Český realitní trh 2027–2029: začne éra samostatných makléřů?

Realitní trh se nebude měnit pouze cenami

Při debatě o budoucnosti českého realitního trhu se pozornost obvykle soustředí především na ceny nemovitostí, hypoteční sazby, výstavbu a dostupnost bydlení. V průběhu následujících let ale může proběhnout ještě jedna zásadní změna: proměna samotného realitního oboru.

Nebude se rozhodovat pouze o tom, zda budou byty dražší nebo levnější. Rozhodovat se bude také:

• zda budou trhu nadále dominovat velké realitní sítě,
• zda si franšízové centrály dokážou obhájit své poplatky,
• zda se nejsilnější jednotkou trhu stane samostatný realitní makléř,
• jak velkou část současné práce převezme umělá inteligence,
• komu budou patřit klientská data a vztahy,
• kdo bude veřejnosti garantovat kvalitu a bezpečnost služby,
• jak se změní provize a rozsah nabízených služeb,
• podle čeho si klient vybere člověka, kterému svěří obchod v hodnotě několika milionů korun.

Projekt Realiťák roku považuje za pravděpodobné, že se český realitní trh nebude vyvíjet pouze jedním směrem. Nevznikne prostředí, ve kterém by všechny velké sítě rychle zanikly a nahradili je výhradně jednotlivci. Současně ale není pravděpodobné, že by dnešní model realitních kanceláří, poboček, franšíz a poplatků pokračoval beze změny.

Výchozí bod: rychlý a drahý český trh

Vývoj realitních služeb nelze oddělit od vývoje samotného trhu s nemovitostmi. Podle ověřených dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz dosáhla v červnu 2026 průměrná nabídková cena bytů k prodeji v České republice 98 553 Kč za metr čtvereční. Ve srovnání s červnem 2024 šlo o růst o 32,3 %.^[1]

Na nájemním trhu dosáhlo průměrné nabídkové nájemné 327 Kč za metr čtvereční. Za dva roky vzrostlo o 12 %, počet nabídek se meziročně snížil o 18,3 % a průměrná doba nabízení klesla na 19 dní.^[2]

Hypoteční trh přitom zůstává aktivní i při vyšších nákladech financování. V červnu 2026 činila průměrná realizovaná sazba nových hypoték 4,79 % a za první pololetí roku dosáhl objem skutečně nových hypoték bez refinancování přibližně 216 miliard korun.^[3]

Česká národní banka současně od dubna 2026 doporučuje u investičních hypoték obezřetnější limity LTV 70 % a DTI 7.^[4] Trh tedy zůstává aktivní, ale je drahý, rychlý a finančně náročný.

To je důležitý výchozí bod. Klienti budou mít více dostupných informací, ale současně budou čelit vysokým cenám, složitějšímu financování, kratšímu času na rozhodnutí a rostoucím rozdílům mezi jednotlivými nemovitostmi.

Dostupná data nezruší makléře. Zruší jejich informační převahu

Ještě před několika lety byla jednou z hlavních výhod realitní kanceláře skutečnost, že měla přístup k informacím, nástrojům a postupům, které běžný vlastník nemovitosti ani samostatný začínající makléř neměli.

Realitní síť nebo zkušená kancelář mohla nabídnout:

• cenové a tržní podklady,
• smluvní dokumentaci,
• právní podporu,
• marketingové šablony a materiály,
• CRM a správu kontaktů,
• vzdělávání a metodiku,
• centrální propagaci,
• zkušenosti s vedením zakázky,
• návody, jak získávat a obsluhovat klienty.

Velká část těchto nástrojů bude během následujících let stále snadněji dostupná jednotlivcům. Samostatný makléř si může přímo pořídit cenová data, CRM, elektronický podpis, automatizovaný marketing, právní servis, virtuální staging, správu kampaní i specializované nástroje umělé inteligence.

AI se stane standardním pracovním vybavením

V roce 2026 může být systematické využívání umělé inteligence stále konkurenční výhodou. Někteří makléři ji používají intenzivně, jiní pouze příležitostně a část trhu ji prakticky nevyužívá.

