi