5.5.2025 8:37

Byty pod tlakem: Kde ve Středočeském kraji rostou ceny nejrychleji?

Ceny bytů v okresech Středočeského kraje za poslední rok rostly dvouciferným tempem. Nejrychleji v Kladně, Berouně a Příbrami. Dlouhodobý vývoj ukazuje, že regiony mimo Prahu stále zrychlují – a zájem kupujících nepolevuje.

Zatímco trh s byty v Praze po výrazném růstu v letech 2020–2022 zpomalil a stabilizoval se, ve Středočeském kraji zažívá dynamiku, jakou jsme neviděli ani během pandemického boomu. Ať už jde o mladé rodiny hledající dostupné bydlení mimo metropoli, investory s chutí pronajímat nebo obyvatele, kteří chtějí větší prostor – všichni míří do Středočeského kraje.

Data z dubna 2025 ukazují, že nejrychleji rostly ceny bytů v Kladně, kde meziročně vyskočila cena za metr čtvereční z 73 398 Kč na 93 279 Kč. To je nárůst o více než 27 % za jediný rok. A Kladno není výjimkou – dvouciferný růst zaznamenaly i Beroun (+20,9 %), Příbram (+19,6 %), Kolín (+17,6 %) a Rakovník (+17,5 %).

„Okolí Prahy zůstává extrémně žádané. Kladno i Beroun mají ideální kombinaci – rychlé spojení do metropole, silné zázemí a dostupnější ceny. Právě tyto lokality se stávají novými realitními centry,“ říká Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Dlouhodobý vývoj od roku 2020: růst bez pauzy

Zatímco jiná místa v republice zaznamenala po roce 2022 mírný pokles, ve Středočeském kraji ceny nadále rostou téměř každým rokem. Výjimkou je jen mírné zpomalení v roce 2023, které ale trh rychle překonal.

Rok	Kladno	Beroun	Příbram	Kolín	Rakovník
2020	51 065 Kč	55 106 Kč	39 089 Kč	44 363 Kč	38 376 Kč
2021	63 265 Kč	68 630 Kč	52 678 Kč	56 512 Kč	38 206 Kč
2022	75 258 Kč	79 893 Kč	55 353 Kč	64 302 Kč	61 449 Kč
2023	68 148 Kč	74 113 Kč	53 624 Kč	64 648 Kč	55 693 Kč
2024	73 398 Kč	76 715 Kč	58 986 Kč	66 954 Kč	54 886 Kč
2025	93 279 Kč	92 775 Kč	70 509 Kč	78 712 Kč	64 491 Kč

„V některých okresech jsme během pěti let zaznamenali zdvojnásobení ceny. Beroun například stoupl z 55 na téměř 93 tisíc. Je to důkazem kontinuální poptávky a sílící role regionálních center,“ říká Ondřej Hon, expert na cenové mapy z CEMAPu.

Důvody růstu: ne jen dojezdová vzdálenost

Ceny táhne nahoru několik faktorů. Mezi hlavní patří:

Dopravní dostupnost – většina okresních měst má spojení vlakem, autobusem či dálnicí do Prahy do 60 minut.
Rozmach developerské výstavby – v Kladně, Mladé Boleslavi nebo Kolíně rostou nové bytové domy i polyfunkční bloky.
Vysoká poptávka po nájemním bydlení – zejména v místech se silnou zaměstnaneckou základnou.
Změna preferencí obyvatel – po pandemii lidé více vyhledávají klidnější lokalitu mimo Prahu, ale s možností každodenní dojížďky.

„Nejde jen o to, že je tu levněji než v Praze. Města jako Příbram nebo Rakovník nabízí dobré školy, pracovní příležitosti i občanskou vybavenost. A kupující to dnes vnímají,“ dodává Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku a sama realitní makléřka.

Co čekat dál?

Vývoj z prvního čtvrtletí 2025 ukazuje, že trh s byty ve Středočeském kraji rozhodně nepolevuje. Růst bude sice pozvolnější než v roce 2024, ale trend zůstává jednoznačně vzestupný.

Dá se očekávat, že:

ceny se budou stabilizovat v centrech okresních měst,
poptávka se přesune i do menších obcí s dobrou dostupností,
a nájemní bydlení bude dál tlačit na kupní trh (zejména v Kladně a Kolíně).