V letech 2027 a 2028 se tento rozdíl začne rychle zmenšovat. Používat AI bude podobně samozřejmé jako dnes používat elektronický podpis, chytrý telefon nebo CRM.

Americký průzkum National Association of REALTORS® ukázal, že 66 % dotázaných realitních profesionálů přijímá nové technologie především kvůli úspoře času a 64 % kvůli zlepšení klientské zkušenosti.^[5] Výsledky nelze automaticky přenášet na český trh, ukazují ale směr, kterým se využívání technologií v realitních službách posouvá.

„Umělá inteligence může makléři připravit analýzu, text, návrh dalšího postupu nebo shrnutí dokumentace. Nemůže ale sama nést odpovědnost za to, že je konkrétní doporučení správné pro konkrétního klienta a konkrétní nemovitost. Právě odpovědnost, úsudek a schopnost vysvětlit rozhodnutí budou stále důležitější.“

Jeden makléř může zvládnout práci dnešní malé kanceláře

Jedním z nejvýznamnějších důsledků automatizace bude růst produktivity jednotlivce.

Makléř s dobře nastavenými systémy nebude muset ručně přepisovat poznámky, vytvářet každý e-mail od začátku, zakládat každou poptávku do databáze, připravovat opakované reporty ani jednotlivě kontrolovat všechny termíny.

Jeden zkušený profesionál tak může zvládnout objem práce, na který dnes potřebuje asistentku, marketingového pracovníka, správce sociálních sítí a část kapacity transakčního koordinátora.

Může tak vzniknout model jednočlenné realitní kanceláře řízené jako profesionální firma. Klient komunikuje s jedním odpovědným člověkem, ale v pozadí pracují technologie a síť odborných partnerů.

Osobní značka může být silnější než logo kanceláře

Klient téměř vždy jedná s konkrétním člověkem. Konkrétní makléř přijde do nemovitosti, navrhne cenu, vede prohlídky, komunikuje se zájemci, vyjednává podmínky a řeší komplikace.

Značka kanceláře může přinášet počáteční důvěru, ale skutečnou klientskou zkušenost vytváří makléř.

V dalších letech proto může růst význam osobních značek. Samostatný makléř bude díky technologiím schopen vytvářet odborné články, videa, lokální analýzy, newslettery a pravidelnou komunikaci bez rozsáhlého centrálního marketingového oddělení.

Umělá inteligence ale současně dramaticky zlevní výrobu průměrného obsahu. Internet může být zaplaven články, videi a příspěvky, které budou působit profesionálně, ale nebudou vycházet ze skutečné zkušenosti.

Varianta A: éra samostatných makléřů

Jednou z realistických variant je výrazné oslabení tradičních realitních sítí a franšíz.

Pokud si zkušený makléř dokáže samostatně zajistit:

• cenová a tržní data,
• CRM a automatizaci,
• právní podporu,
• marketing, fotografie a video,
• vzdělávání,
• osobní značku a komunikaci,
• elektronický podpis a správu dokumentů,
• externí odborníky podle konkrétního případu,

začne mnohem přísněji posuzovat, co dostává za peníze nebo podíl z provize, který odvádí realitní síti.

Silný makléř si položí jednoduchou otázku:

Pokud nebude odpověď ve prospěch sítě jednoznačná, mohou nejlepší makléři začít odcházet.

Největší riziko pro sítě: odchod nejlepších lidí

Začínající makléř zpravidla potřebuje metodiku, vedení, dokumentaci, dohled, značku a zkušenější kolegy. Úspěšný profesionál už ale může většinu těchto věcí zvládat nebo si je samostatně objednat.

Pokud síť nepřináší dostatek zakázek, kvalitnější technologie, lepší ekonomické podmínky nebo skutečnou reputační výhodu, může se spustit nebezpečný kruh:

1. Ze sítě odejdou nejvýkonnější makléři.
2. Sníží se průměrná produkce a zkušenost.
3. Oslabí se regionální pověst značky.
4. Centrála se více zaměří na nábor nováčků.
5. Klesne průměrná kvalita a stabilita týmu.
6. Síť bude obtížněji obhajovat své poplatky.
7. Odejdou další zkušení lidé.

Síť přitom nemusí formálně zaniknout. Může mít nadále stovky členů, ale skutečná produkce, zkušenosti a nejzajímavější zakázky se přesunou k samostatným profesionálům a menším týmům.

Varianta B: velké sítě se promění v technologické platformy

Druhá varianta je opačná. Některé velké sítě mohou díky AI ještě posílit.

Dobře organizovaná síť může mít výhody, které se jednotlivci obtížně nahrazují:

• větší objem kvalitních dat,
• společnou databázi kupujících a prodávajících,
• prostředky na vlastní technologický vývoj,
• centrální právní, AML a procesní kontrolu,
• silnější kybernetické zabezpečení,
• zastupitelnost při nemoci nebo dovolené,
• podporu složitých a velkých zakázek,
• silnější vyjednávací pozici vůči dodavatelům a portálům,
• schopnost investovat do jednotné kontroly kvality.

Rozdíl proto nemusí být mezi malým a velkým subjektem. Rozdíl bude mezi organizací, která je flexibilní, technologická a výkonná, a organizací, která je těžkopádná a žije především ze své historické značky.

„Velikost sama o sobě nebude zárukou úspěchu. Rozhodovat bude, zda síť dokáže zvyšovat výkon svých makléřů, přinášet jim klienty a současně garantovat veřejnosti kvalitu služby. Jestliže bude pouze pronajímat značku a zprostředkovávat nástroje dostupné každému, její pozice bude slábnout.“

Jak bude vypadat franšíza budoucnosti

Franšíza budoucnosti nebude prodávat především právo používat známé logo. Bude muset makléři poskytovat služby, které si sám nezajistí stejně dobře, rychle nebo levně.

Silná síť bude muset makléři přinášet alespoň jednu z následujících hodnot:

Pokud síť žádnou z těchto hodnot nedokáže prokázat, bude obtížně obhajovat vysoký fixní poplatek nebo významný podíl z provize.

Od klasické franšízy k otevřené platformě

Pravděpodobný je také přechod od klasické hierarchické sítě k otevřenější technologické a servisní platformě.

Makléř může vystupovat pod vlastním jménem a současně využívat společný systém, data, právní podporu, transakční koordinaci, marketing a kontrolu kvality.

Místo jednoho vysokého franšízového poplatku může platit:

• základní měsíční členství,
• cenu za konkrétní službu,
• poplatek za jednotlivý obchod,
• menší podíl z provize,
• kombinaci základního členství a volitelných modulů.

Mezinárodní vývoj ukazuje, že tradiční značky a technologické platformy se mohou propojovat. Dne 27. dubna 2026 společnosti Real a RE/MAX Holdings oznámily uzavření definitivní dohody, podle níž má technologicky orientovaná společnost Real získat RE/MAX Holdings a vytvořit skupinu Real REMAX Group.^[8]

V době přípravy tohoto článku šlo o oznámenou transakci, nikoliv o již dokončené spojení. Nejde ani o přímou předpověď českého trhu. Přesto je to výrazný příklad možného propojení tradiční franšízové značky, rozsáhlé sítě makléřů a centrální technologické infrastruktury.

Realitní portály se mohou stát novými sítěmi

Při debatě o budoucnosti franšíz nelze přehlédnout realitní portály. Realitní portály mají přístup k údajům o aktuálních nabídkách, poptávkách, chování uživatelů, historii cen, návštěvnosti a interakcích, které přes jejich prostředí probíhají.

Portál se může postupně změnit z katalogu inzerátů na prostředí, které klienta provede celou cestou:

Americký portál Zillow představil 25. března 2026 v beta režimu pro omezenou skupinu uživatelů konverzační AI prostředí, které propojuje živá data o nabídkách s porovnáváním nemovitostí, otázkami dostupnosti, plánováním prohlídek a kontaktem s realitním profesionálem.^[7] Zillow při oznámení uvedl, že službu plánuje rozšiřovat v průběhu roku 2026.

Uživatel nebude muset nastavovat pouze cenu, dispozici a okres. Může zadat například:

Systém může propojit nabídku nemovitostí, financování, dopravní dostupnost, provozní náklady, cenový vývoj, plánování prohlídky a doporučení konkrétního makléře.