Městské trhy pod lupou: Kladno, Příbram a Kolín zažívají cenovou expanzi

Zatímco mnoho obcí ve Středočeském kraji těží z blízkosti Prahy, skutečný růstový motor regionu se ukazuje v okresních městech. Kladno, Příbram, Kolín či Nymburk zažívají v posledních měsících tak silný zájem o byty, že jejich ceny meziročně vzrostly o desítky procent. A to navzdory celorepublikovému zpomalení trhu a přetrvávající nejistotě v oblasti hypoték.

Data z dubna 2025 potvrzují, že:

Kladno překročilo hranici 100 000 Kč/m² a dostalo se tak na úroveň některých pražských čtvrtí. Oproti loňskému dubnu stoupla cena z 75 289 Kč na 101 175 Kč, což je nárůst o 34,4 %.
Příbram se z pozice historicky levnějšího okresního města dostává do první ligy: cena vzrostla z 54 760 Kč na 72 240 Kč (+31,9 %).
Kolín je nově považován za „východní bránu“ k metropoli – s růstem +28,8 % a aktuální cenou 85 288 Kč/m².
Nymburk a Beroun také rostou tempem přesahujícím 18 %, a stávají se hlavními cíli pro rodiny s dětmi, které hledají klid, ale nechtějí se vzdát služeb města.

„Okresní města ve Středočeském kraji prošla v posledních letech zásadní proměnou. Investuje se do infrastruktury, vznikají nové školy, sportoviště, obchody. A to všechno zvyšuje atraktivitu pro mladé kupující i investory,“ vysvětluje Monika Lukášová, realitní makléřka a odborná porotkyně projektu Realiťák roku.

Z měst regionální lídři

Zatímco dříve byla poptávka soustředěna primárně do obcí s přímým dojezdem do Prahy, dnes se těžiště přesouvá právě do měst, která dokáží nabídnout:

vlastní ekonomiku a pracovní příležitosti (např. Škoda Auto v Mladé Boleslavi, průmysl v Kolíně a Příbrami),
kompletní občanskou vybavenost bez nutnosti dojíždění,
rozhodně levnější byty než v Praze, ale srovnatelnou kvalitu.

„Byt 3+kk v Kolíně za 4,5 milionu není sice málo – ale v porovnání s Prahou nebo i krajskými městy je to atraktivní. A lidé to vědí. Vidíme i případy, kdy kupující volí Kolín místo Brandýsa nebo Čelákovic právě kvůli službám,“ říká Ondřej Hon, analytik portálu CEMAP.

Proč se ceny tak zvedají?

Za prudkým nárůstem v těchto městech stojí kombinace faktorů:

Změna chování kupujících. Lidé dnes více hledí na životní prostředí, služby, školy. A okresní města často splňují vše.
Nedostatek nabídky. Nová výstavba v těchto městech nedrží krok s poptávkou. Ve městech, kde developer stihne dostavět, se byty prodají už ve fázi hrubé stavby.
Návrat investorů. Města jako Kladno, Beroun nebo Kolín se znovu stávají cílem drobných investorů do nájemního bydlení.

„Poptávka se mění. Zatímco dřív dominovala Praha, dnes klienti hledají kombinaci dostupnosti a životní kvality. A okresní města typu Příbram nebo Beroun to dokážou nabídnout v plné míře,“ dodává Petr Makovský, ředitel Reality.iDNES.cz.

Budoucnost? Města budou dál hrát prim

Podle predikcí odborníků zůstanou okresní města v následujících měsících hlavním tahounem středočeského trhu s byty. Zájem je silný nejen mezi místními obyvateli, ale i mezi kupujícími z jiných krajů – a čím dál více i z řad lidí stěhujících se z Prahy.

S postupným růstem úrokových sazeb a stagnací pražského trhu lze očekávat, že právě Kladno, Kolín a Příbram se stanou střednědobými centry poptávky a budou formovat realitní mapu regionu ještě silněji než dosud.

Grafy a datajsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy, VALUO.cz, TOPLAK.pro a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Realitní trh v Česku zrychluje: Ceny bytů a domů rostou, prodeje jsou rekordně rychlé

Analýza vývoje realitního trhu duben 2025 - Růst cen, rekordní poptávka a investiční jistota

Analýza vývoje realitního trhu únor 2025 - Růst cen a vliv financování

Analýza vývoje realitního trhu leden 2025

Realitní zpravodaj - leden 2025 aneb aktuální situace na realitním trhu

Analýza vývoje realitního trhu prosinec 2024

Analýza vývoje realitního trhu listopad 2024

Analýza vývoje realitního trhu říjen 2024

Analýza vývoje realitního trhu září 2024