Rozhodující bude, kdo vlastní vztah s klientem

Cenová data budou stále dostupnější. Skutečně strategickou hodnotu ale budou mít vztahová data:

• kdo plánuje nemovitost prodat,
• kdo hledá konkrétní typ bydlení,
• kdo má připravené financování,
• komu končí nájemní smlouva,
• kdo řeší dědictví nebo rozdělení majetku,
• kdo vlastní více investičních nemovitostí,
• kdo se po několika měsících vrací k odloženému rozhodnutí.

Cenová data pomohou určit, kolik může nemovitost stát. Vztahová data rozhodnou o tom, kdo získá obchod.

Síť, portál nebo samostatný makléř, který bude mít kvalitní, aktuální a legálně spravovanou databázi klientských vztahů, získá významnou konkurenční výhodu.

Provize budou průhlednější a více rozdělené podle služby

S rostoucí dostupností technologií se klienti budou častěji ptát, co přesně makléř za svoji odměnu poskytuje.

U jednodušších obchodů může přibývat služeb s pevnou cenou nebo modulárních balíčků:

U komplikovaných případů zůstane procentní provize dobře obhajitelná. Týká se to například dědictví, spoluvlastnictví, zástavních práv, exekucí, věcných břemen, složitého technického stavu, developerských projektů, diskrétních prodejů nebo více navazujících transakcí.

Rozdíl bude v tom, že makléř musí klientovi mnohem přesněji ukázat, jakou hodnotu vytváří.

Podrobněji se tomu věnujeme také v článku Kolik stojí realitní makléř a za co klient skutečně platí.

AI přinese také nové chyby, podvody a odpovědnost

Technologický vývoj nepřinese pouze vyšší efektivitu. Může také výrazně zvýšit množství obsahu, který bude působit přesvědčivě, ale nebude pravdivý.

Může vzrůst počet:

• nadměrně upravených fotografií,
• virtuálně odstraněných vad,
• zavádějících vizualizací,
• chybných automatických ocenění,
• falešných recenzí a doporučení,
• podvodných nebo neexistujících nabídek,
• nepřesných právních interpretací,
• automaticky vytvořených textů s neověřenými údaji.

Profesní standard organizace RICS pro odpovědné používání umělé inteligence, který je od 9. března 2026 účinný pro členy RICS a firmy regulované touto organizací, požaduje profesionální dohled, ověřování spolehlivosti AI výstupů a zachování odpovědnosti odborníka za výslednou službu.^[6] Přestože nejde o obecně závazné pravidlo pro všechny české realitní makléře, dobře ukazuje směr, kterým se mohou profesní standardy postupně vyvíjet.

Evropský AI Act se uplatňuje postupně. Od 2. srpna 2026 se začíná používat většina jeho pravidel a také transparentnostní povinnosti podle článku 50. Další povinnosti, zejména pro některé vysoce rizikové systémy, navazují podle aktuálního harmonogramu v letech 2027 a 2028.^[9]

Konkrétní povinnosti realitní kanceláře, portálu nebo makléře budou vždy záviset na tom, jaký systém používají, v jaké roli vystupují a jakým způsobem je AI výstup prezentován klientům nebo veřejnosti.

Realitní kanceláře, sítě i samostatní makléři proto budou potřebovat vlastní pravidla pro:

• kontrolu AI výstupů,
• ochranu klientských dat,
• označování virtuálního stagingu,
• práci se syntetickými fotografiemi a videi,
• lidské schválení významných dokumentů,
• archivaci důležitých rozhodnutí,
• odpovědnost za zveřejněné informace.

Poroste význam specializace

V prostředí, kde bude základní obecná informace dostupná každému, bude obtížnější vystupovat pouze jako „makléř na všechno“.

Více poroste význam odborných specializací:

AI dokáže dodat obecné informace. Obtížněji nahradí člověka, který má zkušenost s desítkami podobných případů, zná místní prostředí, obvyklá rizika, konkrétní domy, SVJ, developery i relevantní odborníky.

Co může tento vývoj urychlit nebo naopak zpomalit

Popsaný vývoj není nevyhnutelný. Rychlost proměny realitního oboru bude záviset na několika okolnostech.

Jak se může trh měnit v letech 2027–2029

Pět pravděpodobných skupin na trhu v roce 2029

Kdo může být vítězem a kdo bude pod tlakem

Co se pravděpodobně nezmění

Přes rychlý technologický vývoj zůstanou některé části realitní služby výrazně lidské.

• získání důvěry vlastníka,
• pochopení jeho skutečné situace,
• práce s rodinnými a majetkovými vztahy,
• vedení citlivého jednání,
• vyjednávání a zvládání konfliktů,
• uklidnění klienta v krizové situaci,
• posouzení důvěryhodnosti zájemce,
• převzetí odpovědnosti,
• koordinace více stran,
• fyzická znalost nemovitosti a lokality.

Prodej nemovitosti není pouze informační nebo administrativní proces. Často je spojený s dědictvím, rozvodem, změnou zaměstnání, finančním tlakem, stěhováním nebo potřebou navazujícího bydlení.

Technologie mohou proces urychlit. Nemohou zcela odstranit jeho lidský rozměr.

Jakou roli v novém prostředí může mít projekt Realiťák roku

V prostředí, kde bude stále snadnější vytvořit profesionálně vypadající prezentaci, poroste potřeba nezávislého ověřování skutečné kvality člověka.

Projekt Realiťák roku proto vnímá svoji budoucí roli šířeji než pouze jako organizátora profesního ocenění.

Důležitými oblastmi mohou být:

• ověřování odbornosti a praxe makléřů,
• dokládání skutečných obchodních zkušeností,
• hodnocení navázané na reálné klientské služby,
• transparentní profesní profily,
• rozlišení odborných specializací,
• propojení makléřů s konkrétními regiony,
• vzdělávání veřejnosti,
• doporučené standardy odpovědného používání AI,
• podpora transparentnosti realitních služeb.

Takové propojení může nabídnout něco, co samotný obecný AI systém nemá: ověřeného člověka, lokální data, aktuální nabídku a odpovědnost za službu.

Často kladené otázky

Úplně na závěr

Umělá inteligence pravděpodobně nezruší dobrého realitního makléře.

Může ale velmi rychle ukázat, kteří makléři a které realitní sítě skutečně vytvářejí hodnotu a kteří pouze vykonávají činnosti, které lze snadno automatizovat.

Největší změnou příštích let proto nemusí být samotný nástup AI. Největší změnou může být konec období, kdy bylo možné zaměňovat dostupnost informací, velikost značky nebo množství marketingu za skutečnou kvalitu realitní služby.

Budoucnost nebude patřit automaticky největším sítím ani zcela izolovaným jednotlivcům. Bude patřit těm, kteří nejlépe spojí osobní důvěru, odbornou specializaci, kvalitní data, chytré technologie a skutečnou odpovědnost.

Další zajímavé články

• Jak vybrat nejlepšího realitního makléře: 15 věcí, podle kterých poznáte profesionála
• Kolik stojí realitní makléř a za co klient skutečně platí
• Analýza vývoje realitního trhu – červen 2026
• Byty k prodeji za poslední dva roky: vývoj cen, nabídky a rychlosti trhu
• Pronájmy bytů za poslední dva roky: nájemné vzrostlo a trh výrazně zrychlil

Zdroje a podklady

1. Projekt Realiťák roku: Byty k prodeji za poslední dva roky .
2. Projekt Realiťák roku: Pronájmy bytů za poslední dva roky .
3. Česká bankovní asociace: ČBA Hypomonitor – červen 2026 .
4. Česká národní banka: Přísnější doporučení pro investiční hypotéky .
5. National Association of REALTORS®: 2025 REALTORS® Technology Survey.
6. RICS: Responsible use of AI in surveying practice.
7. Zillow: Zillow AI mode.
8. RE/MAX Holdings: Definitivní dohoda o plánovaném převzetí RE/MAX Holdings společností Real.
9. Evropská komise: Harmonogram uplatňování AI Actu.